La garantie d’éviction du fait personnel du vendeur ne peut être évincée par l’usucapion

Publié le 07/01/2022
Terrain
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Le vendeur, tenu de l’obligation de garantir l’acquéreur d’un terrain contre toute éviction résultant de son fait personnel, telle la possession trentenaire, ne peut l’évincer en invoquant la prescription acquisitive pour se faire reconnaître propriétaire du terrain qu’il a vendu, mais dont il a conservé la possession.

Cass. 3e civ., 30 juin 2021, no 20-14743, F–B

Quem de evictione tenet actio, eumdem agentem repellit exceptio1. En l’espèce2, par acte notarié du 29 janvier 2010, M. I. X a vendu à M. et Mme G. la parcelle cadastrée AH [Cadastre 1] dépendant de la terre [Localité 1] à [Localité 2] qu’il avait acquise de M. E. et de Mme C. par acte sous seing privé du 12 mai 1983. Mme C. a assigné les consorts G. et X en revendication de la propriété de la parcelle, en invoquant notamment le bénéfice de la prescription acquisitive. Les juges du fond rejettent la demande en revendication en faisant prévaloir la garantie d’éviction du fait personnel sur l’usucapion. La Cour de cassation rejette le pourvoi en énonçant que c’est par une exacte application des articles 1626 et 1628 du Code civil que la cour d’appel a retenu que le vendeur, tenu de l’obligation de garantir l’acquéreur d’un terrain contre toute éviction résultant de son fait personnel, telle la possession trentenaire, ne peut l’évincer en invoquant la prescription acquisitive pour se faire reconnaître propriétaire du terrain qu’il a vendu, mais dont il a conservé la possession, l’acquéreur étant toujours recevable, dans ce cas, à lui opposer l’exception de garantie qui est perpétuelle. Force est d’observer que la règle protectrice de l’obligation de garantie du vendeur en matière de vente immobilière (I) ne peut être évincée par la possibilité pour le vendeur de l’immeuble d’invoquer la prescription acquisitive (II).

I – L’obligation de garantie d’éviction due par le vendeur en matière de vente immobilière

Éviction : trouble de droit ou de fait apporté par le vendeur. Il est acquis de longue date que le vendeur est tenu notamment de l’obligation de garantir l’acheteur contre toute éviction (A). Il y a éviction lorsqu’il y a un trouble apporté par le vendeur lorsque ce dernier prétend avoir conservé la possession du bien et l’avoir ainsi acquis par l’effet de la prescription (B).

A – La notion de garantie d’éviction

L’article 1626 du Code civil. La plus remarquée des obligations incombant au vendeur est sans conteste celle qui figure à l’article 1626 du Code civil qui dispose que « Quoique lors de la vente il n’ait été fait aucune stipulation sur la garantie, le vendeur est obligé de droit à garantir l’acquéreur de l’éviction qu’il souffre dans la totalité ou partie de l’objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente ». Cette disposition du Code civil ne garantit en principe que les troubles antérieurs à la vente3. La Cour de cassation est venue préciser que : « La garantie d’éviction du fait d’un tiers n’est due que si le trouble subi par l’acheteur est un trouble de droit et alors qu’elle avait constaté, par motifs propres et adoptés, que le trouble, résultant d’un défaut d’entretien des parties communes, n’était pas imputable au vendeur et était postérieur à la vente, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé »4.

Notion d’éviction. On enseigne traditionnellement que la garantie d’éviction « comprend la double obligation, indivisible, de garantie du fait personnel et de garantie du fait des tiers, cette dernière ne portant que sur le trouble de droit, à l’exclusion du trouble de fait »5. En d’autres termes, on peut considérer, qu’il s’agit d’un trouble provoqué à l’acquéreur soit par le vendeur soit par un tiers. C’est ainsi qu’en application de l’article 1626 du Code civil, la garantie d’éviction suppose la perte pour l’acquéreur, en tout ou partie, du bien vendu ou des charges non déclarées lors de la vente, telles qu’une servitude, une hypothèque ou l’existence d’un bail. Le trouble de jouissance résultant d’un sinistre, même provenant d’une faute du vendeur, ne peut être assimilé à une éviction, même partielle6.

Garantie d’éviction légale et conventionnelle. Les articles 1626 à 1640 du Code civil édictent des règles ayant pour objet d’assurer à l’acquéreur la possession paisible de la chose vendue7. On estime que les règles prévues par les articles 1626 à 1640 du Code civil, sont les règles légales qui s’appliquent de plein droit en l’absence de conventions contraires 8. Plus précisément, les articles 1626 à 1640 du Code civil opèrent une distinction entre d’une part, le régime légal de la garantie d’éviction et d’autre part, le régime conventionnel de la garantie d’éviction9. Dans le régime légal, la garantie du fait personnel impose au vendeur d’assurer à l’acquéreur une possession paisible de la chose vendue contre les troubles de fait ou de droit. En outre, dans le régime légal, la garantie d’éviction du fait des tiers est due par le vendeur à l’acquéreur si le trouble subi par ce dernier est un trouble de droit, et non de fait, existant au moment de la vente, non déclaré et ignoré de l’acheteur10. Dans le régime conventionnel de la garantie d’éviction, l’article 1627 du Code civil précise que les parties peuvent, par des conventions particulières, ajouter à cette obligation de droit ou en diminuer l’effet ; elles peuvent même convenir que le vendeur ne sera soumis à aucune garantie. C’est ainsi que les parties peuvent stipuler que le vendeur devra assurer une garantie d’éviction à l’acquéreur contre les troubles de fait émanant des tiers11. La question résolue par le troisième arrêt rapporté se situe dans le sillage de la garantie du fait personnel du vendeur face à l’usucapion.

B – Garantie du fait personnel du vendeur : la prescription acquisitive

Garantie du fait personnel du vendeur contre les troubles de droit : l’usucapion. Les faits de l’espèce étaient singuliers. En effet, M. I. X cède aux époux G. la parcelle cadastrée section AH n°[Cadastre 1] dépendant de la terre [Localité 1] sise à [Localité 2] (île de Tahiti), parcelle dont il est propriétaire pour l’avoir acquis suivant acte sous seing privé en date du 12 mai 1983 de M. V. E. E. et de Mme D. C. lesquels lui ont vendu tous leurs droits divis et indivis, successifs, mobiliers et immobiliers qu’ils avaient recueillis dans la succession de M. Q. J. Mme C. demande à la Cour de dire que cet acte lui est inopposable, M. A. X ayant vendu une parcelle qui ne lui appartenait pas. Au cas d’espèce, la venderesse initiale Mme C. invoque l’usucapion au motif qu’elle a continué à posséder le bien querellé de façon durable, ce qui se caractérise par une possession continue et non interrompue, paisible, publique et non équivoque. On sait que selon le régime légal, la garantie du fait personnel impose au vendeur d’assurer à l’acquéreur une possession paisible de la chose vendue contre les troubles de fait ou de droit. Or dans notre affaire, la question était de savoir si la prescription acquisitive devait prévaloir sur la garantie du fait personnel due par le vendeur. La Cour de cassation estime de manière traditionnelle que le vendeur, tenu de l’obligation de garantir l’acquéreur d’un terrain contre toute éviction résultant de son fait personnel, telle la possession trentenaire, ne peut l’évincer en invoquant la prescription acquisitive pour se faire reconnaître propriétaire du terrain qu’il a vendu, mais dont il a conservé la possession. Nous avons résumé dans le tableau suivant les ventes immobilières successives :

Ventes immobilières successives

Perpétuité de l’exception de garantie

Vente 12 mai 1983

M. et Mme C. ont vendu à

M. X (1re vente)

Application de l’article 1626 du Code civil

Vente 29 janvier 2010

M. X à M. et Mme G.

(2e vente)

Application de l’article 1626 du Code civil

Mme C. invoque l’usucapion contre M. et Mme G.

Exception de garantie d’éviction ou usucapion ?

II – La mise en œuvre de l’exception de garantie due par le vendeur en matière de vente immobilière

L’exception de garantie et sa transmission. Si le vendeur a conservé la possession du bien vendu, l’acquéreur étant toujours recevable, dans ce cas, à lui opposer l’exception de garantie qui est perpétuelle (A) et qui est transmise au vendeur (ou ses ayants-droit) (B)12.

A – La perpétuité de l’exception de garantie du fait personnel du vendeur

La notion de perpétuité en droit civil13. Selon le doyen Cornu, l’adjectif « perpétuité » peut s’entendre : « À vie ; destiné à durer autant que la vie de la personne concernée. Ex : peine perpétuelle, engagement perpétuel (…) ». Le terme de « perpétuité » peut s’entendre également comme « Établi à jamais, qui ne s’éteint pas à la mort du titulaire (…) la propriété est en ce sens un droit perpétuel. Comp. Transmissible »14. En ce sens, l’exception de garantie est perpétuelle tant et si bien que le vendeur ou ses ayants-cause ne saurait jamais s’en dégager15.

L’exception de garantie est perpétuelle et donc imprescriptible : un droit sur la chose16. Jean Carbonnier estime que la perpétuité du droit de propriété « signifie que le droit a […] vocation à durer autant que son objet »17. En somme, le caractère perpétuel de l’exception de garantie signifie que cette garantie a vocation à durer autant que son objet et qu’aucun terme extinctif ne lui est assigné18. En d’autres termes, la perpétuité de l’exception de garantie du fait personnel du vendeur souligne que la garantie persiste naturellement aussi longtemps que la chose sur laquelle il porte19. Dans l’arrêt rapporté, le demandeur au pourvoi indiquait que l’institution de l’usucapion répond à un motif d’intérêt général de sécurité juridique en faisant correspondre le droit de propriété à une situation de fait durable, caractérisée par une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire et que le propriétaire du bien ne peut dès lors faire obstacle à la mise en œuvre de l’usucapion au seul motif que le possesseur lui avait cédé le bien et lui doit une garantie d’éviction perpétuelle. La Cour de cassation écarte cet argument car depuis de nombreuses années, elle juge que le vendeur ou ses ayants-cause ne peuvent évincer l’acquéreur en invoquant la prescription acquisitive pour se faire reconnaître la propriété de la chose vendue dont ils ont conservé la possession, car le jeu de cette prescription aurait pour résultat de les soustraire à l’obligation impérieuse de garantie qui leur incombe. L’acquéreur est toujours recevable à leur opposer l’exception de garantie qui est perpétuelle20. Toutefois, un tiers peut acquérir la propriété d’un terrain par prescription trentenaire, ce qui peut même fonder l’annulation de la vente21.

Critique du caractère perpétuel de l’exception de garantie. On admet sans difficulté que l’exception de garantie étant perpétuelle tant et si bien que : « la vente loin d’être le contrat instantané que l’on croit, peut s’avérer à exécution très longuement successive ! »22. Certes, le principe de la perpétuité de l’exception de garantie a été posé en 191223 et a été constamment réaffirmé par la Cour de cassation24. On sait que le nouvel article 1210 du Code civil dispose que : « Les engagements perpétuels sont prohibés. Chaque contractant peut y mettre fin dans les conditions prévues pour le contrat à durée indéterminée ». À partir de l’ancien article 1780 du Code civil, devenu le nouvel article 1210 dudit code, aucune précision n’est donnée sur la prohibition de l’engagement perpétuel. Face à ce laconisme de l’ancien article 1780 du Code civil, c’est la jurisprudence qui est intervenue afin de délimiter, de manière casuistique, les cas dans lesquels l’engagement perpétuel est prohibé.

B – Transmission de l’exception de garantie du fait personnel du vendeur

Transmissibilité passive aux héritiers du vendeur de la garantie du fait personnel. Il est traditionnellement enseigné que « les héritiers et ayants-cause universels sont tenus de garantir l’acquéreur contre l’éviction résultant de leur fait personnel ou de celui d’un tiers, car cette garantie est une obligation pesant sur le vendeur, qui, à son décès, est transmise passivement dans la succession, puisque l’actif répond du passif »25. La garantie d’éviction du fait personnel est une dette de la succession qui incombe aux héritiers du vendeur décédé qui ont accepté la succession purement et simplement. En effet, l’article 782 du Code civil énonce clairement que l’acceptation pure et simple peut être expresse ou tacite. Elle est expresse quand le successible prend le titre ou la qualité d’héritier acceptant dans un acte authentique ou sous seing privé. Elle est tacite quand le successible saisi fait un acte qui suppose nécessairement son intention d’accepter et qu’il n’aurait droit de faire qu’en qualité d’héritier acceptant. En outre, l’héritier peur accepter la succession à concurrence de l’actif net car, l’article 787 du Code civil énonce qu’un héritier peut déclarer qu’il n’entend prendre cette qualité qu’à concurrence de l’actif net. Hormis les ayants-cause de l’acquéreur, tant à titre particulier qu’universel héritiers, légataires, les sous-acquéreurs bénéficient également de la garantie d’éviction due par le vendeur26.

Débiteurs de la garantie d’éviction du fait personnel

Créanciers de la garantie d’éviction du fait personnel

Vendeur

Acquéreur et sous-acquéreur

Héritiers purs et simples

Ayants-cause universels

Ayants-cause de l’acquéreur (héritiers, légataires ou donataires

Conclusion. On s’accorde à penser que la garantie du fait personnel n’a de sens que si elle est d’ordre public27. Pour autant, on s’interroge depuis longtemps sur l’applicabilité de la jurisprudence limitant les engagements perpétuels à l’exception de garantie d’éviction28. Pourtant, on voit mal comment la jurisprudence séculaire29 de la Cour de cassation pourrait revenir sur sa position dont on persiste à penser qu’elle n’est pas tout à fait conforme à la prohibition des engagements perpétuels.

Notes de bas de pages

  • 1.
    « Qui doit garantie ne peut évincer ».
  • 2.
    S. Jaillot « Le vendeur garantit l’acheteur contre toute éviction de son fait, telle la possession trentenaire », Francis Lefebvre 2021. G. Tamwa Talla « Usucapion et garantie du fait personnel du vendeur : incompatibilité ? », Dalloz actualité, 9 sept. 2021 ; C.-A. Michel, « La garantie d’éviction exclut la possibilité pour le vendeur d’invoquer la prescription acquisitive », Lexbase juill. 2021. « La garantie d’éviction du fait personnel du vendeur prévaut sur l’usucapion de ce dernier », Defrénois flash 21 juill. 2021, n° 201g7, p. 1.
  • 3.
    J.-L. Bergel et a, « Étendue de la garantie », Le Lamy Droit Immobilier 2018, n° 3963, mise à jour juin 2018.
  • 4.
    Cass. 3e civ., 11 mai 2011, n° 10-13679 : J.-L. Bergel et a., « Étendue de la garantie », Le Lamy Droit Immobilier 2018, n° 3963.
  • 5.
    M. Mathieu, JCl. Liquidations – Partages, V° Licitation – Formes. Effet, fasc. 115, 8 oct. 2019.
  • 6.
    CA Reims, 23 janv. 2018, n° 16/02348.
  • 7.
    « Garantie d’éviction », D. 2021.
  • 8.
    J. Lafond et V. Zalewski-Sicard, JCl. Notarial Formulaire, V° Vente d’immeuble, Obligations de garantie – Clauses de l’acte, fasc. 530, 12 juin 2020.
  • 9.
    « Garantie d’éviction », D. 2021.
  • 10.
    C. de Gaudemont, « La garantie d’éviction du fait d’un tiers est due si le trouble subi par l’acheteur est un trouble de droit, existant au moment de la vente, non déclaré et ignoré de l’acheteur », Dalloz actualité, 28 juin 2018.
  • 11.
    « Garantie d’éviction », D. 2021.
  • 12.
    « Focus sur la garantie d’éviction en vente », efl.fr, 25 août 2021.
  • 13.
    Y. Emerich, « La destinée perpétuelle de la propriété entre symbolisme et aléas », Revue générale de droit 2015, p. 501 à 530.
  • 14.
    G. Cornu, Vocabulaire juridique, Interposition de personne, 11e éd., 2016, PUF, Quadrige, p. 569.
  • 15.
    R. Le Guidec et G. Chabot, JCl. Civil Code : Obligations du vendeur – Garantie en cas d’éviction : étendue, conditions et exercice, Art. 1625 et 1626, fasc. unique, n° 10.
  • 16.
    S. Seniadja, La protection des parties dans le contrat de vente civil Université catholique d’Afrique de l’ouest, maîtrise, 2006 : https://lext.so/9UJiye.
  • 17.
    J. Carbonnier, Droit civil : les biens, t. 3, 19e éd, 2000, Paris, PUF, p. 100 ; Cité par Y. Emerich, « La destinée perpétuelle de la propriété entre symbolisme et aléas », Revue générale de droit 2015, p. 501 à 530.
  • 18.
    Y. Emerich, « La destinée perpétuelle de la propriété entre symbolisme et aléas », Revue générale de droit 2015, p. 501 à 530.
  • 19.
    Y. Emerich, « La destinée perpétuelle de la propriété entre symbolisme et aléas », Revue générale de droit 2015, p. 501 à 530.
  • 20.
    Cass. 3e civ., 20 oct. 1981, n° 80-10660 : R. Le Guidec et G. Chabot, JCl. Civil Code : Obligations du vendeur – Garantie en cas d’éviction : étendue, conditions et exercice, Art. 1625 et 1626, fasc. unique, n° 10.
  • 21.
    C. Le Gallou, « Le vendeur et ses héritiers : des possesseurs pas comme les autres ». JCP N 2010, 1340. V. Cass. 3e civ., 10 juill. 1996, n° 94-21168.
  • 22.
    P.-Y. Gautier, « L’utilité limitée des garanties conventionnelles d’éviction », RTD civ. 2001, p. 611.
  • 23.
    P.-Y. Gautier, « L’utilité limitée des garanties conventionnelles d’éviction », RTD civ. 2001, passim.
  • 24.
    Cass. 3e civ., 20 oct. 1981, n° 80-10660.
  • 25.
    C. Le Gallou, « Le vendeur et ses héritiers : des possesseurs pas comme les autres ». JCP N 2010, 1340.
  • 26.
    R. Le Guidec et G. Chabot, JCl. Civil Code : Obligations du vendeur – Garantie en cas d’éviction : étendue, conditions et exercice, Art. 1625 et 1626, fasc. unique, n° 16. O. Barret, P. Brun, Rép. civ. Dalloz, vo Vente : effets – Garantie d’éviction, n° 405, 2015.
  • 27.
    A. Bardet-Blanvillain, JCl. Contrats – Distribution, Échange, fasc. 3310, n° 68, 30 juin 2006.
  • 28.
    P.-Y. Gautier, « L’utilité limitée des garanties conventionnelles d’éviction », RTD civ. 2001, passim.
  • 29.
    Cass. civ. 13 mai 1912 : DP 1913, 1, 143 ; S. 1914, 1, 209, note G. Appert.