Locations Airbnb : nouvelle amende record à Paris

La ville de Paris intensifie sa lutte contre les locations de courte durée non autorisées. Les locations Airbnb sont dans le viseur de la municipalité car elles sont identifiées comme un des facteurs de la crise du logement dans la capitale.

La ville de Paris se félicite du jugement rendu le 15 avril 2026 par le tribunal judiciaire de Paris, qui a condamné une société civile immobilière (SCI) à une amende record de 585 000 euros pour la transformation illégale d’un immeuble entier en meublés de tourisme dans le IXe arrondissement. Il s’agit d’une décision historique. À titre de comparaison, entre 2020 et 2025, près de 540 000 euros d’amendes ont été prononcés dans le IXe arrondissement pour des infractions similaires. « Le montant de la condamnation prononcée dans cette affaire dépasse à lui seul ce total, illustrant un renforcement significatif de la réponse judiciaire », précise la ville de Paris. À son arrivée sur le marché français en 2010, Airbnb a bouleversé l’économie des meublés de tourisme. La France est devenue le deuxième marché de la start-up californienne, derrière les États-Unis. Dans un contexte de forte tension sur le marché du logement à Paris, le marché de la location touristique fait l’objet de toutes les attentions. Pour la ville de Paris ce marché est « marqué par des fraudes et de nombreux détournements qui retirent du parc locatif classique de longue durée un nombre important de logements ».

L’essor de la location touristique à Paris

D’après les statistiques de la ville de Paris, entre 2011 et 2016, le parc locatif classique a perdu au moins 20 000 logements, dont la majorité a été transformée en locations touristiques meublées, louées à la nuit ou à la semaine durant toute l’année. Dans plusieurs arrondissements, notamment au centre et à l’ouest de Paris, les meublés de tourisme représentent jusqu’à 20 % de l’offre locative globale. Sur ce marché, Airbnb se taille la part du lion. Selon les chiffres de l’Observatoire des meublés touristiques à Paris, la très grande majorité (90 %) des 43 000 annonces de location saisonnières est proposée par l’intermédiaire d’Airbnb. Cependant 80 % de ces annonces concernent des résidences principales. Dans le IXe arrondissement, lieu de l’immeuble objet du présent jugement, la municipalité dénombre environ 41 000 logements. Parmi eux, 2 252 sont proposés à la location sur la plateforme Airbnb, soit 5,5 % du parc, dont près de la moitié est exploitée par des professionnels de la location touristique.

Préserver le parc locatif

La ville voit dans ce développement de la location de courte durée une concurrence directe avec le parc résidentiel destiné à l’habitat permanent, augmentant d’autant les tensions sur le marché locatif. La lutte qu’elle mène contre le phénomène des locations Airbnb s’inscrit donc dans une défense du droit au logement. Dans ce cadre, elle opte pour une réglementation de plus en plus restrictive. La transformation d’une résidence secondaire en location saisonnière est considérée comme un changement d’usage nécessitant une autorisation préalable et soumis à des mesures de compensation. À compter du 1er décembre 2017, dans le cadre de la modification du Code du tourisme par la loi n° 2016-1321 du 7 octobre 2016 pour une République numérique, elle a mis en place une procédure d’enregistrement par téléservice du bien faisant l’objet d’une location temporaire facturée à la nuit ou à la semaine. Ce numéro d’enregistrement doit figurer sur les annonces publiées par les plateformes d’intermédiation locatives.

Des mesures de compensation drastiques

La réglementation distingue, d’une part, les résidences principales que leurs propriétaires peuvent louer sans avoir à effectuer de démarche particulière, à l’exception d’une déclaration en mairie et de l’obtention d’un numéro d’enregistrement et, d’autre part, les résidences secondaires qui sont soumises aux règles de l’hébergement de tourisme et ne sont plus considérées comme des logements mais comme des locaux commerciaux. La mise en location d’une résidence secondaire doit donc, outre la procédure d’enregistrement précitée, faire l’objet d’une autorisation préalable de la mairie. Cette autorisation de changement d’usage se fait avec compensation, en application des articles L. 631-7 et suivants du Code de la construction et de l’habitation et de l’article 3 du règlement municipal relatif au changement d’usage. La compensation consiste à transformer des surfaces commerciales en logements, pour compenser la perte de surfaces d’habitation du local transformé. Le demandeur la propose sur son propre patrimoine ou sur le patrimoine d’un tiers qui lui cède cette possibilité à titre onéreux ou gratuit. Cette compensation a pour but la préservation de l’équilibre entre l’habitat et les activités économiques. Ces règles de compensation ont été progressivement durcies. Très vite il a été exigé que le local proposé en compensation soit situé dans le même arrondissement que le logement destiné à être transformé puis, en 2017, dans le même quartier administratif. Puis, en 2021 et dans certaines zones, une mesure de compensation renforcée a été mise en place : le local proposé en compensation doit avoir une surface deux à trois fois supérieure au logement destiné à être transformé en meublé de tourisme.

De nouvelles restrictions

Pour échapper à ces règles très contraignantes en pratique, certains propriétaires ont imaginé mettre en location saisonnière des commerces transformés en logement. La mairie de Paris a rapidement trouvé la parade, grâce à la loi n° 2019-1461 du 27 décembre 2019, dite Engagement et proximité, et son décret d’application de 2021, en soumettant dès janvier 2022 ces mises en location à une autorisation préalable. D’après les chiffres de la ville, 80 % de ces demandes de changement de catégorie, en forte augmentation, sont refusées. Enfin, en novembre 2024, la ville a adopté son nouveau plan local d’urbanisme (PLU). Or ce PLU, qui est entré en vigueur au début de l’année 2025, interdit désormais la création de tout nouveau meublé touristique dans une grande partie de la ville. Dans les Ier, IIe, IIIe, IVe, Ve, VIe, VIIe, VIIIe et XIe arrondissements, ainsi que dans le secteur de Montmartre (XVIIIe arrondissement), la transformation de locaux d’habitation, commerciaux, ou encore d’entrepôts en meublé touristique est maintenant impossible. Enfin, en janvier 2025, la municipalité a abaissé le nombre maximal de jours de location autorisés pour les résidences principales, de 120 à 90 jours, comme le lui permet désormais la loi.

De la brigade de contrôle à la brigade de protection du logement

Pour faire respecter sa réglementation en matière de meublés de tourisme, la ville de Paris dispose d’une brigade municipale de contrôle ad hoc, forte de 30 agents, réalisant plus de 10 000 vérifications par an. Ils assurent le contrôle des meublés de tourisme sur internet et sur le terrain avec, le cas échéant, des opérations géographiquement ciblées dans des zones touristiques. Les contrôles de la ville portent sur les résidences secondaires transformées en meublés de tourisme mais également et, c’est plus récent, sur le respect de la réglementation applicable aux résidences principales. La condamnation record annoncée le 15 avril 2026 est à porter au crédit du travail de ces équipes de contrôle. Ce jugement est intervenu le lendemain de l’annonce, lors du Conseil de Paris extraordinaire du 14 avril, d’un nouveau dispositif présenté par le nouveau maire de Paris, Emmanuel Grégoire, comme l’une des pierres angulaires de la politique du logement de la ville : une brigade de protection du logement. Cette nouvelle brigade doit regrouper sept services municipaux existants sous une même bannière, avec 150 agents assermentés travaillant en lien direct avec les forces de l’ordre et la justice. Sa mission ne se limite pas à traquer les seuls meublés touristiques illégaux : elle concerne aussi les marchands de sommeil, les logements indignes et les propriétaires qui contournent l’encadrement des loyers. Un portail en ligne de signalement des meubles touristiques illégaux voire des logements vacants, accessible depuis le site de la mairie, devrait également voir le jour dans les prochaines semaines. L’enjeu est de taille : d’après les chiffres de la ville, près de 300 000 logements sont actuellement inoccupés dans la capitale, dont 25 000 meublés touristiques opérant hors de toute légalité. Pour la municipalité, près de 50 000 logements, pourraient ainsi revenir sur le marché d’ici trois à quatre ans.

De nouveaux moyens d’action

Afin de mieux régulariser le marché de la location temporaire et de préserver le parc locatif privé dédié à la résidence principale, la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale, dite loi Le Meur, a durci l’arsenal disponible. Le législateur a doublé le plafond maximal des sanctions, le faisant passer de 50 000 à 100 000 euros. « Avec la loi Echaniz-Le Meur sur la régulation des locations touristiques, les dossiers contre les loueurs illégaux deviennent plus faciles à monter et nous gagnons nos procès. Les amendes ont aussi été revues à la hausse, et sont nettement plus dissuasives, explique Jacques Baudrier, adjoint au logement du IXe arrondissement. On sent déjà un reflux des meublés illégaux. » En janvier et février 2025, la municipalité avait déjà fait condamner les propriétaires de deux logements loués illégalement sur Airbnb et Booking à des amendes record, de plus de 80 000 euros et 150 000 euros.

Le jugement d’avril 2026 constitue l’amende la plus importante jamais prononcée contre le loueur Airbnb d’un immeuble acquis fin 2022. Le bâtiment était alors une résidence sociale accueillant des personnes en situation de précarité. Un an plus tard, il était converti en un ensemble de 11 locations de courte durée, sans autorisation de changement d’usage. Pour Jacques Baudrier : « c’est une très grosse victoire, surtout qu’il s’agit d’un loueur professionnel avec 11 logements, ce qui est représentatif des entreprises qui louent à la chaîne ». Pour l’élu municipal, « il y a deux ans, il y avait 1,3 million d’euros d’amendes prononcées pour tout Paris, et l’an dernier 2,4 millions. Depuis le début de l’année, on est déjà presque à plus d’un million, donc ça progresse très fortement et c’est le résultat de l’application de la loi Echaniz-Le Meur de novembre 2024, qui vise à mieux réguler le marché des meublés touristiques de type Airbnb ». Les nombreuses infractions relevées ont alourdi l’amende : absence de numéro d’enregistrement sur plusieurs annonces, refus de transmettre des documents à un contrôleur assermenté… La SCI doit en outre verser 22 000 euros à la ville au titre des frais d’avocat. Le tribunal de Paris a également ordonné la cessation immédiate de l’activité, sous astreinte de 1 000 euros par jour et par logement, soit 11 000 euros par jour pour l’ensemble des 11 meublés en cas de poursuite.

Et demain ?

Demain, le marché d’Airbnb à Paris pourrait significativement se réduire. La campagne du nouveau maire de Paris, Emmanuel Grégoire s’est faite avec le slogan « Avec moi, Airbnb, c’est fini ». Pour Jacques Baudrier, « notre objectif est qu’il n’y ait plus aucun meublé de tourisme loué toute l’année à Paris, alors qu’on en recensait environ 25 000, essentiellement illégaux (l’année passée) ». À terme, seules les résidences principales louées ponctuellement resteraient autorisées, ce qui permettrait de supprimer la majorité des locations de courte durée professionnelles. Le nouveau règlement européen sur le partage des données, qui s’applique depuis le 20 mai 2026 devrait aider la municipalité à mieux faire respecter sa réglementation. Il enjoint aux plateformes d’intermédiation locative de transmettre les informations de réservation et d’occupation de chaque annonce française à une passerelle numérique nationale. La ville de Paris, comme les autres métropoles, pourra ainsi détecter automatiquement les annonces non enregistrées ainsi que les dépassements de plafonds. Afin de mieux préserver le parc locatif, les résidences secondaires sont aussi dans le collimateur de la nouvelle municipalité qui souhaite les taxer davantage. La loi de finances pour 2026 permet aux communes situées dans des zones tendues d’augmenter très significativement la taxe sur les logements vacants à partir de 2027. La ville de Paris a déjà annoncé se saisir de ce levier fiscal qui devrait lui permettre de remettre 20 000 appartements sur le marché.