Pas de clap de fin pour l’encadrement des loyers ?

L’expérimentation de l’encadrement des loyers qui doit prendre fin en novembre 2026 pourrait in extremis être prolongée de deux ans dans les quelque 70 villes qui l’ont mis en place, dont Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, Grenoble, Biarritz…

Prévue pour une durée de cinq ans par la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant sur l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (loi ELAN), l’expérimentation de l’encadrement des loyers a été prolongée jusqu’au 24 novembre 2026 par la loi n° 2022-217 du 21 février 2022 relative à la différenciation, la décentralisation et la déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l’action publique locale (dite Loi 3DS). Ce dispositif pourrait être reconduit pour deux années supplémentaires a annoncé le ministre du Logement, Vincent Jeanbrun, le 8 juillet dernier, dans le cadre de l’examen du projet de loi Logement, au Sénat. Dans le cadre d’une interview accordée à la presse nationale, le ministre qu’on savait plutôt réservé à l’égard de ce dispositif a précisé souhaiter « prolonger les expérimentations déjà engagées, sans pour autant ajouter de nouvelles communes. » Ce dispositif expérimental d’encadrement des loyers du secteur privé serait discuté en octobre 2026 au Sénat, dans le cadre de la proposition de la loi pour « la confiance et l’équilibre dans les rapports locatifs », portés par le député socialiste, Iñaki Echaniz et déjà votée à l’Assemblée nationale.

Le principe de l’encadrement des loyers

La loi ELAN a ouvert ce dispositif expérimental d’encadrement des loyers du secteur privé sur un périmètre défini par les collectivités, au regard de quatre critères : un écart important entre le niveau de loyer constaté dans le parc locatif privé et le loyer moyen pratiqué dans le parc locatif social, un niveau de loyer médian élevé, un taux faible de logements commencés, rapportés aux logements existants sur les cinq dernières années et des perspectives limitées de production pluriannuelle de logements et de faibles perspectives d’évolution de celles-ci. Le dispositif d’encadrement des loyers repose sur trois références fixées chaque année par arrêté préfectoral :

• un loyer de référence,

• un loyer majoré (loyer de référence + 20 %)

• un loyer minoré (loyer de référence – 30 %).

Ces loyers de référence sont déterminés en fonction du marché locatif observé et déclinés par secteur géographique. En principe, le loyer hors charges d’un logement mis en location ne peut dépasser le loyer de référence majoré. Par exception, si la qualité du bien le justifie, l’investisseur-bailleur peut opter pour un complément de loyer. Quant au loyer de référence minoré, il permet à ce propriétaire d’augmenter le montant d’un loyer inférieur à ce seuil, notamment en cas de relocation. En pratique, les sanctions sont encore rares. Pour les baux signés à compter du 18 août 2022 aucun complément de loyer ne peut être pratiqué pour les logements les plus énergivores, les biens classés F et G. Il en est de même des biens présentant un défaut de confort comme une mauvaise exposition de la pièce principale, la présence d’un vis-à-vis de moins de dix mètres ou encore de biens présentant une installation électrique dégradée.

Le dispositif d’encadrement des loyers à la relocation

Dans les zones tendues, ce dispositif expérimental se combine à un autre mécanisme, l’encadrement des loyers à la relocation. Dans ces communes où le nombre de candidats locataires est fortement supérieur à celui des logements proposés, les loyers des logements meublés ou vides à usage de résidence principale ou à usage mixte (professionnel et habitation) remis sur le marché sont encadrés. En pratique, le loyer d’un logement remis en location peut y être augmenté sous réserve de respecter certaines limites. Ce dispositif d’encadrement, prévu par un décret publié chaque année, ne s’applique pas, notamment, aux logements HLM, aux logements conventionnés APL (y compris aux logements conventionnés Anah), aux logements soumis à la loi de 1948 et aux locations saisonnières.

Plus de 70 villes concernées

Paris a été la première candidate à cette expérimentation en juillet 2019, vite suivie par de nombreuses villes : Lille, Lomme, Hellemmes, en mars 2020, les territoires franciliens de Plaine Commune en juin 2021 et d’Est-Ensemble en décembre 2021, Lyon et Villeurbanne en novembre 2021, Montpellier et Bordeaux en juillet 2022, Biarritz, Anglet, Bayonne et une vingtaine d’autres villes du Pays basque à la fin de l’année 2023, puis Grenoble et une vingtaine de communes voisines au début de l’année 2024, soit pas moins de 70 villes concernées sur le territoire desquelles il n’est pas possible, quelles que soient les circonstances, de dépasser le niveau de plafond de loyer fixé par le préfet, sauf à appliquer un complément de loyer si le bien présente « des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique ».

De nombreuses infractions à la réglementation

En pratique, cependant, les associations constatent de nombreuses infractions à cette réglementation. Si la cinquième édition du baromètre de l’encadrement des loyers publiée en octobre 2025 par la Fondation pour le Logement des Défavorisés (anciennement Fondation abbé Pierre) révèle la progression du dispositif, il met cependant en évidence de nombreuses annonces ne le respectant pas. Le baromètre souligne cependant des progrès : les résultats s’améliorent encore dans les grandes villes entrées récemment dans le dispositif, en particulier à Montpellier (12 % seulement de loyers proposés au-dessus des plafonds légaux), Lyon-Villeurbanne (24 %) et Bordeaux (25 %). Les tendances sont en revanche inquiétantes en banlieue parisienne à Est-Ensemble (38 %) et surtout Plaine-Commune (59 %), avec une chute marquée du respect de l’encadrement depuis un an, et des niveaux de dépassement des loyers-plafonds inédits depuis le lancement du baromètre. Quant aux nouveaux entrants, ils affichent de premiers résultats à améliorer, avec 38 % de dépassements de loyers au Pays basque et 45 % à Grenoble. 29 % des annonces à Paris ne respectent pas les règles du dispositif d’encadrement des loyers, conclut, quant à elle, une étude de l’Association nationale de défense des consommateurs et usagers, Consommation, Logement et Cadre de Vie (CLCV), dont les résultats ont été dévoilés à l’automne 2024. Cette situation marque un recul par rapport à la période 2022/2023, mettant ainsi fin à plusieurs années de progression continue, souligne la CLCV. En moyenne, il est réclamé au locataire, en toute illégalité, un surcoût mensuel de près de 170 €, souligne la CLCV.

De nouveaux types de baux détournés de leur utilisation première

La CLCV constate en outre une transformation du marché locatif avec l’utilisation de nouveaux types de baux utilisés par les bailleurs pour augmenter leurs revenus, faciliter l’arrêt rapide des locations ou échapper aux règles d’encadrement des loyers. Les logements loués en meublé autrefois minoritaires sont désormais à égalité avec les locations nues. Il n’est plus rare de trouver des 3 ou 4 pièces louées en meublé alors que ce phénomène était jusqu’alors limité aux studios et aux deux pièces, précise la CLCV. L’association note également une augmentation du recours au bail mobilité « détourné par les propriétaires de son utilisation première, lesquels pensent qu’il s’agit d’une location saisonnière alors que le bien demeure soumit à l’encadrement des loyers ». Enfin, la CLCV observe une augmentation sensible des baux dits « Code civil » pour une résidence secondaire ou un logement de fonction.

Des abus en matière de complément de loyer

Autre phénomène marqué, le détournement des règles relatives au complément de loyer. En principe, le loyer hors charges d’un logement mis en location ne peut dépasser le loyer de référence majoré. Par exception, si la qualité du bien le justifie, l’investisseur-bailleur peut opter pour un complément de loyer pour un bien présentant des caractéristiques de localisation ou de confort déterminantes, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. Ce complément de loyer doit être expressément mentionné, chiffré et justifié dans le bail. « Le complément de loyer, qui devait initialement ne concerner que quelques logements présentant des caractéristiques exceptionnelles, est utilisé par de plus en plus de bailleurs afin de contourner l’encadrement des loyers », constate l’étude de la CLCV.

La proposition de loi du député Iñaki Echaniz

La proposition de loi « pour retrouver la confiance et l’équilibre dans les rapports locatifs », portée par le député socialiste, Iñaki Echaniz, visant principalement à pérenniser et renforcer le dispositif d’encadrement des loyers en zone tendue, a été déposée fin 2025 à l’Assemblée nationale. Initialement, ce texte a pour objectif de rendre permanent l’encadrement des loyers au-delà de l’expérimentation prévue dans les communes concernées. Il propose également un ajustement des plafonds en abaissant les loyers de référence majorés dans les zones où le loyer médian dépasse de plus de 10 % celui de l’agglomération. Enfin, il souhaite encadrer plus strictement les colocations et les résidences de type coliving, afin de mieux lutter contre les contournements du dispositif. La proposition a été adoptée en première lecture à l’Assemblée nationale à une large majorité, en décembre 2025, contre l’avis du gouvernement, qui souhaitait d’abord prendre connaissance du rapport étudiant les effets de l’encadrement des loyers et commandé par le gouvernement à deux économistes Gabrielle Fack et Guillaume Chapelle, avant de se prononcer sur un tel sujet. Le ministre du Logement, Vincent Jeanbrun a ainsi jugé ces débats « prématurés » insistant sur « la méconnaissance » actuelle des « effets de l’encadrement des loyers sur l’offre locative ».

Éviter la remontée brutale des loyers

Désormais, le gouvernement projette d’inscrire la proposition de loi du député socialiste, Iñaki Echaniz, à l’ordre du jour du Sénat, dès la rentrée, en l’amendant pour garantir « a minima une prolongation du dispositif de deux ans », mais uniquement « pour les communes qui l’ont déjà mis en œuvre », a expliqué le député des Pyrénées-Atlantiques à l’AFP. Pour ce dernier, l’urgence consiste d’abord à éviter « une sortie sèche en novembre ». Il craint en effet que la sortie du dispositif ne se traduise par une remontée brutale des loyers dans les villes déjà couvertes par le dispositif. Les études ont en effet conclut à l’efficacité du dispositif d’encadrement. Une étude de L’Atelier Parisien d’Urbanisme (APUR) menée à Paris, conclut que l’encadrement des loyers a eu un effet de modération de la hausse des loyers observés dans le parc privé parisien depuis juillet 2019. Entre le 1er juillet 2019 et le 30 juin 2023, l’encadrement des loyers à Paris a permis une baisse des loyers de – 4,2 % par rapport à la situation sans encadrement. Cette baisse des loyers représente 64 euros par mois de dépense évitée pour les locataires, si l’on se base sur un loyer moyen, soit 768 euros par an. La mission d’évaluation de ce dispositif d’encadrement, menée par Guillaume Chapelle et Gabrielle Fack, a rendu ses conclusions au printemps 2026. Elle confirme une baisse des loyers : « hors Paris, un effet de l’encadrement des loyers sur le montant des loyers de l’ordre de 2 % à 4 %, et croissant au cours du temps », un phénomène qui se renforce au fil du temps dans les villes hors Île-de-France, « atteignant environ 5 % après deux ans », sans pouvoir toutefois l’attribuer à un seul facteur causal.

Dans le parc locatif parisien, ils observent également « une baisse significative des loyers », croissante, « au cours du temps ». Cependant si les auteurs ne mettent pas en évidence de lien entre les nouvelles règles et l’attrition de l’offre locative, ils soulignent son coût pour les finances publiques et regrettent qu’elles bénéficient d’abord aux ménages les plus aisés, majoritairement présents dans le parc locatif parisien.