Dons familiaux de sommes d’argent : tout savoir sur la nouvelle exonération temporaire

Dans ses commentaires publiés le 4 septembre dernier, l’administration fiscale précise les conditions applicables à la nouvelle exonération temporaire et conditionnée des dons familiaux des sommes d’argent adoptée par la loi de finances pour 2025. Elle en exclut expressément l’opération de construction par le donataire de sa résidence principale ainsi que l’acquisition d’un terrain nu suivi de la construction.

L’article 71 de la loi de finances pour 2025 a réintroduit le dispositif d’exonération des dons familiaux de l’article 790 A bis du Code général des impôts (CGI) (Loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, JORF n° 0039 du 15 février 2025). Il vise les dons de sommes d’argent effectués entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026, consentis dans le cadre familial, à la condition notamment que ces sommes soient affectées par le donataire à l’acquisition d’un immeuble neuf ou en l’état futur d’achèvement, ou à des travaux de rénovation énergétique effectués dans son habitation principale (BOI-ENR-DMTG-20-20-20, paragraphe 730).

Un soutien temporaire

Pour mémoire, cette mesure avait été votée pendant l’été 2020, en pleine crise de la Covid-19 pour soutenir la relance économique (art. 19 (V), Loi n° 2020-935 du 30 juillet 2020 de finances rectificative pour 2020, JORF n° 0187 du 31 juillet 2020). Elle prévoyait une exonération de droits de mutation à titre gratuit des dons de sommes d’argent versés entre le 15 juillet 2020 et le 30 juin 2021, au profit d’un descendant, enfant, petit-enfant ou, à défaut, de neveux ou nièces. Les sommes devaient être affectées dans les trois mois à la souscription au capital initial ou à une augmentation du capital d’une petite entreprise européenne, à des travaux de rénovation énergétique ou à la construction de la résidence principale du donataire. La loi de finances pour 2025 l’a fait renaître et l’a adapté aux priorités actuelles identifiées par les pouvoirs publics : l’accession à la propriété des jeunes générations et la rénovation énergétique des logements. En effet, le dispositif institue une exonération de droits de mutation à titre gratuit des dons sous réserve d’une affectation spécifique des fonds dans un délai de six mois. Il est entouré de nombreuses conditions que l’administration vient de préciser (BOI-ENR-DMTG-20-20-20, paragraphe 730).

Qui peut profiter de cette exonération ?

La loi restreint cette exonération à l’entourage familial. L’exonération s’applique aux dons consentis en ligne directe descendante c’est-à-dire aux enfants, petits-enfants, et arrière-petits-enfants. Si le donateur n’a pas de descendance en ligne directe, l’exonération peut profiter aux neveux et nièces, à savoir les enfants des frères et sœurs du donateur et non ceux du conjoint de ces derniers.

Quel est le montant maximal de l’exonération ?

Le montant de l’exonération s’applique dans la double limite suivante : 100 000 euros par un même donateur à un même donataire et 300 000 euros par donataire. Ainsi, sous réserve du respect des autres conditions, un enfant peut recevoir 100 000 euros de chacun de ses parents et 100 000 euros de l’un de ses grands-parents en franchise de droits.

Est-ce que cette exonération se cumule avec les autres dispositifs ?

Oui. Si le montant total reçu par un même enfant dépasse ce plafond d’exonération de 300 000 euros, la fraction excédentaire peut, le cas échéant, bénéficier de deux autres exonérations. La première résulte de l’application de l’abattement de droit commun de 100 000 euros reçu par enfant (CGI, art. 779, I) ou 31 865 euros par petit-enfant (CGI, art. 790 B). La fraction excédentaire peut également profiter de l’exonération des dons familiaux de sommes d’argent (autrefois appelée don « Sarkozy ») qui prévoit l’exonération de droits de mutation à titre gratuit des dons de sommes d’argent consentis en pleine propriété au profit d’un enfant, d’un petit-enfant, d’un arrière-petit-enfant ou, à défaut d’une telle descendance, d’un neveu ou d’une nièce ou par représentation, d’un petit-neveu ou d’une petite-nièce, dans la limite de 31 865 euros tous les 15 ans. Cette exonération est réservée aux donateurs âgés de moins de 80 ans au jour de la transmission et aux donataires majeurs (CGI, art. 790 G).

À quoi doivent être affectées les sommes données ?

Les sommes données doivent être utilisées dans un délai de six mois  :

• à l’acquisition d’un immeuble neuf ou en l’état futur d’achèvement (VEFA) ;
• ou à la réalisation des travaux de rénovation énergétique dans la résidence principale du donataire. Les sommes données doivent être utilisées dans un délai de six mois.

Quelles sont les conditions relatives au logement acquis avec les dons exonérés ?

Elles sont nombreuses. Le bien immobilier acquis ou en VEFA, doit être la résidence principale du bénéficiaire de la donation. Le bénéficiaire peut également donner le bien en location, nue ou meublé, en dehors du cercle familial, et le logement doit constituer l’habitation principale du locataire. Les sommes ne peuvent servir à l’acquisition par le donataire d’un logement compris dans un établissement d’hébergement pour personnes âgées ou handicapées, ou dans une résidence avec services pour étudiants, et qu’il donne en location à l’exploitant de l’établissement ou de la résidence. Il ne peut pas non plus s’agir de local à usage industriel, commercial ou professionnel, ni de résidence secondaire, ni de garages ou emplacement de stationnement, ni de logement inoccupé.

L’acquisition d’un bien démembré ou en indivision est-elle éligible ?

Oui. Bercy précise que l’investissement peut viser seulement l’usufruit de l’immeuble ou un immeuble en indivision. L’immeuble acquis peut être un logement situé dans un bâtiment d’habitation collectif ou une maison individuelle.

Le don peut-il être affecté à la construction d’une maison ?

Non, l’administration fiscale vient d’écarter expressément cette possibilité. Elle indique que « l’affectation des sommes reçues à la construction par le donataire de sa résidence principale n’est pas visée par le dispositif d’exonération ». Elle écarte aussi les opérations d’acquisition d’un terrain suivi de la construction : « De la même façon, l’acquisition d’un terrain à bâtir pour y faire construire une maison affectée ultérieurement à la résidence principale du donataire n’est pas non plus visée » (BOI-ENR-DMTG-20-20-20, paragraphe 900). Avant la publication du BOFiP, ce point avait d’ailleurs fait l’objet de plusieurs questions de parlementaires. La députée Tiffany Joncour (RN) estimait que si l’administration devait retenir une interprétation restrictive, celle-ci pouvait paraître « d’autant plus paradoxale que la crise actuelle du logement et de la construction individuelle appelle des mesures de soutien ciblées à destination des accédants à la propriété, notamment dans les territoires périurbains » (JOAN 15 avril 2025, p. 2643, question écrite n° 5903). La députée Graziella Melchior (Ensemble pour la République) demandait elle aussi que l’incertitude soit levée quant à l’éligibilité à l’exonération fiscale du montage achat d’un terrain suivi d’un contrat de construction de maison individuelle ou d’un contrat de maîtrise d’œuvre. Elle constatait pourtant que « dans de nombreux territoires, notamment ruraux ou périurbains, l’accession à la propriété par les jeunes ménages passe majoritairement par la construction de maisons individuelle » (JOAN 29 juillet 2025, p. 6722, question écrite n° 9064).

Quels sont les travaux de rénovation énergétique éligibles à l’exonération ?

Les sommes données en franchise de droits peuvent en effet servir à la réalisation de travaux énergétique dans l’habitation principale du donataire. Cette habitation doit être située en France. Il doit s’agir des travaux de rénovation et des dépenses éligibles à la prime de transition énergétique « MaPrimeRénov ». Mais en vertu du non-cumul des avantages fiscaux, le donataire ne doit pas bénéficier de la prime. Ces travaux doivent être réalisés par des professionnels. Bercy précise d’ailleurs que « le donataire qui réalise lui-même des travaux de rénovation énergétique dans un logement dont il est propriétaire et qu’il affecte à la location à usage d’habitation principale ne peut pas bénéficier de l’exonération ». De même est exclue la réalisation de travaux de rénovation énergétique dans un logement qui est la propriété d’une société dont le donataire est associé puisque dans cette hypothèse, le donataire n’en est pas le propriétaire. Le dispositif prévoit des garde-fous pour éviter le cumul d’avantages fiscaux : les dépenses éligibles ne doivent pas non plus avoir donné lieu au crédit d’impôt sur le revenu au titre des services à la personne, ni d’une déduction de charges pour la détermination de l’impôt sur le revenu.

Quel est le calendrier des donations éligibles ?

Plusieurs dates à retenir. Les donations concernées sont consenties entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026. Ensuite, les sommes doivent être utilisées conformément à la loi dans un délai de six mois. Enfin, le bien qui a bénéficié d’un financement doit être conservé pendant cinq ans conformément à son affectation (résidence principale ou être en location). Le décès du donataire pendant la période de conservation de cinq ne remet pas en cause le bénéfice de l’exonération. La condition de conservation constitue une obligation personnelle du bénéficiaire « ses héritiers ou légataires ne sont pas tenus de respecter les conditions de conservation ou d’affectation prévues par ces dispositions », indique Bercy.