La garantie d’éviction du fait personnel du vendeur ne peut être évincée par l’usucapion

A – La perpétuité de l’exception de garantie du fait personnel du vendeur

La notion de perpétuité en droit civil13. Selon le doyen Cornu, l’adjectif « perpétuité » peut s’entendre : « À vie ; destiné à durer autant que la vie de la personne concernée. Ex : peine perpétuelle, engagement perpétuel (…) ». Le terme de « perpétuité » peut s’entendre également comme « Établi à jamais, qui ne s’éteint pas à la mort du titulaire (…) la propriété est en ce sens un droit perpétuel. Comp. Transmissible »14. En ce sens, l’exception de garantie est perpétuelle tant et si bien que le vendeur ou ses ayants-cause ne saurait jamais s’en dégager15.

L’exception de garantie est perpétuelle et donc imprescriptible : un droit sur la chose16. Jean Carbonnier estime que la perpétuité du droit de propriété « signifie que le droit a […] vocation à durer autant que son objet »17. En somme, le caractère perpétuel de l’exception de garantie signifie que cette garantie a vocation à durer autant que son objet et qu’aucun terme extinctif ne lui est assigné18. En d’autres termes, la perpétuité de l’exception de garantie du fait personnel du vendeur souligne que la garantie persiste naturellement aussi longtemps que la chose sur laquelle il porte19. Dans l’arrêt rapporté, le demandeur au pourvoi indiquait que l’institution de l’usucapion répond à un motif d’intérêt général de sécurité juridique en faisant correspondre le droit de propriété à une situation de fait durable, caractérisée par une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire et que le propriétaire du bien ne peut dès lors faire obstacle à la mise en œuvre de l’usucapion au seul motif que le possesseur lui avait cédé le bien et lui doit une garantie d’éviction perpétuelle. La Cour de cassation écarte cet argument car depuis de nombreuses années, elle juge que le vendeur ou ses ayants-cause ne peuvent évincer l’acquéreur en invoquant la prescription acquisitive pour se faire reconnaître la propriété de la chose vendue dont ils ont conservé la possession, car le jeu de cette prescription aurait pour résultat de les soustraire à l’obligation impérieuse de garantie qui leur incombe. L’acquéreur est toujours recevable à leur opposer l’exception de garantie qui est perpétuelle20. Toutefois, un tiers peut acquérir la propriété d’un terrain par prescription trentenaire, ce qui peut même fonder l’annulation de la vente21.

Critique du caractère perpétuel de l’exception de garantie. On admet sans difficulté que l’exception de garantie étant perpétuelle tant et si bien que : « la vente loin d’être le contrat instantané que l’on croit, peut s’avérer à exécution très longuement successive ! »22. Certes, le principe de la perpétuité de l’exception de garantie a été posé en 191223 et a été constamment réaffirmé par la Cour de cassation24. On sait que le nouvel article 1210 du Code civil dispose que : « Les engagements perpétuels sont prohibés. Chaque contractant peut y mettre fin dans les conditions prévues pour le contrat à durée indéterminée ». À partir de l’ancien article 1780 du Code civil, devenu le nouvel article 1210 dudit code, aucune précision n’est donnée sur la prohibition de l’engagement perpétuel. Face à ce laconisme de l’ancien article 1780 du Code civil, c’est la jurisprudence qui est intervenue afin de délimiter, de manière casuistique, les cas dans lesquels l’engagement perpétuel est prohibé.

B – Transmission de l’exception de garantie du fait personnel du vendeur

Transmissibilité passive aux héritiers du vendeur de la garantie du fait personnel. Il est traditionnellement enseigné que « les héritiers et ayants-cause universels sont tenus de garantir l’acquéreur contre l’éviction résultant de leur fait personnel ou de celui d’un tiers, car cette garantie est une obligation pesant sur le vendeur, qui, à son décès, est transmise passivement dans la succession, puisque l’actif répond du passif »25. La garantie d’éviction du fait personnel est une dette de la succession qui incombe aux héritiers du vendeur décédé qui ont accepté la succession purement et simplement. En effet, l’article 782 du Code civil énonce clairement que l’acceptation pure et simple peut être expresse ou tacite. Elle est expresse quand le successible prend le titre ou la qualité d’héritier acceptant dans un acte authentique ou sous seing privé. Elle est tacite quand le successible saisi fait un acte qui suppose nécessairement son intention d’accepter et qu’il n’aurait droit de faire qu’en qualité d’héritier acceptant. En outre, l’héritier peur accepter la succession à concurrence de l’actif net car, l’article 787 du Code civil énonce qu’un héritier peut déclarer qu’il n’entend prendre cette qualité qu’à concurrence de l’actif net. Hormis les ayants-cause de l’acquéreur, tant à titre particulier qu’universel héritiers, légataires, les sous-acquéreurs bénéficient également de la garantie d’éviction due par le vendeur26.

Conclusion. On s’accorde à penser que la garantie du fait personnel n’a de sens que si elle est d’ordre public27. Pour autant, on s’interroge depuis longtemps sur l’applicabilité de la jurisprudence limitant les engagements perpétuels à l’exception de garantie d’éviction28. Pourtant, on voit mal comment la jurisprudence séculaire29 de la Cour de cassation pourrait revenir sur sa position dont on persiste à penser qu’elle n’est pas tout à fait conforme à la prohibition des engagements perpétuels.