Agir contre les locaux vacants : Paris agite le spectre de la fiscalité

Dans le cadre de sa lutte contre la pénurie de logements, Paris va augmenter la pression fiscale sur les propriétaires de biens inoccupés, comme la récente réforme de la taxation des locaux vacants le lui permet.

La loi de finances pour 2026 a introduit une réforme structurelle de la fiscalité appliquée aux logements vacants, en prévoyant la création d’une taxe unique, la taxe sur la vacance des locaux d’habitation (TVLH), destinée à remplacer les dispositifs actuels à compter du 1er janvier 2027. Cette mesure vise à simplifier le cadre fiscal tout en renforçant le rôle des collectivités locales dans la gestion de leur parc immobilier. Les nouvelles dispositions s’appliqueront aux impositions établies au titre de l’année 2027.

Le phénomène de la vacance

« En France, plus de 3 millions de logements du parc privé sont aujourd’hui vacants, dont plus d’un million depuis au moins deux ans », souligne la Cour des comptes, dans son rapport du 22 mai 2025. Cette vacance durable relève de situations multiples, liées aussi bien à l’état des logements qu’aux choix ou contraintes de leurs propriétaires. « La mobilisation récente des pouvoirs publics, notamment en vue de la fiabilisation des données disponibles sur la vacance, reste insuffisante faute de moyens adaptés et de coordination efficace avec les collectivités locales », analyse la Cour des comptes.

Rappelons qu’un bien immobilier est considéré comme vacant, d’un point de vue fiscal, lorsqu’il est notamment :

• à usage d’habitation ;
• non meublé (ou meublé de manière insuffisante pour permettre une habitation convenable) ;
• équipé des éléments de confort de base (une installation électrique, l’eau courante, des équipements sanitaires, etc.) ;
• libre de toute occupation depuis une certaine durée.

Logements occupés : un millefeuille de taxes fiscales

Jusqu’à la réforme de l’imposition des locaux vacants opérée dans le cadre de la loi de finances pour 2026, qui prendra tous ses effets en 2027, deux taxes coexistent : la taxe sur les logements vacants (TLV) et la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV). Un territoire ne peut être soumis aux deux taxes (TLV et THLV) simultanément. Seulement l’une des deux taxes peut lui être applicable. La taxe sur les logements vacants s’applique dans les communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant. La liste des communes concernées est fixée par décret. Dans ces zones tendues, les logements durablement vacants, bien qu’ils représentent un faible volume du parc (118 330), sont considérés comme une réponse potentielle à la pénurie de l’offre. La taxe d’habitation sur les logements vacants peut être mise en place par une commune ou un établissement public de coopération intercommunale (EPCI) sur les logements vacants, s’ils ne sont pas concernés par la taxe sur les logements vacants. Dans les zones qui ne sont pas considérées comme tendues, la lutte contre la vacance est un moyen de redynamiser des centres-villes en déprise. Le nombre de logements assujettis à la TLV a augmenté de 387 000 en 2017 à 810 000 en 2024 ; les recettes correspondantes ont crû de 80 M€ à 271 M€ et celles de la THLV sont passées de 36 M€ à 107 M€ pour la même période. La loi de finances pour 2023 a revu à la hausse, aussi bien les taux, que l’assiette de recouvrement de la TLV, concernant 3 697 communes. « Toutefois, la montée en puissance effective de cette fiscalité n’a en rien endigué le phénomène de la vacance structurelle », conclut la Cour des comptes.

Deux taxes distinctes

La TLV s’applique au propriétaire ou à l’usufruitier d’un logement non meublé et vacant à usage d’habitation depuis au minimum un an au 1er janvier de l’année d’imposition, situé dans une commune concernée par cette taxe. Par exemple, un logement vacant au 1er janvier 2025 est imposable à la taxe sur les logements vacants en 2025, dès lors qu’il est vacant au moins depuis le 1er janvier 2024. Les communes concernées par cette taxe sont celles qui se trouvent en zone tendue. La liste des communes appartenant à une zone tendue est fixée par décret. Vous pouvez vérifier si la TLV s’applique au sein de votre commune, avec le simulateur disponible sur www.servicepublic.gouv.fr.La taxe est calculée d’après la valeur locative de l’habitation. Le montant de la taxe est obtenu en multipliant la valeur locative par un taux d’imposition. Depuis 2023, ce taux est fixé à 17 % pour la première année où le logement devient imposable, 34 % pour les années suivantes. Le produit de la TLV est versé à l’Agence nationale de l’habitat (Anah). La THLV, quant à elle, s’applique au propriétaire ou à l’usufruitier d’un logement à usage d’habitation non meublé vacant depuis plus de deux ans, au 1er janvier de l’année d’imposition, situé dans une commune concernée par cette taxe. Vous pouvez vérifier si la THLV est applicable aux logements vacants dans votre commune avec le simulateur du ministère de la Ville et du Logement. La taxe est calculée d’après la valeur locative cadastrale de l’habitation. Le montant de la taxe est obtenu en multipliant la valeur locative par le taux d’imposition de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires et autres locaux meublés non affectés à l’habitation principale (THRS), lequel varie selon les communes.

De nombreux cas d’exonération

Il existe de nombreux cas d’exonération à la TLV et à la THLV, notamment dans les situations suivantes : le logement n’est pas à usage d’habitation, le logement appartient à un organisme d’habitation à loyer modéré (HLM) ou constitue une dépendance du domaine public, etc. Il en est de même si le logement est vacant indépendamment de la volonté du propriétaire, par exemple dans le cas d’un bien immobilier mis en location ou en vente au prix du marché, mais ne trouvant pas preneur ou acquéreur ou encore devant faire l’objet de travaux dans le cadre d’opérations d’urbanisme, de réhabilitation ou de démolition. Dans la mesure où un logement est occupé plus de 90 jours de suite au cours d’une année, il ne peut être considéré comme vacant. Il en est de même s’il s’agit d’un logement nécessitant des travaux importants pour être habitable (en pratique, le montant des travaux doit dépasser 25 % de la valeur du logement) ou encore d’une résidence secondaire meublée soumise à la taxe d’habitation.

Une simplification fiscale

La fiscalité applicable aux logements vacants a été profondément modifiée par la loi de finances pour 2026. La TLV et la THLV sont supprimées au profit de la TVLH (Taxe sur la Vacance des Locaux d’Habitation). La fusion de ces deux taxes, s’est opérée à la suite d’un amendement introduit au Sénat, « dans un souci de simplification et de lisibilité », car la cohabitation des deux taxes « entraîne une certaine confusion » pour les contribuables. À compter des impositions établies au titre de l’année 2027, la taxe sur la vacance des locaux d’habitation s’appliquera donc, à la place de la taxe annuelle sur les logements vacants et de la taxe d’habitation sur les logements vacants. Cette nouvelle taxe devra être payée par le propriétaire ou l’usufruitier du bien immobilier concerné, ou par le preneur à bail à construction ou à réhabilitation, ou par le preneur du bail emphytéotique, en fonction de la situation. Pour établir qu’une personne est redevable ou non de la taxe, l’administration fiscale s’appuiera sur les informations transmises dans le cadre de la déclaration d’occupation des biens immobiliers, via l’espace « Gérer mes biens immobiliers » (GMBI) sur le portail des impôts.

Les communes concernées

Le législateur a conservé la distinction entre d’une part les territoires marqués par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements, et d’autre part les territoires qui ne sont pas marqués par un tel déséquilibre. La liste des communes situées dans une zone tendue est établie par décret. Dans les communes situées dans une zone tendue, la taxe sur la vacance des locaux d’habitation s’appliquera automatiquement. Un logement pourra y être soumis dès lors qu’il est vacant depuis au moins un an au 1er janvier de l’année d’imposition. Dans les communes situées en dehors d’une zone tendue, l’application de la taxe sur la vacance des locaux d’habitation sera facultative ; les communes et intercommunalités pourront décider de l’instaurer à la suite d’une délibération. Dans les communes et intercommunalités faisant ce choix, un logement sera soumis à la taxe dès lors qu’il est vacant depuis au moins deux ans au 1er janvier de l’année d’imposition. Pour 2027, la durée de vacance antérieure au 1er janvier 2027 est prise en compte, afin d’éviter tout effet d’optimisation.

Différents cas d’exonération sont prévus s’appliquant dans l’ensemble des communes. Par exemple, la taxe n’est pas à acquitter lorsque :

• l’inoccupation du logement résulte de circonstances indépendantes de la volonté du contribuable (par exemple, un logement mis en location ou en vente au prix du marché, mais ne trouvant pas preneur ou acquéreur) ;
• le logement a été occupé plus de 90 jours de suite, au cours de l’année précédente dans les communes situées en zone tendue, ou au cours des 2 années précédentes dans les autres communes ;
• le logement est détenu par un organisme d’habitations à loyer modéré (HLM).

Et un outil plus efficace dans les mains des maires

Actuellement, l’Agence nationale de l’habitat (Anah) perçoit les recettes de la taxe annuelle sur les logements vacants ; et les recettes de la taxe d’habitation sur les logements vacants sont perçues par les communes et les intercommunalités ayant décidé de mettre en place cette taxe. La nouvelle taxe sur la vacance des locaux d’habitation sera perçue par les communes et les intercommunalités, offrant aux élus un outil mieux calibré pour fluidifier le marché immobilier. Le renforcement de la pression fiscale devrait inciter les propriétaires concernés à faire évoluer la situation de leur bien.

La taxe sera calculée à partir de la valeur locative cadastrale de l’habitation. Cette valeur correspond au loyer annuel que le bien immobilier pourrait produire s’il était loué. Le montant de la taxe sera obtenu en multipliant la valeur locative par le taux d’imposition voté. Dans les communes situées dans une zone tendue, ce taux sera de : 17 % pour la première année d’imposition et 34 % pour les années suivantes. Par dérogation, une commune pourra établir un taux d’imposition supérieur, à la suite d’une délibération de son conseil municipal. Ce taux d’imposition ne pourra, quoi qu’il en soit, pas excéder 30 % pour la première année d’imposition et 60 % pour les années suivantes. Dans les communes situées en dehors d’une zone tendue, le taux d’imposition sera fixé librement par délibération du conseil municipal, sans toutefois pouvoir excéder 50 %. Afin de sécuriser cette nouvelle taxe, pour les collectivités, l’enjeu des prochains mois est double : sensibiliser les propriétaires à l’obligation déclarative pour garantir l’exactitude des rôles d’imposition et exploiter la plateforme Zéro Logement Vacant (ZLV), qui permet de croiser les données fiscales avec les réalités de terrain, de conserver les informations dans le temps, mais aussi de les exporter afin de signaler les données d’occupation erronées au service des impôts des particuliers, après s’être assuré de la situation du logement.

Pression fiscale en hausse à Paris

En pratique, les propriétaires doivent donc s’attendre à un net renforcement de la pression fiscale. À titre d’exemple, à Paris, le nouveau maire, Emmanuel Grégoire, a déjà fait savoir que « c’est le moment de vendre les logements vacants car ça va cogner très fort. » À Paris, on dénombre environ 137 000 locaux vacants selon les dernières données de l’Insee, de 2022. Et ce phénomène progresse. La part de locaux vacants sur le parc de logements parisien est passée de 7 % à 10 % en un peu plus de dix ans. « Pour un appartement moyen, la taxe passerait de 2 000 euros à 4 000 euros par an à partir de deux années de vacance, estime Jacques Baudrier, l’adjoint au maire chargé du logement. » « Mais notre but sera de percevoir le moins d’argent possible, poursuit Jacques Baudrier. Nous communiquons à l’avance pour que les propriétaires aient le temps de vendre ou de relouer leurs logements vacants. À terme, l’équipe municipale espère « qu’au moins 20 000 logements seront ainsi remis sur le marché. »