Loc’Avantages et Denormandie : des propositions de réforme

Pour développer une offre locative privée accessible aux locataires dont les revenus sont réduits et relancer la rénovation énergétique des logements en centre-ville, le rapport Le Meur avance des propositions de réformes.

Publié le 15 juillet dernier, le rapport commandé par le gouvernement à l’été 2023 à la députée Renaissance, Annaïg Le Meur (réélue), sur la fiscalité locative propose des réformes fiscales profondes de la fiscalité des revenus fonciers (« Propositions de réforme de la fiscalité locative », Annaïg Le Meur, Assemblée nationale). Ses préconisations se doublent de propositions de réforme des dispositifs Loc’Avantages et Denormandie, pour assurer une offre de logements locatifs privés à loyers abordables et de qualité.

Amélioration des dispositifs Loc’Avantages

Par ailleurs, pour encourager l’offre locative accessible et la rénovation énergétique, le rapport s’est penché sur les dispositifs existants, à savoir la réduction d’impôt Loc’Avantages, mise en place par la loi de finances 2022, et le dispositif Denormandie ancien, qui date de 2019, dont les dispositions d’application ont été prises en 2020. « Si ces deux dispositifs vont dans le bon sens, leur développement reste à ce jour insuffisant, pour diverses raisons en partie communes : manque de visibilité et de rentabilité pour les propriétaires, lourdeur administrative. Néanmoins, plutôt que de créer de nouveaux dispositifs, qui viendraient encore alourdir un maquis fiscal déjà bien chargé, nous proposons ici d’améliorer ces deux outils, en se concentrant sur la réduction des freins à leur progression ». Pour mémoire, le dispositif Loc’Avantages consiste en une incitation fiscale à la mise en location (CGI, art. 199 tricies), en remplacement du dispositif « Louer Abordable ». Il permet aux propriétaires bailleurs de bénéficier d’une réduction d’impôt à condition de s’engager à louer leur bien pour une durée de six ans, à un montant inférieur aux loyers du marché local et sous certaines conditions de ressources du locataire. Il prend la forme d’une convention entre l’Anah et le propriétaire. Sur les années 2022 et 2023, seulement 10 000 personnes ont bénéficié du dispositif. Le rapport préconise de prolonger le dispositif qui doit prendre fin au 31 décembre 2024, de le repousser à fin 2027, et bien sûr de le réformer.

Pour améliorer la rentabilité du dispositif, le rapport propose donc :

– d’augmenter de 5 % le taux de réduction pour chacun des niveaux de loyer,

– de relever le plafond de la réduction d’impôt, à hauteur par exemple de 18 000 euros, comme pour les investissements outre-mer ou les SOFICA,

– d’appliquer un abattement de 30 % sur la valeur vénale du bien en cas d’assujettissement du contribuable à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), comme c’est le cas pour les résidences principales.

D’autres mesures recherchent à rendre le dispositif plus flexible et à élargir son périmètre. Le conventionnement pourrait être supprimé et remplacé par une attestation sur l’honneur dans la déclaration d’impôt. Quant au périmètre, il pourrait s’ouvrir aux logements étudiants, saisonniers ou aux résidences gérées, pour diversifier les opportunités pour les propriétaires. Enfin, le dispositif pourrait être ouvert aux propriétaires déclarant leurs revenus au régime micro-foncier, et non seulement au régime réel comme aujourd’hui.

Proposition de réforme du dispositif « Denormandie »

Le rapport s’intéresse également au dispositif « Denormandie », destiné à promouvoir la rénovation énergétique des logements en centre-ville. Seulement 881 foyers en ont bénéficié depuis 2022, pour un coût budgétaire réalisé ou en prévision relativement faible jusqu’à présent : en 2022, la dépense fiscale ne s’élève qu’à 5 millions d’euros. Le dispositif devrait toutefois être en croissance avec une prévision à 8 millions d’euros en 2023 et 10 millions d’euros en 2024. Pour mémoire, le dispositif « Denormandie » consiste en une réduction d’impôt à l’image du dispositif « Pinel » mais il est soumis à des conditions d’application distinctes. Défini par l’article 199 novovicies du CGI, il consiste en une incitation fiscale à la rénovation du parc locatif ancien avec l’amélioration des performances énergétiques au sein, d’une part, des communes retenues dans le cadre du plan Action cœur de ville et, d’autre part, des communes signataires d’une convention d’opération de revitalisation du territoire (ORT). Il a été ouvert aux acquisitions de logement réalisées entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2023. Alors que l’article 72 de la loi de finances pour 2024 (L. n° 2023-1322 du 29 décembre 2023 de finances pour 2024, JORF n° 0303 du 30 décembre 2023) l’avait prolongé jusqu’au 31 décembre 2026, et la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 visant à l’accélération et à la simplification de la rénovation de l’habitat dégradé et des grandes opérations d’aménagement vient de décider la prorogation d’un an supplémentaire du dispositif.

Pour être éligible au dispositif, le logement doit être situé dans les communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat est particulièrement marqué ou qui ont conclu une convention d’ORT, ou du programme national Action cœur de ville (ACV). Par ailleurs, le logement doit faire ou avoir fait l’objet de travaux d’amélioration représentant au moins 25 % du coût total de l’opération, frais de notaire inclus. Ces travaux doivent améliorer la performance énergétique d’au moins 30 % (20 % en habitat collectif) ou correspondre à deux des cinq types de travaux (rénovation des murs, des toitures, des fenêtres, le changement de chaudière, le changement de production d’eau chaude) ou encore créer de la surface habitable nouvelle (et correspondant à un niveau énergétique satisfaisant).

Le logement doit être loué pendant 6, 9 ou 12 ans à un prix raisonnable à des ménages modestes en respectant certains plafonds de loyers et de ressources, qui correspondent au segment du logement intermédiaire (revenus trop élevés pour pouvoir bénéficier d’un logement social, mais trop bas pour accéder facilement à un logement dans le parc locatif privé).