Radiographie des contribuables assujettis à l’impôt sur la fortune immobilière

Publié le 12/01/2022 - mis à jour le 12/01/2022 à 10H43
Radiographie des contribuables assujettis à l’impôt sur la fortune immobilière
successphoto / AdobeStock

Plus âgés que la moyenne, résidant en majorité en Île-de-France, dans les grandes métropoles françaises ou à l’étranger, Bercy dresse un portrait des foyers déclarants l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Le 12 juillet dernier Bercy a communiqué ses données relatives aux redevables de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Pour chaque commune de plus de 20 000 habitants ayant plus de 50 redevables à l’IFI, le ministre de l’Économie publie chaque année le nombre de redevables concernés, leurs cotisations et leurs patrimoines moyens. En 2020, 143 337 foyers ont adressé à l’administration fiscale une déclaration d’IFI. Ce chiffre est en progression de 3 % sur un an, pour un montant total d’imposition d’environ 1,56 milliard d’euros, au 1er janvier 2020, soit 4,4 % de hausse par rapport à 2019, pour un patrimoine immobilier imposable déclaré de près de 347 milliards d’euros.

L’assiette de l’IFI

L’IFI concerne les personnes disposant, au 1er janvier 2020, d’un patrimoine immobilier net d’une valeur supérieure à 1 300 000 euros. Ce seuil s’apprécie au niveau du foyer fiscal qui comprend les conjoints, les pacsés ainsi que les personnes en situation de concubinage notoire. Les biens appartenant à leurs enfants mineurs dont ils ont l’administration légale doivent être comptabilisés. Entrent dans l’assiette de L’IFI les biens immobiliers détenus en direct ou indirectement, comme les parts de société civile immobilière (SCI) et la pierre-papier (parts de SCPI et d’OPCI), à hauteur de leur investissement en immobilier. Les détenteurs de contrats d’assurance-vie investis en unités de compte doivent également prendre en compte le sous-jacent immobilier. Pour leur résidence principale, les propriétaires peuvent diminuer la valeur du bien de 30 %, mais seulement si le bien est détenu en direct. N’entrent pas dans cette assiette les immeubles utilisés pour l’activité professionnelle, les bois et forêts qui font l’objet d’un engagement d’exploitation ou qui sont détenus à usage professionnel, les biens ruraux loués à long terme ou à usage professionnel, et les logements loués et meublés sous le régime du loueur en meublé professionnel. En cas de démembrement de propriété, il faut distinguer selon que l’usufruit résulte de la loi ou d’un contrat. Pour l’usufruit légal, qui correspond à la situation du conjoint survivant, qui, lors de la succession de son conjoint, a opté pour l’intégralité d’un bien sous forme d’usufruit, l’IFI est réparti entre usufruitier et nu-propriétaire. Chacun est imposé selon la valeur de ses droits respectifs dans le bien, cette valeur étant évaluée selon le barème de l’article 669 du Code général des impôts (CGI, art. 669), en fonction de l’âge de l’usufruitier. Pour l’usufruit conventionnel, c’est-à-dire lorsque le démembrement est volontaire, suite, par exemple, à une donation, l’IFI n’est dû que par l’usufruitier, mais sur la valeur en pleine propriété du bien. La valeur du bien est diminuée du passif relatif au bien imposable : emprunt immobilier, charges de copropriété, taxes foncières, travaux d’amélioration, construction, reconstruction ou agrandissement, taxe sur les logements vacants. Ainsi, si la résidence principale peut faire l’objet d’un abattement de 30 %, alors les dettes ne sont prises en compte qu’à hauteur de 70 %. Pour les patrimoines les plus importants, la prise en compte du passif est plafonnée. En effet, lorsque la valeur vénale du patrimoine imposable est supérieure à 5 millions d’euros et que le montant total des dettes au titre d’une même année d’imposition excède 60 % de cette valeur, le montant des dettes excédant ce seuil n’est déductible qu’à hauteur de 50 % de l’excédent.

Des contribuables âgés, majoritairement Franciliens

Il s’agit majoritairement de contribuables plutôt âgés : environ 69 ans en moyenne pour l’âge du premier déclarant par foyer contre 52 ans en moyenne pour le premier déclarant des foyers fiscaux déclarants à l’impôt sur le revenu. Parmi les déclarants plus âgés, le patrimoine immobilier imposable atteint en moyenne 2,4 millions d’euros pour les foyers dont le premier déclarant a entre 65 ans et 74 ans et 2, 5 millions d’euros pour ceux dont le premier déclarant a plus de 75 ans. Les foyers IFI sont situés majoritairement en Île-de-France, dans les grandes villes sur le territoire métropolitain ou à l’étranger. Mis à part la Réunion, les autres départements d’Outre-mer sont peu ou pas concernés par la présence de foyers imposés sur leur fortune immobilière. 40 % des foyers IFI sont situés à Paris (38 000 foyers), dans les Hauts-de-Seine (13 000) et les Yvelines (6 500). Les autres foyers IFI se trouvent majoritairement à la frontière suisse, sur la Côte d’Azur, en façade Atlantique, ou dans le Bordelais. En moyenne, le montant d’IFI s’élève à moins de 11 000 euros par foyer, soit 0,4 % du patrimoine immobilier imposable moyen des déclarants. Au sein de ces foyers soumis à l’IFI, 98 % ont par ailleurs déclaré avoir perçu des revenus en France au cours de l’année 2019, via une déclaration d’impôt sur le revenu pour, en moyenne, un revenu imposable de 152 000 euros. 50 % de ces foyers disposent d’un revenu inferieur à 101 000 euros. Plus de 9 300 foyers déclarant résidaient à l’étranger au moment de leur déclaration de fortune immobilière. 65 000 foyers IFI disposent d’un patrimoine immobilier imposable compris entre 1,3 million d’euros et 1,8 million d’euros, soit environ 45 % des foyers déclarants en 2020. Près de 30 % de ces foyers ont un patrimoine immobilier imposable compris entre 1,8 million d’euros et 2, 5 millions d’euros. Un quart des foyers imposables à l’IFI disposent, donc, d’un patrimoine immobilier imposable supérieur à 2,5 millions d’euros. Près de 2 % de ces foyers ont un patrimoine immobilier imposable d’une valeur de plus de 7,5 millions d’euros. Enfin, seuls 0,4 % de ces foyers disposent d’un patrimoine immobilier imposable d’une valeur supérieure à 15 millions d’euros. Plus de la moitié des foyers dont le patrimoine immobilier imposable est inférieur à 1,8 million d’euros sont redevables d’un montant inférieur à 4 000 euros. Près d’un foyer sur deux parmi ceux dont le patrimoine est supérieur à 15 millions doivent s’acquitter d’un montant d’impôt supérieur à 195 000 euros.

Une composition patrimoniale singulière

« Plus un foyer imposé à l’IFI possède un patrimoine immobilier important, moins sa résidence principale, après un abattement fiscale de 30 %, constitue une part prépondérante de celui-ci », souligne Bercy. Ainsi, pour les foyers dont le patrimoine immobilier imposable est compris entre 1,3 et 2,5 millions d’euros, la résidence principale, après abattement, représente en moyenne près d’un tiers du patrimoine déclaré, tandis qu’elle représente 6 % en moyenne pour les foyers dont le patrimoine est supérieur à 10 millions d’euros. Même si ce phénomène est moins marqué, on le remarque également pour les autres immeubles détenus en direct. Ceux-ci représentent 58 % en moyenne des patrimoines immobiliers des foyers les plus faiblement imposés à l’IFI alors qu’ils ne correspondent plus qu’à 39 % du patrimoine immobilier imposable des foyers IFI les plus aisés. À l’inverse, la part des de l’ensemble des bâtiments détenus indirectement a tendance à augmenter au sein du patrimoine des foyers, à mesure que celui-ci s’élève. La part est en moyenne égale à 17 % chez les foyers les plus fréquemment imposés à l’IFI, et elle atteint 56 % pour les plus aisés d’entre eux. On observe également que les revenus catégoriels des foyers IFI sont plus diversifiés qu’au sein des foyers fiscaux ayant rempli seulement une déclaration d’impôt sur le revenu (IR). Alors que plus de 60 % des revenus des foyers ayant déclaré seulement l’IR sont constitués de traitements et salaires, ces derniers ne représentent qu’un quart des revenus des foyers également imposés sur leur fortune immobilière. De même, alors que les pensions et les rentes constituent un peu plus d’un quart des revenus des foyers déclarant seulement l’impôt sur le revenu, elles constituent plus de 17 % des revenus des foyers IFI. Les revenus des capitaux mobiliers et les revenus fonciers représentent ainsi respectivement 27 % et 21 % des revenus déclarés de ces derniers, tandis qu’il sont limités à 2% et 3 % au sein des foyers ne souscrivant que la seule déclaration d’impôt sur le revenu. Enfin, « en 2020, près de 27 000 foyers IFI ont indiqué lors de la déclaration de leurs revenus 2019 avoir effectué des dons à des organismes d’intérêt général, établis en France ou dans un autre État européen », souligne Bercy. Le montant des dons effectués croît en fonction de leur niveau de patrimoine immobilier imposable. Globalement, quel que soit le niveau de don, les dons représentent en moyenne 0,23 % du patrimoine immobilier des foyers donateurs.

X