Seine-Saint-Denis (93)

Marché et réglementation de la location saisonnière en Seine-Saint-Denis : état des lieux

Publié le 30/09/2021 - mis à jour le 30/09/2021 à 10H26
Location saisonnière
Kryuchka Yaroslav/AdobeStock

Tandis que le marché de la location saisonnière se développe à un rythme très soutenu en Île-de-France, la Seine-Saint-Denis représente un terrain économique significatif de ce mouvement. L’occasion de dresser un état des lieux de la réglementation et son efficacité sur un marché en tension, avec la politique, toujours plus sensible, du logement.

La progression de la location saisonnière en Île-de-France s’est avérée exponentielle. Le principal inventeur du modèle, la société californienne Airbnb est arrivée en Europe en 2010. Entre 2011 et 2019, le nombre de meublés de tourisme est passé de 20 000 à plus de 80 000 à Paris intra muros et le phénomène s’est progressivement répandu dans toute l’Île-de-France. On recense environ 120 000 annonce dans la région francilienne en 2019 (Les locations saisonnières en Ile-de-France – état des lieux d’avant-crise, mai 2021, www.institutparisregion.fr). Paris regroupe 64 % des annonces de location de meublés de tourisme, la petite couronne en regroupe 21 % et la grande couronne en totalise 15 %. Le département de Seine-Saint-Denis constitue un acteur important de cet écosystème. Lorsqu’on comptabilise le nombre d’annonces de locations de meublés de tourisme en Île-de France, il arrive en troisième position. Le département totalise 6 % du total des annonces derrière le département des Hauts-de-Seine qui en totalise 10 % et la ville de Paris qui centralise 64 % des annonces.

Flexibilité et rendement

La location saisonnière est définie dans le cadre de la loi Hoguet de 1970, par opposition à la location à destination de résidence principale comme « la location d’un immeuble conclue pour une durée maximale et non renouvelable de quatre-vingt-dix jours consécutifs ». La notion de meublé de tourisme qui est venue compléter cette définition a été apportée par le Code du tourisme en 2006, « des villas, appartements, ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, et qui n’y élit pas domicile » (C. tourisme, art. L. 324-1-1). L’investissement à réaliser dans un meublé de tourisme (meubles, literie, linge à renouveler, service de ménage, etc.) est certes plus coûteux que pour un bien immobilier en location classique, mais ce delta reste modéré. Le rendement est, quant à lui, nettement supérieur. Et le bailleur jouit d’une bien plus grande liberté. Il a la possibilité de reprendre à son usage personnel son bien quand il le souhaite et il échappe à toute réglementation relative au plafonnement des loyers. « La location saisonnière est d’abord venue répondre à une demander récurrente de « flexibilité » chez une partie des bailleurs, attirés par l’absence de régulation des loyers et les baux courts et non-renouvelables de ce type d’hébergement », résume un rapport récent sur l’état des lieux des meublés de tourisme en Île-de-France (Les locations saisonnières en Île-de-France – état des lieux d’avant-crise, mai 2021). « Non régulée en matière de prix à la nuitée, la location saisonnière peut promettre à un bailleur des rendements locatifs largement supérieurs à ceux que pourrait lui offrir une location de longue durée classique », poursuit le rapport.

Un marché dense

Comme dans l’ensemble de l’Île-de-France, le marché de la location saisonnière en Seine-Saint-Denis a été affecté par la crise sanitaire. Il a également été impacté par la progressive régulation des meublés de tourisme. Cette régulation a pour objectif de préserver l’offre de logements locatifs à moyen terme ou long terme réservés à de la résidence principale face à l’augmentation du parc locatif des meublés de tourisme qui peut potentiellement avoir des tendances inflationnistes sur les loyers. Il s’agit également pour les pouvoirs publics de répondre aux préoccupations des professionnels du tourisme. Les meublés de tourisme sont en effet dans le viseur des professionnels de l’hébergement hôtelier qui y voient une concurrence déloyale.

Les bailleurs ne sont pas soumis aux mêmes charges et peuvent offrir des prix à la nuitée inférieurs à ceux qu’ils pourraient pratiquer. La réglementation différencie le cas des résidences principales de celui des résidences secondaires. La résidence principale est définie comme un logement occupé au moins huit mois par an par son propriétaire ou son locataire. Il est possible d’en faire un meublé de tourisme pour de courte période en le mettant en location à la journée, à la semaine ou au mois pour une clientèle de passage et à son usage exclusif. Le logement peut être loué pour une durée maximum de 90 jours par client. Si la personne est locataire de sa résidence principale et que vous souhaitez sous-louer ce logement, elle doit obtenir l’autorisation écrite de son propriétaire et ne pas appliquer à son sous-locataire un loyer supérieur au sien. Une sous-location sans autorisation peut entraîner la résiliation du bail. Le locataire peut en outre être condamné à verser au propriétaire le montant des sous-loyers perçus, voire des dommages et intérêts en cas de préjudice. Si le logement fait partie d’une copropriété, il est nécessaire de vérifier que le règlement de copropriété ne comprend pas de clause d’habitation exclusivement bourgeoise. La présence de cette clause interdit toute activité professionnelle, notamment le meublé touristique. En Seine-Saint-Denis, il n’est pas nécessaire de faire de démarches en mairie pour mettre en location sa résidence principale. En revanche, pour les résidences secondaires, le dispositif de régulation repose sur un mécanisme de déclaration et d’enregistrement des meublés de tourisme en tant qu’hébergement touristique relevant du Code du tourisme. Pour toutes les communes de la Seine-Saint-Denis, la location en meublé de tourisme d’une résidence secondaire est préalablement soumise à un régime d’autorisation et à une demande de changement d’usage.

Des rapports de force qui s’intensifient

Depuis quelques années la bataille pour la régulation des meublés de tourisme a vu son champ d’action se déplacer progressivement. Les premiers combats judiciaires ont d’abord opposé propriétaires de résidences secondaires louées en meublé et collectivités publiques, comme l’a montré l’exemple parisien. La Ville de Paris a lancé de nombreuses procédures judiciaires, lesquelles ont été gelées, dans l’attente du verdict du juge communautaire quant à la régularité de la réglementation parisienne relative aux meublés de tourisme. Elles ont reprises quand la Cour de justice des Communautés européenne (CJUE) a validé la réglementation nationale (CJUE, 19 décembre 2019, affC390/18), qu’elle a considérée comme justifiée par l’objectif de lutter contre la pénurie de logements, « une raison impérieuse d’intérêt général » et proportionnée audit objectif.

Le 18 février dernier, la Cour de cassation a validé le dispositif mis en place à Paris (Cass. com., 18 février 2021, n° 17-26156). Ces deux décisions qui sécurisent la position de la Ville lui permettent d’espérer récupérer près de deux millions d’euros d’amende pour un total de 450 dossiers déjà initiés. Précisons en outre que depuis deux ans, la Ville de Paris fait également porter ses contrôles sur des résidences principales louées en meublés de tourisme. Ces rapports de force se sont étendues aux relations entre les collectivités publiques et les plateformes d’intermédiation dédiées à la location saisonnières. Le 1er juillet dernier (TGI Paris, 1er juillet 2021, n° 19-54288), la plateforme Airbnb a ainsi été lourdement condamnée, pour ne pas avoir fait figurer le numéro d’enregistrement requis par la réglementation sur un millier d’annonces, dans le cadre d’une action qui l’oppose à la Ville de Paris.

Ce sujet s’impose chaque jour davantage en Europe. En septembre 2020, 22 métropoles européennes du réseau Eurocités, ont ainsi dénoncé « le cadre légal européen daté et avantageux » dont jouissent ces acteurs. Elles ont appelé la Commission européenne à davantage réguler l’activité de ces plateformes en généralisant le partage de leurs données, indispensable pour un contrôle efficace des meublés de tourisme et à mettre en place un régime de responsabilité pour les annonces qu’elles publient. Le Digital Services Act présenté par la Commission en décembre dernier devrait, du moins en partie, faciliter cette régulation. Toutes les communes sont loin d’avoir les moyens que la Ville de Paris prend pour faire respecter sa réglementation. Le phénomène de développement de la location saisonnière y est également moins prégnant et son impact sur le parc des résidences principales est plus faible. L’avenir dira si, en sortie de crise, la location saisonnière redémarrera avec force et en Île-de-France, ce marché poursuivra sa progression. En Seine-Saint-Denis, il dispose encore d’une belle marge de progression, facilité par la grande plasticité de ce type d’hébergement de tourisme et par une régulation plus souple qu’à Paris intra muros ou dans les Hauts-de-Seine, par exemple.

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