Airbnb : nouvelle victoire décisive pour la ville de Paris

La Cour de cassation refuse de transmettre au Conseil constitutionnel une question prioritaire de constitutionnalité portant sur la réforme de 2024 des modes de preuve en matière d’affectation des locaux. Pour la ville de Paris, c’est un sujet stratégique puisque seuls les locaux commerciaux peuvent y être loués toute l’année.

La Cour de cassation a refusé de transmettre au Conseil constitutionnel une question prioritaire de constitutionnalité (QPC) portant sur les dispositions législatives renforçant l’encadrement de la mise en location de résidences secondaires en meublés touristiques dans certaines copropriétés, introduites dans le cadre de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale, dite loi Le Meur (Cass. 3e civ., 11 juin 2026, n° 26-40004). Jacques Baudrier, adjoint au maire de Paris chargé du logement, de la rénovation thermique, de l’encadrement des loyers et de la défense des locataires se félicite de cette décision, en ces termes : « Nous venons de remporter le 12 juin dernier une victoire définitive contre les meublés touristiques illégaux. La décision de la Cour de cassation de ne pas transmettre au Conseil constitutionnel la QPC qui voulait remettre en cause la principale mesure de la loi Echaniz-Le Meur est une victoire très importante. »

La constitutionnalité des dispositifs anti Airbnb

Rappelons que le Conseil constitutionnel a déjà eu l’occasion de se prononcer sur une autre disposition de la loi Le Meur dans le cadre d’une question prioritaire de constitutionnalité portant sur les dispositions relatives aux règlements de copropriété pour les locations de courte durée, permettant désormais aux copropriétés d’interdire de façon générale et pérenne toute location de meublé de tourisme sur les locaux d’habitation constituant une résidence secondaire. La Cour de cassation a transmis, le 18 décembre 2025, cette question prioritaire de constitutionnalité au Conseil constitutionnel (Cass. 3e civ., 18 décembre 2025, n° 25-40.030). Le 19 mars 2026, les sages de la rue de Montpensier ont confirmé la possibilité, pour certaines copropriétés, de modifier leur règlement afin d’interdire les meublés touristiques à la majorité des deux tiers, et non plus à l’unanimité, comme c’était le cas avant le vote de la loi Le Meur (Cons. const., 19 mars 2026, n° 2025-1186). En adoptant ces dispositions, le législateur a entendu faciliter, au sein des copropriétés, la lutte contre les nuisances liées au développement des activités de location de meublés de tourisme et lutter contre la pénurie de logements destinés à la location de longue durée, deux objectifs d’intérêt général. Au regard des objectifs poursuivis, la loi dont le champ d’action est circonscrit ne porte pas une atteinte disproportionnée au droit de propriété, ni à d’autres droits et libertés garantis par la Constitution, a conclu le Conseil constitutionnel.

Faciliter la charge de la preuve

La loi Le Meur facilite en outre la charge de la preuve pour les municipalités qui veulent démontrer que les propriétaires de meublés ont illégalement transformé des biens à usage d’habitation en locaux commerciaux. Ce texte a en effet modifié l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation, et remplacé le critère fixe pour réputer des locaux à usage d’habitation au 1er janvier 1970 par un critère glissant, portant soit sur l’affectation des locaux sur la période du 1er janvier 1970 au 31 décembre 1976, soit sur leur affectation pendant les 30 années précédant la demande ou la contestation du changement d’usage. C’est cette règle modifiant le critère de détermination de l’usage d’habitation opérée par l’article 5, I, 1°, d, de la loi du 19 novembre 2024 que la Cour de cassation vient de refuser de transmettre au Conseil constitutionnel dans le cadre d’un litige opposant le propriétaire d’un bien situé dans le X^e arrondissement à la ville de Paris. Cette modification en apparence technique est d’une grande importance en pratique. « La loi Echaniz-Le Meur a permis de revenir sur une aberration totale qui protégeait juridiquement une grande partie des loueurs de meublés touristiques illégaux, explique l’adjoint au maire de Paris chargé du logement. Pour gagner nos procès contre eux, nous étions obligés de produire une fiche datée exactement du 1er janvier 1970 prouvant qu’il s’agit d’un lieu d’habitation. Et de fait cela permettait à une grande majorité de fraudeurs d’échapper à toute sanction ».

La notion de changement d’usage

La réglementation distingue, d’une part, les résidences principales que leurs propriétaires peuvent louer sans avoir à effectuer de démarche particulière, à l’exception d’une déclaration en mairie et de l’obtention d’un numéro d’enregistrement pour une durée de 90 jours maximum à Paris – et, d’autre part, les résidences secondaires – qui sont soumises aux règles de l’hébergement de tourisme et ne sont plus considérées comme des logements mais comme des locaux commerciaux et pour lesquelles il est nécessaire de solliciter une autorisation de changement d’usage. Cette demande préalable doit s’effectuer avec une proposition de compensation, en application des articles L. 631-7 et suivants du Code de la construction et de l’habitation et de l’article 3 du règlement municipal relatif au changement d’usage. Cette compensation, qui a pour but la préservation de l’équilibre entre l’habitat et les activités économiques, consiste à transformer des surfaces commerciales en logements, pour compenser la perte de surface d’habitation du local transformé. Le demandeur la propose sur son propre patrimoine ou sur le patrimoine d’un tiers qui lui cède cette possibilité à titre onéreux ou gratuit. Les règles de compensation ont été progressivement durcies. Très vite il a été exigé que le local proposé en compensation soit situé dans le même arrondissement que le logement destiné à être transformé puis, en 2017, dans le même quartier administratif. En 2021, dans certaines zones, une mesure de compensation renforcée a été mise en place : le local proposé en compensation doit avoir une surface deux à trois fois supérieure au logement destiné à être transformé en meublé de tourisme.

Louer un bien commercial

Pour échapper à ces règles très contraignantes en pratique, certains propriétaires ont imaginé mettre en location saisonnière des commerces transformés en logement. La mairie de Paris a rapidement trouvé la parade, grâce à la loi n° 2019-1461 du 27 décembre 2019, dite Engagement et proximité et son décret d’application de 2021, en soumettant dès janvier 2022 ces mises en location à une autorisation préalable. D’après les chiffres de la ville, 80 % de ces demandes de changement de catégorie, en forte augmentation, sont refusées. En novembre 2024, la ville a adopté son nouveau plan local d’urbanisme (PLU), entré en vigueur au début de l’année 2025 et interdisant la création de tout nouveau meublé touristique dans une grande partie de la ville : dans les I^er, II^e, III^e, IV^e, V^e, VI^e, VII^e, VIII^e et XI^e arrondissements, ainsi que dans le secteur de Montmartre (XVIII^e arrondissement). Dans ces zones, la transformation de locaux d’habitation, commerciaux, ou encore d’entrepôts en meublé touristique impossible. Le fait d’y louer un local commercial ou artisanal en meublé de tourisme sans autorisation est sanctionné d’une amende. Le fait d’y louer un autre type de local en meublé de tourisme sans autorisation d’urbanisme est sanctionné pénalement.

Des amendes sévères

Pour l’application de ces règles, pouvoir déterminer l’usage initial du bien immobilier s‘avère donc crucial. D’autant plus que, dans le cadre du contrôle de la bonne application de la réglementation des meublés touristiques, des sanctions et amendes peuvent venir s’appliquer, qui ont été durcies dans le cadre de la loi Le Meur. L’article L. 651-2 du Code de la construction et de l’habitation prévoit ainsi une amende civile dont le montant a été porté de 50 000 euros à 100 000 euros par local irrégulièrement transformé et une astreinte d’un montant maximal de 1 000 € par jour et par mètre carré jusqu’à régularisation. En outre, les intermédiaires qui facilitent le manquement des règles au changement d’usage s’exposent à une amende dont le montant peut atteindre 100 000 euros. Revues à la hausse, ces amendes s’avèrent nettement dissuasives, et atteignent dans certaines affaires des montants records comme ce jugement rendu le 15 avril 2026 par le tribunal judiciaire de Paris, qui a condamné une société civile immobilière (SCI) à une amende de 585 000 euros pour la transformation illégale d’un immeuble entier en meublés de tourisme dans le IX^e arrondissement. À titre de comparaison, entre 2020 et 2025, près de 540 000 euros d’amendes ont été prononcés dans le IX^e arrondissement pour des infractions similaires. Au total, dans la ville de Paris, le montant des amendes a presque doublé en 2025 par rapport à l’année 2024 avec 2,4 millions d’euros. Près d’un million d’euros d’amendes aurait été prononcé dans les trois premiers mois de l’année d’après les chiffres de la mairie de Paris. Précisons que ces amendes ne peuvent être prononcées dans des procédures lancées avant la loi Le Meur dans la mesure où les amendes civiles ainsi prévues constituent des sanctions ayant le caractère d’une punition au sens de la jurisprudence constitutionnelle, leur conférant une nature quasi pénale et justifiant l’application du principe de non-rétroactivité (Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n° 25-70.002).

Le raisonnement de la Cour de cassation

La Cour de cassation refuse de transmettre cette question prioritaire de constitutionnalité au motif qu’elle ne présente pas un caractère sérieux au regard des droits et libertés garantis par la Constitution et notamment au principe de non-rétroactivité de la loi qui découle de l’article 8 de la Déclaration des droits de l’Homme et du citoyen de 1789 et à la liberté d’entreprendre qui découle de l’article 4 de la Déclaration des droits de l’Homme et du citoyen de 1789.

La Cour considère en effet que la modification par la loi du 19 novembre 2024 de l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation, en ce qu’elle entraîne, à compter de sa date d’entrée en vigueur, la soumission à un régime d’autorisation préalable le changement d’usage de locaux qui n’en relevaient pas en l’état du texte dans sa rédaction antérieure, ne caractérise pas une application rétroactive de la loi, dès lors que ses dispositions ne s’appliquent qu’aux contrats conclus postérieurement à son entrée en vigueur. Une solution dans la lignée de sa précédente jurisprudence (Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n° 25-70.002). Elle ajoute, en outre, que conformément à la jurisprudence du Conseil constitutionnel, le législateur peut légitimement apporter des limitations à la liberté d’entreprendre, dans la mesure où elles sont liées à des exigences constitutionnelles ou justifiées par l’intérêt général, à la condition qu’il n’en résulte pas d’atteintes disproportionnées au regard de l’objectif poursuivi. « La disposition contestée n’interdit pas l’activité de location comme meublés de tourisme de locaux à usage d’habitation, mais a pour effet, dans les communes classées en zone tendue et s’agissant uniquement de biens ne constituant pas la résidence principale du loueur, d’en soumettre un plus grand nombre au régime d’autorisation préalable avec compensation prévu par les articles L. 631-7 et suivants du Code de la construction et de l’habitation », conclut la Cour de cassation. Eu égard à l’objectif d’intérêt général qu’il s’est assigné, de lutter contre la pénurie de logements résidentiels en zone tendue, le législateur n’a pas porté à la liberté d’entreprendre une atteinte manifestement disproportionnée au regard de l’objectif poursuivi. Par conséquent, il n’y a pas lieu de renvoyer la question prioritaire de constitutionnalité au Conseil constitutionnel.

Une atteinte à la sécurité juridique ?

Dans l’affaire à l’origine de la QPC, le propriétaire affirmait avoir acheté un atelier de couture, un local commercial donc, et avoir obtenu l’autorisation de louer ce bien en meublé de tourisme en 2020, soit bien avant la réforme de 2024. S’appuyant sur la nouvelle rédaction de l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation, la ville de Paris demande une amende civile et le retour du local à l’habitation, au motif qu’il a loué un logement en meublé de tourisme sans l’autorisation requise. La question prioritaire de constitutionnalité soulevée par le propriétaire de ce bien a été jugée sérieuse par le juge judiciaire (TJ Paris, 18 mars 2026, n° 26/51039). Cette nouvelle définition constitue un facteur d’insécurité juridique dans la mesure où l’acheteur d’un bureau ou un commerce qui a connu un usage d’habitation, même pendant un court laps de temps, au cours des périodes de référence peut voir son bien requalifié en logement avec un important risque d’amende à la clé. La décision de la Cour de cassation était très attendue et devrait relancer nombre de procédures. « Une centaine de procédures concernant des meublés touristiques illégaux à Paris était en attente suite à la QPC. Toutes ces procédures sont maintenant relancées. Nous attendons donc à l’automne des dizaines de jugements positifs, avec des amendes très conséquentes », conclut l’adjoint au maire de Paris chargé du logement.