Locations touristiques : ce que change la loi Le Meur

Pour favoriser la location permanente au détriment de la location touristique, la loi Le Meur du 19 novembre 2024 introduit une série de mesures : une fiscalité moins favorable à la location meublée, un DPE obligatoire, et des pouvoirs des maires renforcés.

Pour lutter contre la pénurie de logements vides et la transformation des logements en locations touristiques destinées à une clientèle de passage, les initiatives parlementaires se sont multipliées. La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale (JORF n° 0274 du 20 novembre 2024), dite loi Le Meur contient une série de mesures visant notamment à renforcer les pouvoirs des communes.

Une nouvelle réforme fiscale

La loi modifie – à nouveau – le régime fiscal des micro‑BIC applicables aux revenus issus des meublés de tourisme, régime également appelé « niche fiscale AirBnb » (CGI, art. article 50-0). Ces nouvelles règles s’appliqueront aux revenus locatifs perçus à partir de 2025. Pour les revenus tirés de la location des meublés classés et chambres d’hôtes, le régime de micro-BIC s’applique dans la limite de 77 700 euros de revenus locatifs annuels (contre 188 700 euros) et l’abattement s’élève à 50 % (contre 71 %). Pour les meublés non classés, le régime de micro-BIC s’applique dans la limite de 15 000 euros de revenus locatifs annuels (contre 77 700 euros), l’abattement s’élève à 30 % (contre aujourd’hui 50 %).

Pour les revenus 2024, les taux seront ceux actuels (avant la loi de finances pour 2024). Pour les meublés non classés, l’article 45 de la loi de finances pour 2024 (loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023 de finances pour 2024, JORF n° 0303 du 30 décembre 2023) avait déjà fixé un taux de 30 % dans la limite de 15 000 euros. Mais en février 2024, Bercy avait toutefois autorisé les contribuables à continuer à appliquer le taux et le chiffre d’affaires antérieurs (BOI-BIC-CHAMP-40-20). Le 8 juillet 2024, le Conseil d’État avait annulé cette note fiscale, sans toutefois que cette annulation n’ait de conséquences sur les contribuables ayant déclaré leurs revenus de 2023 dans les délais.

Par ailleurs, le texte initial du projet de loi Le Meur prévoyait de supprimer un autre volet de la niche fiscale Airbnb : la possibilité de déduire les amortissements dans le calcul de la plus-value en cas de revente du logement dans le régime de la location meublée non professionnelle (LMNP). Cette mesure a été inscrite dans le projet de loi de finances pour 2025, dont on connaît l’issue infructueuse.

Le DPE obligatoire pour les meublés de tourisme

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est rendu obligatoire pour les meublés de tourisme. La loi met ainsi fin à la distorsion entre le logements locatif longue durée qui étaient déjà soumis au DPE et au location meublée touristique qui y échappaient jusqu’à présent, créant un phénomène d’éviction au détriment de la première catégorie de location. Désormais, tous les logements proposés nouvellement à la location en meublé de tourisme en zone tendue et soumis à autorisation de changement d’usage devront attester d’un DPE classé au moins F en 2025 et E en 2028. À partir de 2034, tous les meublés de tourisme actuels et futurs devront être classés entre A et D. Un délai de dix ans est laissé aux personnes déjà propriétaires pour se mettre en conformité. Le maire pourra demander au propriétaire de lui fournir le DPE valide de son meublé de tourisme. La sanction encourue par le propriétaire qui louerait son meublé de tourisme en violation des règles relatives au DPE est une amende administrative de 5 000 euros maximum.

Des compétences élargies pour les maires

La loi Le Meur donne aux maires des compétences élargies pour mieux réguler les locations touristiques. Quelle que soit la commune, et qu’il s’agisse d’une résidence principale ou non, la procédure de déclaration avec enregistrement en mairie est généralisée à toutes les mises en location de meublés de tourisme. Cette généralisation du numéro d’enregistrement sera applicable au plus tard le 20 mai 2026. L’enregistrement permettant de demander des pièces justificatives, cette évolution doit permettre une meilleure connaissance et une plus grande régulation par les maires du parc locatif touristique. Ces derniers pourront contrôler le respect de la réglementation par les loueurs – comme la sécurité incendie ou le DPE – et, si besoin, suspendre la validité du numéro de déclaration.

Deux nouvelles amendes administratives pourront être prononcées par les maires :

– 10 000 euros maximum en cas de défaut d’enregistrement d’un meublé de tourisme,

– 20 000 euros maximum en cas de fausse déclaration ou d’utilisation d’un faux numéro d’enregistrement.

Pour aller plus loin, les communes pourront également limiter dans le temps et dans l’espace la location de meublés de tourisme. Premièrement, les communes pourront définir des quotas d’autorisations de meublés de tourisme et délimiter, dans leur plan local d’urbanisme, des secteurs réservés à la construction de résidences principales. Cette capacité sera ouverte aux communes qui comptent plus de 20 % de résidences secondaires ou celles où est applicable la taxe annuelle sur les logements vacants. Deuxièmement, à partir de 2025, toutes les communes pourront limiter à 90 jours par an la durée maximum pendant laquelle les résidences principales peuvent être louées à des touristes, contre 120 jours actuellement. En cas de dépassement, le propriétaire encourra une amende civile de 15 000 euros.

L’unification des contrôles du changement d’usage

L’autre volet de la lutte passe par les règles relatives au changement d’usage. La loi unifie le régime de leur contrôle. Alors qu’il est de droit dans les communes de plus de 200 000 habitants et de la petite couronne parisienne, et sur délibérations ou sur autorisation préfectorale pour les autres, la loi permet à toutes les communes d’adopter le dispositif par délibération, sans autorisation du préfet. De plus, les communes dotées d’un règlement de changement d’usage pourront étendre ce règlement à tous les locaux qui ne sont pas à usage d’habitation. Cette mesure est destinée à réguler les pratiques des investisseurs qui transforment des bureaux en meublés touristiques.

La régulation par les copropriétés

La loi Le Meur favorise la régulation des meublés de tourisme par la copropriété elle-même. À cette fin, elle dispose que les règlements de copropriété existants pourront être modifiés à la majorité simple (les deux tiers des copropriétaires, contre l’unanimité aujourd’hui) pour interdire la location d’appartements en meublé de tourisme. Sont concernés les règlements qui comportent une clause d’habitation bourgeoise, c’est-à-dire une clause qui autorise l’habitation et des activités libérales (cabinets de médecins…) dans l’immeuble mais interdit les activités commerciales en dehors des lots dédiés. Quant aux règlements de copropriété nouveaux, c’est-à-dire établi à partir de l’entrée en vigueur de la loi, ils devront se prononcer sur la possibilité ou non de louer des logements en meublé de tourisme.

Enfin, si des propriétaires ou des locataires autorisés transforment leur logement en meublé de tourisme, ils devront en informer le syndic. À son tour, le syndic devra inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale des copropriétaires un point d’information sur les meublés de tourisme. La loi a prévu cette disposition pour limiter les conflits entre copropriétaires en levant l’anonymat du loueur, qui sera invité à prendre les mesures nécessaires pour limiter les nuisances induites par sa location touristique.