En Seine-Saint-Denis, les enjeux de la valeur verte du point de vue de la rénovation thermique

La valeur verte constitue-t-elle un levier pour faciliter la rénovation énergétique du parc de logements privés ? Le point dans le département de Seine-Saint-Denis (93) qui comporte une grande part d’habitats énergivores.

Dans la région francilienne, les enjeux de la rénovation sont cruciaux. Selon une étude publiée par l’Institut Paris Région et l’Insee en octobre 2022, on dénombre pas moins de 2,3 millions de résidences principales étiquetées E, F et G, soit 45 % du parc francilien de résidences principales. D’après la dernière étude sur les passoires thermiques de la start-up Hello Watt, spécialisée dans l’accompagnement à la transition énergétique, on constate ainsi une surreprésentation des villes franciliennes dans les classements des communes présentant la part la plus importantes de logements énergivores. C’est en Île-de-France que l’on retrouve une majorité de villes avec le plus de passoires thermiques, souligne l’étude Hello Watt.

Seine-Saint-Denis : d’importants enjeux de rénovation thermique

Le département de Seine-Saint-Denis est particulièrement concerné par le sujet. En effet, le parc immobilier y est ancien, les deux tiers des logements ayant été construits avant 1975 qui correspond à la date d’entrée en application des premières réglementations thermiques. D’après une étude réalisée par la plateforme d’annonces SeLoger.com, réalisée en septembre 2020, sur les villes de + de 100 000 habitants dont l’habitat est le plus énergivore, Saint-Denis arrive en queue du classement, avant-dernière devant Paris, avec respectivement 228 kWh/m2 /an et 237 kWh/m2 /an. La rénovation énergétique est une priorité du département, qui s’est donné pour objectif d’engager une rénovation thermique soutenue et planifiée des logements privés et publics en priorisant le bâti ancien. Avec quelque 615 000 logements, l’habitat est la deuxième source d’émission de gaz à effet de serre du département. Dès 2015, le département s’est doté de sa plateforme locale de rénovation énergétique (Pass’habitat 93) afin d’accompagner les habitants dans l’optimisation de la consommation énergétique de leurs logements.

L’impact de la valeur verte

La valeur verte des logements, correspond à l’écart de prix observé entre les biens efficaces énergétiquement et ceux non efficaces. Elle est le reflet de la façon dont le marché immobilier valorise l’efficacité énergétique. La valeur verte détermine donc l’augmentation de la valeur d’un bien après une rénovation et peut jouer un rôle incitatif pour décider les ménages à entreprendre des travaux de rénovation énergétique. Ainsi une valeur verte élevée peut rendre plus attractive la rénovation d’une passoire thermique. « D’un point de vue théorique, dans une économie pure et parfaite avec des agents rationnels, la valeur verte devrait être égale au minimum entre : (1) le coût des travaux de rénovation, (2) les gains cumulés et actualisés sur la facture énergétique et (3) les écarts cumulés et actualisés sur les loyers futurs pour un propriétaire bailleur, ces deux derniers étant théoriquement égaux », souligne le rapport Pôle Zéro Carbone, qui vient d’être publié par la direction générale du Trésor. Il s’agit d’un rapport d’étape dans une étude plus globale sur les enjeux économiques de la transition vers la neutralité carbone entreprise par la direction générale du Trésor, à la demande de Bruno Le Maire, et qui sera publiée en 2024. « En effet, si le coût de la rénovation est supérieur aux gains actualisés, les différences de prix de logements identiques par ailleurs ne devraient refléter que les différences de coût d’énergie entre deux logements. À l’inverse, si le coût de la rénovation est inférieur aux gains actualisés, les différences de prix des logements ne devraient refléter que le coût de la rénovation », analyse ce rapport d’étape.

Importance croissante de la valeur verte à l’achat

En Seine-Saint-Denis, environ 9 % des logements vendus chaque année sont de construction récente, après 2010, (La valeur verte des logements en France, étude des notaires de France, novembre 2020). La très grande majorité des transactions immobilières concerne donc des biens anciens. Ces logements sont majoritairement énergivores, ce qui est logique pour un parc immobilier ancien. En Seine-Saint-Denis, d’après les chiffres du ministère de la Transition écologique de 2020, ces passoires thermiques représentent 17 % du parc immobilier français. Ces passoires thermiques sont inégalement réparties sur le territoire. On en dénombre environ 5 % dans le département de Seine-Saint-Denis, soit 34 545 logements concernés (Étude Fideli 2018, basée sur les DPE réalisés entre 2017 et 2018 par l’ADEME). Or pour 9 acquéreurs sur 10, les performances énergétiques d’un logement constituent un critère important pour leur futur logement, d’après un sondage réalisé en février 2021 par le site SeLoger.com. De fait, la valeur verte observée à l’acquisition s’est renforcée au cours des dernières années. L’augmentation des prix de l’énergie ou l’anticipation par les ménages de réglementations plus strictes a un impact sur la valeur verte.

L’impact de la réglementation sur la valeur verte

Rappelons en effet que soucieux de contraindre les propriétaires à rénover leurs biens lorsqu’ils présentent des caractéristiques énergétiques défavorables, le législateur a mis en place un calendrier progressif d’interdiction de location pour les biens classés F ou G. À compter du 1er août 2022, la hausse des loyers des biens classés F et G n’est plus autorisée. En 2023, les biens consommant plus de 450 kWh m2 par an en énergie finale ne peuvent plus être loués. En 2025, cette interdiction s’étend à tous les logements de la classe G et en 2028, à tous les biens de la classe F. En 2034, elle concernera également les biens classés E. L’étude Meilleursagents/Se Loger montre que sous l’impact de ce calendrier d’interdiction, la valeur verte s’est renforcée. La hausse des prix en 2021 est limitée à 2 % pour les passoires thermiques contre 6 % pour le reste du parc immobilier. Les passoires thermiques correspondent aux biens les plus énergivores, correspondant aux classes F et G du DPE. Le marché a connu un afflux important de passoires thermiques, notamment dans les six derniers mois de 2021 (+8 % contre -4 % pour les autres biens immobiliers), d’après les chiffres Meilleursagents/Se Loger.

La valeur verte insuffisamment prise en compte en zone tendue

La rentabilisation des investissements dans la rénovation via l’augmentation de la valeur du bien à la revente et ce avant la prise en compte des aides publiques peut constituer un levier. Or, souligne le rapport, « la décote entre une passoire énergétique et une maison classée D serait de l’ordre de 4 000 euros/m2, ce qui est supérieur aux coûts de la rénovation observée, sauf en zone très tendue ». Si la valeur verte est supérieure à son niveau théorique, d’autres facteurs doivent jouer, par exemple, la valorisation des gains de qualité et de confort lié à la rénovation. Dans ces conditions, pourquoi de telles rénovations n’ont-elles pas lieu alors que les ménages ont un intérêt financier à le faire ? Contraintes d’accès au crédit, présence d’importants coûts cachés (recherche d’artisans, pénibilité des travaux), manque d’informations ou autres défaillances du marché : autant d’éléments de réponse possible.  « En zone tendue, cependant les valeurs vertes des maisons sont faibles et insuffisantes pour couvrir les coûts des travaux », conclut le rapport. C’est notamment le cas de la Seine-Saint-Denis, un territoire à forte densité urbaine où le marché immobilier souffre d’un grave déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. Les prix y sont élevés. Les perspectives ouvertes par le Grand Paris Express et les prochains Jeux olympiques ont contribué à booster le dynamisme immobilier du département notamment dans l’ancien. Dans un tel contexte, observe les notaires l’effet valeur verte n’atteint pas son plein effet.

La valeur verte est plus faible dans les logements collectifs

En Seine-Saint-Denis, plus d’un quart de l’habitat est constitué de maisons individuelles. Et la proportion d’immeuble en micro-collectif ou en mono propriété y est forte (environ 200 000 logements). « Dans les logements collectifs, les valeurs vertes sont faibles et la rentabilité de la rénovation via l’augmentation du bien n’est pas assurée, souligne-t-il également. Les valeurs vertes dans les logements collectifs (entre 80 et 350 euros/m2) sont plus faibles que dans les logements individuels, et elles sont particulièrement faibles en zones tendues. Quelle que soit la zone de tension, les estimations de valeur verte sont inférieures aux coûts de la rénovation. Cette faible valeur verte, plus proche des gains attendus sur la facture énergétique, pourrait aussi s’expliquer par la difficulté à réaliser des travaux en situation de copropriété, et par la plus grande part de logements mis en location ».

Un faible effet valeur verte à la location

Dans le secteur locatif, les valeurs vertes sur les loyers sont plus faibles et insuffisantes pour rendre rentables des rénovations du point de vue du propriétaire bailleur. La différence de loyer observée, toutes choses égales par ailleurs, entre les logements classés E, F, ou G, et les logements classés D n’est pas statistiquement significative. La différence est de l’ordre de 4 à 5 % lorsque l’on compare les biens D aux biens très efficaces (A ou B), ce qui, cumulé et actualisé, reste inférieur aux coûts de la rénovation.

Cette faible valeur verte sur les loyers pourrait provenir d’un manque d’information des locataires ou d’une plus faible importance accordée aux coûts de l’énergie du fait d’un taux de rotation plus élevé ou de difficultés à se loger en zone tendue.