Exonération Dutreil : la Cour de cassation envoie deux signaux positifs aux loueurs en meublés professionnels

Publié le 08/08/2023
Exonération Dutreil : la Cour de cassation envoie deux signaux positifs aux loueurs en meublés professionnels
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Dans un arrêt du 21 juin 2023, la Cour de cassation reproche aux juges du fond de ne pas avoir recherché si la location d’un bien immobilier qui était consentie à une société constituait toujours une activité de location meublée professionnelle, activité dont l’éligibilité au dispositif Dutreil n’avait pas été remise en cause, ni par les juges du fond, ni pas la Cour de cassation.

Quelques jours après son arrêt qui rend éligible au régime Dutreil les activités de locaux équipés ouvrant des perspectives aux détenteurs de participations dans des sociétés qui se livrent à une activité de location meublée (Cass. com., 1er juin 2023, n° 22-15152), la Cour de cassation vient de rendre une décision. Elle ne semble pas remettre en cause l’éligibilité de l’activité de location meublée professionnelle (Cass. com., 21 juin 2023, n° 21-18226).

L’exonération partielle appliquée aux entreprises individuelles

L’affaire concernait l’application du dispositif Dutreil à une entreprise individuelle, pour lesquelles le régime Dutreil est prévu sous l’article 787 C du Code général des impôts (CGI). « Sont exonérés de droits de mutation à titre gratuit, à concurrence de 75 % de leur valeur, la totalité ou une quote-part indivise de l’ensemble des biens meubles et immeubles, corporels ou incorporels affectés à l’exploitation d’une entreprise individuelle ayant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale transmis par décès ou entre vifs ».

Le texte prévoit que trois conditions doivent être réunies. Au moment de la transmission, si l’entreprise a été acquise à titre onéreux par le défunt ou le donateur, elle doit avoir été détenue depuis au moins deux ans par lui. Si elle a été créée par lui, cette condition n’est pas requise. Il n’est pas exigé que l’entreprise soit exploitée par le défunt au moment du décès.

Une fois la transmission effectuée, chacun des héritiers, donataires ou légataires, doit prendre l’engagement dans la déclaration de succession ou l’acte de donation, pour lui et ses ayants cause à titre gratuit, de conserver l’ensemble des biens affectés à l’exploitation de l’entreprise pendant une durée de quatre ans à compter de la date de la transmission. Aussi, l’un des héritiers, donataires ou légataires, poursuit effectivement pendant les trois années qui suivent la date de la transmission l’exploitation de l’entreprise.

La gestion des biens délégués

À son décès, Madame A a laissé pour lui succéder ses deux filles, Madame F épouse X et Madame B. Sa succession comprend un studio situé à Paris évalué à 310 000 euros, une maison située en Corse estimée à 500 000 euros, ainsi qu’un chalet situé dans l’Isère et donné à la location, évalué à 300 000 euros. La déclaration de succession a été enregistrée en février 2013. En mai 2015, les héritières ont reçu une proposition de rectification de la valeur vénale du chalet à la somme de 793 000 euros suite à la remise en cause de l’exonération partielle de l’article 787 C du CGI, un rappel des droits de mutation à titre gratuit de 273 503 euros pour l’une et de 267 986 euros pour l’autre. Les services des impôts ont accepté d’appliquer une décote de 15 % à la valeur vénale du chalet mais ont maintenu la remise en cause du bénéfice de l’exonération de l’article 787 C du CGI. En première instance, le tribunal de grande instance de Grenoble les a déchargées des rappels de droits de succession.

L’administration fiscale a contesté cette décision au motif que pour bénéficier du régime de l’article 787 C du CGI, l’entreprise individuelle doit être détenue par le défunt, exploitée par ce dernier et que les biens affectés en cause doivent être affectés à cette entreprise. Elle soutenait que la condition de l’exercice effectif implique que la personne exerce, à titre habituel et principal, son activité au sein de cette entreprise. Or, la défunte, qui avait exercé jusqu’en 2010, sous forme individuelle, une activité de LMP, avait, avant son décès, confié la poursuite de l’exploitation de l’activité de loueur en meublé à la SARL M. à qui elle louait les biens non meublés. Madame A ne déclarait donc pas de bénéfice industriel et commercial (BIC). L’administration fiscale en concluait que Madame A n’exerçait plus l’activité de location meublée avant son décès.

De plus, les héritières ont conservé le bien dans leur patrimoine privé sans reprendre l’exploitation de l’activité de LMP réalisée par la SARL M ; elles ne justifient donc d’aucun bénéfice industriel et commercial correspondant à l’activité de LMP. Les biens transmis par la défunte n’ont pas été apportés à la SARL M par les héritières et la condition tenant à la poursuite de l’activité par un héritier n’est pas remplie. Enfin, l’administration soutient que la condition de poursuite de l’activité par un héritier n’est pas davantage remplie puisque seule la SARL M exerce cette activité de loueur et qu’elle le faisait avant le décès de Madame A. Selon elle, la condition imposée par l’article 787 C du CGI n’est pas remplie puisque la poursuite effective de l’exploitation ne peut s’effectuer par le biais d’une personne morale.

Un signal positif en appel

La cour d’appel de Grenoble a jugé que pour bénéficier du régime d’exonération partielle des droits de mutation à titre gratuit de ces dispositions, « il faut que l’entreprise individuelle soit détenue par le défunt, exploitée par ce dernier et que les biens affectés en cause soient affectés à cette entreprise » (CA Grenoble, 1re ch., 11 mai 2021, n° 19/01583). Elle constatait qu’à compter de 2011, Madame A avait confié la gestion de son activité de loueur professionnel de meublé à la SARL M. Ainsi, Madame A n’exerçait plus, à la date de son décès, une entreprise individuelle à laquelle étaient affectés les biens transmis par succession. Ses héritières ne pouvaient donc pas bénéficier de l’exonération partielle des droits de mutation à titre gratuit de l’article 787 C du CGI.

Dans son arrêt, la cour de Grenoble raisonnait sur la condition de l’exercice de l’activité individuelle pour écarter finalement le bénéfice de l’exonération. Elle ne raisonnait pas sur la nature de l’activité. La cour a donc bien assimilé la location meublée à une activité éligible de l’article 787 C du CGI en tant qu’activité commerciale.

La poursuite de l’activité de loueur en meublé

Les héritières se sont donc pourvues en cassation. Elles reprochent à la cour d’appel de Grenoble d’avoir jugé que, la défunte ayant confié la gestion de son activité de loueur professionnel de meublé à la société M. depuis 2011, la condition d’exercice d’une activité individuelle n’était pas satisfaite. Elles soutiennent au contraire que leur auteur, qui jusqu’en 2010 avait loué les biens immobiliers meublés directement aux vacanciers, puis, à partir de 2011, exactement de la même manière, toujours en meublé, mais à la société M. qui s’occupait ensuite de la sous-location meublée aux vacanciers, avait poursuivi une activité individuelle de location meublée éligible au dispositif en donnant à bail les immeubles dont elle était propriétaire ainsi que les meubles meublants à la société M. La Cour de cassation a été sensible à ces arguments.

Elle a censuré l’arrêt d’appel, au motif que la cour, sans rechercher, comme il lui était demandé, si Madame A. n’avait pas, à compter de l’année 2011, poursuivi son activité individuelle de loueur en meublé en louant ses biens à la société M., n’a pas donné de base légale à sa décision.

Deux bonnes nouvelles pour les loueurs en meublés professionnels

Ainsi, cet arrêt apporte deux enseignements. Le premier constitue une bonne nouvelle pour les loueurs en meublé professionnel puisque la Cour de cassation, et avant elle la cour de Grenoble, les admet au rang d’activité éligible, au contraire de la doctrine administrative. En effet, dans ses commentaires de juin 2021, l’administration fiscale exclut expressément cette activité du champ de l’exonération partielle : « Sont ainsi exclues toutes les activités de gestion par une société de son propre patrimoine immobilier, y compris celles mentionnées à l’article 34 du CGI ou à l’article 35 du CGI. Tel est le cas notamment (…) des activités de location de locaux meublés à usage d’habitation. »

Ensuite, la Cour de cassation indique que la qualité de loueur en meublé professionnel et ses avantages fiscaux (exonération Dutreil) ne se perdent pas lorsque le bien immobilier est loué en permanence à un gestionnaire qui s’occupe de procéder à sa sous-location.

Rappelons que dans son arrêt du 1er juin 2023, la Cour de cassation a jugé qu’il résulte de l’article 35 du CGI que « constitue une activité commerciale l’activité de loueur d’établissement commerciaux ou industriels munis d’équipements nécessaires à leur exploitation, que la location comprenne, ou non, tout ou partie des éléments incorporels du fonds de commerce ou d’industrie. »

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