Seine-Saint-Denis, les enjeux de la rénovation énergétique

En Seine-Saint-Denis, les objectifs de consommation d’énergie pèsent sur un parc locatif déjà sous pression, un cas emblématique de la situation tendue en matière de logement locatif en Île-de-France. Le point sur les propositions des notaires pour faciliter les opérations de rénovation énergétique et redonner un peu d’oxygène au marché locatif privé.

Le secteur résidentiel représente actuellement 30 % de la consommation finale d’énergie de la France. On y dénombre 5,2 millions de passoires énergétiques, c’est-à-dire des logements qui ont reçu les étiquettes les plus basses lors du diagnostic de performance énergétiques (DPE), les étiquettes classées F ou G, pour les seules résidences principales, soit plus de 17 % du parc immobilier. Ce chiffre passe à 7,2 millions si l’on y inclut les résidences secondaires et les logements vacants, d’après les chiffres du Congrès des notaires 2023. La région Île-de-France est particulièrement concernée. Selon une étude publiée par l’Institut Paris Région et l’Insee en octobre 2022, on y dénombre pas moins de 2,3 millions de résidences principales étiquetées E, F et G, soit 45 % du parc francilien de résidences principales.

La Seine-Saint-Denis, septième département comptant le plus grand nombre de passoires thermiques

Les villes qui comptent le plus de passoires thermiques sont majoritairement situées en Île-de-France. D’après le baromètre trimestriel établi par la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) et la Chambre des diagnostiqueurs immobiliers, il s’agit notamment de Paris et des villes situées dans la petite couronne. On dénombre ainsi près de 40 % de logements classés F ou G à Paris, 50,3 % à Nanterre dans le département des Hauts-de-Seine ou encore 56,4 % à Épinay-sur-Seine dans le département de la Seine-Saint-Denis. À Issy-les-Moulineaux, dans le département des Hauts-de-Seine, comme à Cergy, dans le département du Val-d’Oise, on ne dénombre que 3,10 % de logements classés F ou G. Pour les villes de Pantin, dans le département de la Seine-Saint-Denis, et Créteil dans le Val-de-Marne ces taux sont également faibles avec respectivement seulement 3,70 % et 4,40 % de passoires thermiques. Les pires passoires énergétiques sont également majoritairement situées en Île-de-France. Ainsi, d’après une étude de Hello Watt relative au classement des départements possédant le plus de logements G+, ces derniers sont majoritairement situés en Île-de-France. Parmi les 126 000 logements G+ recensés dans la base de données de l’ADEME, analysée par Hello Watt, plus de 14 000 sont à Paris. Les Hauts-de-Seine, la Seine-Maritime, le Val-de-Marne et la Seine-Saint-Denis sont tous dans le top 7. Pour les experts de la FNAIM, la période de construction constitue un facteur-clé : plus une ville compte de logements neufs ou récents, plus les DPE sont bien classés et, à l’inverse, les villes constituées d’un parc vieillissant ont majoritairement des DPE les plus énergivores.

Un parc locatif vieillissant

Le cas du département de Seine-Saint-Denis en est une bonne illustration. Le parc immobilier de la Seine-Saint-Denis a un caractère singulier, avec une forte majorité de locataires. D’après les chiffres de l’Insee, un logement sur quatre est une maison individuelle et un sur trois relève du parc social, ce qui représente le taux le plus fort de France métropolitaine. Le parc locatif privé compte 117 000 logements, soit 21 % de l’ensemble des logements du département, un chiffre très inférieur à celui des Hauts-de-Seine (190 000 logements), et sans commune mesure avec celui de Paris (437 000 logements). Ce parc immobilier comprend surtout des logements d’une ou deux pièces, ou de très petits trois-pièces. Les deux tiers des logements ont été construits avant 1975, date d’entrée en application des premières réglementations thermiques. Si la rénovation énergétique est une priorité du département qui s’est donné pour objectif d’engager une rénovation thermique soutenue et planifiée des logements privés et publics en priorisant le bâti ancien, le nombre de passoires énergétiques reste important. À titre d’exemple, d’après les chiffres de Hello Watt, la ville de Saint-Denis concentre à elle seule 22,3 % des logements G+, juste derrière Paris (24 %).

Un impact sur l’offre de logements locatifs

D’après les estimations de la Fnaim, sur le plan national, ce ne sont pas moins de 500 000 logements énergivores qui pourraient sortir du parc locatif d’ici six ans. Depuis le 1er janvier 2023, les pires passoires thermiques, dites G+, qui affichent une consommation estimée supérieure à 450 kWh/m2 par an, ne peuvent plus être louées. Cette mesure est issue de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, Climat et résilience, qui impose de nouvelles obligations aux propriétaires immobiliers. Ses dispositions sont destinées à inciter les propriétaires à réhabiliter leur bien et s’appuient sur les classifications utilisées dans le cadre du DPE. Depuis le 25 août 2022, les bailleurs ne peuvent plus augmenter les loyers des logements classés F et G à la relocation, ni le réviser en cours de bail. Depuis 1er janvier 2023, la performance énergétique est prise en compte afin d’apprécier le caractère décent du logement. Dès 2025, les biens classés G ne pourront plus être mis en location. En 2028, cette interdiction s’étendra aux biens classés F et en 2034 aux bien classés E.

Un marché du logement tendu en Seine-Saint-Denis

Une situation d’autant plus dommageable que, situé en zone tendue, le département de Seine-Saint-Denis, concentre des difficultés importantes en matière de logement. Le département est confronté à une accélération des mutations urbaines et du renforcement de l’attractivité de leur territoire, notamment dans le cadre du développement de la métropole du Grand Paris. Les projets ainsi entrepris peuvent contribuer à alimenter des tensions inflationnistes sur les loyers du territoire. Or dans le département de Seine-Saint-Denis, les loyers progressent très rapidement. D’après les chiffres de l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (OLAP) entre 2009 et 2019, les loyers y ont augmenté de 21,6 %. Une évolution à rapprocher de celle de Paris, où les loyers ont bondi de 22,6 % sur la même période d’après l’Observatoire.

Faciliter les opérations de rénovation énergétique

D’après un sondage effectué en septembre 2022 par la Fnaim auprès de ses adhérents, gestionnaires locatifs et syndics, seuls 32 % des propriétaires d’une passoire thermique comptent entreprendre une opération de rénovation énergétique. Le coût de la rénovation constitue un frein cité par neuf sondés sur dix. En outre, ils sont 62,8 % à s’inquiéter de la difficulté technique de réalisation des travaux et 42,7 % % et de la nécessité de soumettre ces travaux à la décision de l’assemblée générale de copropriété. Le Congrès des notaires qui s’est réuni en octobre 2023 à Deauville sur la thématique du logement s’est emparé du sujet de la rénovation énergétique. « D’ici 2050, les logements devront atteindre le niveau BBC rénovation. Cette rénovation doit donc être accélérée. Pour être efficace, elle doit être globale : tous les postes et tous les équipements doivent être traités, à l’intérieur comme à l’extérieur. Elle ne peut se limiter aux seuls travaux d’économie d’énergie », résument les notaires. La rénovation énergétique constitue en effet une opération complexe : il faut trouver une entreprise qualifiée et faire face au coût des travaux, pour lesquels peuvent être allouées quelques aides publiques. En copropriété, « la complexité de l’ingénierie à déployer s’accroît encore, analysent les notaires. En termes techniques, la rénovation implique, outre des travaux sur parties communes, de nombreuses interventions en parties privatives, notamment des travaux sur les systèmes de chauffage individuel au gaz qui présentent le double inconvénient d’être une énergie carbonée et de comporter un risque non négligeable d’incendie et d’empoisonnement. En termes financiers, il est fréquent que les copropriétaires n’aient pas les moyens de faire face à la dépense que nécessite une rénovation globale. Il en résulte des difficultés inhérentes à la prise de décision : il faut en effet convaincre les copropriétaires de financer des travaux qui n’ont pas été réalisés par les précédents propriétaires et qui profiteront aux futurs propriétaires ». Il paraît donc fondamental de pouvoir accompagner ces copropriétaires en leur offrant des solutions juridiques sécurisées et efficaces et de développer des solutions financières étalant dans le temps le paiement des travaux. Les notaires proposent à cet effet d’élargir le champ d’application du bail à réhabilitation, d’autoriser les organismes de foncier solidaire (OFS) à intervenir sur les parties communes comme sur les parties privatives et de promouvoir le contrat de performance énergétique (CPE) en tant qu’outil de rénovation à l’échelle d’un quartier.