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Un copropriétaire exclusivement opposant ou défaillant peut contester une assemblée générale convoquée par un syndic dépourvu de pouvoir

Publié le 02/12/2022 - mis à jour le 02/12/2022 à 10H45
copropriété, immeuble
Robert Herhold/AdobeStock

Il résulte de l’article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 que les actions en contestation des décisions d’assemblée générale des copropriétaires, même fondées sur le défaut de pouvoir du syndic de copropriété qui a procédé à leur convocation, doivent être introduites exclusivement par les copropriétaires opposants ou défaillants.

Cass. 3e civ., 17 nov. 2021, no 20-16268, F–D

Contentieux de la copropriété. Dans le cas d’espèce1, lors des assemblées générales des 19 octobre 2010 et 6 juin 2012, la société Citya immobilier Étoile a été désignée en tant que syndic de la copropriété. Le 31 décembre 2013, la société Citya immobilier Étoile a fusionné avec la société Parisiorum et adopté la dénomination sociale Citya Urbania Étoile. Se prévalant de ce que la société Citya Urbania Étoile n’avait pas qualité pour convoquer une assemblée générale le 23 janvier 2014, M. F. et huit autres copropriétaires l’ont assignée, ainsi que le syndicat des copropriétaires de l’adresse concernée, M. T. et Mme R., copropriétaires, en annulation de cette assemblée et en indemnisation de leur préjudice. La société Citya Urbania Étoile invoque une fin de non-recevoir tirée de la conclusion que les demandeurs à l’action ne sont pas opposants ou défaillants. Les juges du fond écartent cette fin de non-recevoir2. La Cour de cassation censure les juges du fond en estimant que pour accueillir la demande, l’arrêt retient que l’action en nullité de l’assemblée générale du 23 janvier 2014, fondée sur l’irrégularité de la convocation envoyée par une société non mandatée comme syndic, peut être exercée par un copropriétaire non opposant puisque c’est la validité du mandat de syndic qui est en cause et non celle des décisions prises. En statuant ainsi, la cour d’appel a violé le texte susvisé. Il résulte de l’article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifié par l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, article 37, que les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales, même fondées sur le défaut de pouvoir de la personne qui a procédé à leur convocation (II), doivent être introduites par les copropriétaires, par les opposants ou défaillants et non par les votants (I).

I – Recevabilité de l’action en contestation des décisions d’assemblée générale des copropriétaires

Copropriétaire, opposant, défaillant, abstentionniste. On sait que pour agir en nullité d’une décision votée en assemblée générale des copropriétaires, il faut avoir la qualité de copropriétaire (A) et être opposant ou défaillant (B).

A – Condition nécessaire pour contester une décision d’assemblée générale : qualité de copropriétaire

Copropriétaire. Il va sans dire que la qualité de copropriétaire est requise pour pouvoir contester une décision de l’assemblée générale des copropriétaires, comme en témoigne un arrêt rendu par la Cour de cassation, qui considère que seul le copropriétaire non convoqué ou irrégulièrement convoqué peut se prévaloir de l’absence ou de l’irrégularité de la convocation à l’assemblée générale. La cour d’appel a exactement retenu que le moyen de nullité relatif au point de départ du délai de convocation d’un autre copropriétaire, invoqué par la SCI pour obtenir l’annulation de l’assemblée générale du 8 septembre 2003, ne pouvait être accueilli3.

Les époux mariés copropriétaires. Comme le souligne à juste titre un auteur : « Chacun sait que l’article 1421 du Code civil habilite l’un et l’autre des époux à accomplir seul tous les actes d’administration sur les biens communs. Chaque époux est donc investi, à égalité, des prérogatives et pouvoirs d’un administrateur ordinaire. À ce titre, chacun des époux a le droit de faire les actes conservatoires relatifs aux biens communs. Notamment, interrompre une prescription, prendre une inscription hypothécaire ou la renouveler, réparer ou faire réparer les meubles et immeubles. Chaque époux peut cultiver les terres, gérer le fonds de commerce ou percevoir les revenus des biens communs. Sur ces mêmes biens, chacun, agissant seul, a l’exercice du droit de jouissance, avec le pouvoir de percevoir les fruits et d’en donner quittance, celui de les conserver entre ses mains et celui d’en disposer. Où il s’avère que l’ex-épouse du copropriétaire qui était présente à l’assemblée générale avait, en sa qualité d’administrateur de la communauté, la capacité pour agir et un pouvoir propre pour émettre un vote favorable à l’installation de l’ascenseur dans l’immeuble »4.

Indivision et démembrement de propriété et copropriété : l’article 23, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965. On sait que l’article 23, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’en cas d’indivision ou de démembrement du droit de propriété, les intéressés doivent être représentés par un mandataire commun qui est, à défaut d’accord, désigné par le président du tribunal judiciaire à la requête de l’un d’entre eux ou du syndic. On sait aussi qu’il est de jurisprudence constante qu’en cas d’indivision ou de démembrement du droit de propriété, les copropriétaires intéressés doivent être représentés aux assemblées générales par un mandataire commun qui est, à défaut d’accord, désigné par le président du tribunal judiciaire, à la requête de l’un d’eux ou du syndic5.

Espèce. En l’espèce, rien de tel n’est allégué, si bien que huit autres copropriétaires ont assigné le syndic, ainsi que le syndicat des copropriétaires de l’adresse concernée, M. T. et Mme R., copropriétaires, en annulation de cette assemblée et en indemnisation de leur préjudice.

B – Condition suffisante pour contester une décision d’assemblée générale : opposant et défaillant

Absence de prise en considération des abstentionnistes. Pour la jurisprudence, les copropriétaires abstentionnistes ne peuvent contester les décisions de l’assemblée générale, comme le souligne un arrêt de la cour d’appel de Paris qui juge que « le procès-verbal, régulièrement signé par le président, un scrutateur et le secrétaire, mentionne que les époux S. et M. B. se sont abstenus, la décision étant adoptée à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés ; Le procès-verbal de l’assemblée générale, régulièrement signé, fait foi des constatations qu’il renferme jusqu’à preuve du contraire et la lettre adressée au syndic le 18 avril 2008 par M. H., mandataire de M. B., dans laquelle il indique : “M. B. n’imagine pas que son droit de stationnement lui soit repris, et que la contestation que j’ai exprimée dans un vote contre la résolution n° 16 (avec M. S.) est des plus vives chez M. B. auquel j’ai fait mon compte rendu de l’AG” ne constitue pas une preuve suffisante pour établir que les appelants ne se seraient pas abstenus mais auraient voté “contre” la résolution, pas plus que la déduction selon laquelle ils ne pouvaient que voter contre au regard de leurs intérêts ; Il en résulte que les époux S. et M. B., abstentionnistes, ne sont ni opposants ni défaillants et qu’ils sont donc, en application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, irrecevables à contester la résolution querellée »6.

Abstention et désintéressement. L’abstention d’un copropriétaire ne rime pas forcément avec désintéressement car, selon la jurisprudence, le copropriétaire qui s’est abstenu lors d’un vote ne peut pas contester la décision prise à moins de démontrer avoir manifesté par son abstention une réelle opposition à l’adoption de cette décision7. En effet, la cour d’appel de Paris juge « que le procès-verbal de l’assemblée indique que M. D. s’est abstenu ; Que M. Philippe D. confirme ce fait mais soutient que, contestant le principe d’un vote de l’assemblée sur la location d’un box n’appartenant pas à celle-ci, il ne pouvait y prendre part ; qu’il fait valoir qu’il a émis par écrit des réserves à cet égard ; Considérant que M. Philippe D. invoque en ce sens une note manuscrite datée du jour de l’assemblée et rédigée à l’adresse du syndic et du président du conseil syndical ; Que dans ce document, M. Philippe D. remarque que le box situé entre les numéros 7 et 9 appartient à M. et Mme B. et non à la copropriété ; M. D. ajoute qu’il convient donc de mettre le box à leur disposition, et non de le leur louer ; qu’il demandait enfin que “cette observation soit notée au procès-verbal de cette assemblée” ; Qu’en effet, sans que l’on puisse suspecter M. Philippe D. de s’être désintéressé de la question, ses observations écrites, remises ou adressées au syndic et au président du conseil syndical à un moment incertain, ne démontrent pas qu’au moment du vote, ce copropriétaire ait manifesté, par son abstention, une réelle opposition à l’adoption de la résolution »8.

Copropriétaire opposant. Selon la doctrine autorisée, sont considérés comme opposants « les copropriétaires qui ont, soit directement, soit par l’intermédiaire de leurs mandataires, émis un vote défavorable sur la résolution mise aux voix »9.

Parmi l’abondant contentieux en la matière, on peut citer un arrêt de la Cour de cassation qui a reconnu la qualité d’opposant en censurant les juges du fond de la manière suivante : « Attendu que pour déclarer les époux X irrecevables en leur action relative à l’annulation de l’assemblée générale du 21 novembre 2003, l’arrêt retient qu’ils étaient représentés par un mandataire lors de celle-ci et que le premier juge avait retenu à bon droit qu’ils n’étaient pas défaillants ; Qu’en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le copropriétaire représenté à l’assemblée générale qui avait émis par lettre recommandée des réserves sur la validité de cette assemblée, qui les avait renouvelées dans le pouvoir remis au secrétaire de séance et dont le mandataire s’était abstenu de prendre part aux votes pouvait être considéré comme opposant, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision de ce chef »10.

Copropriétaire défaillant. Les copropriétaires défaillants sont ceux qui ne sont ni présents ni représentés à l’assemblée qui a adopté les décisions11. La jurisprudence considère comme défaillant le copropriétaire absent et représenté dont le mandataire a accepté une résolution ne figurant pas à l’ordre du jour12.

Copropriétaire assimilé défaillant. L’article 17-1 A, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que « (…) les copropriétaires peuvent, par ailleurs, voter par correspondance avant la tenue de l’assemblée générale, au moyen d’un formulaire établi conformément à un modèle fixé par arrêté. Si la résolution objet du vote par correspondance est amendée en cours d’assemblée générale, le votant par correspondance ayant voté favorablement est assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution ». Dans l’arrêt rapporté, la convocation de l’assemblée générale par un syndic dépourvu de pouvoir peut-elle être contestée par tous les copropriétaires votants, défaillants, opposants ?

II – Motif d’annulation de l’assemblée générale

Copropriétaire opposant, défaillant, non opposant, non défaillant. Pour la cour d’appel de Paris, l’action en nullité de l’assemblée générale du 23 janvier 2014, fondée sur l’irrégularité de la convocation envoyée par une société non mandatée comme syndic, peut être exercée par un copropriétaire non opposant puisque c’est la validité du mandat de syndic qui est en cause et non celle des décisions prises. L’arrêt de la cour d’appel est censuré par la Cour de cassation qui estime, au contraire, que l’irrégularité tenant au défaut de pouvoir de la personne qui a convoqué l’assemblée générale peut être contestée uniquement par les copropriétaires opposants ou défaillants (A). Toutefois, un copropriétaire non défaillant ou non opposant peut contester une décision qu’il a votée et dont le consentement a été vicié par un dol (B).

A – Contestation d’une décision d’assemblée générale par un copropriétaire opposant ou défaillant

Pouvoir du syndic mandataire. Une personne qui agit au nom et pour le compte d’une autre ne peut le faire qu’en vertu d’un pouvoir à cet effet. Le syndic de copropriété représentant le syndicat des copropriétaires n’échappe pas à cette exigence. Ainsi le syndic de copropriété ne peut agir que dans le cadre du mandat qui a été confié par l’assemblée générale des copropriétaires, et plusieurs décisions jurisprudentielles ont consacré le caractère limitatif de l’autorisation donnée. Compte tenu de l’âpreté de ce type de conflits, où les défendeurs sont enclins à utiliser toutes les ressources de la procédure, le syndic doit rédiger l’ordre du jour et le procès-verbal de l’assemblée générale relatant l’autorisation qui lui est donnée d’entreprendre le procès de telle manière qu’elle réponde aux exigences jurisprudentielles particulièrement nourries. Cependant, la jurisprudence marque depuis plusieurs années un infléchissement et admet des assouplissements de plus en plus nombreux13.

Irrégularité tenant au défaut de pouvoir de la personne qui a convoqué l’assemblée générale14. Il est de jurisprudence constante que, même fondées sur une absence de convocation ou sur une convocation irrégulière, les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions, qui leur est faite à la diligence du syndic dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale15. Comme l’illustre un arrêt rendu par la Cour de cassation, les hauts magistrats appliquent ce principe en censurant les juges du fond dans les termes suivants : « Vu l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 ; Attendu que les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants ; Attendu que pour accueillir la demande de M. X et de la SCI, l’arrêt retient que l’irrégularité tenant à l’expiration du mandat du syndic peut être soulevée par tout copropriétaire, peu important qu’il ait assisté à l’assemblée ou participé au vote ; Qu’en statuant ainsi, la cour d’appel, qui n’a pas constaté qu’ils étaient opposants, a violé le texte susvisé »16. Il était dès lors naturel que la Cour de cassation l’applique en l’occurrence, car la société Citya Urbania Étoile n’avait pas qualité pour convoquer une assemblée générale le 23 janvier 2014.

B – Contestation d’une décision de l’assemblée générale par un copropriétaire votant victime d’un dol

Vote vicié d’un copropriétaire et recours en contestation. Cette question de l’action en nullité pour dol pouvant entraîner l’annulation de la décision adoptée en assemblée générale des copropriétaires se rencontre en cas d’abus de majorité17. On enseigne, à cet égard, qu’il « appartient aux copropriétaires demandeurs de rapporter la preuve de la fraude ou du dol (par tous moyens) ou de l’abus du droit avec suffisamment de vraisemblance, mais l’erreur n’est pas admise »18.

La Cour de cassation permet à un copropriétaire ayant voté en faveur d’une décision adoptée de contester la décision votée à condition qu’il établisse avoir été victime d’un dol19 : « Mais attendu qu’ayant relevé que Mme Z avait lors de l’assemblée générale du 11 juin 1977 voté en faveur de la réalisation de l’ascenseur aux conditions énoncées dans la résolution, retenu qu’elle ne pouvait obtenir l’annulation de cette décision qu’en démontrant avoir été victime d’un dol et constaté qu’elle ne décrivait aucune manœuvre dont il serait résulté que son vote sur ce point de l’ordre du jour lui aurait été extorqué, la cour d’appel, qui n’avait pas à répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a, sans dénaturation, légalement justifié sa décision de ce chef »20. Dans la même veine, la Cour de cassation a censuré les juges du fond en considérant « qu’en statuant ainsi, alors que le copropriétaire qui s’est prononcé en faveur d’une décision et ne démontre pas avoir été victime d’un dol, ne peut arguer de son erreur pour agir en annulation de cette décision, la cour d’appel a violé le texte susvisé »21.

Conclusion. Le régime juridique de l’action en contestation des décisions d’assemblée générale des copropriétaires, édicté par l’article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, modifié par l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, article 37, se peaufine donc doucement mais n’a pas encore livré tous ses secrets.

Notes de bas de pages

  • 1.
    « Seuls les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent solliciter l’annulation d’une AG », La Quotidienne, 10 janv. 2022 ; C. Coutant-Lapalus, « Qui peut contester la validité d’une assemblée générale convoquée par un syndic sans pouvoir ? », Loyers et copr. 2022, comm. 13 ; J.-L. Bergel, « Qualité pour contester la décision », in Le Lamy Droit Immobilier, Urbanisme – Construction – Fiscalité – Transaction – Gestion, mise à jour juin 2021 ; JCl. Copropriété, fasc. 87-20, Assemblées générales. – Voies de recours contre les décisions d’assemblée. – Procédure, dernière mise à jour 14 nov. 2019, G. Vigneron.
  • 2.
    « Seuls les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent solliciter l’annulation d’une AG », La Quotidienne, 10 janv. 2022.
  • 3.
    Cass. 3e civ., 14 nov. 2007, n° 06-16392 : JCl. Copropriété, fasc. 87-20, nos 7 et 13, Assemblées générales. – Voies de recours contre les décisions d’assemblée. – Procédure, dernière mise à jour 14 nov. 2019, G. Vigneron ; JCl. Civil Code, fasc. 41-2 : Copropriété. – Administration de la copropriété. – Pouvoirs des assemblées générales et recours contre les décisions des assemblées, art. 544 à 577, nos 89 et s., dernière mise à jour 22 janv. 2020, A. Blaisse.
  • 4.
    A. Djigo, « L’épouse engage la communauté lors de l’assemblée générale des copropriétaires », JCP N 1997, n° 41, 1257.
  • 5.
    Cass. 3e civ., 25 févr. 2016, n° 14-29245 : JCl. Copropriété, fasc. 87-20, n° 39, Assemblées générales. – Voies de recours contre les décisions d’assemblée. – Procédure, dernière mise à jour 14 nov. 2019, G. Vigneron.
  • 6.
    CA Paris, 4-2, 11 janv. 2012, n° 10/16150.
  • 7.
    G. Vigneron, « Action en nullité. Qualité pour agir », Loyers et copr. 2002, comm. 68 ; CA Paris, ch. 23, sect. B, 8 nov. 2001, n° 00/18512.
  • 8.
    CA Paris, ch. 23, sect. B, 8 nov. 2001, n° 00/18512.
  • 9.
    JCl. Copropriété, fasc. 87-20, n° 25, Assemblées générales. – Voies de recours contre les décisions d’assemblée. – Procédure, dernière mise à jour 14 nov. 2019, G. Vigneron.
  • 10.
    Cass. 3e civ., 10 sept. 2008, n° 07-16448 : JCl. Copropriété, fasc. 87-20, n° 28, Assemblées générales. – Voies de recours contre les décisions d’assemblée. – Procédure, dernière mise à jour 14 nov. 2019, G. Vigneron.
  • 11.
    JCl. Copropriété, fasc. 87-20, n° 25, Assemblées générales. – Voies de recours contre les décisions d’assemblée. – Procédure, dernière mise à jour 14 nov. 2019, G. Vigneron.
  • 12.
    CA Aix-en-Provence, 25 févr. 1992 ; CA Paris, 4 avr. 1990 ; CA Aix-en-Provence, 4e ch., 8 juin 1978 : https://lext.so/l3g0zs.
  • 13.
    J.-M. Roux, « La jurisprudence récente relative à l’habilitation du syndic à agir en justice : entre rigueur et souplesse », Constr.-Urb. 2003, chron. ; P.-L. Niel, « L’évolution du mandat donné au syndic de copropriété pour ester en justice », LPA 6 sept. 2007, p. 63.
  • 14.
    « Seuls les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent solliciter l’annulation d’une AG », La Quotidienne, 10 janv. 2022.
  • 15.
    Cass. 3e civ., 12 oct. 2005, n° 04-14602 : « Seuls les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent solliciter l’annulation d’une AG », La Quotidienne, 10 janv. 2022.
  • 16.
    Cass. 3e civ., 7 sept. 2011, n° 10-18312.
  • 17.
    F. Bayard-Jammes, D. Tomasin et a., La copropriété 2021/2022, 2021, Dalloz Action, chap. 334, « Sanction des règles concernant l’assemblée générale ».
  • 18.
    F. Bayard-Jammes, D. Tomasin et a., La copropriété 2021/2022, 2021, Dalloz Action, chap. 334, « Sanction des règles concernant l’assemblée générale ».
  • 19.
    Cass. 3e civ., 12 juill. 1995, n° 93-17641 : O. Douek, « Nullité d’une décision d’assemblée générale pour laquelle le consentement a été vicié par dol », Rev. Loyers 2009/10, n° 900.
  • 20.
    Cass. 3e civ., 12 juill. 1995, n° 93-17641.
  • 21.
    Cass. 3e civ., 4 juin 2009, n° 08-10493 : C. Coutant-Lapalus, « Qui peut contester la validité d’une assemblée générale convoquée par un syndic sans pouvoir ? », Loyers et copr. 2022, comm. 13.
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