Val-de-Marne : Inertie du gouvernement face aux candidatures des communes au dispositif d’encadrement des loyers

Les règles d’encadrement des loyers visent à limiter leur augmentation dans les villes où la pression foncière est la plus forte. Onze communes d’un des trois établissements territoriaux du Val-de-Marne souhaitent appliquer ce dispositif, sans que les pouvoirs publics ne les aient pour l’instant intégré à cette expérimentation.

Un dispositif expérimental

Créé dans le cadre de la loi ALUR en 2014 (L. n° 2014-366, 24 mars 2014), le dispositif d’encadrement a été mis en échec par le juge administratif. La loi ÉLAN du 23 novembre 2018 (L. n° 2018-1021, 23 nov. 2018) l’a rétabli de façon expérimentale. Le dispositif d’encadrement du niveau des loyers initié par la loi ALUR s’articule avec le décret annuel de limitation de la hausse des loyers à l’indice de référence des loyers (IRL), appliqué depuis 2012 dans les 28 zones tendues dont l’agglomération parisienne. Ce mécanisme s’applique aux villes de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements et a été prolongé récemment jusqu’au 31 juillet 2022. L’expérimentation s’applique, quant à elle, pour une durée de cinq ans à compter de la publication de la loi ÉLAN, soit jusqu’au 23 novembre 2023. Le législateur a prévu sa prolongation jusqu’en 2026, dans le cadre du Projet de loi 4D (projet de loi relatif à la différenciation, décentralisation, la déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l’action publique locale adoptée au Sénat en juillet dernier). Cette expérimentation est déjà en place à Paris et dans une partie de la métropole lilloise, respectivement depuis juillet 2019 et mars 2020. En juin dernier, elle a été autorisée dans les neuf communes du territoire Plaine commune en Seine-Saint-Denis : Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, L’Île-Saint-Denis, La Courneuve, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains et Villetaneuse.

Les villes candidates au sein du Val-de-Marne

Les communes situées en zone tendue qui souhaitent participer à cette expérimentation ont eu deux ans pour présenter une demande d’application de ce dispositif sur leur territoire de l’encadrement des loyers. Au 23 novembre 2020, dates limite pour présenter cette demande, de nombreuses villes se sont manifestées. Dans le Val-de-Marne, 11 communes du territoire de Grand-Orly Seine Bièvre (Arcueil, Cachan, Chevilly-Larue, Choisy-le-Roi, Fresnes, Gentilly, Ivry-sur-Seine, le Kremlin-Bicêtre, Orly, Villejuif et Vitry) ont fait le choix de rejoindre cette expérimentation. Au sein de l’établissement public territorial Grand Paris Sud Est Avenir, les communes ne sont pas saisies du sujet à l’exception de Bonneuil-Sur-Marne. Au sein de l’établissement public territorial Paris Est Marne & Bois, seules les communes de Fontenay et Champigny se sont montrées intéressées par la perspective de rejoindre l’expérimentation. En région parisienne, d’autres demandes ont été enregistrées : outre les 11 communes précédemment citées de Seine-Saint-Denis, neuf communes du territoire Est Ensemble (Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville) ont posé leur candidature. Il en est de même de la communauté d’agglomération Grand Paris Sud. En France, plusieurs dizaines de villes ont également fait acte de candidature : Lyon, Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier ainsi que Grenoble et 27 communes de sa métropole.

La situation du Val-de-Marne

Si le parc locatif privé en Île-de-France s’est réduit à Paris, il s’est progressivement développé en petite et grande couronne avec l’essor de l’urbanisation et grâce aux incitations fiscales en faveur de l’investissement immobilier dans l’immobilier locatif. Fort de ses 250 kilomètres, le Val-de-Marne est le plus vaste département de la petite couronne parisienne. Composé de 47 communes, le département du 94 regroupe trois établissements publics territoriaux : Grand-Orly Seine Bièvre, Grand Paris Sud Est Avenir et Paris Est Marne & Bois. Le département compte 1 327 632 habitants, soit une densité de 5 419 habitants au m2. Devant l’ampleur en besoin en logements dans le Val-de-Marne, l’habitat est un enjeu dans le département. La construction des gares du Grand Paris Express (Ligne 15 Sud et 14 Sud) accroît la pression exercée sur le foncier dans le département. C’est dans ce contexte que les 11 communes de Grand-Orly Seine Bièvre ont demandé à rejoindre l’expérimentation en cours de plafonnement des loyers. Il s’agissait pour l’établissement public territorial de se saisir de ce dispositif afin de lutter contre l’apparition, le maintien ou le développement des loyers excessifs dans des secteurs déjà tendus du point de vue de l’immobilier. Rejoindre l’expérimentation avait également pour objectif de maintenir et de favoriser la mixité sociale au sein du territoire pour permettre à chaque habitant de trouver un logement répondant à ses besoins.

Une déception

La loi ÉLAN a ouvert ce dispositif expérimental d’encadrement des loyers du secteur privé sur un périmètre défini par les collectivités, au regard de quatre critères : un écart important entre le niveau de loyer constaté dans le parc locatif privé et le loyer moyen pratiqué dans le parc locatif social, un niveau de loyer médian élevé, un taux faible de logements commencés rapportés aux logements existants sur les cinq dernières années et des perspectives limitées de production pluriannuelle de logements et de faibles perspectives d’évolution de celles-ci. Afin d’intégrer le dispositif expérimental d’encadrement des loyers, les dossiers de candidature sont déposés auprès de la Direction de l’habitat, de l’urbanisme et des paysages (DHUP). L’expérimentation doit faire l’objet d’un décret du ministère du Logement. Or à la suite des décrets de mai et juin 2021 qui ont lancé le coup d’envoi du plafonnement des loyers pour 11 communes de Seine-Saint-Denis et neuf communes du territoire Est Ensemble, un décret du 3 septembre dernier a autorisé les villes de Bordeaux, Montpellier, Lyon et Villeurbanne à mettre place ce dispositif mais n’a pour l’instant pas donné suite aux demandes des 11 communes Grand-Orly Seine Bièvre, ni à celle de Grigny, en Essonne ou encore celles émanant de Grenoble-Alpes-Métropole, ces zones n’ayant pas été jugées suffisamment tendues en matière d’offre de logement. Une déception pour le président du Grand Orly Seine Bièvre, Michel Leprêtre qui souhaite que le ministère du Logement inscrive rapidement les communes concernées dans le dispositif d’expérimentation. Ces communes sont limitrophes, soumises à une forte pression sur leur patrimoine foncier du fait du développement du Grand Paris dont les locataires et les propriétaires sont les premières victimes et ont exprimé leur volonté de pouvoir réglementer les loyers sur leur territoire, a-t-il rappelé.

Un dispositif efficace ?

Le dispositif issu de la loi ÉLAN prévoit que le loyer des logements mis en location, dit loyer de base, ne puisse excéder le niveau du loyer de référence majoré. Le préfet de région fixe chaque année, par arrêté, trois loyers de référence fondés sur les observations de l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (OLAP), un loyer de référence, un loyer de référence majoré (supérieur de 20 %) et un loyer de référence minoré (diminué de 30 %). Ces loyers, exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable, sont déterminés en fonction du marché locatif observé par l’OLAP et déclinés par secteurs géographiques regroupant un ou plusieurs quartiers et par catégories de logement, comprenant le nombre de pièces, le caractère nu ou meublé du bien, ses caractéristiques (maison ou appartement) et l’époque de construction du bâtiment. Un complément de loyer peut être appliqué pour les biens disposant de caractéristiques exceptionnelles comme une vue sur la tour Eiffel par exemple ou des éléments de confort très spécifiques comme une grande terrasse.

Cependant ce dispositif semble peu efficace en pratique d’après une étude de la plateforme Meilleursagents.fr (https://www.meilleursagents.com/) réalisée au printemps 2021, sur 17 000 annonces locatives de biens meublés à Paris, 54 % ne respectent pas les règles de l’encadrement des loyers. Pour les plus petites surfaces, inférieures à 20 m2, cette proportion passe à plus de 70 % des annonces. En Plaine Commune, 65 % des annonces étudiées ne respectent pas les loyers de référence. Rappelons qu’en cas de non-respect des loyers de référence, le préfet peut demander au bailleur, dans un délai de deux mois, de mettre le bail en conformité et de procéder à la restitution des trop-perçus au locataire. Le bailleur est informé des sanctions qu’il encourt et des modalités de recours. Le bailleur dispose d’un mois pour répondre au préfet. Si la mise en demeure du préfet reste infructueuse, le préfet peut prononcer une amende à l’encontre du bailleur dans la limite de 5 000 euros pour un bailleur physique et 15 000 euros pour une personne morale. L’amende est prononcée après que le bailleur a eu la possibilité de transmettre ses observations. Dans les faits, les sanctions semblent peu nombreuses. Au premier trimestre 2020, seules cinq amendes ont été prononcées à Paris, pour des montants assez faibles, de 330 euros à 1 090 euros. Fin 2020, la première décision judiciaire est intervenue en ce sens.