L’échange automatique d’information concernera bientôt les biens immobiliers

Malgré des progrès significatifs en matière d’échange automatique de renseignements, il n’existe pas encore de mécanisme permettant aux États et territoires d’échanger des renseignements sur des actifs non financiers, en particulier les biens immobiliers.

Face à l’absence de mécanisme international d’échange d’informations sur les biens immobiliers, 25 États dont la France, s’engagent collectivement à échanger les renseignements déjà disponibles sur les biens immobiliers.

Des risques d’évasion fiscale

L’entrée en vigueur en 2016 du système d’échange automatique d’informations entre les pays membres de l’OCDE a permis de lutter efficacement contre l’évasion fiscale réalisée par l’intermédiaire de comptes bancaires non déclarés détenus à l’étranger. Le bilan positif de la campagne de 2023, publié en 2024 par Bercy, illustre d’ailleurs le renforcement de cette coopération. Pour autant, l’Observatoire européen de la fiscalité a mis en avant, dans son rapport de 2024 sur l’évasion fiscale, d’importantes carences dans ce système. Une de ses failles principales réside sans doute dans le fait que l’échange automatique d’informations couvre uniquement les avoirs financiers, et non pas les biens immobiliers. La fortune immobilière détenue à l’étranger est donc très majoritairement opaque. « En conséquence, nous assistons, ces toutes dernières années, à une forte croissance des conversions d’avoirs financiers en biens immobiliers détenus à l’étranger, dont l’objectif est d’échapper à ces obligations fiscales, souligne Bercy. Une partie de ces biens immobiliers sont d’ailleurs détenus, selon le rapport, à Paris et sur la Côte d’Azur, ce qui permet à leurs propriétaires d’échapper à l’obligation fiscale des pays de résidence. Le cas de Dubaï est sans doute le plus emblématique et concerne directement la fiscalité française » (Rep. Min. JO Sénat, 19 mars 2025, p. 3933 ).

Des progrès significatifs en matière d’échanges de renseignements

Historiquement, les règles relatives au secret bancaire et les réseaux limités d’échange de renseignements ont eu pour effet de restreindre la visibilité des administrations fiscales sur les actifs détenus par leurs contribuables à l’étranger et sur les revenus qu’ils en tirent. Les évolutions des politiques fiscales survenues au cours des 15 dernières années ont toutefois levé, en grande partie, les obstacles aux échanges de renseignements fiscaux avec les autres pays. L’appel lancé en 2009 par les dirigeants du G20 en vue de mettre fin au secret bancaire a abouti à la création de la norme internationale pour l’échange de renseignements sur demande (ERD) qui permet aux administrations fiscales de demander des informations concernant les registres comptables, les comptes bancaires et la propriété et les bénéficiaires effectifs des actifs, y compris des biens immobiliers. Peu de temps après, la transparence fiscale internationale a franchi une nouvelle étape avec l’adoption par l’OCDE de la Norme commune de déclaration (NCD) en tant que norme internationale, en vertu de laquelle les juridictions participantes échangent de manière automatique un ensemble prédéfini de renseignements sur les comptes financiers. L’adoption de la NCD à l’échelle mondiale a changé la donne en matière de transparence fiscale, s’imposant comme un outil puissant de détection et de prévention de la fraude fiscale, tout en générant des avantages considérables en termes de recettes perçues à travers le monde. En 2022, une série de modifications à la NCD ont été adoptées, ainsi qu’un nouveau cadre régissant l’échange automatique de renseignements relatifs aux transactions portant sur des crypto-actifs, le Cadre de déclaration des crypto-actifs (CDC).

Du fait de ces évolutions, l’architecture de la transparence fiscale internationale des actifs financiers reste efficace et adaptée à l’usage prévu dans un monde de plus en plus régi par le numérique. En s’appuyant sur l’architecture de la NCD, l’OCDE a développé l’échange automatique de renseignements dans d’autres secteurs émergents de l’économie mondiale. En 2020, face à l’essor rapide de l’économie à la demande et de l’économie du partage, l’OCDE a publié un cadre pour l’échange automatique de renseignements applicable aux plateformes numériques, en vertu duquel les juridictions participantes échangent automatiquement les renseignements communiqués par les opérateurs de plateformes numériques à l’administration fiscale relatifs à l’identité des vendeurs actifs sur leurs plateformes et fournissent des informations détaillées sur les transactions conclues par ces vendeurs, y compris lorsqu’elles concernent la location de courte durée de biens immobiliers. Ces évolutions ont nettement amélioré la qualité, la fréquence et le périmètre des échanges de renseignements internationaux relatifs aux transactions conclues dans certains secteurs, comme celui des marchés financiers et de l’économie des plateformes numériques.

Transparence fiscale et biens immobiliers

Néanmoins, les progrès en matière de transparence fiscale internationale concernant les actifs non financiers, y compris les biens immobiliers, laissent encore à désirer. En 2023, l’OCDE a présenté au G20 un rapport examinant l’état actuel de la transparence fiscale au regard de la détention de biens immobiliers à l’étranger. Ce rapport décrit les risques de non-conformité fiscale associés à la détention de ces biens et met en évidence les avantages d’une transparence fiscale accrue dans ce domaine. Il recense les possibles améliorations structurelles qui pourraient être apportées à court terme à l’architecture existante. L’échange automatique de renseignements sur les biens immobiliers reste limité à l’heure actuelle et varie considérablement d’une juridiction et d’une région à l’autre en termes de périmètre et de fréquence. En conséquence, les administrations fiscales ont souvent seulement une visibilité réduite sur les biens immobiliers détenus à l’étranger et les revenus qui en découlent.

De nombreux biens situés à l’étranger

Pourtant, les études tendent à démontrer que la détention de biens immobiliers à l’étranger a continué de croître au cours des dernières années. Et ce phénomène est souvent sous-évalué. Ces études semblent indiquer par ailleurs que les biens immobiliers détenus à l’étranger sont utilisés pour mettre à l’abri des actifs non déclarés qui auraient normalement été soumis aux obligations déclaratives prévues par la NCD. Le renforcement de la transparence fiscale internationale dans le domaine des biens immobiliers peut fournir aux administrations fiscales les informations nécessaires pour garantir le respect des obligations fiscales liées à la détention de biens immobiliers à l’étranger et aux revenus qui en découlent. En plus de faciliter le respect des obligations fiscales dans la juridiction de résidence, la visibilité sur les biens immobiliers détenus à l’étranger peut également aider les administrations fiscales à déterminer avant tout si les fonds utilisés pour acquérir les biens immobiliers avaient bien été déclarés.

Une déclaration conjointe

L’Accord multilatéral entre autorités compétentes relatif à l’échange de renseignements déjà disponibles sur les biens immobiliers (AMAC RBI), qui a pour objectif de permettre l’échange régulier de ces informations déjà disponibles, d’une manière cohérente sur les plans juridique et technique est en cours de finalisation. L’AMAC RBI sera complété par un schéma XML et un guide de l’utilisateur afin de garantir la transmission des informations suivant un format électronique commun. La déclaration conjointe du 4 décembre 2025 a été signée par les États suivants : Afrique du Sud, Allemagne, Belgique, Brésil, Chili, Corée, Costa Rica, Espagne, Finlande, France, Grèce, Islande, Irlande, Italie, Lituanie, Malte, Nouvelle-Zélande, Norvège, Pérou, Portugal, Roumanie, Royaume-Uni, Slovénie, Suède et Gibraltar. Ils réaffirment leur soutien au nouvel accord multilatéral de l’OCDE, destiné à renforcer l’accès des administrations fiscales aux données transfrontalières pour lutter contre l’évasion, et appellent l’ensemble des pays à rejoindre cette initiative ambitieuse dont l’adoption est visée d’ici 2029-2030. « La signature par un nombre important d’États de l’AMAC RBI constitue une étape importante vers la transparence fiscale sur les actifs non financiers. Cela renforcera notre capacité à contrôler et à faire respecter les législations fiscales, et à lutter contre l’évasion fiscale qui obère les finances publiques et transfère injustement la charge fiscale sur les contribuables qui respectent les règles. Nous avons l’intention d’adopter l’AMAC RBI d’ici 2029 ou 2030, sous réserve de l’accomplissement des procédures nationales adéquates », a précisé Bercy.

Un process d’échanges de renseignements en construction

L’AMAC RBI vise à renforcer, sur une base volontaire, la transparence fiscale entre juridictions intéressées dans le secteur de l’immobilier, à partir de renseignements déjà disponibles concernant la détention, l’acquisition et la cession de biens immobiliers, ainsi que les revenus réguliers tirés de ces biens. Si l’élaboration, par les juridictions intéressées, de procédures communes en matière de diligence raisonnable et d’obligations de déclaration améliorerait certainement la cohérence et la qualité globales des informations, elle entraînerait aussi des changements législatifs et opérationnels importants et complexes, tels que l’imposition d’obligations de collecte et de vérification des données à l’égard des autorités compétentes et des intermédiaires (par exemple, les notaires ou les agents immobiliers). Par conséquent, s’appuyer sur des renseignements déjà disponibles est un moyen plus rapide pour les juridictions intéressées d’œuvrer en faveur d’une plus grande transparence fiscale dans le domaine de l’immobilier. Les renseignements déjà disponibles comprennent les informations saisies par voie électronique, qui sont consultables et triables. Ils englobent à la fois les bases de données tenues par l’administration fiscale et les bases de données des autres autorités auxquelles l’administration fiscale a un accès direct, telles que les registres fonciers et les registres des bénéficiaires effectifs. Bien que la notion de renseignements déjà disponibles n’inclue généralement pas les informations qui se présentent sous une forme non électronique, non consultable ou non triable (par exemple, les documents PDF et les documents papier) ou les informations accessibles seulement élément par élément, les administrations fiscales sont évidemment libres d’inclure de telles informations dans les échanges lorsqu’elles estiment, selon leur propre appréciation, que ces renseignements sont déjà disponibles. Des informations peuvent être échangées dans le cadre de l’AMAC RBI uniquement si celles-ci sont suffisamment récentes et fiables.

Deux modules possibles

Afin que l’AMAC RBI réponde de la manière la mieux indiquée aux objectifs poursuivis par les juridictions qui souhaitent recevoir les renseignements, ainsi qu’aux différences entre systèmes fiscaux et aux besoins d’information susceptibles d’en découler, les échanges en vertu de l’AMAC RBI s’effectuent conformément à deux modules : un premier module portant sur la visibilité des biens immobiliers détenus et acquis à l’étranger par les contribuables, qui couvre deux aspects. Premièrement, l’AMAC RBI prévoit un échange ponctuel de renseignements sur les biens immobiliers détenus, qui permet à deux juridictions, lorsqu’elles activent une relation d’échange bilatéral en vertu de l’AMAC RBI, d’avoir une visibilité sur les acquisitions passées de leurs contribuables dans la juridiction de l’autre partie. Après avoir dressé l’inventaire des biens immobiliers détenus au moyen de l’échange ponctuel, des échanges automatiques annuels sur les acquisitions permettront aux juridictions de recevoir des informations actualisées sur les acquisitions par leurs contribuables de biens immobiliers à l’étranger. Un deuxième module ayant pour objectif principal de mieux connaître les revenus des contribuables tirés de biens immobiliers. Ce module prévoit l’échange automatique annuel de renseignements sur les cessions de biens immobiliers, ainsi que sur les revenus tirés de biens immobiliers. Ces informations permettront aux juridictions qui ont des droits d’imposition portant sur les revenus tirés de biens immobiliers situés à l’étranger d’appliquer efficacement leur législation fiscale. Chaque juridiction destinataire décide, par le biais d’une notification prévue dans le cadre de l’AMAC RBI, si elle choisit de participer à l’un des modules ou aux deux.