Le bail civil, une parade face à l’encadrement des loyers ?

Mis en place depuis le 1er juillet 2019 à Paris dans un contexte de crise du logement abordable, un dispositif expérimental permet de limiter, dans les villes encadrées, le loyer que fixe le propriétaire lors de la mise en location d’un logement. Le bail civil constitue un des outils utilisés par les propriétaires pour se soustraire à cette réglementation exigeante. Il est prisé pour sa très grande liberté contractuelle. Mais son usage doit être impérativement sécurisé.

D’abord mis en place dans le cadre de la loi ALUR en 2014, puis mis en échec par le juge administratif, le dispositif d’encadrement des loyers dans les zones tendues a été rétabli de façon expérimentale par le législateur avec la loi ÉLAN (portant Évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, L. n° 2018-1021 du 23 novembre 2018).

L’encadrement des loyers concerne de nombreuses villes

Le législateur a prévu sa prolongation jusqu’en 2026, dans le cadre de la loi 3 DS (Loi relative à la différenciation, décentralisation, la déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l’action publique locale, L. n° 2022-217, du 21 février 2022). Paris a été la première candidate à cette expérimentation, vite rejointe par plus d’une vingtaine de villes, dont de nombreuses communes d’Île-de-France mais également des communes comme Lille, Lyon, Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier, etc.

Le calcul de l’encadrement du loyer

Ce dispositif repose sur trois mesures fixées annuellement par arrêté : un loyer de référence, un loyer majoré équivalant au loyer de référence + 20 % et un loyer minoré équivalent au loyer de référence -30 %, exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable, déterminés en fonction du marché locatif observé et déclinés par secteurs géographiques. Le propriétaire peut fixer librement le loyer hors charges des logements mis en location, dit loyer de base à la condition de ne pas excéder le niveau du loyer de référence majoré. À défaut, une action en diminution du loyer peut être engagée. Dans les zones tendues ce dispositif s’articule avec le mécanisme de plafonnement de la hausse des loyers qui s’applique en cas de relocation.

Des recours possibles en cas de dépassement de loyer

Le montant du loyer est obligatoirement mentionné dans le bail signé entre le locataire et le propriétaire. Le bail doit comprendre également le loyer de référence, le loyer de référence majoré, et, si le propriétaire demande un complément de loyer, son montant et sa justification. Si la qualité de son bien le justifie, l’investisseur peut en effet opter pour un complément de loyer qui s’ajoute au loyer de base, hors charges, et qui peut être demandé par le propriétaire lorsque le logement comprend des caractéristiques liées à la localisation et/ou pouvant être considérées comme luxueuses ou rares, par rapport à des logements similaires dans le même secteur géographique. Si le bail ne précise pas ces informations, le locataire a un mois à partir de la date de la prise d’effet du bail pour demander au bailleur de régulariser le bail. Sans réponse du propriétaire dans un délai d’un mois ou en cas de refus de ce dernier, le locataire a trois mois à compter de la réception de son courrier par le propriétaire pour saisir le juge. Il dispose en outre de trois mois à compter de la signature du bail, pour contester le complément de loyer auprès de la commission départementale de conciliation (CDC). Cette étape est indispensable avant toute saisine du juge judiciaire.

Des règles mal respectées

La nouvelle évaluation de ce dispositif réalisée par l’Atelier parisien d’urbanisme (Apur), sur commande de la ville de Paris et publiée le 27 avril 2026 conclut à l’efficacité de l’encadrement des loyers, malgré des dépassements de loyers plus nombreux. C’est un enjeu car la pérennisation du dispositif est conditionnée à son efficacité et l’expérimentation est censée prendre fin le 23 novembre 2026. L’extension de l’analyse de l’APUR à 7 villes régulées, confirme l’efficacité de l’encadrement au-delà du seul marché parisien. À Paris, en six ans de mise en œuvre, l’effet de modération des loyers s’établit à -5 % par rapport à la hausse qui serait intervenue sans le dispositif, soit 85 euros par mois d’économie en moyenne pour les locataires parisiens (1 019 euros/an). Autre enseignement de l’analyse, aucune dégradation durable de l’offre locative n’est imputable au dispositif d’encadrement des loyers. Cependant près d’une annonce sur deux (48, 6 %) propose un loyer supérieur à l’encadrement, un chiffre en augmentation.

L’utilisation du bail Code civil

Dans ce contexte, les annonces de location mentionnant la notion de bail Code civil se font plus nombreuses dans les métropoles en situation de pénurie de biens à louer. Les baux conclus portent la mention bail Code civil ou bail de droit commun ou bail résidence secondaire, ou encore bail hors du champ d’application de la loi du 6 juillet 1989. En effet, ce bail est prisé par les propriétaires pour sa souplesse et la liberté contractuelle qu’il procure, notamment si on le compare au bail d’habitation régi par la loi du 6 juillet 1989. Seul écueil, s’il est tout à fait légal ce bail est réservé à des usages bien précis et surtout il ne peut s’appliquer à une résidence principale. Il est donc à manipuler avec précaution pour les propriétaires désireux d’utiliser cet outil juridique. Parce qu’il est un contrat de droit commun, encadré par les articles 1713 à 1778 du Code civil relatifs au louage des choses, le bail Code civil s’applique uniquement aux locations qui ne relèvent pas d’un régime locatif spécifique, comme celui de la résidence principale. Il concerne la location de certains biens immobiliers nus ou meublés (appartement, maison, local, terrain, dépendance…) sous certaines conditions notamment :

• les résidences secondaires, c’est-à-dire occupées moins de 8 mois par an,
• les locations de courtes durées saisonnières, en meublé touristique…,
• les logements de fonction pour les entreprises,
• les bureaux, entrepôts de stockage, locaux commerciaux ou professionnels non destinés à l’accueil du public,
• les terrains non agricoles,
• les parkings, caves et garages indépendants d’une habitation,
• certaines annexes (jardin, piscine, cave, place de stationnement…) dès lors qu’elles font l’objet d’une location de courte durée.

Souplesse mais protection aléatoire

Dérogatoire au bail d’habitation régi par la loi du 6 juillet 1989, le bail Code civil offre une grande liberté dans la fixation des conditions de location : montant du loyer, durée de bail, délais de préavis, congé, modalités de résiliation, dépôt de garantie… Cette liberté profite au locataire comme au propriétaire. Sauf si le bail Code civil est détourné de son usage et vient remplacer un bail classique. Dans ce cadre, il devient désavantageux pour le locataire car il le prive d’un certain nombre de protections offert dans le cadre du bail de location classique. En effet, il permet une résiliation sans préavis, des hausses de loyer libres et un dépôt de garantie non plafonné là ou un bail pour une résidence principale régi par la loi du 6 juillet 1989, offre :

• une durée de location minimale de 3 ans ou 1 an pour un meublé,
• des règles de congés strictes,
• un encadrement du loyer dans les zones tendues,
• un dépôt de garantie limité à 1 mois pour une location vide
• critères de décence du diagnostic de performance énergétique (DPE)
• encadrement des frais d’agences…

Un risque de requalification…

En cas d’usage abusif, comme c’est le cas par exemple pour un contrat de bail Code civil signé pour une résidence principale, le locataire peut saisir le juge pour demander la requalification en bail d’habitation, conformément à la loi du 6 juillet 1989. Et les contentieux tendent à se multiplier. Quand bien même les parties auraient signé en connaissance de cause, l’issue du litige dépend de la démonstration ou non que le logement concerné par le bail est en réalité une résidence principale. En effet, si le logement est dans les faits la résidence principale du locataire, et que le bailleur le savait ou ne pouvait pas l’ignorer, le bail Code civil est requalifié en bail de location classique. Le juge opère ainsi une telle requalification dans une espèce concernant une étudiante en master ayant occupé un bien pour lequel elle a perçu les APL durant toute l’année et les factures d’électricité ont été payées sur l’année (TJ Lyon, 26 février 2026, RG n° 25/01539). Le juge considère que dans la mesure où le logement constitue la résidence principale de la locataire, il ne peut pas être soumis à un bail civil mais doit respecter les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 qui est d’ordre public et s’applique également aux logements meublés selon l’article 25-3 de la même loi. En l’espèce, le contrat de bail litigieux n’avait pas repris des articles de la loi du 6 juillet 1989 favorables au locataire : l’encadrement des loyers, la notification du congé du bailleur. Le propriétaire doit donc verser un trop perçu correspondant à la différence entre le loyer prévu dans le contrat et celui résultat des règles d’encadrement des loyers.

… dans les deux sens

A contrario, un bail signé pour la location d’une résidence principale et soumis à la loi du 6 juillet 1989 peut être requalifié en bail Code civil si le propriétaire peut démontrer que le locataire l’utilise comme une résidence secondaire. Ainsi, dans le cas d’un ressortissant étranger retourné vivre dans son pays d’origine, (TJ Paris, 27 février 2024, RG n° 23/09188), pour le juge lorsque, à partir du début de l’année 2020, la plaignante a cessé d’utiliser les lieux pour son habitation principale qu’elle a déplacée dans le pays dont elle est originaire et dans lequel elle explique à l’audience avoir créé une activité, pour ne les utiliser, au mieux, qu’à usage d’habitation secondaire, disparaît ainsi l’élément de rattachement à la loi ALUR. « Une adoption volontaire du régime des baux d’habitation à titre de résidence principale ne peut corrélativement apparaître, alors même qu’il n’était jamais entré dans le champ contractuel, ce qui supposerait de maintenir, au profit de la locataire, les avantages résultant de la loi de 1989 quand bien même elle n’occuperait pas les lieux pour sa résidence principale ». Ainsi, le bail est requalifié en bail soumis aux seules dispositions du Code civil. Le contrat est donc toujours soumis au droit commun du bail et aux articles 1736 à 1739 du Code civil, qui permettent au bailleur de délivrer congé, sans forme ni motif particulier, moyennant toutefois un préavis d’un délai correspondant aux usages. Le congé, donné pour mettre fin à un contrat de location, régi par les dispositions du Code civil à l’exclusion de celles des législations « spéciales », n’est soumis à aucune forme particulière.

La requalification n’est pas systématique

La requalification n’est pas systématique (TJ Paris, 25 février 2026, n° 25/06866 ; TJ Paris, 2 avril 2026, n° 25/07221; TJ Paris, 11 janvier 2024, n° 23/07790). Lorsque le locataire ne parvient pas à apporter assez d’éléments concrets matérialisant l’existence d’une résidence principale (factures de consommables : eau, électricité, etc.), adresse déclarée aux impôts, etc., le juge tend à refuser celle-ci. L’existence d’une autre adresse fiscale, d’un rattachement parental pour un étudiant, une occupation limitée à des études ou un stage de courte durée sont de nature à faire échouer la requalification. Cependant, ce risque n’est pas à minimiser, car les conséquences de cette requalification sont lourdes : mise en conformité du bail, diminution du loyer lorsque le loyer prévu excède le loyer de référence majoré applicable remboursement des trop-perçus en remontant sur plusieurs mois d’occupation, remise en cause des clauses ne respectant pas la loi du 6 juillet 1989 : dépôt de garantie, calculs des charges, règle de congé, décence du logement (notamment au regard de son étiquette énergétique), etc.

Et demain ?

Le législateur pourrait s’emparer du sujet. « De nombreux bailleurs contournent l’encadrement par des baux civils ou des contrats de coliving, qui ne relèvent pas de la loi de 1989 », soulignent les auteurs de la proposition de loi visant à pérenniser, généraliser et améliorer le dispositif d’encadrement des loyers, n° 2213, déposée le 9 décembre 2025 à l’Assemblée nationale. Pour mettre fin à ces agissements l’article 11 de la proposition de loi soumet tout logement constituant la résidence principale du locataire au dispositif d’encadrement, quel que soit le type de contrat. Les plateformes d’annonces devront indiquer la position du loyer par rapport à la fourchette encadrée et justifier tout complément, sous peine de sanctions administratives.

Les parlementaires ont pris conscience de ces abus. Le 11 décembre 2025, l’Assemblée nationale a adopté à une large majorité, en première lecture, une proposition de loi socialiste pour pérenniser et renforcer l’encadrement des loyers. Une disposition de ce texte permettrait aux préfets (ou aux collectivités lorsqu’elles ont la compétence déléguée) de mettre les propriétaires bailleurs en demeure de mettre le contrat en conformité lorsqu’ils recourent abusivement à des baux civils. Et de procéder à la restitution des loyers trop perçus, même en l’absence de requalification du bail par le juge.