Mieux réguler l’offre de logements en zone touristique

La location de meublés touristiques consiste en la mise en location de manière répétée d’un local meublé destiné pour de courtes durées à une clientèle de passage, qui n’y élit pas domicile, le plus souvent à la nuitée, à la semaine ou au mois. Dans ces zones touristiques, le développement particulièrement rapide des plateformes numériques d’intermédiation locative a conduit à une explosion des locations de courte durée. Densité élevée des résidences secondaires, tensions immobilières à l’achat comme à la location : dans ces zones, le développement des locations de courte durée peut conduire à des déséquilibres particulièrement significatifs du marché du logement, comme le constate l’Inspection générale des finances (IGF) dans son rapport de 2022 (IGF, Lutte contre l’attrition des résidences principales dans les zones touristiques en Corse et sur le territoire continental, juin 2022). Le développement des locations de courte durée réduit l’offre de résidences principales en zones tendues et soutient l’augmentation des loyers et des prix des ventes immobilières.

Le développement exponentiel des meublés de tourisme

Pour le locataire, la location meublée est beaucoup plus compétitive que l’hébergement touristique classique sur le plan du prix à la nuitée et au mètre carré par personne, aussi bien pour une personne seule qu’une famille. « Les plateformes d’intermédiation numérique comme Airbnb ou Abritel ont facilité la création de revenus complémentaires pour les bailleurs et encouragé une gestion plus active de leur patrimoine immobilier, qui peut être déléguée à des sociétés de services spécialisées », constate l’IGF. La situation de la ville de Versailles dans le département des Yvelines illustre les difficultés des communes partagées entre la nécessité de capitaliser sur leur pouvoir d’attraction touristique et la nécessité de préserver leur parc de logement locatif privé pour les besoins de leur population.

Versailles est une ville mondialement connue et reconnue, son château se classant avec 7,7 millions de visiteurs comme le troisième lieu de visite en Île-de-France, derrière Disneyland Paris et le musée du Louvre. Le château de Versailles est au cœur de l’offre touristique et culturelle du territoire, mais aussi de l’Île-de-France. Il se classe dans le Top 10 mondial dans sa catégorie et dispose donc d’un très fort pouvoir d’attraction auprès des visiteurs de toutes origines géographiques. La commune de Versailles a été inscrite sur la liste des communes touristiques dans le cadre d’un arrêté du 22 décembre 1994, compte tenu notamment de l’importance du patrimoine historique et architectural de la ville ainsi que de la fréquentation touristique qui y a été constatée sur l’année.

Une procédure d’enregistrement

À l’image d’autres communes, notamment en Île-de-France, Versailles est touchée par un déficit de logements. Pour répondre à cette insuffisance, la ville a réglementé les locations touristiques sur son territoire. Afin de clarifier les échanges entre les usagers loueurs de meublés touristiques et l’administration, l’article L. 324-1-1 du Code du tourisme, modifié par la loi du 7 octobre 2016 pour une République numérique, permet aux communes de mettre en place la délivrance d’un numéro d’enregistrement. Depuis le 30 juin 2018, la délivrance d’un numéro d’enregistrement pour une déclaration de meublé de tourisme est obligatoire sur la commune de Versailles. Ce numéro d’enregistrement devra figurer dans les annonces en ligne, quel que soit le site ou l’application (sites spécialisés, petites annonces…), et dans les annonces sur papier. L’usage du numéro d’enregistrement s’applique dès le 1er jour de mise en location.

Réglementer le changement d’usage

Conformément à l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation, créé dans le cadre de la loi du 24 mars 2014, dite loi ALUR, la ville de Versailles a réglementé le changement d’usage des locaux destinés initialement à l’habitation. Depuis le 30 juin 2018, l’application de la procédure de changement d’usage est obligatoire. L’exercice d’une activité professionnelle ou commerciale dans un local affecté à l’habitation nécessite une autorisation préalable délivrée par la mairie. Il existe deux types d’autorisations. L’autorisation préalable temporaire (non soumise à compensation) est un changement d’usage à titre personnel. Elle est délivrée par la mairie pour une durée de 9 ans, attachée au propriétaire, s’achève lors de l’arrêt de l’exercice du bénéficiaire et n’est pas cessible en cas de vente. Elle peut notamment être délivrée quand le changement d’usage s’effectue pour le premier logement qualifié de résidence secondaire d’une même personne physique, une autorisation préalable temporaire doit être effectuée, valable pour une durée de 9 ans. L’autorisation préalable définitive (soumise à compensation) est un changement d’usage à caractère réel, attaché au logement. Le propriétaire doit proposer en compensation des locaux ayant un autre usage et les transformer en logement ou bien acheter un nouveau logement, ou présenter un titre de commercialité. Lors de l’acquisition d’un meublé de tourisme par un propriétaire, l’usage de celui-ci change, il passe de logement à activité professionnelle. Le propriétaire doit donc trouver un logement pour compenser la perte de logement résidentiel occasionnée. Lorsque le changement d’usage est accordé, la ville délivre une autorisation préalable définitive. Les propriétaires qui ne respectent pas ces dispositions s’exposent au versement d’une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 € par local irrégulièrement transformé. Ils encourent également une peine d’emprisonnement d’un an et/ou d’une amende de 80 000 € pour fausses déclarations ou manœuvres frauduleuses visant à dissimuler ou tenter de dissimuler des locaux soumis à autorisation.

Quelles pistes de réforme ?

Comment permettre aux maires des villes des zones tendues de mieux réguler le marché des meublés de tourisme ? L’article 73 de la loi de finances pour 2023 a permis de revoir les critères de définition des communes relevant d’une « zone tendue »  faisant face à des difficultés particulières d’accès au logement, dans lesquelles s’applique la taxe nationale sur les logements vacants (TLV). Cette disposition vise notamment à donner un levier fiscal incitatif supplémentaire aux élus des communes touristiques qui connaissent un développement important des résidences secondaires sur leurs territoires au détriment de l’offre d’habitations principales. En effet, l’entrée dans le zonage emporte pour les communes concernées la faculté de majorer la cotisation de taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS) jusqu’à 60 %. Ce nouveau zonage TLV sera applicable au 1er janvier 2024.

De nombreuses voix se font entendre pour demander une réforme de la fiscalité applicable aux meublés de tourisme qui s’avère plus avantageuse que celle applicable à la location meublée classique. Ces revenus sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Si les recettes annuelles du propriétaire sont inférieures à 77 700 euros, il relève par défaut du régime micro-BIC. Ce régime comporte un avantage fiscal, un abattement de 50 % à hauteur des revenus locatifs annuels, qui passe à 71 % jusqu’à 188 700 € de recettes pour les biens qui bénéficient du classement en meublé de tourisme. Dans ce dernier cas, les hôtes concernés bénéficient également d’une exonération de la taxe d’habitation et de la taxe foncière. Et leurs voyageurs se voient appliquer une taxe de séjour réduite. Pour compléter ce régime avantageux, le propriétaire dont les charges (frais de fonctionnement payés à la plateforme, frais de ménage, assurance, amortissement de l’emprunt immobilier le cas échéant, travaux…) excédent ces pourcentages de déduction, peut les déduire en totalité en passant au régime réel.

Lors du débat budgétaire actuellement en court, des amendements sont proposés pour limiter les avantages fiscaux du micro-BIC avec un seuil de sortie du micro-BIC à 94 350 euros et l’abattement à 50 ou une harmonisation entre les régimes BIC et revenus fonciers avec un abattement de 40 % ou 50 %. Autre piste de réforme : créer un régime foncier unique intermédiaire entre le régime du micro-foncier actuel et le régime du micro-BIC. Les notaires réunis pour leur 119e Congrès fin septembre à Deauville proposent, quant à eux, de mettre en place un régime optionnel (revenus fonciers ou BIC) applicable à toutes les locations : nus ou meublés, long terme ou saisonnière, que le logement soit détenu en direct ou via une société civile. Ce choix conditionnerait également le traitement de la plus-value de cession : en cas d’option pour les revenus fonciers, celle-ci serait taxée au régime des particuliers, avec abattement pour durée de détention. Dans l’hypothèse d’une option pour les BIC, la plus-value de cession serait soumise au régime des plus-values professionnelles, taxées au taux de 30 %. L’ensemble des prélèvements (taxe foncière, impôt sur le revenu, prélèvements sociaux, IFI) afférents à chaque logement loué serait plafonné à 75 % des revenus générés par le bien.