Nouveau calendrier pour la réforme de la taxe foncière

Très attendue, la réforme des valeurs locatives cadastrales qui servent de bases d’imposition de la taxe foncière est une fois encore repoussée. Le projet de fiabilisation des bases est également à l’arrêt.

Les valeurs locatives cadastrales constituent les bases d’imposition de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB). Les valeurs locatives représentent le niveau de loyer annuel théorique que le bien concerné pourrait produire si elle était louée. Ces bases servent au calcul de la taxe foncière. Elles sont calculées forfaitairement à partir des conditions du marché locatif de 1970 (1975 pour les DOM) pour les propriétés bâties et de 1961 pour les propriétés non bâties. Ces valeurs locatives sont mises à jour tous les ans par des coefficients forfaitaires d’actualisation et de revalorisation. Elles peuvent également évoluer au fil des années en fonction des changements, constatés par l’administration, comme l’agrandissement de la surface habitable, l’accomplissement de gros travaux ou l’achat ou construction d’équipements supplémentaires, garage, piscine, véranda, etc.

La réforme programmée de la taxe foncière

Les valeurs locatives cadastrales actuelles sont critiquées car déconnectées de la réalité du marché locatif. Devenues obsolètes, elles entraînent de ce fait des répartitions d’impôts entre les contribuables qui peuvent être source d’iniquité. Si en 1970, les immeubles anciens de centre-ville ne disposaient pas de tout le confort moderne au contraire des immeubles neufs construits en périphérie des grandes villes, cinq décennies plus tard, le marché immobilier locatif a beaucoup changé et les bases de calcul de la valeur locative ont perdu leur pertinence. Les pouvoirs publics souhaitent depuis plusieurs années revoir ces bases, pour qu’elles soient plus en cohérence avec les loyers actuels. Le principe d’une révision générale des valeurs des locaux d’habitation a été acté dans le cadre de la loi de finances pour 2020. Le mode de calcul des valeurs locatives sera simplifié, en particulier par l’abandon de la notion de local de référence, datant des années soixante-dix et grâce à la mise en place d’une nouvelle grille tarifaire.

Fiabiliser les bases ?

À l’automne 2025, un projet de fiabilisation des bases foncières a fuité. Un document interne de la DGFiP intitulé : « Fiabilisation des évaluations des locaux d’habitation par la valorisation des éléments de conforts » a permis de mesurer le nombre de logements concernés par cette opération : 7,4 millions de logements, représentant près de 31,3 % du parc de logement métropolitain. Ces biens sont réputés manquer d’au moins un élément de confort attendu pour un domicile moderne correctement équipé (eau courante, électricité, lavabo, douche, baignoire, toilettes, chauffage central ou encore climatisation). Estimant que ces informations étaient sans doute obsolètes, Bercy a imaginé les mettre à jour automatiquement en préjugeant que ces éléments existaient désormais. En d’autres termes, il s’agissait de procéder à une réévaluation automatique de la consistance de ces locaux d’habitations, « sans nouvelle déclaration du propriétaire », une opération justifiée par un souci de « meilleure équité fiscale ».

Confort et m2 virtuel

Dans les calculs de l’administration, chacun de ces éléments de confort ajoute des mètres carrés virtuels au calcul de la valeur locative cadastrale du logement. L’eau courante représente ainsi 4 m² supplémentaires, l’électricité 2 m² supplémentaires, un lavabo compte pour 1 m² additionnel, les toilettes pour 2 m², la présence d’une douche pour 3 m² et d’une baignoire pour 5 m² . Le chauffage central ou la climatisation sont, quant à eux, évalués à 2 m² virtuels supplémentaires. Au total l’ensemble de ces équipements peut augmenter la surface cadastrale d’un bien de 19 m² théoriques, impactant directement le montant de la taxe finale selon les taux communaux appliqués.

Revalorisation des bases…

Cette opération de fiabilisation devait concerner 25 % des maisons et 15 % des appartements répartis sur l’ensemble du territoire métropolitain, principalement les biens construits avant 1970. Dans certains territoires un très grand nombre de logements sont concernés : 60 % des habitations en Haute-Corse, 45 % en Corse-du-Sud, 42 % dans l’Aude, 25 % des locaux d’habitation à Paris ou 10 % en Isère, 9,7 % en Indre-et-Loire. Cette mesure de fiabilisation revalorise automatiquement l’ensemble des bases communales de la taxe foncière devraient augmenter de 0,88 %, pour un rendement attendu de 466 millions d’euros, avec à la clé une augmentation de la facture fiscale d’environ 63 euros pour les 7,4 millions de logements touchés.

… sans préavis

Cette opération prévoyait que seuls les « propriétaires des locaux connaissant les variations les plus significatives » reçoivent un courrier individualisé dans leur espace sécurisé sur impots.gouv.fr en juin 2026 pour des avis d’impositions envoyé en août 2026. En revanche, les variations à la marge ne seraient pas signalées aux contribuables. Dans les cas où cette opération de fiabilisation se révélerait peu conforme à la réalité, la seule solution pour les propriétaires qui ne sont pas réellement équipés de ces installations consisterait donc à présenter une réclamation afin de contester leur imposition de taxe foncière.

Contestation et temporisation du gouvernement

Cette mesure ayant été fraîchement accueillie par les parlementaires comme par les maires pourtant bénéficiaires de cette mesure, les ministères des Comptes publics et de l’Aménagement du territoire ont d’abord annoncé, conjointement 20 novembre 2025, le lancement d’une « consultation flash » transpartisane avec les parlementaires et les collectivités, pour rendre cette opération de fiabilisation des bases « plus transparente, plus claire et plus équitable ». Mais quelques jours après, le gouvernement a fait marche arrière et a annoncé la suspension de cette réforme jusqu’au printemps 2026. Cette suspension temporaire vise à définir une nouvelle méthode de calcul qui pourrait être établie au niveau départemental, voire communal. « Il va falloir revenir à une approche départementale, voire infradépartementale, voire commune par commune, puisque, quand on regarde la cartographie de cette affaire, on voit bien qu’on est en train de traiter un sujet qui parfois n’a strictement rien à voir d’un département à l’autre – certains départements ne sont presque pas concernés », a précisé le Premier ministre devant les sénateurs.

Report de la révision des bases foncières

Actée dans le cadre de la loi de finances pour 2020, la révision des bases foncières devait s’appliquer pour la première fois en 2028, le calendrier initial ayant été repoussé de deux ans dans le cadre de la loi de finances pour 2023. Première étape du calendrier, une campagne déclarative de collecte des loyers auprès des propriétaires bailleurs de locaux d’habitation, suivie d’un rapport sur les conséquences de la révision pour les contribuables, les affectataires des impôts fonciers et l’État sur la base des données collectées, enfin le choix des nouveaux secteurs et tarifs, qui serviront de base aux nouvelles valeurs locatives qui s’appliqueront aux impositions établies futures doivent être arrêtés sur la base des travaux des commissions locales. Ce calendrier vient d’être repoussé de trois ans dans le cadre de la loi de finances pour 2026, avec une première application en 2031. Ce nouveau report traduit la difficulté et l’ampleur de la tâche. « Cela fait 10 ans qu’on dit que c’est caduc et 10 ans qu’on ne réforme pas, parce que c’est épouvantablement technique », a résumé le Premier ministre devant les sénateurs.

D’importants transferts de charge à anticiper

« Cependant, ces références sont obsolètes de longue date, souligne de son côté la Cour des comptes. Les évolutions des 50 dernières années liées à la valorisation de nouveaux espaces urbains et, à l’inverse, à la déprise de certains territoires ne sont pas prises en compte, ce qui accentue dans le temps l’incohérence du système fiscal local et l’iniquité entre les contribuables » (Cour des comptes, L’évolution de la répartition des impôts locaux entre ménages et entreprises et de la (dé)territorialisation de l’impôt – janvier 2025). La révision des bases locatives devrait entraîner d’importants transferts de charges, notamment pour les biens anciens. Une simulation de 2015 réalisée à partir des données de cinq départements a conclu à une augmentation des valeurs locatives de près de 185 % pour les maisons et de 125 % pour les appartements en moyenne, sans pour autant que les équilibres de répartition entre types de locaux soient fondamentalement remis en cause.

Le poids croissant de la taxe foncière

Avec la réforme des bases cadastrales, le poids de la taxe foncière devrait augmenter pour de nombreux contribuables, un enjeu stratégique à l’heure ou le poids de la taxe foncière ne cesse de s’accroître. D’après le 18e rapport présenté par l’Observatoire national des Taxes Foncières de l’Union Nationale des Propriétaires Immobiliers (UNPI), la pression fiscale sur les propriétaires s’est encore accrue en 2024, avec une hausse de 5 %. Entre 2014 et 2024, la taxe foncière a augmenté de près de 37,3 % en 10 ans, soit 1,9 fois plus vite que l’inflation, et 4,3 fois plus vite que l’augmentation des loyers. Ses bases ont, quant à elles, été réévaluées de près de 24,1 % sur la même période. Premier facteur d’augmentation du poids de la taxe foncière, la revalorisation exponentielle des valeurs locatives. Jusqu’en 2018, les valeurs locatives étaient revalorisées chaque année selon un coefficient fixé librement par la loi de finances en tenant compte des variations des loyers. Depuis la réforme de 2018, cette revalorisation est fonction de l’inflation. En pratique, le coefficient de revalorisation de l’année N est fixé en fonction du glissement annuel de l’indice des prix à la consommation harmonisé (IPCH) du mois de novembre de l’année N-1. En cas de hausse de l’inflation, cet index augmente automatiquement. En 2022, les bases locatives servant au calcul de la taxe foncière ont bondi de 3,4 %. En 2023, cette hausse a atteint + 7,1 %. En 2024, les valeurs locatives cadastrales ont augmenté de 3,9 %. En 2025, elles ont augmenté de 1, 7 %.

Des taux d’imposition en hausse

Deuxième facteur d’augmentation de la facture de la taxe foncière : le pouvoir des communes qui vote le taux d’imposition appliqué aux bases d’imposition. Certaines métropoles se distinguent en affichant des augmentations records. C’est notamment le cas de Paris où la taxe foncière a ainsi explosé de + 83 % entre 2013 et 2023. À Strasbourg, les propriétaires ont dû faire face à une augmentation de + 52 % sur la même période, tandis que Nice a subi une hausse spectaculaire de 21,7 % pour la seule année 2024. Enfin, les taxes additionnelles peuvent venir augmenter le poids de la fiscalité directe locale : taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM), taxe spéciale d’équipement (TSE), destinée à financer un établissement public foncier local ou d’État, taxe GEMAPI (Gestion des Milieux Aquatiques et Prévention des Inondations), …