Démembrement de propriété : le CPO invite à une réforme profonde de ses effets fiscaux

Entre outil d’anticipation successorale et vecteur d’optimisation fiscale, le démembrement de propriété fait aujourd’hui l’objet d’une analyse critique du Conseil des prélèvements obligatoires (CPO). Dans un rapport particulièrement dense, il est proposé de rapprocher la fiscalité applicable aux transmissions en nue-propriété et en pleine propriété, en ciblant notamment l’usufruit résiduel et le délai actuel de répétition de quinze ans. Un chantier majeur pour le droit patrimonial et fiscal.

Le démembrement de propriété, mécanisme civil classique permettant de dissocier nue-propriété et usufruit, occupe une place centrale dans les stratégies de transmission à titre gratuit en France. Il répond à un objectif civil d’organiser la succession tout en sécurisant le conjoint survivant, et à un objectif économique en permettant d’optimiser le coût fiscal de la transmission. Ce mécanisme est aujourd’hui au cœur des réflexions du Conseil des prélèvements obligatoires. En effet, l’institution vient de rendre un volumineux rapport sur la fiscalité du patrimoine (« Corriger les principales distorsions de l’imposition du patrimoine », décembre 2025).

Parmi les nombreuses pistes visant à rendre un impôt plus neutre et mieux accepté, la proposition n° 14 du CPO invite à « engager une réflexion sur le traitement fiscal des donations en nue-propriété », sans autre précision. Il faut se plonger dans les documents accompagnant le rapport pour y trouver les différentes pistes de réformes et leur analyse d’impact. Ainsi les rapports particuliers nos 3 et 4, étant entendu qu’ils ont été établis sous la seule responsabilité de leurs auteurs et qu’ils n’engagent pas le Conseil des prélèvements obligatoires.

Un dispositif civil légitime mais dont l’impact fiscal n’est pas chiffré

Le rapport n° 4, rédigé par Pauline Callec, inspectrice des finances et Alexandre Jehan, conseiller référendaire en service extraordinaire à la Cour des comptes insiste d’emblée sur un point méthodologique : le coût exact du démembrement de propriété demeure inconnu, faute de données exhaustives. Les transmissions en démembrement ne figurent pas parmi les dépenses fiscales chiffrées par l’administration fiscale. Les travaux économiques disponibles, fondés sur des enquêtes non exhaustives, estiment toutefois son coût entre 1 et 2 milliards d’euros par an pour les transmissions immobilières, et 2 à 3 milliards d’euros pour l’ensemble des démembrements. Cette imprécision statistique est d’autant plus problématique que le démembrement connaît un usage croissant, notamment chez les ménages âgés et aisés. En 2019, les donateurs ayant recours au démembrement affichaient un patrimoine moyen de 374 027 euros, supérieur à celui des autres donateurs ou testateurs, et un âge moyen de 71,7 ans. Le profil des bénéficiaires illustre également une stratégie d’anticipation : ces derniers, âgés en moyenne de 43 ans, sont nettement plus jeunes que les héritiers classiques.

Les mécanismes de l’avantage fiscal et leur amplification

L’attrait fiscal du démembrement repose sur trois leviers principaux :

• Une assiette réduite lors de la donation : seule la valeur de la nue-propriété est taxée en fonction de l’âge de l’usufruitier (CGI, art. 669). Plus la donation est anticipée, plus la part taxable est faible.
• Le rechargement de l’abattement personnel de droit de donation après quinze ans (CGI., art. 779) : le délai de rappel fiscal de quinze ans permet de renouveler l’abattement de 100 000 euros par enfant et par parent. Utilisée en plusieurs séquences, cette fenêtre renforce significativement l’optimisation.
• L’absence de droits sur la reconstitution de la pleine propriété : la réunion de l’usufruit et de la nue-propriété au décès de l’usufruitier n’est pas taxable (CGI, art. 1133). Ce dernier point constitue la pierre angulaire de l’optimisation : l’usufruit n’est jamais imposé.

Le rapport souligne également que ces mécanismes peuvent être cumulés avec d’autres dispositifs avantageux, comme le pacte Dutreil ou encore le différé de paiement des droits de mutation titre gratuit (DMTG) pour les transmissions d’entreprises.

Constat : une inégalité croissante entre ménages selon la modalité de transmission

Les auteurs estiment que la différence de fiscalité entre la transmission de la pleine propriété et celle de la seule nue-propriété est « disproportionnée ». Dans certains cas, le démembrement permet de neutraliser totalement l’impôt sur la succession. À l’inverse, une donation en pleine propriété — souvent plus efficace pour réduire les inégalités intergénérationnelles — reste plus coûteuse fiscalement.

L’autre source d’inégalité relevée par le rapport repose sur une injustice d’ordre « informationnel. De nombreuses familles découvrent trop tard le fonctionnement du délai de rappel fiscal, les donateurs étant souvent proches du terme de l’espérance de vie au moment de la première donation. À 71,7 ans en moyenne, peu peuvent attendre la reconstitution de l’abattement quinze ans plus tard, l’espérance de vie étant de 80 ans pour les hommes et de 85,6 ans pour les femmes.

Vers une réforme en profondeur : les pistes étudiées

Le rapport étudie trois grandes options pour réformer la fiscalité de la transmission d’une propriété démembrée. La première option consiste à taxer dès la donation à la fois la nue-propriété et l’usufruit. Écartée car inéquitable, elle reviendrait à imposer un bien sur une valeur supérieure à celle réellement transmise.

La deuxième option vise à reporter l’imposition de l’usufruit jusqu’à son extinction. Cette solution se heurte à la logique même du démembrement civil, l’usufruit n’ayant plus de valeur juridique au décès.

Enfin, l’option privilégiée par les auteurs consiste à taxer le seul reliquat d’usufruit non consommé au décès. Cette piste, centrale dans le rapport, consiste à mesurer la part de valeur de l’usufruit encore existante selon le barème de l’article 669 du CGI à la date du décès. Elle est présentée comme permettant de conserver une incitation à la donation anticipée, de limiter l’avantage fiscal sans le supprimer et de mieux aligner fiscalité et réalité économique. Le rapport prévoit également des aménagements pour les cas d’extinction de l’usufruit autres que le décès, comme la renonciation, la perte du bien, le non-usage…

Fin du délai de répétition de quinze ans pour les donations démembrées

Par ailleurs, deuxième axe majeur de la proposition n° 13 du CPO, le rapport recommande de supprimer le délai de rappel fiscal de quinze ans pour les donations avec réserve d’usufruit. Son objectif est de rapprocher ces donations des transmissions en pleine propriété et mettre fin à une inégalité d’accès à l’optimisation, aujourd’hui réservée aux ménages les plus informés et les plus anticipateurs.

Plusieurs États européens ont déjà neutralisé l’avantage fiscal du démembrement. En Espagne, lorsqu’une donation avec réserve d’usufruit a lieu dans les quatre ans précédant la date du décès, la valeur totale du bien est réintégrée dans la base imposable de l’héritage. En Belgique, au Danemark ou encore en Suisse, la transmission initiale en démembrement de propriété est imposée sur la valeur de la pleine propriété.

La réforme pourrait rapporter entre 500 millions et 1,3 milliard d’euros selon les estimations reprises par le rapport. De manière plus large, le CPO entend corriger les situations de « suroptimisation » profitant aux très hauts patrimoines, tout en maintenant les équilibres constitutionnels et la cohérence du droit civil. Si elle était mise en œuvre, une telle réforme constituerait l’une des plus importantes évolutions du droit patrimonial et fiscal depuis plusieurs décennies.