Paris : taxation maximale pour les propriétaires de locaux vacants

Afin d’inciter les propriétaires de logements vacants à remettre leur bien sur le marché locatif, le Conseil de Paris a adopté une surtaxe sur les logements inoccupés afin de remettre 20 000 biens sur le marché.

La loi de finances pour 2026 prévoit la mise en œuvre, à compter du 1er janvier 2027, d’une nouvelle taxe locale frappant la vacance des locaux d’habitation. La ville de Paris s’est saisie de ce nouvel outil afin de mieux répondre au phénomène croissant de la vacance de logements. Dans la capitale, 139 075 logements sont vacants, selon les données de l’INSEE (hors résidences secondaires), ce qui représente environ 10 % de la totalité des logements parisiens. La ville de Paris a voté, comme la réforme le lui permet, le doublement de la taxe sur les logements vacants, « une victoire historique après dix ans de bataille », souligne Jacques Baudrier, adjoint au maire de Paris chargé du logement, de la rénovation thermique, de l’encadrement des loyers et de la défense des locataires.

Une refonte récente de la fiscalité applicable aux logements vacants

La fiscalité applicable aux logements vacants a été profondément modifiée par la loi de finances pour 2026. Jusqu’à cette réforme, qui prendra tous ses effets en 2027, deux taxes coexistent : la taxe sur les logements vacants (TLV) et la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV). Un territoire ne peut être soumis aux deux taxes (TLV et THLV) simultanément. Seulement l’une des deux taxes peut lui être applicable. La taxe sur les logements vacants s’applique dans les communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant. La liste des communes concernées est fixée par décret. La taxe d’habitation sur les logements vacants peut, quant à elle, être mise en place par une commune ou un établissement public de coopération intercommunale (EPCI) sur les logements vacants, s’ils ne sont pas concernés par la taxe sur les logements vacants.

Une réponse fiscale jusqu’alors insuffisamment efficace ?

1,35 million de logements sont vacants depuis au moins deux ans dans le parc privé en France (source plateforme Zéro Logements Vacants). Au-delà de ces logements déjà vacants, 1,6 million de passoires énergétiques locatives du parc privé (DPE F et G) risquent de basculer dans la vacance avec l’interdiction progressive à la relocation mise en place par la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, dite loi Climat et Résilience, qui a durci les règles sur le diagnostic de performance énergétique pour interdire la location des passoires thermiques. Cette vacance durable relève de situations multiples, liées aussi bien à l’état des logements qu’aux choix ou contraintes de leurs propriétaires. « La mobilisation récente des pouvoirs publics, notamment en vue de la fiabilisation des données disponibles sur la vacance, reste insuffisante faute de moyens adaptés et de coordination efficace avec les collectivités locales », souligne la Cour des comptes dans son rapport du 22 mai 2025. Et la réponse fiscale semble pour l’instant peu efficace. En pratique, le nombre de logements assujettis à la RLV a augmenté de 387 000 en 2017 à 810 000 en 2024 ; les recettes correspondantes ont crû de 80 M€ à 271 M€ et celles de la THLV sont passées de 36 M€ à 107 M€ pour la même période. La loi de finances pour 2023 a revu à la hausse aussi bien les taux que l’assiette de recouvrement de la TLV, concernant 3697 communes. « Toutefois, la montée en puissance effective de cette fiscalité n’a en rien endigué le phénomène de la vacance structurelle », conclut la Cour des comptes.

Une seule taxe désormais applicable

Le législateur a choisi de supprimer la TLV et la THLV au profit de la création d’une nouvelle taxe sur la vacance des locaux d’habitation (TVLH). La fusion de ces deux taxes, s’est opérée à la suite d’un amendement introduit au Sénat, « dans un souci de simplification et de lisibilité », au motif que la cohabitation des deux taxes « entraîne une certaine confusion » pour les contribuables. « Cette nouvelle taxe est issue de la forte mobilisation de la ville de Paris, aux côtés de nombreuses collectivités, afin de disposer d’outils de régulation plus efficients », souligne la ville de Paris. À compter des impositions établies au titre de l’année 2027, la TVLH s’appliquera donc, à la place de la TLV et de la THLV. Cette nouvelle taxe doit être acquittée par le propriétaire ou l’usufruitier du bien immobilier concerné, ou par le preneur à bail à construction ou à réhabilitation, ou par le preneur du bail emphytéotique, en fonction de la situation.

Des taux d’imposition pouvant atteindre 60 % de la valeur locative cadastrale

La taxe est calculée à partir de la valeur locative cadastrale de l’habitation mentionnée à l’article 1409 du Code général des impôts, sans abattement. Cette valeur correspond au loyer annuel que le bien immobilier pourrait produire s’il était loué. Le montant de la taxe est obtenu en multipliant la valeur locative par le taux d’imposition voté. Dans les communes situées dans une zone tendue, ce taux est de 17 % pour la première année d’imposition et de 34 % pour les années suivantes. Par dérogation, une commune peut établir un taux d’imposition supérieur, à la suite d’une délibération de son conseil municipal. Ce taux d’imposition ne peut, quoi qu’il en soit, pas excéder 30 % pour la première année d’imposition et 60 % pour les années suivantes. Dans les communes situées en dehors d’une zone tendue, le taux d’imposition est fixé librement par délibération du conseil municipal, sans toutefois pouvoir excéder 50 %.

Les communes concernées

Le législateur a conservé la distinction entre d’une part les territoires marqués par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements, et d’autre part, les territoires qui ne sont pas marqués par un tel déséquilibre. La liste des communes situées dans une zone tendue est établie par décret. Dans les communes situées dans une zone tendue, la taxe sur la vacance des locaux d’habitation s’applique automatiquement. Et un logement y est soumis dès lors qu’il est vacant depuis au moins un an au 1er janvier de l’année d’imposition. Pour 2027, la durée de vacance antérieure au 1er janvier 2027 est prise en compte, afin d’éviter tout effet d’optimisation. Dans les communes situées en dehors d’une zone tendue, l’application de la taxe sur la vacance des locaux d’habitation est facultative. Les communes et intercommunalités peuvent donc décider de l’instaurer à la suite d’une délibération. Dans les communes et intercommunalités faisant ce choix, un logement est soumis à la taxe dès lors qu’il est vacant depuis au moins deux ans au 1er janvier de l’année d’imposition.

Renforcement de la pression fiscale pour les propriétaires parisiens

En pratique, les propriétaires doivent donc s’attendre à un net renforcement de la pression fiscale. Pour les collectivités concernées, le renforcement de la pression fiscale devrait inciter les propriétaires concernés à faire évoluer la situation de leur bien.

À Paris, la nouvelle taxe remplace la taxe sur les logements vacants qui existait depuis 1999 applicable conformément à l’article 232 du Code général des impôts, dans sa rédaction applicable jusqu’au 31 décembre 2026. Le 16 juillet 2026, le Conseil de Paris s’est saisi de la possibilité de doubler cette taxe et a voté cette surtaxe sur les logements vacants, à 30 % la première année d’imposition, 60 % à compter de la deuxième année d’imposition, conformément aux dispositions du A du III du nouvel article 1406 du Code général des impôts. Concrètement, le propriétaire d’un appartement vide de 30 m2 dans le XVIIe arrondissement devait s’acquitter d’un montant de taxe estimé à 790 euros avant la réforme. En janvier 2027, avec la surtaxe adoptée, il paiera 1 400 euros puis 2 800 euros à partir de 2028.

Les dispositifs d’accompagnement pour les propriétaires concernés

Le produit de la taxe est directement versé aux communes et intercommunalités qui l’appliquent. « Mais notre but est de percevoir le moins d’argent possible, explique Jacques Baudrier. Nous communiquons à l’avance pour que les propriétaires aient le temps de vendre ou de relouer leurs logements vacants ». À terme, l’équipe municipale espère qu’au moins 20 000 logements vacants seront ainsi remis sur le marché, en incitant les propriétaires à les louer ou à les vendre plutôt qu’à les conserver vides. Précisons que la municipalité propose différents dispositifs d’aide à destination des propriétaires de biens vacants, afin de leur permettre de réaliser des travaux (aide France-Renov’, dispositif Éco-rénovons Paris), ou encore de trouver des locataires tout en bénéficiant de garanties : le dispositif Louez Solidaire et Sans Risque, une solution clés en main pour louer son bien en toute sécurité, la conclusion d’une convention avec l’Agence Nationale de l’Habitat (Anah), qui permet de bénéficier d’une réduction d’impôt. Si des travaux sont nécessaires, l’Anah peut également accorder une aide pour les financer.

Le rôle de la plateforme GMBI

Pour établir qu’une personne est redevable ou non de la taxe, l’administration fiscale s’appuie sur les informations transmises dans le cadre de la déclaration d’occupation des biens immobiliers, via l’espace « Gérer mes biens immobiliers » (GMBI) sur le portail des impôts. Elle peut également croiser ces informations avec les données du portail ZLV (Zéro Logement Vacant), un outil numérique gratuit destiné aux collectivités, aux services déconcentrés de l’État et à leurs partenaires. La plateforme permet aux collectivités de repérer les logements vacants et d’accompagner leurs propriétaires dans la sortie de la vacance. Elle permet de croiser les données fiscales avec les réalités de terrain, de conserver les informations dans le temps, mais aussi de les exporter afin de signaler les données d’occupation erronées au service des impôts des particuliers, après s’être assurée de la situation du logement. Il existe des cas où la vacance d’une habitation est indépendante de la volonté du propriétaire : bien bloqué par une procédure judiciaire ou une succession, travaux lourds à réaliser pour rendre le logement habitable, logement mis en vente ou en location au prix du marché sans trouver preneur… Dans ces situations, le redevable de la taxe peut bénéficier d’une exonération. Il doit à cet effet déclarer sa situation sur la plateforme GMBI.

Ces propriétaires qui échappent à la taxe sur les locaux vacants

Actuellement, l’Agence nationale de l’habitat (Anah) perçoit les recettes de la taxe annuelle sur les logements vacants ; et les recettes de la taxe d’habitation sur les logements vacants sont perçues par les communes et les intercommunalités ayant décidé de mettre en place cette taxe. La nouvelle taxe sur la vacance des locaux d’habitation sera perçue par les communes et les intercommunalités, offrant aux élus un outil mieux calibré pour fluidifier le marché immobilier. Les précédentes situations d’exonérations sont maintenues notamment lorsque le logement n’est pas à usage d’habitation, le logement appartient à un organisme d’habitations à loyer modéré (HLM) ou constitue une dépendance du domaine public, Il en est de même si la vacance est indépendante de la volonté du propriétaire, par exemple, dans le cas d’un bien immobilier mis en location ou en vente au prix du marché, mais ne trouvant pas preneur ou acquéreur ou encore devant faire l’objet de travaux dans le cadre d’opérations d’urbanisme, de réhabilitation ou de démolition. Précisons enfin, que dans la mesure où un logement est occupé plus de 90 jours de suite au cours d’une année, il ne peut être considéré comme vacant. Il en est de même s’il s’agit d’un logement nécessitant des travaux importants pour être habitable (en pratique, le montant des travaux doit dépasser 25 % de la valeur du logement) ou encore d’une résidence secondaire meublée soumise à la taxe d’habitation.