Le viager : est-ce pour moi ?

 

Face au vieillissement accéléré de la population et à la fragilisation du pouvoir d’achat des seniors, la vente en viager répond à des besoins concrets et croissants.

Chaque année, environ 6 000 transactions viagères sont réalisées en France. Ces transactions permettent à près de 90 000 seniors de bénéficier de revenus complémentaires et génèrent environ 1 milliard d’euros réinjecté chaque année dans l’économie française, souligne le Baromètre Univers Viager. Dans le cadre du contrat de viager, le vendeur cède son bien immobilier en échange d’une somme forfaitaire – le bouquet – et d’une rente mensuelle. Il peut se réserver la jouissance du bien et continuer à l’occuper. On parle alors de viager vendu occupé. Dans d’autre cas, l’acheteur peut prendre possession du bien dès la signature de la vente. On parle alors de viager libre d’occupation. Dans tous les cas, au décès du vendeur, l’acheteur récupère automatiquement la pleine propriété du bien, sans frais ni fiscalité.

Un marché en forte croissance

Depuis 2020, le marché affiche une croissance estimée à 25 %, confirmant une dynamique durable plutôt qu’un effet conjoncturel, précise le Baromètre du viager 2025, publié récemment par Univers Viager, un réseau national d’agences immobilières spécialisées en viager (Baromètre Univers Viager : Vieillir chez soi, investir dans le temps long, un nouvel équilibre immobilier, mars 2025). Cette activité s’inscrit dans une logique nationale, avec une répartition territoriale structurée. Le sud de la France concentre une part importante des transactions : 36 % dans le quart sud-ouest et 26 % dans le quart sud-est. Le quart nord-est représente 25 % des ventes et le quart nord-ouest en concentre 13 %. Cette géographie reflète à la fois le développement national du marché et l’attractivité de certains territoires. 66 % des biens vendus sont des maisons contre 34 % d’appartements.

L’économie du contrat de viager vue par l’acheteur

L’âge moyen des acquéreurs est de 45 ans, et 70 % investissent en couple. Le baromètre révèle un rajeunissement marqué des acquéreurs. La durée moyenne de l’investissement, estimée à 15 ans, traduit une logique patrimoniale fondée sur le temps long. L’ancrage territorial est fort : 55 % des acquéreurs résident dans le même département que le bien acquis, signe de l’émergence d’un viager de proximité, porté par des investisseurs connaissant leur marché local et privilégiant une stratégie durable. Acheter en viager permet aux investisseurs d’échelonner leurs paiements comme dans une vente à crédit, mais sans aucun des frais dus dans le cadre d’un prêt immobilier. Elle leur permet également de faire une acquisition immobilière pour un prix potentiellement en dessous du marché. La valeur du bien, notamment en viager occupé est en effet calculée avec une décote. Le bouquet, qui n’est pas obligatoire, équivaut, en général, à 10 à 30 % de la valeur totale du bien. Le montant de la rente est estimé en fonction de plusieurs critères parmi lesquels, l’âge et l’espérance de vie du crédirentier, en utilisant des tables de mortalité ou le barème déterminé par la pratique notariale, la valeur du bien et les loyers que pourrait percevoir le crédirentier si le logement était loué. La valeur totale de la rente est incertaine, car elle dépend de la durée de vie du vendeur. Ce caractère dit aléatoire du contrat de viager peut le conduire à payer au total le bien plus cher que le prix de marché.

Un choix stratégique pour le vendeur

La pyramide des âges actuelle est un facteur favorable au développement du viager. La France compte aujourd’hui 22 % de personnes âgées de plus de 65 ans (INSEE), une proportion appelée à croître fortement dans les quinze prochaines années. Plus de 70 % de ces seniors sont propriétaires de leur résidence principale. La fragilisation du pouvoir d’achat des seniors, la nécessité de financer leur dépendance les pousse à trouver d’autres sources de revenus. 83 % des ventes concernent des biens occupés, les vendeurs conservant l’usage de leur logement. Seules 17 % des ventes en viager sont des viagers libres, l’acheteur pouvant immédiatement jouir de son bien. « Cette répartition traduit une attente forte : vieillir à domicile tout en mobilisant son patrimoine immobilier comme ressource financière », analyse le Baromètre Univers Viager. L’âge moyen du vendeur en viager est de 77 ans, avec une majorité comprise entre 76 et 85 ans. La moitié des vendeurs sont en couple. 30 % sont des femmes seules. 20 % sont des hommes seuls.

Revenus supplémentaires, économie de charges

Pour une majorité d’entre eux, la rente viagère mensualisée constitue le premier intérêt du viager. La vente en viager occupé permet en effet aux vendeurs de bénéficier, en complément du capital perçu à la signature, d’un revenu mensuel supplémentaire moyen équivalent à 27 % de leurs revenus initiaux. Pour 36 % des vendeurs en viager, ces revenus complémentaires financent leurs besoins quotidiens (achats alimentaires, soins médicaux…). Pour 8 % des vendeurs, l’opération est destinée à leur procurer un meilleur confort de vie en finançant plus de loisirs (voyages, restaurants, sorties). 4 % souhaitent rénover, adapter son bien immobilier, notamment pour prendre en compte les impératifs du grand âge. La vente en viager leur permet également de réaliser une économie d’impôt et de charges. En l’absence de toute précision au contrat, dans le cas d’un viager occupé, le vendeur assume les charges courantes du logement : factures d’énergie, entretien, réparations, taxe d’habitation, s’il ne s’agit pas de sa résidence principale, taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM). En revanche, les grosses réparations relèvent de la seule responsabilité de l’acheteur. C’est également lui qui s’acquitte de la taxe foncière. Pour un viager libre, le vendeur n’a aucune charge à acquitter ni d’impôts fonciers. L’acheteur assume seul l’ensemble des frais dont la taxe foncière et la taxe d’habitation, le cas échéant.

La rente est-elle revalorisée en fonction de l’inflation ?

Considérée comme une dette alimentaire, la rente viagère doit être indexée afin de tenir compte de l’érosion monétaire et préserver le pouvoir d’achat du vendeur. En pratique, la rente est revalorisée chaque année à la hausse, grâce à une clause d’indexation permettant la révision automatique du montant de la rente, prévue au contrat de vente. Il est possible d’utiliser des références comme l’indice des prix à la consommation (IPC) publié par l’Insee, ou l’indice du coût de la construction des immeubles (ICI) ou encore l’indice de référence des loyers d’habitation (IRLA). L’indice des prix à la consommation publié par l’Insee est le plus communément choisi car il est le plus sensible à l’inflation.

Et si rien n’est prévu au contrat, un système d’indexation légale s’applique. La loi impose en effet une révision minimale de la rente au 1er janvier par application du taux de majoration publié chaque année par arrêté du ministère du Budget. Ce taux s’applique également s’il est supérieur à celui de l’indexation conventionnelle choisi. Dans de rares cas, la rente peut être revue à la baisse en cas de déflation c’est-à-dire d’une baisse générale et continue des prix.

Sécuriser le paiement de la rente ?

Pour s’assurer du paiement effectif de la rente convenue, le vendeur peut prévoir dans l’acte de vente des clauses spécifiques. La première de ces clauses est la clause résolutoire qui prévoit la résiliation automatique du contrat en cas de manquement contractuel, autorisant le vendeur à reprendre son bien. Le bouquet doit en principe être restitué en cas de résolution du contrat de viager. Les arrérages versés demeurent acquis au vendeur. L’insertion d’une clause pénale permet au vendeur de s’assurer le droit de conserver le bouquet en cas de résiliation du contrat de vente. Ces deux clauses peuvent être combinées.

Une réflexion patrimoniale globale

« La présence d’enfants dans 35 % des situations montre que le viager s’inscrit de plus en plus dans une réflexion familiale globale », analyse le Baromètre Univers Viager. Ces derniers sont souvent partie prenante dans les projets de leurs parents. Pour 31 % des vendeurs, l’opération de viager permet de gérer leur patrimoine, dégager des liquidités pour rembourser un crédit (5 % des vendeurs), pour anticiper leur succession (31 %) et effectuer des donations (7 % des vendeurs). Autre motivation, il s’agit pour 8 % des vendeurs de protéger le conjoint survivant. Il est possible de prévoir dans le cadre du contrat de viager un mécanisme de réversion de la rente à un bénéficiaire désigné. Au décès du crédit-vendeur, les revenus complémentaires perçus continueront à être versés à son conjoint survivant jusqu’au décès de celui-ci. « Le viager devient un outil de pilotage patrimonial assumé », conclut le Baromètre Univers Viager.

Transmettre son bien à un proche en viager…

Il est possible de conclure un contrat de viager avec un enfant ou un proche : neveu ou nièce, filleul(e). En amont l’opération doit être sécurisée afin qu’au moment de la succession, les autres héritiers ne demandent pas que la valeur du bien transmis soit rapportée à la succession. Recueillir l’accord de tous les héritiers préalablement à ce type d’opération est donc recommandé. Attention également à ne pas sous-évaluer le prix de vente. En pratique, l’administration fiscale vérifie l’existence d’un prix de vente sérieux qu’elle apprécie en comparant le montant de la rente et les revenus de l’immeuble. Elle s’assure aussi de l’existence d’une contrepartie réelle au contrat pour le créditrentier. Une simple obligation de soin et d’entretien, par exemple ne saurait constituer la juste contrepartie de la cession d’un bien immobilier de valeur. Elle vérifie en outre que les paiements ne sont pas en réalité pris en charge par le vendeur, en analysant flux monétaires entre les différentes parties.

Une opération à sécuriser

Un prix trop faible, l’absence de contrepartie ou des paiements pris en charge par le vendeur constituent des éléments permettant à Bercy de requalifier l’opération en donation sur le fondement de l’abus de droit (LPF, art. L64) au motif que la vente a un caractère fictif ou qu’elle recherche le bénéfice d’une application littérale des textes ou de décisions à l’encontre des objectifs poursuivis par leurs auteurs et n’a pu être inspiré par aucun autre motif que celui d’éluder ou d’atténuer les charges fiscales que l’intéressé aurait dû normalement supporter. Le contribuable peut alors se voir contraint à payer l’impôt qu’il aurait dû payer au titre de la donation assortie d’intérêts de retards et de pénalités fiscales pouvant aller jusqu’à 80 %.

Le traitement fiscal de la plus-value pour le vendeur

Une vente en viager est susceptible de générer une plus-value imposable chez le vendeur, l’année de la cession. Si la vente concerne, la résidence principale, aucun impôt n’est dû. Si elle concerne une résidence secondaire ou un investissement locatif, la base de calcul de la plus-value imposable comprend la valeur en capital de la rente à laquelle s’ajoute le bouquet. Les abattements sur la durée de détention du bien permettent de diminuer le montant d’impôt. En cas de cession d’un bien détenu depuis 22 ans, le vendeur n’a aucun impôt sur le revenu à acquitter. Pour être également exonéré de prélèvements sociaux, il doit détenir le logement depuis 30 ans.

L’imposition de la rente

Si le bouquet perçu par le vendeur n’entre pas dans la base de l’impôt sur le revenu, la rente viagère est considérée comme un revenu imposable au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Cependant, les arrérages versés bénéficient d’abattements qui sont fonction de l’âge du vendeur au moment du premier versement de la vente. Le taux de cet abattement est de 30 % pour un premier versement à moins de 50 ans, 50 % pour un premier versement de 50 à 59 ans, 60 % pour un premier versement de 60 à 69 ans et 70 % pour un premier versement à plus de 69 ans. Ainsi un vendeur âgé de 75 ans, recevant une rente viagère annuelle de 9 000 €, sera imposé sut une assiette de 2 700 €. Si les crédirentiers sont deux époux ou partenaires de pacs, l’âge pris en compte est celui du plus âgé. L’abattement de 10 % pour frais professionnels n’est en revanche pas applicable.