Airbnb : la réglementation des meublés de tourisme se durcit dans les Hauts-de-Seine

Dans le département des Hauts-de-Seine (92), un marché stratégique en matière de meublés de tourisme, l’enregistrement obligatoire progresse. Cette procédure permet aux communes concernées de mieux réguler la croissance des locations saisonnières.

En Île-de-France, le département est les Hauts-de-Seine (92) est celui qui concentre le plus d’annonces de meublés de tourisme, après Paris (Les locations saisonnières en Île-de-France – État des lieux d’avant-crise, mai 2021, https://www.institutparisregion.fr). Les meublés de tourisme sont définis à l’article L. 324-1-1 du Code du tourisme. Il s’agit « des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois ».

Une offre de location saisonnière importante

Avec 14 901 annonces les Hauts-de-Seine comptabilisent 10 % des annonces de locations saisonnières, devant la Seine-Saint-Denis qui avec 9 287 annonces, totalise 6 % des annonces de locations de meublés de tourisme d’Île-de-France et le Val-de-Marne qui avec 8 457 annonces en totalise 5 %. La capitale, quant à elle, détient 64 % du parc de résidences du tourisme avec un total de 99 600 annonces. Certaines communes des Hauts-de-Seine concentrent un de ces grands nombres de meublés de tourisme. Il s’agit notamment des communes voisines de Boulogne-Billancourt et Issy-les-Moulineaux où on observe des concentrations d’offres particulièrement importantes d’offres de meublés de tourisme. Même phénomène dans la partie nord du département, à proximité de La Défense. Dans le quartier d’affaires francilien (Levallois-Perret, Courbevoie, Puteaux et Neuilly), on totalise plus de 10 000 lits mis à disposition en location saisonnière au cours de l’année 2019, un chiffre d’autant plus élevé que l’offre touristique professionnelle, avec plus de 13 400 lits y est très dense.

Tourisme de loisir et tourisme d’affaires

En matière de tourisme, le département a de nombreux arguments à faire valoir. Près de la moitié de sa surface  (45 %) est constituée de bois et forêts (7 830 hectares), dont les trois forêts domaniales de Meudon, Fausses-Reposes et Malmaison, fortes de 4 373 arbres remarquables. Il comporte également près d’une vingtaine de parcs et jardins. Avec quatre îles (Île-Saint-Germain, Île Seguin, Île de Puteaux, Île de la jatte), 39 kilomètres de fleuves et 66 kilomètres de berges le département offre nombre de sites remarquables. Des sites comme le musée départemental Albert Kahn, l’Arboretum de la Vallée-aux-Loups, la Maison de Chateaubriand, le mémorial du Mont Valérien ou encore le Château de Malmaison, attirent un grand nombre de visiteurs. En outre, dans le département, le marché des locations saisonnières ne repose pas seulement sur le tourisme de loisir, mais également sur le tourisme d’affaires, comme le montre l’essor des meublés de tourisme dans le quartier des affaires situé à La Défense et dans les communes limitrophes. Mais d’autres éléments entrent en ligne de compte, comme la proximité d’un hôpital qui semble générer une demande en location saisonnière, soulignent les équipes de l’état des lieux de la location saisonnière (état des lieux d’avant-crise, mai 2021,https://www.institutparisregion.fr). Ainsi à Neuilly-sur-Seine, la proximité de l’Hôpital Américain, internationalement reconnu, est un argument mis en avant dans les annonces des logements situés dans les environs.

La nécessaire régulation des meublés de tourisme

Le tourisme de loisir comme d’affaires est une composante essentielle dans le département des Hauts-de Seine et participe à son rayonnement et à son développement. Les meublés de tourisme peuvent bien entendu y contribuer de manière positive, notamment en venant compléter une offre d’hébergement insuffisante, par exemple, pour permettre d’adapter la capacité d’hébergement à une demande saisonnière. Enfin, ils peuvent permettre de générer un complément de revenu pour les habitants permanents qui souhaiteraient louer leur bien pendant leur absence. En 2021, les hôtes sur Airbnb ont gagné en médiane 3 800 euros grâce à la location de leur bien sûr Airbnb, une ressource non négligeable pour de nombreuses familles françaises. Cependant, un développement excessif et non régulé des meublés de tourisme peut conduire, dans les communes connaissant une forte tension sur le marché du logement à des effets négatifs. La location en meublé de tourisme peut être plus rémunératrice pour les propriétaires que la location avec un bail d’habitation classique. Elle peut donc menacer le parc de location classique et contribuer à en augmenter les prix. Il peut également avoir des conséquences délétères sur le territoire, en termes d’équipement, d’évolution du paysage commercial ou de nuisances de voisinage. Pour pallier ces effets indésirables, à partir de 2014, le législateur a entrepris de se doter de textes permettant de réguler l’essor des meublés de tourisme : loi n° 2013-336 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR), loi n° 2016-1321 du 7 octobre 2016 pour une République numérique, loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN). Le dispositif de régulation repose d’abord sur un mécanisme de déclaration et de l’enregistrement des meublés de tourisme en tant qu’hébergement touristique relevant du Code du tourisme, créé par la loi pour une République numérique de 2016 et figurant aujourd’hui au III de l’article L. 324-1-1 du Code du tourisme.

Un mécanisme de déclaration et de l’enregistrement

Il s’agit d’un dispositif renforcé de contrôle et de suivi des meublés de tourisme. Dans les Hauts-de-Seine, cette formalité est obligatoire dans 14 communes sur les 27 du département ce qui en fait un des territoires franciliens où le dispositif d’enregistrement est le plus appliqué. En effet, depuis le 1er septembre 2022, douze communes des Hauts-de-Seine demandent désormais aux propriétaires souhaitant mettre leur bien en location sur Airbnb de venir préalablement s’enregistrer en mairie ou d’effectuer la procédure en ligne. Cette nouvelle obligation concerne les communes d’Asnières-sur-Seine, de Boulogne-Billancourt, Chaville, Levallois, Meudon, Neuilly-sur-Seine, Rueil-Malmaison, Sèvres, Vanves, Puteaux, Courbevoie et Nanterre. Rappelons que la mesure était déjà en place à Colombes et Issy-les-Moulineaux. Fin août, Airbnb a communiqué sur cette diffusion de l’enregistrement obligatoire dans les Hauts-de-Seine « afin de favoriser le développement responsable de la location de courte durée », en précisant que « désormais, tous les hôtes proposant des logements entiers loués en courte durée dans ces communes devront obtenir et afficher un numéro d’enregistrement avant que leur annonce soit mise en ligne ». Même règle pour les annonces préexistantes « les hôtes ne pourront plus louer de logements entiers pour des séjours de courte durée tant qu’ils n’auront pas affiché le numéro d’enregistrement obtenu en mairie sur leur annonce ». Le fait de ne pas respecter la procédure du numéro d’enregistrement est passible d’une amende jusqu’à 5 000 € pour le loueur, et jusqu’à 12 500 € par annonce pour la plateforme.

Mieux connaître le marché des meublés de tourisme

Ce dispositif a d’abord pour objectif de permettre à chaque commune de dresser un état des lieux précis de la situation des meublés de tourisme sur son territoire. En effet, la régulation des meublés de tourisme doit répondre aux besoins identifiés dans la commune et être proportionnée au regard des objectifs qu’elle poursuit. Pour cela, il est nécessaire d’avoir une vision claire du parc immobilier de la commune et de son marché des meublés de tourisme. À cet égard, la Cour de justice de l’Union européenne a rappelé qu’il appartient au juge, national ou européen de s’assurer que la régulation poursuit bien un motif impérieux d’intérêt général comme de lutter contre la pénurie de logements pour la population permanente. Il doit également vérifier que le même objectif ne saurait être atteint par des moyens moins contraignants. La commune doit pouvoir démontrer qu’une régulation est bien nécessaire au regard de sa situation et que les modalités de régulation choisies sont bien proportionnées à l’objectif recherché. Cette démonstration peut être faite par exemple au moyen d’études, d’analyses, d’indicateurs, etc. Elle nécessite donc une bonne connaissance de la situation particulière de la commune. Les communes peuvent annuellement, demander aux plateformes offrant à la location des biens situés sur leur territoire la transmission d’un état récapitulatif du nombre de nuitées de location de chaque local pendant l’année en cours et l’année précédente. Le défaut de transmission, par une plateforme, de ces données est passible d’une amende maximale de 50 000 € par annonce faisant l’objet du manquement. Concrètement, pour Airbnb, les municipalités auront accès au portail des territoires, une ressource innovante développée par la start-up californienne, qui fournit aux collectivités locales des outils adaptés au contrôle du numéro d’enregistrement et des données afin de mieux appréhender les tendances de voyage au niveau local.

Un mécanisme de contrôle

Ces données permettent aussi aux communes concernées de vérifier le respect de la règle des 120 jours et de la réglementation relative au changement d’usage. Les propriétaires qui louent leur résidence principale, ne peuvent dépasser un seuil maximum de 120 jours de location par mois sauf exceptions. À défaut, ils sont, comme pour la mise en location d’une résidence secondaire, considérés exercer une activité commerciale, ce qui suppose pour les biens situés en zone tendue de solliciter un changement d’usage, qui relève du Code de la construction et de l’habitat (CCH). L’autorisation de changement d’usage d’un local d’habitation peut être soumise à une mesure de compensation, c’est-à-dire à une obligation pour le demandeur de compenser au préalable la surface d’habitation perdue par le gain d’une surface d’habitation au moins équivalente dans la même zone géographique. Le portail des territoires développé par Airbnb a pour but de fournir aux municipalités des ressources supplémentaires (outils statistiques et de visualisation des données) pour leur permettre de contrôler efficacement le respect des réglementations locales tout en continuant à bénéficier de l’impact économique positif généré par le tourisme. « Nous souhaitons collaborer avec les villes afin de soutenir le respect des réglementations locales et, ainsi, protéger l’offre de logements des phénomènes de spéculation indésirables tout en permettant aux hôtes de continuer à proposer leur logement en cette période de forte inflation », a à cette occasion rappelée Juliette Langlais, directrice des affaires publiques Europe d’Airbnb.