Le Conseil constitutionnel au secours des loueurs Airbnb ?

Un débat constitutionnel sur la légalité des règles encadrant la location de courte durée pourrait assouplir les mesures de régulation actuellement applicables aux propriétaires de biens en copropriété.

La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite Le Meur, a modifié les modalités d’interdiction du meublé de tourisme détenu en copropriété au niveau de la copropriété.

Le 24 septembre 2025, le tribunal judiciaire de Caen a transmis une question prioritaire de constitutionnalité (QPC) sur ce texte, en particulier au regard des dispositions relatives aux règlements de copropriété pour les locations de courte durée (TJ Caen, 24 septembre 2025, RG n°25/01990). Ces dispositions ont pour objet de permettre aux copropriétés d’interdire de façon générale et pérenne toute location de meublé de tourisme sur les locaux d’habitation constituant une résidence secondaire. Pour les avocats des loueurs en meublés de courte durée à l’origine de cette QPC, cette nouvelle règle porte atteinte au droit de propriété. Après cette première étape franchie, la Cour de cassation a transmis, le 18 décembre dernier, cette question prioritaire de constitutionnalité au Conseil constitutionnel (Cass. 3e civ., 18 décembre 2025, n°25-40.030).

Un phénomène national

À son arrivée sur le marché français en 2010, Airbnb a bouleversé l’économie des meublés de tourisme. La France est devenue le deuxième marché de la start-up californienne, derrière les États-Unis. Actuellement, près de 20 % des nuitées saisonnières réalisées en France le sont dans un meublé de tourisme mis à la location par un particulier, souligne la Direction générale des entreprises (DGE). Le succès de la plateforme d’intermédiation californienne ne se limite pas aux grandes villes. D’après une étude récente de l’Institut Terram (Terram, Tourisme 2.0 : anatomie de la France Airbnb, octobre 2025), le phénomène s’est répandu sur l’ensemble du territoire. En 2024, 81 % des communes françaises accueillaient au moins une offre Airbnb, en comparaison seules 15,6 % comptaient un hôtel. Le volume de nuitées réservées au plan national a doublé depuis 2018 pour atteindre 192 millions en 2024. Ce phénomène concerne bien entendu des territoires traditionnellement prisés des vacanciers comme les communes de la côte aquitaine dépassant fréquemment des scores records : 5 000 nuitées annuelles pour 1 000 habitants. Dans la vallée de la Loire, 45 communes franchissent la barre des 10 000 nuitées annuelles. D’après une étude de la DGE, (Virginie Lukaszewski, Romain Priol, Christophe Strobel, Impact économique et réglementation des meublés de tourisme, Les Thémas de la DGE, n° 11 juin 2023) dans les Alpes françaises, 4,3 millions de nuitées sont réalisées en Haute-Savoie dans les hébergements de particuliers liés à des plateformes. La progression de ces nouveaux modes d’hébergement correspond à des changements dans les comportements touristiques et répond à de nouvelles attentes des clients. Ce boom de la location de tourisme a des impacts négatifs. Ce phénomène provoque à la fois une diminution de l’offre locative privée traditionnelle et une hausse du coût des logements, tant à la location qu’à l’achat.

Une réglementation exigeante

La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, dite ALUR et la loi n° 2014-1654 du 29 décembre 2014, de finances pour 2015 a donné aux collectivités locales des outils pour mieux appréhender l’ampleur du phénomène de la location de courte durée sur le territoire parisien. Dans le cadre de la modification du Code du tourisme par la loi n° 2016-1321 du 7 octobre 2016 pour une République numérique, elles peuvent mettre en place une procédure d’enregistrement par téléservice du bien faisant l’objet d’une location temporaire facturée à la nuit ou à la semaine. Ce numéro d’enregistrement doit figurer sur les annonces publiées par les plateformes d’intermédiation locatives. La réglementation distingue, d’une part, les résidences principales que leurs propriétaires peuvent louer dans la limite de 120 jours par an (voire 90 jours), en location saisonnière, sans avoir à effectuer de démarche particulière, à l’exception d’une déclaration en mairie et de l’obtention d’un numéro d’enregistrement, les résidences secondaires qui sont soumises aux règles de l’hébergement de tourisme, car elles ne sont plus considérées comme des logements.

Des règles particulièrement contraignantes pour les résidences secondaires

Rappelons que les résidences principales répondent à la définition suivante : un logement occupé au moins 8 mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. Elle correspond, d’une manière générale, au logement dans lequel on réside habituellement au cours de l’année, et où les attaches personnelles et professionnelles sont les plus fortes. Le meublé de tourisme est défini par l’article D. 324-1 du Code du tourisme : il s’agit de la location d’une villa, d’un appartement, ou d’un studio meublé, à l’usage exclusif du locataire, offert en location à une clientèle de passage, qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, et qui n’y élit pas domicile. La mise en location d’un bien doit en outre respecter des règles de droit civil. Pour un bien en copropriété, la location en meublé touristique doit être conforme au règlement de copropriété. Pour un bien loué, le bailleur doit autoriser la sous-location en meublé de tourisme. Rappelons que la location meublée touristique est interdite dans les logements du parc social. Le locataire s’expose à la résiliation du bail en complément de sanctions pécuniaires. La mise en location d’une résidence secondaire doit, outre la procédure d’enregistrement précitée, faire l’objet d’une autorisation préalable de la mairie avec une demande de changement d’usage, accompagnée de mesures de compensation. Cette compensation consiste à transformer en logement des locaux non dédiés à l’habitation (bureau, commerce…).

La loi Le Meur renforce la réglementation

Compte tenu de l’essor du phénomène des locations de courte durée de type Airbnb, la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale, dite loi Le Meur, a introduit un certain nombre de réformes significatives. Ce texte prévoit notamment que depuis du 1er janvier 2025 les communes puissent, sur délibération motivée, abaisser le nombre maximal de jours de location autorisés pour les résidences principales, à 90 jours contre 120 avant la réforme. Le législateur a également prévu que les communes puissent soumettre à autorisation préalable tous types de locaux qui ne seraient pas à usage d’habitation, notamment les bureaux. En outre, il a permis aux communes de mettre en place un zonage restrictif permettant de fixer le nombre maximal d’autorisations temporaires qui peuvent être délivrées ou la part maximale de locaux à usage d’habitation pouvant faire l’objet d’une autorisation temporaire de changement d’usage.

Un risque juridique pour les biens en copropriété ?

La loi offre en outre désormais la possibilité aux copropriétaires d’intégrer au sein de leur règlement de copropriété une clause interdisant le meublé de tourisme dans les lots à usage d’habitation qui ne représentent pas la résidence principale de l’occupant sans recueillir l’unanimité des voix. Ce texte permet en effet d’interdire ces locations à la double majorité de l’article 26, c’est-à-dire de la majorité des copropriétaires présents et des deux tiers des voix. La passerelle vers la majorité simple de l’article 25 est ouverte si le tiers des voix est atteint. Pour l’heure, encore peu de copropriétés se sont saisies de ce dispositif, souvent par méconnaissance ou par prudence juridique. Dans le cadre de la contestation, portée devant le Conseil constitutionnel, de la constitutionnalité de l’article 26, alinéa 5 et 6 de la loi du 10 juillet 1965, tel que modifié par l’article 6, 2° de la loi Le Meur, les avocats des bailleurs estiment que cette disposition porte atteinte au droit de propriété et ils s’appuient sur une jurisprudence de 2014, dans le cadre de laquelle le Conseil constitutionnel avait censuré une mesure similaire, l’article 19 de la loi ALUR du 24 mars 2014. Ce texte qui permettait aux copropriétaires d’interdire le meublé de tourisme à la majorité simple des copropriétaires, avait été reconnu comme inconstitutionnel au motif d’une violation de l’article 2 de la Déclaration des droits de l’Homme et du citoyen relatif aux conditions d’exercice du droit de propriété. Cependant, le texte attaqué a prévu des garde-fous supplémentaires et une majorité renforcée. Dans la mesure où le Conseil constitutionnel applique rarement un effet rétroactif à ses décisions, les interdictions votées avant une éventuelle censure devraient rester valables. Il est cependant recommandé lors des votes en assemblée générale d’être conscient de ce risque juridique.

Une question prioritaire de constitutionnalité

La question prioritaire de constitutionnalité soumise par le tribunal judiciaire de Caen a pour objectif de vérifier si les dispositions de l’article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, telles qu’issues de l’article 6 de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, qui permettent à une majorité de copropriétaire de modifier le règlement de copropriété pour interdire la location des lots à usage d’habitation autres que ceux constituant une résidence principale en meublés de tourisme portent atteinte aux droits et libertés que la Constitution protège, en l’occurrence au droit de propriété et à la liberté d’entreprendre, tels que garantis par les articles 2, 4 et 17 de la Déclaration des droits de l’Homme et du citoyen de 1789. La procédure en matière de question prioritaire de constitutionnalité est encadrée par les dispositions des articles 23 et suivants de l’Ordonnance n° 58-1067 du 7 novembre 1958 portant loi organique sur le Conseil constitutionnel. Celle-ci met en place un système de double filtre assuré par le tribunal judiciaire puis par la Cour de cassation avant que le Conseil constitutionnel puisse examiner la constitutionnalité d’une disposition. Et l’article 23-2 de l’ordonnance du 7 novembre 1958 dans sa rédaction issue de la loi organique n° 2009-1523 du 10 décembre 2009 subordonne la transmission d’une QPC à la Cour de cassation à trois conditions cumulatives. La disposition contestée doit être applicable au litige ou à la procédure ou constituer le fondement des poursuites. Elle ne doit pas avoir été déclarée conforme à la Constitution dans les motifs et dispositifs d’une décision du Conseil constitutionnel, sauf changement de circonstances. En outre, la question ne doit pas être dépourvue de sérieux. Le tribunal judiciaire doit apprécier sans porter d’appréciation sur le fond, l’intérêt juridique de la question. En l’espèce, le tribunal judiciaire de Caen a ordonné la transmission de la QPC à la Cour de cassation.

Le rôle de la Cour de cassation

Après sa transmission par le tribunal judiciaire de Caen, la question prioritaire de constitutionnalité a fait l’objet d’une nouvelle appréciation par la Cour de cassation dont les modalités sont explicitées à l’article 23-4 de l’ordonnance du 7 novembre 1958 dans sa rédaction issue de la loi organique n° 2009-1523 du 10 décembre 2009. Elle a examiné à son tour la présence ou non de trois conditions cumulatives. La disposition contestée doit être applicable au litige ou à la procédure ou constituer le fondement des poursuites. Elle ne doit pas avoir été déclarée conforme à la Constitution dans les motifs et dispositifs d’une décision du Conseil constitutionnel, sauf changement de circonstances. En outre, la question doit être nouvelle ou bien la question posée doit être sérieuse, et non simplement « dénuée du caractère sérieux ». Ces conditions étant réunies, la Cour de cassation a procédé à un renvoi de la QPC au Conseil constitutionnel en lui transmettant dans les 8 jours du prononcé les mémoires ou conclusions des parties. Pour la Cour de cassation cette disposition est susceptible de constituer une entrave disproportionnée à la liberté d’entreprendre  ainsi qu’au droit du propriétaire à jouir de son bien, et donc à son droit de propriété. Affaire à suivre donc !