Pour le maintien du principe de l’intransmissibilité du prêt à usage à l’acquéreur du bien

En raison de son caractère personnel, l’obligation du prêteur à usage ne se transmet pas à ses ayants cause à titre particulier.

Il est des situations dans lesquelles la transmission de la propriété d’un bien s’accompagne à titre accessoire du transfert à l’ayant cause à titre particulier de contrats qui ont été conclus avec le précédent propriétaire. Ainsi, en cas de modification dans la situation juridique de l’employeur, tous les contrats de travail en cours au jour où elle s’opère subsistent avec le nouvel employeur1. De même, l’acquéreur d’un bien loué ne peut expulser le locataire ni quand celui-ci dispose d’un bail authentique ou dont la date est certaine2 ni, selon la jurisprudence, lorsqu’il est démontré que le nouveau propriétaire a eu connaissance du bail avant la vente3.

L’arrêt rendu par la cour d’appel d’Aix-en-Provence le 8 septembre 2022 montre qu’il ne saurait en aller ainsi en matière de prêt à usage, contrat que l’on oppose au bail en raison de son caractère gratuit. Les juges aixois affirment en effet que « le contrat de prêt à usage emporte pour le prêteur l’obligation, de nature personnelle et non réelle, de laisser l’usage du bien à l’emprunteur ; une telle obligation passe aux seuls héritiers du prêteur en vertu de l’article 1879 du Code civil non à ses ayants cause à titre particulier, sauf clause particulière ».

Une recherche de précédents jurisprudentiels effectuée sur les dernières décennies montre que la Cour de cassation s’est prononcée à deux reprises dans le même sens4, mais le caractère inédit de ces décisions et la rédaction laconique de l’une d’elles n’ont pas contribué à les faire connaître, alors pourtant que le sujet a peu été abordé par la doctrine. La cour d’Aix-en-Provence reprend le principe très clair énoncé par le second arrêt de la Cour de cassation qui a eu à connaître du cas de la vente aux enchères du bien prêté. La décision sélectionnée, pour sa part, tranche la même question dans le cadre d’une vente ordinaire, en apportant des éléments de fait et d’analyse supplémentaires. Mais l’arrêt présente aussi l’intérêt d’être rendu à un moment où coexistent deux avant-projets de réforme du droit des contrats spéciaux5, dont l’un propose d’étendre au contrat de prêt à usage les règles prévoyant le transfert du contrat de bail à l’acquéreur et, par conséquent, de modifier l’état du droit positif6.

Alors que l’occupante des lieux tentait de démontrer qu’elle disposait du droit d’y demeurer en se disant bénéficiaire d’un bail verbal, la cour d’appel constate l’existence d’un prêt à usage à défaut pour l’appelante d’apporter la preuve d’une contrepartie financière à sa jouissance du bien, et elle la condamne envers l’acquéreur au paiement d’une indemnité d’occupation. Les juges justifient cependant leur position en se référant à la nature de l’obligation du prêteur à usage et non à celle du droit de l’emprunteur. On devine en creux simplement la distinction du droit personnel de jouissance conféré à ce dernier des succédanés de l’usufruit que sont les droits d’usage et d’habitation. Tandis que, dans le premier cas, le droit de l’emprunteur est de nature personnelle, le titulaire d’un droit d’usage ou d’habitation dispose d’un droit réel. Pour autant, la jurisprudence montre que l’opposabilité d’un diminutif de l’usufruit à l’acquéreur du bien ne se justifie pas par la seule référence à la nature de ce droit. Elle implique aussi l’accomplissement de la formalité de la publicité foncière, à moins qu’une stipulation de l’acte de vente ne mentionne l’existence d’un de ces droits7.

Le principe qui permet de trancher le litige signifie que l’obligation du prêteur à usage ne se transmet pas à l’acquéreur du bien prêté par le seul fait de la vente. En mettant en exergue la nature de l’obligation du prêteur, les juges souhaitent se placer dans le sillage de la jurisprudence qui affirme de façon plus générale que l’acquéreur d’un bien ne succède pas aux obligations personnelles de son auteur8. Il peut néanmoins en aller autrement en vertu d’une disposition légale dérogatoire ou lorsque l’acquéreur consent à assumer lesdites obligations à son tour. La cour d’appel d’Aix-en-Provence adopte ainsi une solution conforme au droit positif.

Un argument de texte propre au régime du prêt à usage, mis en évidence par la décision commentée, conforte la solution. En effet, l’article 1879, alinéa 1er, du Code civil dispose que « les engagements qui se forment par le prêt à usage passent aux héritiers de celui qui prête (…) ». Un raisonnement a contrario conduit à considérer que ce contrat ne se transmet pas aux ayants cause à titre particulier du prêteur. L’avant-projet de réforme des contrats spéciaux proposant d’admettre la transmission du prêt à usage à l’acquéreur va en sens opposé en considérant que « l’intuitu personae dans le commodat se concentre dans la personne de l’emprunteur, non dans celle du prêteur »9. Il est pourtant permis de penser que l’exécution gratuite par le prêteur de sa prestation et la confiance qu’il porte personnellement à l’emprunteur devraient justifier que l’on n’abandonne pas l’interprétation prétorienne stricte qui est actuellement faite du texte prévoyant la transmission du prêt aux ayants cause universels du prêteur. L’identité propre du contrat de prêt à usage justifie que son régime diffère du bail, en particulier en cas de cession du bien concerné10.

Il est à remarquer qu’en l’espèce, si l’acte de vente ne fait pas état du prêt à usage, l’acquéreur savait néanmoins que les lieux étaient occupés à titre gratuit par la mère du vendeur. Ce constat n’est cependant pas de nature à modifier la solution jurisprudentielle de principe. Il peut simplement justifier que l’acquéreur puisse être, aux côtés du vendeur, reconnu responsable de l’interruption du contrat de prêt. Il doit en aller de même dans l’hypothèse où le contrat de prêt à usage d’un bien immobilier aurait volontairement fait l’objet d’une publicité au registre foncier pour l’information des tiers. Cette mesure ne saurait avoir de conséquence pour l’acquéreur dès lors que le contrat de prêt à usage ne peut lui être transmis qu’avec son consentement11. Il paraît à tout le moins excessif de déduire d’une publicité que le législateur ne requiert pas une présomption de connaissance de cet acte par les tiers et l’opposabilité de ce dernier à l’acquéreur12. En étendant au prêt à usage le sort que connaît le bail en cas de cession du bien, la preuve de la connaissance par l’acquéreur de l’existence du prêt justifiera la poursuite du contrat, car il est prévu13 de consacrer la jurisprudence qui s’est prononcée en ce sens à propos du bail14. Il y a là matière à entamer la réputation de paisibilité du contrat de prêt à usage.

Les juges aixois considèrent ensuite que « le prêt à usage a pris fin au moment de la vente du bien ». Cette formulation laisse entendre que la réalisation de la vente vaut terme du prêt à usage et n’a pas d’autre conséquence pour l’emprunteur que celle d’avoir à quitter les lieux15. Cependant, il ne faut pas perdre de vue qu’en prenant la décision de vendre, le prêteur manifeste en même temps sa volonté de ne plus exécuter le contrat de prêt16. Il lui appartient donc dans l’hypothèse d’un prêt à usage à durée indéterminée, qui était celle de l’affaire rapportée, de prendre l’initiative de la résiliation du contrat en amont de la vente, en accordant un préavis suffisant à l’emprunteur pour éviter qu’elle n’opère brutalement à son détriment. En présence d’un prêt à usage à durée déterminée, la rupture anticipée du contrat motivée par la décision du prêteur de vendre le bien constitue une faute consistant dans le non-respect des prévisions contractuelles, et elle ouvre à ce titre droit au paiement de dommages et intérêts. L’article 1889 du Code civil permet en effet seulement au prêteur de demander au juge la restitution du bien prêté avant l’échéance convenue en faisant valoir un « besoin pressant et imprévu ».

L’emprunteur à usage et l’acquéreur du bien sont tiers l’un à l’autre. Il est néanmoins permis au second d’agir en responsabilité délictuelle contre le premier pour lui faire répondre des détériorations occasionnées par sa faute. Il en a été jugé ainsi à propos de la dégradation d’une parcelle par une société qui avait été autorisée à en user gratuitement par le précédent propriétaire avant la vente17. Ce droit à réparation trouve sa justification dans la jurisprudence qui permet au tiers à un contrat d’invoquer sur le fondement de la responsabilité délictuelle un manquement contractuel, dès lors que celui-ci lui a causé un dommage18. Inversement, la preuve par l’emprunteur que l’acquéreur connaissait au moment de la vente l’existence du prêt à durée déterminée peut lui permettre de faire reconnaître sa responsabilité délictuelle pour complicité dans la violation d’une obligation contractuelle19.

Il y a lieu de s’interroger sur la faculté pour l’emprunteur à usage confronté au non-respect du terme contractuel de se prévaloir d’un droit de rétention pour justifier son maintien dans les lieux. L’article 1885 du Code civil énonce que « l’emprunteur ne peut pas retenir la chose par compensation de ce que le prêteur lui doit ». La rédaction de ce texte a laissé place à la discussion20. Cependant, dans leur grande majorité, les auteurs considèrent qu’il interdit de façon générale au commodataire de se prévaloir de cette arme défensive et paralysante pour tenir compte du caractère gratuit et désintéressé du contrat21. La jurisprudence est également en ce sens22. Ce faisant, il est donné plein effet à la volonté du prêteur de se faire restituer le bien23. La solution contraire aboutirait à imposer au nouveau propriétaire l’occupation du bien par l’emprunteur alors que l’interdiction d’exercer le droit de rétention oblige ce dernier à restituer le bien au prêteur24. Si l’on admet, comme le propose l’un des avant-projets de réforme du droit des contrats spéciaux, la transmission du prêt à usage en cas de vente du bien prêté au cours de l’exécution du contrat de prêt, il ne sera plus question de rupture anticipée fautive parce que le prêt pourra se poursuivre jusqu’à son terme avec l’acquéreur du bien25.

Alors que l’avant-projet Henri Capitant maintient la règle privant l’emprunteur du droit de rétention dans les mêmes termes que l’article 1885 du Code civil « parce qu’elle se justifie par le fait que le prêteur n’a agi que pour rendre service »26, le second avant-projet admet cette prérogative mais en la limitant au prêt à usage intéressé qu’il consacre, suivant en cela les vœux de différents auteurs. Tout en supprimant la terminologie ambiguë du texte en vigueur, il prévoit en effet que : « Quoi que lui doive le prêteur, l’emprunteur n’a pas de droit de rétention sur la chose, sauf si le prêt est intéressé »27. Cette nouvelle règle peut avoir selon nous une incidence sur la vente du bien. Si les conditions posées par l’avant-projet pour le transfert du prêt ne sont pas réunies, l’admission du droit de rétention en cas de prêt intéressé permettra semble-t-il à l’emprunteur de perturber la vente du bien en cas de rupture anticipée de son contrat, comme dans l’hypothèse où il deviendrait créancier du prêteur au titre de dépenses de conservation ne lui incombant pas.