La défiscalisation immobilière retouchée en 2017

Les lois de finances de fin d’année ont discrètement retouché plusieurs régimes de défiscalisation immobilière. Médiatisées pour leur volet relatif à l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF), et notamment la mesure anti-contournement du plafonnement, ou la mise en place du prélèvement à la source, la loi de finances pour 20171 et la loi de finances rectificative pour 20162 poursuivent la stratification des dispositifs de défiscalisation immobilière.

Aménagements de la réduction Malraux

La loi de finances rectificative pour 2016 a réformé la réduction d’impôt sur le revenu dite Malraux (CGI, art. 199 tervicies) sur plusieurs points, à compter des demandes de permis de construire et des déclarations préalables déposées en 2017. L’avantage fiscal bénéficie aux particuliers qui investissent dans des opérations de restauration immobilière dans certains quartiers urbains. Elle est accessible en direct, par l’intermédiaire d’une société de personne non soumise à l’impôt sur les sociétés, ou par des parts de SCPI.

Le dispositif est prorogé jusqu’au 31 décembre 2019 pour la restauration d’immeubles situés dans les quartiers anciens dégradés et dans les quartiers présentant une concentration élevée d’habitat ancien dégradé. Il est par ailleurs étendu aux immeubles affectés à l’habitation après travaux, comme les bureaux transformés en logements.

Ensuite, les modalités d’application de la réduction d’impôt sont modifiées. La limite annuelle des dépenses de 100 000 € est remplacée par un plafond pluriannuel de 400 000 € sur quatre ans. En outre, la fraction de la réduction d’impôt non imputée au titre d’une année peut être reportée sur l’impôt sur le revenu dû au titre des trois années suivantes. Enfin, la loi donne un fondement légal aux exceptions prévues par la doctrine administrative à la remise en cause de la réduction d’impôt en cas de non-respect de l’engagement de location ou de conservation des parts de la société bailleresse, du fait de la survenance de certains événements (invalidité, licenciement, décès du contribuable ou de l’un des membres du couple soumis à imposition commune).

Une nouvelle incitation fiscale en faveur des logements anciens : le Cosse ancien

La loi de finances rectificative pour 2016 a créé le dispositif du Cosse ancien (CGI, art. 31, 1°), destiné à remplacer le Besson ancien et le Borloo ancien, régimes de soutien de l’offre locative intermédiaire, dans les zones en tension, à savoir dans les zones A, Abis, B1 et B2 du dispositif Duflot-Pinel.

Elle s’adresse aux propriétaires de logements anciens, qui les donnent en location dans le cadre d’une convention conclue avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah), dans le secteur intermédiaire, social ou très social, entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2019. Les plafonds de revenus des locataires et les plafonds du loyer seront fixés par décret.

À compter de l’imposition de leurs revenus perçus en 2017, ces propriétaires pourront déduire une proportion de leur revenus fonciers, allant de 15 à 70 %. Le taux est fixé selon plusieurs critères : le niveau de tension du marché locatif, et la nature du secteur (intermédiaire, social ou très social). Il pourra atteindre 85 % lorsque le logement sera confié à un organisme agréé qui se chargera de procéder à une location solidaire, en vue de l’hébergement des personnes défavorisées. Ce nouveau dispositif ne peut être cumulé, pour un même logement, avec les autres dispositifs fiscaux existants en faveur de l’investissement locatif.

À noter que la loi de finances pour 2017 a supprimé le crédit d’impôt au titre des primes d’assurances pour loyers impayés de l’article 200 nonies du CGI, et ce, à compter du 1er janvier 2017. Ce crédit d’impôt était accordé aux bailleurs privés qui louent des logements conventionnés à des locataires bénéficiant de l’aide personnalisée au logement.

Prorogation du crédit d’impôt pour la transition énergétique…

La loi de finances pour 2017 proroge d’un an le crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) qui devait prendre fin le 31 décembre 2016 (CGI, art. 200 quater). Son périmètre est inchangé. Le crédit d’impôt est ouvert au titre des dépenses dans l’habitation principale correspondant aux travaux d’économies d’énergie et aux équipements d’énergies renouvelables. Le crédit d’impôt s’élève à 30 % du montant des dépenses éligibles, ces dépenses étant prises en compte dans la limite de 8 000 € pour un contribuable célibataire, 16 000 € pour un couple soumis à imposition commune. Enfin, la loi de finances rend le CITE cumulable avec l’éco-PTZ (prêt à taux zéro) sans condition de ressources, et ce, depuis les offres de prêts émises à compter du 1er mars 2016.

… et de la réduction d’impôt Duflot-Pinel

La loi de finances pour 2017 proroge d’un an le dispositif Duflot-Pinel (CGI, art. 199 novovicies). Cette réduction d’impôt sur le revenu ouverte aux particuliers qui acquièrent ou font construire des logements neufs destinés à la location dans le secteur intermédiaire devait prendre fin le 31 décembre 2016. Les investissements réalisés jusqu’au 31 décembre 2017 ouvriront droit à la réduction d’impôt, qui varie selon la durée de location (12 % en cas d’engagement de location de 6 ans, 18 % en cas d’engagement initial de 9 ans, 21 % en cas d’engagement prolongé jusqu’à 12 ans).

Réforme de la réduction d’impôt Censi-Bouvard

La loi de finances pour 2017 réforme le dispositif dit Censi-Bouvard ou régime des loueurs de meublé non professionnels (LMNP) (CGI, art. 199 sexvicies). Tout d’abord, le régime a été prorogé d’un an lorsque l’investissement porte sur des résidences étudiantes, personnes âgées ou handicapées.

Cette prorogation d’un an ne s’applique en revanche pas aux investissements situés dans des résidences de tourisme. Les logements situés dans des résidences de tourisme sont désormais exclues du dispositif, mais un nouveau dispositif leur est consacré (v. infra ci-dessous).

La réduction d’impôt concerne l’acquisition de logement neuf ou en l’état futur d’achèvement, logement achevé depuis au moins 15 ans ayant fait l’objet d’une réhabilitation ou qui fait l’objet de travaux de réhabilitation, destinés à la location meublée exercée à titre non professionnel. Le logement doit être situé dans un établissement social ou médico-social, accueillant personnes âgées et adultes handicapés, un établissement de soins de longue durée pour personne en perte d’autonomie ou une résidence de service pour personnes âgées, handicapées ou étudiants. Le taux de la réduction d’impôt s’élève à 11 %, répartie sur neuf années, à raison d’un neuvième de son montant chaque année.

Résidences de tourisme : une nouvelle réduction d’impôt

La loi de finances pour 2017 a transformé le dispositif de défiscalisation des investissements dans les résidences de tourisme. Auparavant éligibles à la réduction d’impôt Censi-Bouvard, les résidences de tourisme font désormais l’objet d’une réduction d’impôt spécifique (CGI, art. 199 decies G bis). Désormais, les travaux énumérés par la loi de réhabilitation de logements de plus de 15 ans, situés dans des résidences de tourisme, votés en assemblée de copropriétaires entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2019, et faisant l’objet d’un engagement de location pendant 5 ans ouvrent droit à une réduction d’impôt de 20 % des dépenses. Ces dépenses sont prises en compte sous un plafond, par logement, de 22 000 € pour l’ensemble de la période de 2017-2019, et la réduction, par logement, ne pourra pas dépasser 4 400 €. Cette nouvelle réduction d’impôt ne s’applique pas aux sociétés civiles immobilières, ni aux usufruitiers, ni aux nus-propriétaires.

Logement social : l’exonération des plus-values est prolongée

La loi de finances rectificative pour 2016 prolonge de deux ans l’exonération des plus-values réalisées par les particuliers, en cas de cession d’un immeuble destiné au logement social (CGI, art. 150 U, II, 7° et 8°). Cette incitation qui devait prendre fin en 2016 est donc prorogée jusqu’au 31 décembre 2018. L’exonération concerne les cessions aux organismes en charge du logement social, à un cessionnaire qui s’engage à réaliser des logements locatifs sociaux ou à une collectivité territoriale ou un établissement public en vue de leur rétrocession à un organisme en charge du logement social.

Les revenus de la location saisonnière soumise au BIC

La loi de finances rectificative pour 2016 soumet les revenus issus des locations meublées occasionnelles à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) (CGI, art. 35 I 5°bis), et non plus dans la catégorie des revenus fonciers. Jusqu’à présent, seuls les revenus tirés de la location en meublée effectuée à titre habituel étaient soumis au BIC.

Désormais, toute personne donnant en location directe ou indirecte des locaux d’habitation meublés, en direct ou via des plates-formes du type Airbnb, sera réputée exercer une activité relevant des BIC à compter de l’imposition des revenus de 2017. À noter qu’à partir du 1er janvier 2019, les opérateurs de plates-formes en ligne transmettront à l’administration fiscale une déclaration automatique sécurisée des revenus de leurs utilisateurs.