Logements vacants : une nouvelle taxe unique à partir de 2027

Dans un souci de simplification et de lisibilité, la loi de finances pour 2026 procède à la fusion de la taxe annuelle sur les logements vacants et de la taxe d’habitation sur les logements vacants. La nouvelle taxe sur la vacance des locaux d’habitation pourra être mise en place en 2027 à l’initiative de la commune.

La loi de finances pour 2026 rationalise la fiscalité des logements vacants en fusionnant les deux taxes actuellement en vigueur (article 108, Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, JORF n° 0043 du 20 février 2026). Sur un amendement introduit au Sénat à l’initiative de plusieurs membres de la mission d’information relative au financement de l’objectif de zéro artificialisation nette (ZAN), le texte prévoit la création d’une taxe sur la vacance des locaux d’habitation, qui se substituera à deux impositions existantes. Cette réforme, qui entrera en vigueur à compter des impositions établies au titre de 2027, vise à simplifier le cadre juridique et à renforcer l’efficacité des instruments fiscaux destinés à lutter contre la vacance immobilière. Elle s’inscrit également dans un esprit de décentralisation fiscale.

Pourquoi une réforme de la fiscalité des logements vacants ?

La réforme répond à un double objectif de simplification et d’efficacité. Jusqu’à présent, le régime fiscal applicable aux logements inoccupés reposait sur deux dispositifs distincts inscrits dans le Code général des impôts. Le premier instituait la taxe annuelle sur les logements vacants (TLV) (CGI, art. 232). Cette imposition s’applique automatiquement dans les communes classées en zones tendues, c’est-à-dire dans les territoires où l’offre de logements est insuffisante au regard de la demande, soit dans près de 3 700 communes. En 2024, le produit de la TLV était d’environ 290 millions d’euros, affecté à l’État. Dans ces zones tendues, les communes peuvent majorer la taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS) qui leur revient (CGI, art. 1407 ter), jusqu’à 60 % de la cotisation due. Le second dispositif permettait aux communes situées hors de ces zones d’instaurer une taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV) par délibération (CGI, art. 1407 bis), à compter de deux années de vacance. Le taux applicable est celui de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS) de la commune ou celui de l’EPCI à fiscalité propre. La THLV correspond donc à l’extension de la THRS aux logements vacants. Elle est perçue par la commune ou l’EPCI qui l’a instituée. Son produit était de 178 millions d’euros en 2024. Un même logement ne peut donc pas être imposé à la fois à la TLV et à la THLV. Selon le gouvernement et les rapporteurs parlementaires, cette dualité de régimes a progressivement été perçue comme source de complexité. Les règles applicables différaient notamment en matière de durée de vacance, de champ territorial ou de modalités d’instauration. La réforme vise donc à fusionner ces mécanismes dans un cadre juridique unique, afin d’en améliorer la lisibilité.

Quelles dispositions législatives sont modifiées ?

La loi de finances pour 2026 procède à une réorganisation des dispositions du Code général des impôts relatives à la taxation de la vacance. Les articles qui fondaient les deux taxes existantes sont appelés à être supprimés ou profondément réécrits afin de permettre la mise en place d’un dispositif unique. La nouvelle taxe est désormais codifiée dans une disposition spécifique consacrée à la vacance des locaux d’habitation. La réforme reprend largement l’architecture de la taxe annuelle sur les logements vacants tout en intégrant certaines caractéristiques de la taxe d’habitation sur les logements vacants.

Qui peut être redevable de la nouvelle taxe ?

La taxe sur la vacance des locaux d’habitation est due par la personne qui dispose du logement au début de la période d’inoccupation. Dans la plupart des cas, il s’agit du propriétaire du bien immobilier. Toutefois, d’autres titulaires de droits réels peuvent être concernés. Ainsi, lorsque la propriété du logement est démembrée, c’est l’usufruitier qui est considéré comme redevable. De même, certains titulaires de droits conférant la jouissance du bien, comme les bénéficiaires de baux spécifiques (bail à construction ou bail à réhabilitation), peuvent être regardés comme disposant du logement. Le principe retenu est celui d’une taxation de la personne qui exerce la maîtrise effective du bien pendant la période de vacance.

À partir de quand un logement est-il considéré comme vacant ?

La réforme introduit une règle harmonisée en matière de durée d’inoccupation. Un logement pourra être soumis à la taxe dès lors qu’il est vacant depuis au moins un an au 1er janvier de l’année d’imposition. Cette règle remplace les délais auparavant applicables, qui pouvaient différer selon la taxe concernée. Dans certaines situations, la réforme pourrait donc conduire à une imposition plus précoce que dans le régime antérieur. La qualification de logement vacant suppose toutefois que le bien soit habitable et effectivement inoccupé. Un logement qui ne peut être utilisé en raison de travaux importants ou de contraintes techniques ne devrait pas entrer dans le champ de la taxe.

Le dispositif est-il applicable sur l’ensemble du territoire ?

La réforme conserve la distinction entre les territoires caractérisés par une forte tension immobilière et les autres. Dans les zones tendues où l’accès au logement est particulièrement difficile, la taxe sera applicable de plein droit. Ces zones correspondent à des communes identifiées par la réglementation comme connaissant un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements. En dehors de ces territoires, l’application du dispositif restera facultative. Les conseils municipaux pourront décider de l’instaurer sur leur territoire par une délibération spécifique. Ce mécanisme doit permettre d’adapter la fiscalité aux réalités locales du marché immobilier.

Comment la taxe sera-t-elle calculée ?

La taxe repose sur la valeur locative cadastrale du logement, qui constitue la base de calcul de nombreux impôts locaux. Cette valeur correspond à un loyer théorique déterminé par l’administration fiscale. Elle sert notamment de base à la taxe d’habitation applicable aux résidences secondaires. Le montant de l’imposition dépend ensuite du taux applicable, lequel varie selon la durée pendant laquelle le logement demeure inoccupé.

Quels sont les taux prévus par la réforme ?

Le législateur a retenu un mécanisme de taxation progressive. La première année d’imposition sera soumise à un taux minimal de 17 % de la valeur locative cadastrale. Lorsque la vacance se prolonge, ce taux sera porté à 34 % à partir de la deuxième année. Les collectivités territoriales disposeront néanmoins d’une certaine latitude pour majorer ces taux dans les limites fixées par la loi. Dans certaines communes, ils pourront ainsi atteindre 30 % dès la première année et 60 % à partir de la deuxième année. Ce système vise à renforcer la pression fiscale sur les logements qui demeurent durablement inoccupés.

Les contribuables devront-ils effectuer une déclaration spécifique ?

La création de la nouvelle taxe ne s’accompagne pas d’une obligation déclarative particulière. En pratique, l’administration fiscale s’appuiera sur les informations déjà collectées dans le cadre de la déclaration d’occupation des biens immobiliers, mise en place ces dernières années pour la gestion de la taxe d’habitation.

Les données déclarées par les propriétaires concernant l’usage de leurs logements (résidence principale, résidence secondaire, logement vacant) devraient donc servir à l’établissement et au contrôle de la nouvelle taxe. S’agissant du recouvrement, du contrôle et du contentieux, le régime applicable est aligné sur celui actuellement prévu pour la taxe annuelle sur les logements vacants. Les règles de garanties et de sanctions sont ainsi similaires à celles applicables en matière de fiscalité locale. Enfin, la loi prévoit que les dégrèvements éventuels seront supportés par les collectivités territoriales bénéficiaires de la taxe, sauf en cas d’erreur imputable à l’administration fiscale.

Existe-t-il des cas d’exonération ?

La réglementation prévoit plusieurs situations dans lesquelles un logement vacant n’est pas soumis à la taxe. Tel est notamment le cas lorsque l’inoccupation résulte de circonstances indépendantes de la volonté du propriétaire. Un logement proposé à la location ou à la vente dans des conditions normales de marché mais qui ne trouve pas preneur peut ainsi être exclu du champ de l’imposition. De même, lorsque le logement est occupé pendant une durée minimale au cours de l’année ou lorsqu’il nécessite des travaux importants le rendant inhabitable, la taxe ne devrait pas être appliquée. Ces exceptions visent à éviter que la fiscalité pénalise des situations qui ne relèvent pas d’un choix du propriétaire.

Quel rôle joue la fiscalité dans la lutte contre la vacance immobilière ?

Selon les travaux parlementaires accompagnant la loi de finances pour 2026, la fiscalité constitue avant tout un instrument incitatif. Plusieurs dizaines de milliers de logements restent inoccupés dans des territoires où les besoins de logements sont particulièrement importants. Dans ce contexte, l’objectif poursuivi par le législateur est d’encourager les propriétaires à remettre ces biens sur le marché locatif ou à les céder. Toutefois, les parlementaires rappellent également que la vacance d’un logement peut résulter de nombreux facteurs : coût de rénovation, difficultés à trouver un locataire ou contraintes administratives.

Quand la réforme entre-t-elle en vigueur ?

La taxe sur la vacance des locaux d’habitation s’appliquera à compter des impositions établies au titre de l’année 2027. Jusqu’à cette date, les deux dispositifs existants – la taxe annuelle sur les logements vacants et la taxe d’habitation sur les logements vacants – continueront de s’appliquer selon les règles actuellement en vigueur. À partir de 2027, ces deux mécanismes seront remplacés par le nouveau dispositif unifié prévu par la loi de finances pour 2026.