Nouveau revers judiciaire pour Airbnb

La société Airbnb peut-elle voir sa responsabilité engagée si un utilisateur de sa plateforme y a recours pour une sous-location interdite ? La Cour de cassation vient de répondre positivement à cette question dans une affaire relative à la sous-location d’un logement social.

Sous-location et location saisonnière ne font pas bon ménage. Pour la Cour de cassation, estimant que la responsabilité de la plateforme d’intermédiation locative Airbnb peut être engagée si des internautes recourent à ses services pour de la sous-location illicite (Cass. com., 7 janvier 2026, n° 23-22723 et 24-13163).

L’explosion de la location saisonnière

Avec plus d’un million d’annonces en France, en août 2025, la start-up californienne s’est taillé la part de lion sur le marché de la location saisonnière dans l’hexagone. Airbnb s’est installée sur le marché français en 2012. Désormais, la France est son deuxième marché juste derrière les États-Unis. Et son développement a été exponentiel. Entre 2018 et 2024, le volume des annonces a augmenté de 60 %. Entre ces mêmes dates, le nombre de nuitées réservées sur les plateformes de location a plus que doublé, atteignant 192,4 millions de nuitées (chiffres Eurostat). L’impact économique des locations de courte durée a atteint 43 milliards d’euros en 2023, soutenant plus de 360 000 emplois à travers le pays (Chiffres Deloitte 2024). En 2025, Airbnb est présent dans 81 % des communes françaises, avec une moyenne de 1,31 million d’annonces actives chaque mois en France. Avec environ 84 000 à 90 000 annonces actives, Paris se positionne comme la première métropole mondiale en termes de logements Airbnb. Les revenus ont également évolué. On chiffre le revenu moyen annuel d’un hôte en France à 11 200 € en 2025, avec un tarif moyen par nuitée de 118 €. À Paris, les propriétaires peuvent tabler sur un revenu mensuel moyen de 3 272 €.

Un contexte favorable

Le succès d’Airbnb en France est le fruit de plusieurs facteurs. La plateforme a trouvé un terreau très favorable, notamment dû en raison du très grand nombre de résidences secondaires (environ 3, 7 millions de biens). Les propriétaires de résidence principales ont, quant à eux, vite saisi l’intérêt de pouvoir louer leur bien quelques semaines par an. Le développement de la location saisonnière a été dopé par une fiscalité favorable. Les revenus issus de la location de meublés de tourisme classés bénéficiaient en effet d’un abattement de 71 %, à condition de réaliser un chiffre d’affaires inférieur à 188 700 euros pour l’année N-2, tandis que ceux issus de meublés non classés bénéficiaient d’un abattement de 50 %, à condition de réaliser un chiffre d’affaires inférieur à 77 700 euros. La rentabilité des locations de courte durée a amené de nouveaux investisseurs sur ce marché. D’après les chiffres de l’Atelier parisien d’urbanisme (APUR), à Paris, 31 % des annonces sont proposées par des hôtes semi-professionnels, des multi loueurs, qui proposent deux logements ou plus. En 3 ans, la part des loueurs proposant plus de 10 annonces a doublé, passant à 16 %. Et les 10 plus gros loueurs concentrent à eux seuls plus de 3 600 annonces d’Airbnb. Pour nombre d’observateurs, l’attractivité de la location saisonnière est un des facteurs de diminution du parc immobilier locatif classique à destination des habitants alimentant la crise immobilière actuelle.

La notion de meublés de tourisme

Les meublés de tourisme, dont le nombre est estimé à 1,2 million en France, sont des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire. Ils se distinguent des locations faisant l’objet d’un bail d’habitation nue ou d’un bail d’habitation en meublé. En effet, les meublés de tourisme sont offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois conformément à l’article L. 324-1-1 du Code du tourisme. La durée maximale de la location qui constitue une location saisonnière ne peut excéder 90 jours consécutifs. Ils diffèrent également des chambres d’hôte caractérisées, par la présence de l’habitant sur les lieux lors du séjour des clients.

Meublé de tourisme et sous-location

Enfin, le locataire d’un logement qui souhaite sous-louer son logement doit impérativement obtenir l’accord écrit de son bailleur. Cet accord écrit doit porter non seulement sur le principe de la sous-location mais également sur le montant du loyer de sous-location. Le montant du loyer demandé ne peut en aucun cas excéder celui payé par le locataire principal. La plupart des baux d’habitation prévoyant expressément une clause interdisant la sous-location à peine de résiliation du bail, à défaut de cette autorisation, le locataire s’expose à une rupture de contrat de bail. Le bailleur peut engager une procédure d’expulsion à son encontre devant le tribunal d’instance du lieu de situation du logement. Il peut en outre solliciter le remboursement des sous-loyers perçus par son sous-locataire ainsi que des dommages et intérêts. En cas de sous-location non autorisée, les tribunaux peuvent apprécier les faits pour satisfaire ou non la demande du propriétaire. En 2014 à Paris, le juge a considéré que les manquements au contrat engendrés par une sous-location non autorisée ne justifiaient pas la résiliation du bail, mais que la procédure valait avertissement solennel (TI Paris, 9e arr., 13 février 2014). Dans une autre affaire, toujours à Paris, en 2016, les locataires ont été condamnés à verser au bailleur une somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts pour avoir loué leur logement sur la plateforme Airbnb (TI Paris, 5e arr., 6 avril 2016), sans prononcer la résiliation du bail. Rappelons que le montant des loyers perçus peut être réclamé non seulement au locataire mais également à la plateforme d’intermédiation locative qui participe à cette mise en location illégale (TJ Paris, 5 juin 2020, n° 11-19-005405).

Sous-location et parc social

Et pour les 5,45 millions de logements recensés dans le parc social français au 1er janvier 2025, qu’en est-il ? Les locataires d’habitations à loyers modérés (HLM) n’ont pas le droit de sous-louer leur logement, ne serait-ce que le temps d’une seule nuit. La raison en est simple, pour les pouvoirs publics, l’activité de sous-location est contraire à la destination de ces logements sociaux, qui sont financés sur des fonds publics. Cette mesure de bon sens a été fermement rappelée aux 216 000 locataires du parc social d’Île-de-France à l’approche des Jeux olympiques dans le cadre d’un courrier leur rappelant l’interdiction de sous-louer leur HLM. Cette mise en garde n’a pas dissuadé tous les candidats à la sous-location. Au cours de l’été 2024, 139 annonces de sous-locations illégales ont été désactivées sur la plateforme Airbnb. En cas de sous-location illicite, le locataire en titre risque une amende maximale de 9 000 euros et la rupture de son bail (Cass. 3e civ., 22 juin 2022, n° 21-18.612). Cette amende de 9 000 euros peut s’appliquer même lorsque les loyers perçus pour la sous-location sont inférieurs à ce plafond. En 2023, la cour d’appel de Versailles a condamné la locataire d’un logement sociale à une amende de 9 000 euros (CA Versailles, 15 novembre 2023, n° 21/05889), alors même que les loyers perçus avaient atteint le seul total de 5 800 euros.

Quelle responsabilité pour Airbnb ?

La société Airbnb peut-elle voir sa responsabilité engagée si un utilisateur de sa plateforme y a recours pour une sous-location interdite ? Saisie de cette question la Cour de cassation doit déterminer si la société Airbnb a la qualité d’hébergeur internet au sens de la loi de 2004 pour la confiance dans l’économie numérique pour répondre à cette question. Conformément à l’article 6, I, 2 de loi du 21 juin 2004 pour la confiance dans l’économie numérique un hébergeur internet est une personne physique ou morale qui rend possibles le stockage de contenus numériques (textes, images, sons, signaux…) et l’accès de ces contenus à un public en ligne. Il peut ne pas être tenu civilement responsable des informations stockées par les utilisateurs de ses services et des activités que ce stockage leur permet de mener s’il n’a pas eu connaissance de leur caractère illicite ou s’il en a eu connaissance, mais a agit rapidement pour retirer ces données ou en rendre l’accès impossible.

Deux décisions d’appel contradictoires

Dans la première affaire, la locataire d’un HLM sous-louait illégalement son appartement situé dans une région touristique. La société de HLM propriétaire de l’appartement a demandé à la justice de condamner sa locataire et la société Airbnb à lui verser les sommes perçues au titre des sous-locations. Le tribunal a condamné la locataire à payer une amende et la société Airbnb à verser à la société HLM une somme correspondant au montant des loyers perçus en sous-location. La cour d’appel d’Aix en Provence en septembre 2023 a confirmé la condamnation de la locataire mais a refusé de condamner la société Airbnb, car elle lui a reconnu la qualité d’hébergeur internet. Dans la deuxième espèce, une locataire sous-louait son appartement sans l’autorisation de sa propriétaire, dans un quartier touristique de Paris, la locataire recourait à la plateforme Airbnb pour le sous-louer. Le tribunal a condamné la locataire et la société Airbnb, à verser à la propriétaire une somme correspondant au montant des loyers perçus en sous-location et la société Airbnb à verser une somme correspondant aux commissions perçues au titre des sous-locations conclues par le biais de sa plateforme. La cour d’appel a confirmé la décision du tribunal, considérant que la société Airbnb ne pouvait revendiquer la qualité d’hébergeur internet et avait largement contribué à l’infraction commise par la locataire.

Pas de qualité d’hébergeur

La Cour de cassation clarifie la responsabilité de la plateforme californienne : « la société Airbnb n’a pas la qualité d’hébergeur internet car elle joue un rôle actif à l’égard des utilisateurs, lui permettant d’avoir connaissance et de contrôler les offres déposées sur sa plateforme. Dès lors elle ne bénéficie pas de l’exonération de responsabilité accordée aux hébergeurs et elle peut être tenue responsable si des internautes recourent à sa plateforme pour de la sous-location illicite ». Selon la Cour de justice de l’Union européenne, un hébergeur internet doit jouer le rôle de simple intermédiaire en se limitant à fournir de façon neutre un service purement technique et automatique de stockage et de mise à disposition des données fournies par ses clients. L’hébergeur internet ne joue donc aucun rôle actif dans le traitement de ces données. Il ne lui en est confié ni la connaissance ni le contrôle. Or la société Airbnb ne joue pas un rôle neutre à l’égard de ses utilisateurs. Elle s’immisce dans la relation entre « hôtes » et « voyageurs » : en leur imposant de suivre un ensemble de règles (lors de la publication de l’annonce ou de la transaction) dont elle est en mesure de vérifier le respect et en promouvant certaines offres par l’attribution de la qualité de « superhost », exerçant ainsi une influence sur le comportement des utilisateurs. La start-up a un rôle actif, lui permettant d’avoir connaissance et de contrôler les offres déposées sur sa plateforme, incompatible avec la qualité d’hébergeur internet telle que la définit par la loi de 2004 pour la confiance dans l’économie numérique. Dès lors, la société Airbnb ne bénéficie pas de l’exonération de responsabilité que cette loi accorde aux hébergeurs, conclut le juge de cassation. Elle peut donc voir sa responsabilité engagée lorsque les utilisateurs recourent à sa plateforme pour de la sous-location illicite.