Tontine et SCI sont-elles compatibles ?

Que se passe-t-il lorsqu’une clause de tontine, insérée dans les statuts d’une société civile immobilière, porte sur la totalité des parts sociales ? La troisième chambre civile de la Cour de cassation a tranché : la clause d’accroissement qui porte sur l’ensemble des parts d’une société civile est contraire à la disposition imposant que la société soit instituée par deux ou plusieurs personnes et entraîne ainsi la nullité de la société depuis sa constitution.

La société civile immobilière (SCI) est l’un des outils préférés des couples, mariés ou non, pour organiser l’achat et la transmission d’un bien immobilier. Dans le panel des instruments figure aussi la tontine, ou clause dite « d’accroissement », qui, lorsqu’elle est combinée à une SCI, garantit qu’au décès de l’un des associés, l’autre recueille automatiquement et rétroactivement l’ensemble des parts sociales. La Cour de cassation vient de rappeler que le mécanisme comporte un vice caché redoutable : si la clause vise toutes les parts de la société, c’est la validité même de celle-ci qui peut être remise en cause (Cass. 3e civ., 9 avril 2026, n° 25-12.992).

Un couple, une SCI, un immeuble locatif

L’affaire trouve son origine dans une opération patrimoniale classique. En 2010, Madame D. et Monsieur Z., alors concubins, constituent la société civile immobilière (SCI) R. à parts égales pour acquérir un immeuble d’habitation. L’article 22.3 des statuts de la société stipule qu’au décès du premier associé, le survivant sera réputé avoir été seul titulaire des parts depuis l’origine de la société. Le couple s’installe dans les lieux, que la SCI leur donne à bail à eux-mêmes.

Sept ans plus tard, la relation entre les associés se dégrade. Madame D. saisit alors la justice pour obtenir la dissolution de la société et faire déclarer non écrite la clause qu’elle avait pourtant signée. Elle obtiendra la dissolution mais découvrira, au terme d’une procédure de neuf ans, que la clause contestée rendait la société nulle depuis le premier jour. Par un arrêt publié au Bulletin, la troisième chambre civile de la Cour de cassation pose en effet un principe net : une clause de tontine portant sur l’intégralité des parts d’une société civile est contraire à l’article 1832 du Code civil et entraîne la nullité de la société.

Une tontine immobilière transposée dans les statuts d’une SCI

Le mécanisme de la tontine consiste, pour deux personnes qui acquièrent ensemble un bien ou des parts sociales, à convenir que le survivant sera réputé avoir toujours été seul propriétaire de l’ensemble, depuis l’origine. Elle produit une fiction juridique à effet rétroactif : le prémourant est censé avoir été étranger, de tout temps, aux parts ou au bien concerné. L’intérêt est connu, en particulier pour les concubins ou les partenaires pacsés, privés de vocation successorale l’un envers l’autre à défaut de testament : la tontine offre au survivant une voie de récupération hors succession, à l’abri des prétentions des héritiers du défunt. Appliquée à l’achat direct d’un immeuble, la clause de tontine est un usage bien établi de la pratique notariale. La donne change lorsqu’elle est transposée, telle quelle, dans les statuts d’une société civile détenue à deux.

Rupture de concubinage et contentieux sociétaire

Le couple se sépare en 2017. Madame D. assigne alors son ex-concubin ainsi que la SCI, demandant à la fois la dissolution anticipée de la société et que soit réputée non écrite la clause d’accroissement figurant dans les statuts. Sur le premier point, elle obtient gain de cause : la dissolution de la SCI est prononcée, et un liquidateur judiciaire est désigné pour procéder aux opérations de liquidation.

Sur le sort de la clause de tontine, en revanche, la cour d’appel lui donne tort (CA Rennes, 21 janvier 2025). Pour les juges du fond, la réunion de la totalité des parts entre les mains d’un seul associé constitue une étape de la vie sociale, expressément organisée par l’article 1844-5 du Code civil, qui règle les conséquences d’une société devenue unipersonnelle en cours d’existence par la voie d’une régularisation, et non d’une nullité automatique. La société restait donc valable à l’origine ; seule sa situation ultérieure – hypothétique, puisque personne n’était encore décédé – aurait éventuellement appelé une mise en conformité.

Madame D. forme un pourvoi en cassation. Elle soutient qu’il faut distinguer deux situations que la cour d’appel aurait confondues : d’un côté, la réunion de toutes les parts sociales en une seule main en cours de vie sociale, qui laisse intacte la validité originaire du contrat de société ; de l’autre, la situation propre à une clause de tontine, dont l’effet rétroactif conduit à considérer le survivant comme seul associé depuis la création même de la société. Selon elle, cette seconde hypothèse méconnaît frontalement l’exigence de pluralité d’associés posée par l’article 1832 du Code civil qui prévoit que « La société est instituée par deux ou plusieurs personnes qui conviennent par un contrat d’affecter à une entreprise commune des biens ou leur industrie en vue de partager le bénéfice ou de profiter de l’économie qui pourra en résulter ».

Une fiction rétroactive incompatible avec la pluralité d’associés

La Cour de cassation lui donne en partie raison sur le terrain du droit, tout en rejetant son pourvoi sur le fond. La haute juridiction rappelle d’abord la mécanique propre à la clause de tontine ou d’accroissement stipulée dans des statuts sociaux : elle attribue au dernier survivant, de manière rétroactive, la propriété des parts incluses dans le pacte tontinier. Lorsque cette clause porte sur l’ensemble des parts d’une société à deux associés, elle a pour effet, au décès de l’avant-dernier tontinier, de réunir toutes les parts en une seule main, et de le faire de façon rétroactive, comme si cette unicité avait existé dès la constitution de la société.

C’est cette rétroactivité intégrale qui est déterminante. La Cour de cassation isole cette situation de celle que prévoit l’article 1844-5, alinéa 1er, du Code civil, à savoir la société devenue unipersonnelle en cours de vie sociale, hypothèse qui ouvre un simple délai d’un an pour régulariser, sans dissolution automatique. La tontine statutaire va plus loin qu’une concentration a posteriori des parts : elle réécrit fictivement l’histoire de la société en faisant du survivant l’unique associé depuis le premier jour. La SCI se trouve ainsi réputée avoir toujours été constituée par une seule personne, situation que l’article 1832 du Code civil réserve aux seules formes sociales qui l’autorisent expressément, l’EURL ou la SASU, et dont la société civile est exclue. La Cour formule ainsi le principe : « lorsqu’elle porte sur l’ensemble des parts d’une société civile, la clause statutaire d’accroissement ou de tontine (…) est contraire à la disposition de l’article 1832 du Code civil imposant que la société soit instituée par deux ou plusieurs personnes et entraîne ainsi la nullité de la société ».

Nullité de la société

Le second apport de l’arrêt, tout aussi important en pratique, concerne la sanction retenue. Madame D. demandait que la clause soit réputée non écrite, une solution modérée, qui aurait préservé la société en effaçant la seule stipulation litigieuse. La Cour de cassation retient une voie plus radicale. Elle s’appuie sur l’article 1844-10 du Code civil, dans sa rédaction applicable à l’espèce : la nullité d’une société civile résulte exclusivement de la violation des articles 1832, 1832-1 alinéa 1er et 1833 du Code civil, ou d’une cause de nullité des contrats de droit commun. Les clauses statutaires contraires à une règle impérative du titre IX, dont la méconnaissance reste étrangère à ces textes, sont réputées non écrites, un régime plus doux, réservé aux irrégularités secondaires. L’article 1832 du Code civil sur la pluralité d’associés figurant précisément parmi les textes sanctionnés par la nullité, c’est la société tout entière, et non la seule clause, qui encourt cette sanction. Ce faisant, la Cour de cassation place la condition de pluralité d’associés au rang des exigences les plus structurantes du contrat de société.

Concrètement, cette nullité produit les effets d’une dissolution avec toutes les conséquences liquidatives d’une société qui cesse d’exister : liquidation du patrimoine social, répartition des actifs entre les associés selon leurs apports respectifs, remise en cause potentielle des actes passés au nom de la société pendant son existence. Dans cette affaire, la SCI ayant déjà été dissoute par les juges du fond pour mésentente entre associés, et un liquidateur étant déjà désigné, le rejet du pourvoi ne bouleverse pas la situation patrimoniale des parties.

Les enseignements pratiques pour les couples

Cette décision, publiée au Bulletin, vaut avertissement pour les concubins et partenaires pacsés qui utilisent la SCI tontinière pour se protéger mutuellement en dehors du mariage. Le montage lui-même conserve sa légitimité ; c’est son extension à l’intégralité des parts sociales qui appelle la correction. Une clause de tontine limitée à une fraction des parts, laissant subsister une réelle pluralité d’associés indépendamment du jeu de la clause, pourrait ne pas encourir la même sanction. Le survivant ne pourra pas être réputé seul titulaire depuis l’origine, puisque des parts ordinaires auront toujours existé en dehors du pacte.

Cette jurisprudence invite les couples ayant déjà constitué une SCI avec une tontine intégrale, à procéder à un audit de leurs statuts avant qu’un décès ou qu’une séparation ne fasse ressurgir la difficulté.