Loi de finances pour 2025 : les mesures qui impactent les propriétaires immobiliers

Après un parcours parlementaire chaotique lié au contexte politique, la loi de finances pour 2025, version Bayrou, a été adoptée par l’Assemblée nationale. Elle contient de nombreuses mesures concernant le patrimoine immobilier et les futurs acquéreurs.

Parmi les mesures phares de la loi de finances pour 2025 : une nouvelle réforme de la fiscalité des locations meublées. Elle concerne le mode de calcul des plus-values en cas de cession des biens immobiliers ayant fait l’objet de locations meublées.

Location meublée : fin de l’avantage en matière de vente

L’article 24 de la loi de finances pour 2025 met fin à l’avantage fiscal des loueurs en meublés non professionnel (LMNP) en matière de plus-value immobilière. L’objectif de cette mesure est d’effacer une caractéristique fiscale qui pouvait inciter à la location meublée de courte durée et donc participer à la tension sur le marché locatif nu. Le régime en cause consiste en la possibilité dont disposaient les loueurs en LMNP de déduire de leurs revenus locatifs imposables les amortissements pratiqués sur les biens immobiliers donnés en location meublée et de ne pas prendre en compte ces déductions dans le calcul de la plus-value de cession du bien. Désormais, à compter des cessions intervenant à partir du lendemain de la promulgation de la loi de finances, les amortissements qui auront été déduits pendant la période de location sont réintégrés dans l’assiette de la plus-value imposable réalisée lors de la cession de locaux ayant fait l’objet d’une location meublée dans le cadre d’une activité exercée à titre non professionnel (CGI, art. 150 VB, III)

Certaines dérogations ont toutefois été prévues pour des biens spécifiques qui répondent à des besoins sociétaux. Les propriétaires bailleurs non professionnels pourront continuer de ne pas tenir compte des amortissements pratiqués dans le calcul de la plus-value de cession. Ces exceptions concernent :

– les résidences étudiantes, les résidences pour les jeunes actifs, ou pour les personnes de plus de 65 ans ;

– les établissements médico-sociaux pour personnes âgées ou handicapées, dont les résidences services agréées et les logements en accueil familial ;

– les établissements délivrant des soins de longue durée et comportant un hébergement pour personnes n’ayant pas leur autonomie de vie et dont l’état nécessite une surveillance médicale constante et des traitements d’entretien.

Loc’Avantages prolongé jusqu’en 2027

La loi de finances pour 2025 proroge de trois ans de la réduction d’impôt dite Loc’Avantages (CGI, art. 199 tricies). La réduction d’impôt bénéficie aux propriétaires bailleurs qui louent un logement qui constitue la résidence principale du locataire à des loyers abordables (intermédiaire, social ou très social) dans le cadre d’une convention avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah). Depuis 2022, le dispositif Loc’Avantages remplace le dispositif Cosse ou Louer abordable qui prévoyait une déduction spécifique des revenus fonciers. La réduction d’impôt est désormais ouverte aux demandes de conventionnement enregistrées jusqu’au 31 décembre 2027.

PTZ neuf : extension temporaire sur tout le territoire

La loi de finances pour 2025 assouplit les conditions géographiques d’accès au Prêt à Taux Zéro (PTZ) applicables aux logements individuels et aux logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif. La loi l’élargit à tout le territoire, y compris les zones détendues jusqu’à la fin 2027. La loi de finances pour 2024 qui avait géographiquement restreint le champ du PTZ neuf avait entraîné une baisse de 46 % des prêts accordés. La nouvelle mesure concerne les offres de prêt émises entre le 1er janvier 2025 et le 31 décembre 2027. Un décret viendra fixer les conditions d’éligibilité du PTZ neuf comme la composition du foyer, ses revenus et la quotité maximale de l’achat immobilier finançable par ce prêt.

Droits de surélévation : l’exonération est prolongée jusqu’en 2026

La loi de finances prolonge jusqu’au 31 décembre 2026 l’exonération de la plus-value résultant de la cession d’un droit de surélévation par des personnes physiques ou des sociétés soumises à l’impôt sur le revenu (CGI, art. 150 U-II-9°).

Plus-values immobilières en Corse

La loi de finances rend applicable en Corse l’exonération de plus-value pour les cessions en faveur de la production de logements sociaux et intermédiaires (CGI, art. 150 U-II-7), prorogée jusqu’au 31 décembre 2025. Elle écarte l’abattement exceptionnel applicable pour les cessions de terrains, biens ou droits situés en Corse en zones tendues (CGI, art. 150 VE).

Réforme des droits de mutation à titre onéreux

Pour faciliter l’accès à la propriété, la loi de finances pour 2025 prévoit que le conseil départemental peut réduire le taux prévu à l’article 1594 D ou exonérer de la taxe de publicité foncière ou des droits d’enregistrement les acquisitions de biens constituant pour les primo-accédants (CGI, art. 1594 F septies nouveau). Toutefois, l’acquéreur devra prendre l’engagement d’affecter le bien exclusivement et de manière continue à l’usage de sa résidence principale pendant une durée minimale de cinq ans à compter de son acquisition. Un décret viendra préciser les cas dans lesquels le respect de cet engagement n’est pas exigé. Parallèlement, la loi autorise les départements à augmenter, selon un calendrier précis, et jusqu’à 5 % les droits de mutation à titre onéreux, jusqu’à présent plafonnés à 4,50 % et ce, pour les transactions conclues entre 1er avril 2025 au 31 mars 2028. Cette hausse ne pourra pas s’appliquer lorsque le bien acquis constitue pour l’acquéreur une première propriété et qu’il est destiné à l’usage de sa résidence principale (CGI, art. 1594 F septies nouveau).

Taxe d’habitation sur les résidences secondaires

La loi de finances pour 2025 recentre la taxe d’habitation sur les résidences secondaires : « La taxe d’habitation sur les résidences secondaires est due pour tous les locaux meublés conformément à leur destination d’habitation autre qu’à titre principal, y compris lorsqu’ils sont imposables à la cotisation foncière des entreprises » (CGI, art. 1407). Elle précise que ces locaux « ne sont pas soumis à cette taxe lorsqu’ils font l’objet d’un usage exclusivement professionnel ». La loi prévoit plusieurs exclusions de la taxe d’habitation en faveur des :

– des locaux destinés à l’hébergement ou au logement à titre temporaire des personnes en difficulté gérés par des personnes publiques ;

– des locaux destinés à l’hébergement ou au logement à titre temporaire des personnes en difficulté gérés par des organismes privés qui bénéficient à ce titre d’un conventionnement, d’un agrément, d’une autorisation ou d’un récépissé de déclaration de l’État ;

– des locaux destinés au logement des élèves dans les écoles et les pensionnats ;

– des locaux destinés au logement des étudiants dans les résidences universitaires lorsque la gestion de ces locaux est assurée par un centre régional des œuvres universitaires et scolaires ou par un organisme en subordonnant la disposition à des conditions financières et d’occupation analogue ?

Enfin, la loi prévoit que dans les zones France ruralités, les communes peuvent exonérer de taxe d’habitation les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes (CGI, art. 1414 bis).

Déclaration obligatoire de biens immobiliers

La loi clarifie les contours de l’obligation qui pèse sur les propriétaires de déclarer leurs locaux d’habitation (CGI, art. 1418). « Les propriétaires de locaux affectés à l’habitation sont tenus de déclarer à l’administration fiscale, avant le 1erjuillet de chaque année, les informations relatives à la nature de l’occupation de ces locaux, s’ils en réservent la jouissance, ou s’ils sont occupés par des tiers. Ils déclarent également les informations relatives aux caractéristiques de ces locaux, au mode d’occupation et au type de location, aux dates de début et de fin d’occupation, à l’identité du ou des occupants desdits locaux et, le cas échéant, les éléments d’identification du gestionnaire de location. En cas de vacance du local, le motif de celle‑ci est précisé ». Les modalités de cette déclaration seront fixées par décret. Par ailleurs, pour éviter que se reproduisent des erreurs d’imposition à la taxe d’habitation la loi crée une nouvelle obligation de déclaration : « Les personnes qui occupent, sans en être propriétaires, des locaux meublés conformément à leur destination d’habitation autre qu’à titre principal sont tenues d’indiquer à l’administration fiscale, sur la déclaration prévue à l’article 170, l’adresse et les éléments d’identification de ces locaux ainsi que de leur propriétaire. »