Location nue : le nouveau dispositif Jeanbrun en faveur des bailleurs

Pour relancer l’investissement locatif privé, la loi de finances pour 2026 ouvre aux propriétaires bailleurs de logements nus la possibilité d’amortir des biens acquis en vue d’une location nue, à hauteur de 80 % du prix d’acquisition. Pour en bénéficier, le bailleur doit notamment proposer des loyers maîtrisés.

Pour relancer l’offre locative traditionnelle, les mises en chantier de constructions neuves et la rénovation du parc immobilier, l’article 47 de la loi de finances pour 2026 (L. n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, JORF n° 0043 du 20 février), a instauré un dispositif Jeanbrun, du nom de l’actuel ministre de la Ville et du Logement, Vincent Jeanbrun. Initialement désigné statut du bailleur privé dans le projet de loi, le dispositif prévoit un mécanisme d’amortissement des biens acquis en vue d’une location nue avec des loyers maîtrisés.

Favoriser la location nue

Partant du constat que le régime fiscal applicable à la location nue est moins favorable que celui applicable à la location meublée, le législateur a voulu inverser les logiques fiscales. En effet, les bailleurs de locations meublées, notamment au régime réel BIC, peuvent, outre la déduction de charges analogues à celles admises dans le cadre du régime des revenus fonciers, imputer sur le résultat imposable des amortissements. En pratique, le dispositif permet d’amortir environ 80 % du prix d’acquisition du bien, frais de notaire et frais d’agence inclus, ainsi que l’intégralité du coût de l’ameublement et des travaux réalisés en vue de la mise en location.

Pour encourager la location nue, plusieurs dispositifs fiscaux fondés sur le mécanisme de l’amortissement ont vu le jour dans les années 1990 : Périssol, Robien, Besson. Ensuite, le législateur a privilégié des dispositifs reposant exclusivement sur le mécanisme de la réduction d’impôt, et non sur celui de l’amortissement.

S’inspirant du régime de la location meublée, le législateur de 2026 crée un mécanisme d’amortissement forfaitaire de 80 % du prix d’acquisition, applicable aux logements loués nus, à titre de résidence principale et soumis au régime du réel foncier.

Logements neufs ou construits

Le dispositif est destiné à encourager la construction et l’acquisition de logements neufs, ou la rénovation lourde de logements anciens. C’est pourquoi, il s’applique aux acquisitions de logements neufs, en l’état futur d’achèvement, aux constructions réalisées par le contribuable, entre le lendemain de la publication de la loi et le 31 décembre 2028. Seuls sont visés les logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif, c’est-à-dire les appartements. Les maisons sont donc exclues du dispositif. Le logement doit être loué nu à titre de résidence principale, à un locataire n’appartenant pas au groupe familial du bailleur.

En outre, le dispositif exclut les acquisitions démembrées mais il peut s’appliquer aux acquisitions réalisées par l’intermédiaire d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, type société civile immobilière.

Un amortissement à géométrie variable

Les amortissements permettent de réduire chaque année les revenus locatifs perçus (CGI, art. 31, I). La base de l’amortissement représente 80 % du prix d’acquisition nets de frais et des travaux, dans la limite de plafonds annuels dépendant de l’affectation locative du bien net de frais – les 20 % restants représentant forfaitairement la valeur du foncier. Autre condition : l’incitation fiscale est conditionnée à l’engagement par le bailleur de louer son appartement pendant 9 ans en location intermédiaire, sociale et très sociale. Ces catégories renvoient à des plafonds de loyers et de ressources, différenciés selon le zonage, ce qui permet de tenir compte des tensions locales des marchés locatifs.

Pour un investissement dans l’immobilier neuf, l’amortissement fiscal s’élève à 3,5 % par an pour un logement à loyer intermédiaire plafonné à 8 000 euros, à 4,5 % pour un logement social plafonné à 10 000 euros et à 5,5 % pour un logement très social plafonné à 12 000 euros.

Dans l’immobilier ancien, l’amortissement est conditionné à la réalisation de travaux de réhabilitation lourde représentant au moins 30 % du prix d’acquisition du logement.

L’amortissement s’élève alors à 3 % pour les loyers intermédiaires, 3,5 % pour les loyers sociaux et 4 % pour un loyer très social. La limite d’amortissement est plafonnée à 10 700 euros par an.

Imputation d’un déficit foncier

Les amortissements devraient pouvoir conduire à la formation d’un déficit foncier directement de l’ensemble de ses revenus, ce qui constitue une caractéristique plus attractive que le régime de loueur en meublé non professionnel. Lors de la cession du bien qui a fait l’objet d’un amortissement, ceux-ci minorent le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value immobilière.