SCI soumise à l’IS : les bonnes pratiques pour sécuriser la gestion de son patrimoine immobilier

Publié le 30/05/2024
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Pour détenir et gérer leurs biens immobiliers, nombre de propriétaires immobiliers privilégient la SCI à l’IS. Mais les obligations juridiques comptables et fiscales associées à ce choix ne doivent pas être minimisées.

La société civile immobilière (SCI) facilite la gestion et la transmission du patrimoine immobilier. Cette structure juridique constituée au minimum de deux personnes, chacune ayant le statut d’associé, permet d’acquérir, de gérer et transmettre un ou plusieurs biens immobiliers. Le patrimoine immobilier est détenu par la société civile immobilière et chaque associé reçoit des parts sociales proportionnelles à son apport.

Choisir le régime de l’impôt sur les sociétés

La société civile immobilière peut engendrer des bénéfices si les biens qu’elle détient sont loués et qu’elle perçoit en contrepartie des loyers. Les revenus fonciers perçus dans le cadre de la société civile immobilière sont soumis à l’impôt sur le revenu dans les mains de chacun de ces associés. C’est le principe de la transparence fiscale de la SCI. Chaque associé indique, dans sa déclaration de revenus, les sommes qu’il a perçues par le biais de la SCI. Cependant, certains associés préfèrent placer leur SCI sous le régime de l’impôt sur les sociétés (IS). Dans certains cas, ce choix est contraint. En effet, si une SCI a par nature un caractère civil, lorsqu’elle exerce une activité commerciale comme la location meublée, elle est automatiquement assujettie à l’impôt sur les sociétés.

Quand opter ?

Les associés de la SCI peuvent opter à l’impôt sur les sociétés lors de la création de la SCI. Ils peuvent également effectuer cette option en cours de vie sociale. Dans ce cas, l’administration fiscale exige que l’option soit exercée avant la fin du troisième mois de l’exercice au titre duquel l’entreprise souhaite être soumise pour la première fois à l’impôt sur les sociétés (BOI-IS-CHAMP-40-20190710). Une SCI qui clôture son exercice le 31 décembre doit donc notifier cette option avant le 31 mars de l’année à compter de laquelle elle entend être assujettie à l’IS. Ce changement de régime fiscal est assimilé par Bercy à une cessation d’entreprise, donnant lieu à l’imposition immédiate des bénéfices d’exploitation réalisés depuis la fin du dernier exercice taxé ainsi que des plus-values et moins-values constatées sur les éléments de l’actif immobilisé. La SCI doit souscrire une déclaration de résultat n° 2072 dans les 60 jours qui suivent ce changement de régime fiscal. Cette option peut être révoquée jusqu’au cinquième exercice suivant celui au titre duquel celle-ci a été exercée. Cette révocation est définitive. La renonciation à l’option doit être notifiée à l’administration fiscale avant la fin du mois précédant la date limite de versement du premier acompte d’impôt sur les sociétés de l’exercice au titre duquel s’applique la renonciation.

Des obligations comptables plus lourdes

Les SCI ayant opté pour l’IS sont soumises aux mêmes obligations pour la tenue de leur comptabilité que les entreprises commerciales. Conformément à l’article 38 quater de l’annexe III du Code général des impôts (CGI), cette comptabilité doit obligatoirement s’effectuer selon la méthode de la comptabilité d’engagement, en conformité avec les règles du plan comptable général (PCG). La SCI doit tenir chaque année une assemblée générale ordinaire au cours de laquelle les comptes annuels seront présentés aux associés en vue de leur approbation. Ces comptes doivent respecter le formalisme de l’article L. 123-12 du Code de commerce et comporter les éléments suivants : un bilan comptable rassemblant les éléments de l’actif et du passif de la SCI, y compris le résultat de l’exercice, un compte de résultat détaillant les charges et les produits et une annexe comptable fournissant des informations supplémentaires sur des éléments spécifiques du bilan et sur les méthodes comptables utilisées. Elle peut présenter des comptes annuels simplifiés si elle ne franchit pas deux des trois plafonds suivants : 6 millions d’euros de total bilan, 12 millions d’euros de chiffre d’affaires et 50 salariés. Précisons enfin que la SCI doit être en mesure de fournir un fichier qui regroupe l’intégralité des mouvements de l’année : le fichier des écritures comptables (FEC), sur simple demande de l’administration fiscale. Ces comptes annuels doivent être déposés dans un délai de 7 mois à compter de la clôture de l’exercice. En outre, la SCI peut être dans l’obligation de nommer un commissaire aux comptes qui s’assurera que sa comptabilité renvoie une image sincère et fidèle de la situation financière.

Contrôle fiscal et comptabilité des SCI à l’IS

En cas de contrôle, ces éléments de comptabilité doivent être communiqués à l’administration fiscale. Le refus de les communiquer est considéré comme une opposition à contrôle fiscal prévue par l’article L. 74 du Livre des procédures fiscales et susceptible de déclencher une évaluation d’office des bases d’imposition du contribuable. Lorsque la procédure d’évaluation d’office s’applique, le contribuable perd nombre de ses droits et encourt de lourdes sanctions financières. Les suppléments d’imposition en litige sont en effet systématiquement majorés de 100 %, en application de l’article 1732 du Code général des impôts. La majoration de 100 %, la sanction la plus lourde prévue par les textes fiscaux a été déclarée constitutionnelle dans le cadre d’une question prioritaire de constitutionnalité récente (Cons. const., 8 avril 2022, n° 2022-988), alors même que le contribuable encourt également une amende pénale de 25 000 euros pour entrave aux fonctions des agents des impôts (article 1746 du Code général des impôts). Pour la Cour des comptes, l’assiette de la majoration est en lien avec la nature de l’infraction et son taux n’est pas manifestement disproportionné au regard de la particulière gravité du comportement réprimé. Pour que la procédure d’opposition à contrôle fiscal soit applicable, il faut que l’agent chargé du contrôle ait été empêché d’accomplir sa mission, soit du fait d’un contribuable, soit du fait de tiers. Pour apprécier la régularité de cette procédure, le juge tient compte tout à la fois de l’attitude du contribuable et du comportement du vérificateur. Celui-ci doit avoir entrepris des diligences normales pour effectuer et mener à son terme le contrôle. Ne pas aller prendre connaissance des courriers de l’administration, ne pas répondre aux demandes de l’administration fiscale ou ne pas se rendre disponible pour les rendez-vous proposés ou encore apporter des réponses dilatoires ou évasives peut caractériser l’opposition à contrôle fiscal. Si le retour à l’administration de courriers avec la mention « pli avisé et non réclamé » ne suffit pas en soi à constater une opposition à contrôle fiscal, le gérant de la SCI doit s’assurer, même en cas d’absence, de pouvoir réceptionner de tels courriers (TA Nantes, 24 février 2023, n° 1909165).

Les atouts de la SCI à l’IS

Si, en dépit de cette lourdeur administrative et comptable, nombre de propriétaires choisissent le régime de l’impôt sur les sociétés, c’est que la SCI à l’IS offre de sérieux atouts. La SCI à l’IS est redevable de l’impôt sur les sociétés et bénéficie en effet d’un taux d’imposition attractif fixé à 15 % jusqu’à 42 500 euros de bénéfices imposables annuels et 25 % au-delà. Et l’assiette même de l’impôt sur les sociétés peut être sérieusement réduite. En effet, conformément aux règles fiscales et comptables des bénéfices industriels et commerciaux, la SCI peut déduire certaines charges de son bénéfice imposable les frais d’agence immobilière payés lors de l’acquisition et les frais de notaire. Elle peut également déduire les frais d’entretien de l’immeuble et les intérêts de l’emprunt effectué pour acquérir le bien ou effectuer des travaux. Surtout, la SCI va pouvoir pratiquer des amortissements sur le bien acquis, permettant à la SCI de réduire significativement sa base taxable. La société à l’IS sera donc particulièrement bien adaptée pour un investissement pour un bien immobilier dont la valeur se dégrade fortement dans le temps comme un bâtiment industriel par exemple. En revanche, en raison de l’absence de transparence de la SCI à l’IS, il ne sera pas possible pour les associés de prélever le bénéfice annuel réalisé par la SCI. Les associés devront procéder à une distribution de dividendes pour bénéficier des capitaux disponibles dans la SCI. Ces sommes, après avoir été taxées au niveau de la SCI à l’impôt sur les sociétés, seront taxables dans les mains des associés de la SCI à l’impôt sur le revenu au prélèvement forfaitaire unique de 30 %. Dans ce contexte, la SCI peut préférer réinvestir sa trésorerie dans l’achat de nouveaux biens immobiliers plutôt que de procéder à des distributions. Le choix de la SCI à l’IS sera donc particulièrement indiqué pour des associés qui souhaitent investir à très long terme. Ils devront également s’assurer qu’ils n’ont pas besoin de percevoir les revenus de leurs biens immobiliers et qu’ils peuvent les conserver dans la SCI afin de financer d’autres projets d’investissement immobilier. La SCI à l’IS constituera également un très bon outil pour des associés qui souhaitent capitaliser pour transmettre à leurs héritiers.

Des freins à la vente des biens immobiliers

Lorsque la SCI à l’IS souhaite revendre un ou plusieurs des biens immobiliers qu’elle possède, elle doit faire face à un certain nombre de freins. La vente de ces biens entraîne l’imposition d’une plus-value immobilière. Cette plus-value représentative du montant des amortissements est imposable au taux de droit commun, c’est-à-dire 15 % jusqu’à 42 500 €, puis 25 % au-delà. Le montant de cette plus-value est calculé en fonction de la revalorisation de la valeur de l’immeuble dans le temps, mais également au montant des amortissements réalisés depuis l’acquisition de l’immeuble. Le calcul de la plus-value s’effectue en retranchant le prix de cession du bien de la valeur nette comptable de l’immeuble. Or cette valeur nette comptable est très faible voire nulle du fait du jeu des différents amortissements pratiqués par la SCI ; en effet la valeur nette comptable est calculée en imputant sur la valeur du bien le montant des amortissements pratiqué chaque année. Ce régime d’imposition a donc pour conséquence de faire baisser la valeur d’acquisition et donc d’augmenter le montant de la plus-value. Plus la durée de détention du bien a été longue, plus cette valeur d’acquisition est réduite. Aucun abattement ou exonération ne s’applique à cette plus-value imposée à l’impôt sur les sociétés, comme c’est le cas quand ces biens sont cédés par une SCI à l’impôt sur le revenu. En outre, si les associés souhaitent récupérer les capitaux, fruit de l’exploitation de l’immeuble et de sa vente, ils doivent payer un impôt sur les dividendes versés, au prélèvement forfaitaire unique de 30 %. Si la SCI est liquidée, le bonus de liquidation est imposable de la même façon que les dividendes versés. Si les associés de la SCI peuvent envisager de vendre les parts de la SCI plutôt que le bien lui-même, en pratique, il leur sera difficile de trouver un acquéreur. Ce dernier peinera à trouver un établissement prêteur pour financer l’achat de parts plutôt qu’un immeuble et il ne pourra pas amortir le bien. Les associés devront donc s’assurer avant d’opter pour l’impôt sur les sociétés qu’ils n’ont pas l’intention de revendre les biens immobiliers acquis ou qu’en cas de revente, ils utiliseront les capitaux issus de la vente pour investir à nouveau. En revanche, le choix d’une SCI à l’IS s’avérera neutre au regard de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). En effet, les associés de la SCI sont assujettis à l’IFI si leur patrimoine immobilier dépasse 1,3 million d’euros, que cette dernière soit soumise à l’impôt sur les sociétés ou à l’impôt sur le revenu.

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