Rénovation énergétique : quels sont les travaux que le locataire est libre de réaliser ?

Les possibilités pour le locataire de réaliser librement des travaux dans son logement dépendent de la nature des travaux. Selon qu’il s’agit de travaux d’aménagement ou de transformation et, parmi ceux-ci, des travaux pour d’aménagement pour personnes en perte d’autonomie ou en situation de handicap ou encore des travaux de rénovation énergétique, les règles d’autorisation diffèrent.

Le champ des travaux que le locataire peut commencer dans son logement sans l’autorisation du bailleur propriétaire est encadré par la loi, complétée par les textes réglementaires. Qu’en est-il des travaux de rénovation énergétique ? De nouvelles règles dérogatoires au droit commun viennent d’être publiées par le gouvernement dans un décret n° 2022-1026 du 20 juillet 2022 (JORF n° 0167 du 21 juillet 2022). Elles intéresseront tout particulièrement les locataires qui envisagent d’effectuer des travaux de rénovation énergétique afin de réaliser des économies d’énergie ou, tout au moins, de neutraliser la hausse des prix de l’énergie constatée cet automne.

Quels sont les travaux soumis à l’accord du bailleur ?

Cette question est réglée par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. Son article 6, d, prévoit que le bailleur est obligé « de ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée ».

Le locataire a le droit d’aménager librement le logement qu’il occupe. Autrement dit, les simples travaux d’aménagements ne réclament pas l’autorisation du bailleur. Le locataire est libre de les réaliser. Il en va ainsi du changement de moquette, du rafraîchissement des peintures murales, du changement de papier peint, de la fixation d’une étagère, de la pose d’une cloison démontable ou de la réalisation de travaux de confort ou de salubrité. Le bailleur ne peut pas s’opposer à ces petits travaux. Il ne peut donc pas exiger la remise en état des lieux à la fin du bail.

L’épineuse question de la couleur de la peinture

Pour la peinture, la liberté du locataire n’est toutefois pas totale, comme le montrent plusieurs exemples d’affaires soumises à la justice. La question portait à chaque fois sur l’utilisation d’une couleur « criarde ». La couleur choisie par le locataire ne doit pas empêcher une habitabilité normale des lieux loués, du fait de leur originalité. Ainsi, en 1995, la cour d’appel de Nancy avait jugé que le fait pour le preneur de n’avoir pas repeint l’appartement en blanc tel qu’il était à l’origine ne contrevenait pas aux dispositions du bail ni à la loi de 1989.

De même, le choix d’une couleur rouge vif pour les parois murales des toilettes, du pan du mur droit de la salle de bains et des murs de la salle de douche avait été validé par la cour d’appel de Paris en 2005 comme ne constituant pas une transformation de la chose louée. Idem pour le choix des couleurs bleue, rose, mauve et bordeaux clair, jugé en 2008. En revanche, en 2021, la cour d’appel de Grenoble avait condamné un locataire à prendre à sa charge la réfection des murs qu’il avait lui-même repeints en rouge et vert.

Quels sont les travaux de transformation soumis à autorisation écrite du bailleur ?

En revanche, les travaux dits de transformation exigent que le locataire obtienne l’autorisation du propriétaire. Ils peuvent porter sur le local ou ses équipements. Par exemple, il en va ainsi du percement de gros murs, de la suppression de cloisons, de l’élargissement d’une porte, du remplacement d’une baignoire par une douche dans la salle de bains, de la pose d’une nouvelle cuisine en lieu et place de la cuisine existante ou encore de la mise en place d’une clôture reposant sur des poteaux coulés dans du béton.

Dès lors que les travaux transforment le logement, l’autorisation du bailleur est requise. Si le locataire les réalise sans cet accord, le bailleur a le droit d’exiger au locataire, lors de son départ, la remise immédiate et à ses frais du logement dans l’état où il était avant les travaux. Le bailleur peut également conserver les transformations sans indemniser le locataire du coût des travaux réalisés par ce dernier.

Le locataire doit obtenir l’accord écrit préalable du propriétaire bailleur. En cas de litige, c’est au locataire de démontrer que le propriétaire avait donné son accord.

Quelle est la règle pour les aménagements concernant l’autonomie et le handicap ?

Lorsque le locataire est en situation de handicap ou de perte d’autonomie et qu’il souhaite effectuer, à ses frais, des travaux d’adaptation de son logement, la loi n° 2015-1776 du 28 décembre 2015 relative à l’adaptation de la société au vieillissement assouplit la règle de demande d’autorisation en allégeant le cadre de l’autorisation. Elle prévoit que le locataire doive demander son autorisation au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception. Mais si celui-ci ne répond pas dans le délai deux mois à sa demande, l’absence de réponse vaut acceptation. Dans ce cas, la remise en l’état des lieux ne peut pas être exigée.

Ces travaux sont les suivants : création, suppression ou modification de cloisons ou de portes intérieures au logement, modification de l’aménagement ou de l’équipement des pièces d’eau (cuisine, toilettes, salle d’eau), création ou modification des prises électriques ou de communications électroniques et des points d’éclairage, installation ou adaptation des systèmes de commande (notamment commande des installations électriques, d’eau, de gaz et de chauffage, interphone, signalisation, interrupteurs), installation d’élévateurs ou d’appareils permettant notamment le déplacement des personnes à mobilité réduite, installation ou modification des systèmes de fermeture et d’ouverture (portes, fenêtres, volets) et d’alerte.

Et pour les travaux de rénovation énergétique ?

La loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets a dupliqué les règles applicables aux travaux d’adaptation pour les locataires en perte d’autonomie ou en situation de handicap pour les travaux de rénovation énergétique qui constituent des travaux de transformation. Le ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires les a précisées par le décret n° 2022-1026 du 20 juillet 2022. Il s’agit des travaux d’isolation (des planchers bas, des combles et des plafonds de combles), le remplacement des menuiseries extérieures, la protection solaire des parois vitrées ou opaques, l’installation ou remplacement d’un système de ventilation, d’un système de production de chauffage et d’eau chaude sanitaire et interfaces associées.

Pour les logements loués se situant dans un immeuble collectif, la liste exclut les travaux affectant les parties communes ou les éléments d’équipement communs ainsi que les travaux affectant la structure du bâtiment, son aspect extérieur, modifiant sa destination.

Comme pour les travaux qui concernent l’autonomie et le handicap, il est prévu que le locataire adresse une demande écrite au bailleur, en vue de recueillir son accord. Sa demande doit décrire précisément les transformations envisagées, les conditions dans lesquelles ces travaux seront réalisés et doit indiquer l’entreprise chargée de les exécuter.

Là encore, si le propriétaire ne répond pas à la demande dans le délai de deux mois, le locataire pourra considérer qu’il a obtenu son accord tacite à ces travaux de transformation. Par conséquent, à l’issue du bail, le propriétaire ne pourra pas exiger la remise en état des lieux par le locataire et aux frais de ce dernier.