Location saisonnière : la réforme se poursuit

Publié le 23/04/2024
Location saisonnière : la réforme se poursuit
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La loi de finances pour 2024 a réformé la taxation des revenus issus de la location saisonnière. Mais les mesures adoptées ont abouti à un dispositif éloigné des intentions du gouvernement. La proposition de loi n° 1176 adoptée en première lecture par l’Assemblée nationale le 29 janvier 2024 et renvoyée à la commission des affaires économiques pourrait corriger le tir, bien que la mission sur la fiscalité locative n’ait pas encore rendu ses conclusions sur la question.

C’est un véritable feuilleton législatif qui se joue autour de la taxation des locations saisonnière. Il s’agit de défaire ce que la loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023 de finances pour 2024 a fait, c’est-à-dire corriger des mesures hasardeuses adoptées en seconde lecture par l’Assemblée nationale par la procédure de l’article 49.3 de la Constitution.

Les intentions de départ

Dans son projet initial de loi de finances pour 2024, le gouvernement ne comptait pas réformer les revenus des locations saisonnières. Mais, sous la pression du Sénat, le gouvernement a accepté de limiter la fameuse « niche fiscale Airbnb ». De quoi parle-t-on ? Le développement des plateformes numériques de mise en relation entre touristes et propriétaires privés a favorisé la location saisonnière. Surtout, celle-ci a bénéficié d’une fiscalité très incitative. Résultat : en quelques années, près d’un million de meublés de tourisme ont pris la place de logements classiques destinés à l’habitat permanent. Des villages entiers se sont vidés sous le poids des meublés de tourisme et transformés en villages vacances. Les moyennes et grandes villes n’échappent pas au mouvement et doivent faire face à une véritable crise du logement d’habitation à l’année.

La fiscalité en cause

En tant que revenus issus d’une activité commerciale, les loyers issus des locations meublées sont taxés à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Deux régimes d’imposition sont susceptibles de s’appliquer, selon le niveau de recettes réalisées par le bailleur. Ainsi, un régime simplifié, le micro-BIC, permet de retraiter les recettes en appliquant un abattement représentatif des frais et charges avant imposition. Il est réservé aux bailleurs ne dépassant pas un certain plafond de recettes. L’autre régime est le régime dit réel : il tient compte des frais réellement dépensés avant la taxation des revenus. Il est applicable d’office à partir d’un certain seuil de recettes, ou sur option par les bailleurs éligibles au micro-BIC.

Avant la réforme litigieuse, le régime micro-BIC distinguait entre les meublés de tourisme classés et les non classés (CGI, art. 50-0) :

• Les revenus issus de la location de meublés de tourisme classés (ainsi que les chambres d’hôtes) bénéficiaient d’un abattement de 71 %, à condition de réaliser un chiffre d’affaires inférieur à 188 700 euros pour l’année N-2 ;

• Les revenus issus de la location de meublés de tourisme non classés bénéficiaient d’un abattement de 50 %, à condition de réaliser un chiffre d’affaires inférieur à 77 700 euros.

Pour mémoire :

• Les revenus issus des locations meublées longue durée bénéficient d’un abattement de 50 % dans la limite annuelle de recettes annuelles inférieures à 77 700 euros ;

• Le régime du microfoncier des locations nues prévoit un abattement de 30 % dans la limite de 15 000 euros de recettes.

Les aménagements adoptés accidentellement

Largement débattue au Parlement pendant l’adoption du budget 2024, la fiscalité des meublés de tourisme a été rabotée par un amendement voté au Sénat, forme conservée par erreur par le gouvernement dans la version du texte soumise pour adoption définitive. Ainsi, l’article 45 de la loi de finances pour 2024 abaisse la limite du micro-BIC applicable aux loueurs en meublés de tourisme non classés de 77 700 euros à 15 000 euros. Il réduit aussi l’abattement forfaitaire pour charges, le faisant passer de 50 % à 30 %. Les loueurs en meublés touristiques classés échappent à ce coup de rabot. Le plafond des recettes du micro-BIC est maintenu à 188 700 euros. L’abattement de 71 % est lui aussi maintenu. Mieux, si le meublé est situé dans certaines zones rurales, le bailleur peut bénéficier d’un abattement supplémentaire de 21 %, ce qui porte l’abattement à 92 %.

Une rédaction mal ficelée

Ces mesures découlent d’une erreur de forme, « un imbroglio rédactionnel », explique Frédéric Douet, professeur de droit fiscal à l’université de Rouen Normandie, membre du Conseil des prélèvements obligatoires, « source de confusion et dont nous avons fait une lecture erronée ». Premièrement, « l’article 50-0, 1° bis nouveau du CGI abaisse le plafond d’application du régime micro-BIC à 15 000 euros pour les « meublés de tourisme au sens de l’article L. 324-1-1 du Code du tourisme » ». Cet article définit les meublés de tourisme comme étant « des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois ». « L’article ne fait pas de distinction entre les meublés de tourisme classés et les autres, poursuit Frédéric Douet. Dans ces conditions, on pourrait penser que le nouveau plafond de 15 000 euros a vocation à s’appliquer à tous les meublés de tourisme, classés ou non. » Deuxièmement, « l’article 50-0, 1, 1° du CGI fixe la limite à 188 700 euros pour les entreprises dont le commerce principal est (…) de fournir le logement, à l’exclusion de la location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés, autres que ceux mentionnés aux 2° et 3° du III de l’article 1407. Or l’article 1407, III, 2° du CGI, vise les locaux classés meublés de tourisme situés dans les zones de revitalisation rurale. Cependant, l’article 50-0, 1, 1° du CGI renvoie à ces meublés sans faire référence aux zones rurales. L’interprétation littérale de cette disposition conduit donc à ne pas distinguer selon la zone de situation du meublé », conclut Frédéric Douet.

Toujours est-il que, dans ce contexte, le gouvernement a annoncé que ces mesures, pourtant adoptées en bonne et due forme, ne seront pas appliquées. Signe du flou juridique, le site Service-public.fr, à la page « Impôt sur le revenu : Location meublée », affiche qu’une mise à jour est en cours…

Des mesures en cours d’adoption

Parallèlement, la proposition de loi n° 1176 visant à remédier aux déséquilibres du marché locatif en zone tendue a été adoptée en première lecture le 29 janvier 2024 par l’Assemblée nationale. Déposée le 28 avril 2023, la proposition de loi transpartisane est soumise à une procédure accélérée. Le gouvernement a également confié le 16 novembre 2023 une mission sur la fiscalité locative aux députées Annaïg Le Meur (autrice de la proposition de loi) et Marina Ferrari. Les recommandations de cette mission, attendues au cours de la navette parlementaire, pourraient venir compléter le texte. L’article 3 de la proposition de loi resserre le régime préférentiel des meublés de tourisme à ceux qui sont situés dans une commune de montagne ou en zone détendue, afin notamment de contribuer à mieux protéger les gîtes ruraux. Il maintient une fiscalité plus avantageuse pour les meublés de tourisme classés afin de valoriser la qualité des prestations fournies par les propriétaires.

L’article aboutit à proposer les conditions d’applications du micro-BIC suivantes :

• Pour les meublés de tourisme classés : le plafond serait fixé à 30 000 euros et l’abattement à 30 %, avec un abattement supplémentaire de 41 % jusqu’à 50 000 euros en zone très peu dense, dans les stations de sports d’hiver et d’alpinisme ;

• Pour les meublés de tourisme non classés : le plafond serait fixé à 15 000 euros et l’abattement à 30 %.

Le régime des chambres d’hôtes serait inchangé (plafonds de recettes de 188 700 euros et abattement de 71 %), de même que celui des meublés classiques longue durée (plafond de 77 700 euros et abattement de 50 %). Par ailleurs, l’article 4 de la proposition de loi prévoit la prise en compte des amortissements pour le calcul de la plus-value immobilière sur les meublés de tourisme. Il réintègre les amortissements déduits des revenus de la location meublée non professionnelle dans le calcul des plus-values de la cession soumises à l’impôt sur le revenu.

D’autres leviers sont actionnés pour limiter le changement d’usage d’un logement en meublé de tourisme. L’article 1er généralise la présentation d’un diagnostic de performance énergétique (DPE) classé entre les niveaux A et D. Il étend aux meublés touristiques le calendrier de rénovation énergétique obligatoire des logements mis en place par la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, dite Climat et résilience (interdiction de location des locaux classés G au 1er janvier 2025, classés F au 1er janvier 2028 et classés E au 1er janvier 2034). La proposition de loi donne aussi aux maires des compétences élargies pour mieux réguler les locaux à usage touristique.

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