Relance du logement : un nouveau dispositif pour faciliter l’achat et la location de logements

L’article 47 de la loi de finances pour 2026 a mis en place un nouveau statut du bailleur privé introduit à l’article 31, i et j du Code général des impôts (CGI). Ce dispositif dit Relance Logement ou encore dispositif Jeanbrun prévoit un mécanisme d’amortissement déductible des revenus des bailleurs privés qui louent des biens situés dans un bâtiment d’habitation collectif (art. L111-1, 6° du Code de la construction et de l’habitation (CCH)), à titre de résidence principale dans le cadre d’une location intermédiaire, sociale ou très sociale. Le bien neuf bénéficie d’un amortissement sur une base de 80 % (décote de 20 % pour exclure la valeur du foncier) du prix d’acquisition net de frais. Les taux d’amortissement prévus par le dispositif Relance Logement sont également attractifs, selon la catégorie de la location pour les logements neufs :

• 3,5 % pour les logements intermédiaires,

• 4,5 % pour les logements sociaux

• 5,5 % pour les logements très sociaux.

Une crise du logement locatif

Face à la chute de l’offre locative et des mises en chantier de constructions neuves, un plan Relance Logement a été annoncé le 23 janvier 2026. Le plan consiste en un ensemble de mesures fiscales, financières et réglementaires visant à augmenter le nombre de logements disponibles, dans toute la France. L’offre locative a chuté de 15 % en cinq ans, touchant particulièrement les étudiants, les apprentis et les jeunes actifs. Le ralentissement de l’accession à la propriété a contraint de nombreux Français à rester sur le marché de la location, contractant le stock de biens à louer et encourageant, dans le même temps, une demande de plus en plus importante pour les logements du parc locatif. En parallèle, l’essor de la location de courte durée et l’interdiction de location pour les passoires énergétiques (biens classés G au DPE) ont contribué à la réduction du parc locatif et à un déséquilibre de l’offre et de la demande. Dans les métropoles, cette situation crée une véritable pénurie de biens à louer. À Paris, en mai 2025, d’après les analyses de l’équipe scientifique de SeLoger, le volume d’annonces disponibles pour la location est inférieur de 25 % à celui observé avant la crise sanitaire. L’offre disponible est insuffisante pour absorber la demande, qui reste nettement supérieure. Au printemps 2026, en France, l’offre se reconstitue doucement et la demande recule. Pour les équipes de SeLoger, si le déséquilibre entre l’offre et la demande persiste encore aujourd’hui, depuis le milieu de l’année 2025, l’offre a tendance à se reconstituer. En un an, elle a bondi de + 17 %. Alors qu’à l’échelle nationale, l’offre se reconstitue peu à peu, à Paris, la tendance à l’érosion du stock de biens à louer ne s’est pas inversée… En un an, il a fléchi de -15 %, et depuis 2021, la chute est encore plus saisissante : -67 % !

Le Plan Relance Logement

Face à la chute de l’offre locative et des mises en chantier de constructions neuves, un plan Relance Logement a été annoncé le 23 janvier 2026. Le plan consiste en un ensemble de mesures fiscales, financières et réglementaires visant à augmenter le nombre de logements disponibles, dans toute la France. Le plan Relance Logement vise notamment à répondre aux besoins de ces publics, en augmentant rapidement l’offre de logements accessibles. Il poursuit trois objectifs :

• atteindre un rythme de 400 000 logements construits par an, afin d’atteindre les 2 millions de logements d’ici 2030 ;

• dans le parc privé : viser 50 000 logements locatifs construits dès 2026, qui s’ajouteront aux logements neufs dédiés à l’accession à la propriété ;

• dans le parc social : atteindre 125 000 logements construits dès 2026.

Le périmètre du nouveau dispositif

Le dispositif Relance Logement qui repose sur un mécanisme d’amortissement s’applique à l’ensemble du territoire national, sans durée de réalisation des travaux, ni limite dans le nombre d’acquisition des logements concernés et n’impose aucune condition de performance énergétique autre que celle exigée lors du dépôt de la demande de permis de construire.

Les personnes physiques comme les personnes morales non soumises à l’impôt sur les sociétés sont éligibles au dispositif Relance Logement dès lors que les loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Les achats en démembrement sauf en cas de décès d’un époux soumis à une imposition commune, en cas de reprise du dispositif par le conjoint survivant ou le titulaire de l’usufruit sont exclus du dispositif Relance Logement.

Le dispositif Jeanbrun concerne les logements acquis neufs conclus en tant que vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) ou le logement que le bailleur fait construire. Le dispositif n’est pas cumulable pour un même logement avec le régime du microfoncier et la réduction d’impôt en faveur du logement social en Outre-mer pour des travaux neufs. Le programme Relance Logement s’applique également aux logements anciens et réhabilités ou en cours de travaux qui ont conduit à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf au sens de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) ou ont consisté en travaux d’amélioration représentant au moins 30 % du prix d’acquisition et avec un diagnostic de performance énergétique (DPE) A ou B, satisfaisant les critères d’une réhabilitation lourde. Il s’applique aux seuls biens immobiliers dont la date de signature de l’acte de vente notarié est intervenue à compter du 21 février 2026, lendemain de la publication de la loi de finances pour 2026 et jusqu’au 31 décembre 2028.

Un mécanisme d’amortissement

Concrètement, lorsqu’un ménage achètera un appartement pour le mettre en location, il pourra déduire de ses revenus locatifs une partie du prix d’achat du bien et l’intégralité des charges liées à la location : travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière. Alors que le dispositif Pinel appliquait une réduction d’impôt calculée sur le prix d’acquisition majoré des frais variant selon la durée de l’engagement de location, le statut de bailleur privé vient réduire la base imposable des revenus fonciers par l’amortissement du bien calculé sur 80 % du prix d’acquisition net de frais (majoré du montant des travaux dans le cas des logements anciens). Le point de départ du calcul de l’amortissement débute au premier jour du mois de l’achèvement de l’immeuble, ou au premier jour du mois de l’acquisition du logement si elle est postérieure. Le dispositif permet aux bailleurs privés de déduire un amortissement de leurs revenus fonciers imposables jusqu’à 12 000 euros d’amortissement par an et jusqu’à 10 700 euros de déduction des autres revenus (salaire, pension de retraite…). L’amortissement est compris dans le calcul du déficit foncier imputable sur le revenu global dans la limite du plafond de 10 700 €, prévu à l’article 156, I-3° du CGI. Le doublement de la capacité d’imputation du déficit foncier sur le revenu global au titre des dépenses de rénovation énergétique (21 400 €), prévu au même article, est prolongé de deux ans jusqu’au 31 décembre 2027. Le cumul des déductions des amortissements du revenu foncier est, quant à lui, plafonné à 8 000 € par an et par foyer fiscal. Ce plafond est majoré de 2 000 € ou de 4 000 € lorsque 50 % au moins des revenus bruts issus des logements bénéficiaires desdits amortissements sont affectés respectivement à la location sociale ou à la location très sociale.

Quelles sont les conditions à respecter ?

Pour bénéficier du dispositif Relance Logement, plusieurs conditions doivent être respectées. Le bien immobilier doit être situé dans un immeuble collectif. Le logement doit être mis en location dans les 12 mois suivant l’achèvement de l’immeuble (en cas d’acquisition VEFA), ou de l’acquisition du logement si elle est postérieure. Il doit être loué nu en tant que résidence principale pendant une durée de 9 ans minimum. En cas d’acquisition par une société, les titres de propriété doivent être conservés pour la même durée. Le loyer prévu doit respecter les plafonds de loyers et de ressources fixés selon la typologie du logement (intermédiaire, social, très social), à la date de conclusion du bail. Pour prévenir les fraudes, les locations à un membre du foyer fiscal, un parent ou un allié jusqu’au 2e degré (cercle proche), ou à un associé ou son cercle proche sont interdites. Le bailleur doit exercer une option irrévocable lors du dépôt de la déclaration des revenus de l’année d’achèvement de l’immeuble, ou de l’acquisition du logement si elle est postérieure. Cette option doit comporter l’engagement du propriétaire de louer nu et à titre de résidence principale, de manière effective et continue, à une personne autre que les personnes exclues. En cas de manquement aux engagements prévus par le dispositif (non-respect de la mise en location, du montant des loyers, vente anticipée du logement, location à un proche, etc.), l’avantage fiscal est remis en cause et les déductions déjà obtenues sont réintégrées dans les revenus fonciers. L’article 47 de la loi de finance 2026 dispose que « le revenu net foncier de l’année au cours de laquelle l’un des engagements définis n’est pas respecté est majoré du montant des amortissements déduits ».

Et demain ?

Dans la foulée du plan Relance Logement annoncé au début de l’année, le gouvernement prépare un projet de loi pour la relance du logement. En déplacement à Marseille en avril 2026, le Premier ministre a fait une série d’annonces qui devraient figurer au programme de ce projet de loi qui doit être soumis au Parlement en juin 2026, afin d’être voté avant la fin de l’année. Dans le cadre de sa politique du choc de l’offre, le gouvernement souhaite voir construire 2 millions de logements d’ici à 2030, soit l’équivalent de 100 000 logements de plus par an que ce qui est construit aujourd’hui. Au menu du futur projet de loi de nouveaux outils pour que les projets décidés par les élus puissent être livrés dans le temps d’un mandat municipal :

• Urgence Relance Logement (URL) des projets portés par les maires, validés par les préfets, avec des procédures accélérées ;

• Autorisation de construire unique pour simplifier et sécuriser les projets ;

• Réduction des délais et des recours abusifs pour mettre fin aux blocages systématiques.

Le dispositif fiscal du bailleur privé devrait également être renforcé dans ce cadre afin de bénéficier aux Français qui investissent dans la pierre :

• Extension aux maisons individuelles dans l’ancien ;

• Abaissement du seuil de travaux de 30 % à 20 % ;

• Simplification des exigences énergétiques.

Autre réforme importante : une remise en cause des interdictions à la location pour les biens les plus énergivores afin d’offrir une réponse immédiate à la crise. Actuellement, seuls les biens classés G sont interdits à la location. Les biens classés F et les biens classés E doivent l’être respectivement en 2028 et en 2034. Ces logements pourront être remis sur le marché locatif à la condition que le propriétaire s’engage à faire ces travaux d’amélioration dans les trois ans pour les maisons individuelles et dans les cinq ans pour les appartements, avec l’objectif que la note du DPE atteigne a minima la classe E. Rappelons que 5,4 millions de logements sont classés F et G en France, soit près de 15 % du parc de logement. Pour prévenir les fraudes ou tentatives de contournement, le gouvernement prévoit que l’Agence de la transition écologique, chargée de répertorier les DPE, mène un contrôle de notation post-travaux, avec de possibles sanctions à la clé.

Près de 700 000 logements pourraient ainsi être remis à disposition afin de créer un choc d’offre locative et inciter les propriétaires à rénover massivement les logements. Le gouvernement compte, enfin, renforcer le dispositif fiscal du bailleur privé, dit « dispositif Jeanbrun », qui ne serait pas suffisamment calibré « sur l’ancien ». « Le dispositif est plafonné, pour viser spécifiquement les “petits” investisseurs qui souhaitent devenir propriétaires et participer à l’effort collectif de production de logements », a rappelé le ministre. Sur ce point la députée du Nord, Valérie Létard vient de déposer le 14 avril une proposition de loi visant à corriger ce dispositif pour réintégrer les logements individuels dans le champ du dispositif et étendre le champ du régime d’amortissement fiscal.