Tour d’horizon des nouvelles règles fiscales immobilières pour 2023

Les traditionnels textes fiscaux de fin d’année ne manquent pas d’impacter la fiscalité dans le domaine de l’immobilier.

Il en est à nouveau ainsi avec la loi de finances pour 20231, la loi de finances rectificative pour 20222 et la loi de financement de la sécurité sociale (LFSS) pour 20233.

Biens ruraux

Exonération des transmissions (L. fin. 2023, art. 24). Depuis le 1er janvier 2023, l’exonération partielle des transmissions par donation ou succession des biens ruraux donnés à bail à long terme est majorée, sous condition de conservation pendant cinq années supplémentaires.

Crédit d’impôt

Bornes de recharge électriques des véhicules automobiles (L. fin. 2023, art. 31 – CGI, art. 200 quater C). Le crédit d’impôt soutenant l’acquisition et la pose de systèmes de charge pour véhicules automobiles, s’appliquant aux dépenses effectuées entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2023, est étendu jusqu’au 31 décembre 2025. Un rapport devra, en outre, être remis au Parlement avant le 30 septembre 2025, pour en évaluer l’efficacité.

Investissement et location meublée en Corse (L. fin. 2023, art. 44 – CGI, art. 244 quater E, I, 1°, a bis). Un crédit d’impôt pour investissement en Corse est prévu au profit des petites et moyennes entreprises (PME), soumises à l’impôt sur le revenu selon un régime réel d’imposition ou à l’impôt sur les sociétés, qui procèdent à la réalisation de certains investissements pour les besoins d’une exploitation située en Corse. Les conditions d’éligibilité au crédit d’impôt sont aménagées. La loi de finances pour 2019 avait ajouté aux activités exclues de ce crédit d’impôt la gestion et la location de meublés de tourisme situés en Corse. La loi de finances pour 2023 précise que cette exclusion porte sur les seuls meublés de tourisme non professionnels.

Rénovation énergétique (L. fin. 2023, art. 51). Instauré par la loi de finances pour 2021, le crédit d’impôt de 30 % pour la rénovation énergétique des locaux tertiaires des très petites entreprises et PME est rétabli pour les dépenses de travaux réalisées en 2023 et 2024.

Cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE)

Suppression (L. fin. 2023, art. 55). La CVAE sera progressivement supprimée sur deux ans et le plafonnement de la contribution économique territoriale sera ajusté corrélativement, de sorte que le taux d’imposition à la CVAE se réduit de moitié pour les impositions établies au titre de 2023, avant une suppression totale à compter de 2024.

Déficit foncier

Seuil d’imputation sur le revenu global pour des dépenses de rénovation énergétique (L. fin. rect. 2022, art. 12 – CGI, art. 156, I, 3°). Le déficit foncier résultant de dépenses déductibles, autres que les intérêts d’emprunt, peut être déduit du revenu global dans la limite annuelle de 10 700 €, voire 15 300 € pour les dispositifs Périssol et Cosse.

Afin de lutter contre les passoires thermiques, le plafond de ce déficit peut être doublé durant deux ans. Ainsi, les bailleurs pourront imputer les déficits résultant des travaux de rénovation énergétique sur leur revenu global à hauteur de 21 400 €, dès lors que ces travaux permettent de sortir les logements loués des classes E, F ou G du diagnostic de performance énergétique pour atteindre les classes A, B, C ou D au plus tard au 31 décembre 2025. Cette mesure s’applique au titre des dépenses de rénovation énergétique pour lesquelles le contribuable justifie de l’acceptation d’un devis à compter du 5 novembre 2022 et qui seront payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025.

Dépenses d’énergie

Boucliers tarifaires (L. fin. 2023, art. 64 et 181). La loi du 30 décembre 2021 de finances pour 2022 a mis en place le volet tarifaire et le volet fiscal du dispositif appelé « bouclier tarifaire ». Le volet fiscal du « bouclier tarifaire », en vigueur jusqu’au 31 janvier 2023, est prolongé par le maintien de l’accise aux niveaux minimums permis par le droit européen, pour toutes les consommations d’électricité jusqu’au 31 janvier 2024. La taxe locale sur la consommation finale d’électricité est par ailleurs intégrée progressivement à la taxe intérieure sur la consommation finale d’électricité. Cette suppression s’étalera sur quatre années. Deux décrets du 30 décembre 2022 précisent les modalités d’application du bouclier tarifaire relatif à l’électricité des logements collectifs pour le second semestre 20224 et pour 20235.

Il est instauré, pour un an, un amortisseur pour les PME et collectivités exclues du bouclier tarifaire pour l’électricité6.

Le gouvernement prolonge aussi, pour toute l’année 2023, le bouclier tarifaire en faveur de l’habitat collectif résidentiel pour les logements chauffés collectivement au gaz naturel. Le dispositif est identique à celui instauré initialement par le décret du 9 avril 2022 modifié par le décret du 14 novembre 20227.

Charbon (L. fin. 2023, art. 65, II et VII – CIBS, art. L. 312-75). Notamment pour inciter à la transition vers une énergie moins polluante et à la sobriété, la loi 2023 augmente les tarifs réduits d’accise sur les énergies concernant le charbon de 3,20 €/MWh sur deux ans, à partir de 2024.

Chèques énergies (L. fin. rect. 2022, art. 20). La loi de finances rectificative pour 2022 consacre un chèque énergie :

• exceptionnel versé à certains ménages dont le revenu fiscal de référence est, compte tenu de la composition du ménage, inférieur à un plafond8 ;

• pour le fioul domestique9 ;

• pour les ménages chauffés au bois10.

Collectivités territoriales (L. fin. 2023, art. 113). La loi met en place, pour 2023, pour certaines collectivités territoriales qui auront subi en 2023 une perte d’épargne brute supérieure ou égale à 15 %, une dotation correspondant à 50 % de la différence entre la progression des dépenses d’énergie et 60 % de la hausse des recettes réelles de fonctionnement.

Marchés de granulés et de bûches de bois (L. fin. 2023, art. 18). Le gouvernement devra remettre au Parlement, avant le 1er juin 2023, un rapport portant sur la situation du marché des granulés de bois et des bûches de bois de chauffage.

Droits d’enregistrement

Baux de plus de 12 ans (L. fin. 2023, art. 22). Depuis le 1er janvier 2023, les baux de plus de 12 ans à durée limitée relèvent de la procédure fusionnée (enregistrement et publicité foncière).

Frais d’inscription des actes de notoriété acquisitive à Mayotte (L. fin. 2023, art. 27 – CGI, art. 1043 B). Les actes de notoriété acquisitive, déposés à compter du 6 octobre 2022, portant sur des immeubles sans titre de propriété, effectués par la commission d’urgence foncière ou un notaire dans le cadre du dispositif exceptionnel et temporaire de résorption du désordre foncier dans l’archipel, prévu par la loi du 28 février 2017 de programmation, relative à l’égalité réelle en outre-mer, sont exonérés de droits d’enregistrement et de la taxe de publicité foncière. La loi exonère également des frais d’inscription au livre foncier du département de Mayotte.

Habitat inclusif

Financement (LFSS 2023, art. 78 – CASF, art. L. 281-2-1 – CASF, art. L. 281-2 – CASF, art. L. 281-3). L’extinction progressive du forfait habitat inclusif (FHI), octroyé par les agences régionales de santé (ARS), est actée pour une abrogation au 1er janvier 2025. À cette date, les ARS poursuivront le versement des FHI accordés dans le cadre des conventions antérieures, jusqu’à leur terme.

Investissements outre-mer

Investissement locatif et productif (L. fin. 2023, art. 13 – CGI, art. 199 undecies A et B – CGI, art. 217 undecies – CGI, art. 244 quater W – CGI, art. 244 quater X). La loi de finances pour 2023 proroge jusqu’au 31 décembre 2029, dans les départements d’outre-mer, les collectivités d’outre-mer et en Nouvelle-Calédonie, l’application de certains dispositifs d’aide fiscale :

• à l’investissement locatif ;

• à l’investissement productif dans le secteur du logement outre-mer (logement intermédiaire, social et location-accession à la propriété immobilière).

MaPrimeRénov’

Prorogation de l’octroi de MaPrimeRénov’ sans condition de ressources pour des travaux de rénovation globale (L. fin. rect. 2022, art. 21). Afin d’accélérer et d’amplifier la rénovation énergétique des logements privés, la loi de finances pour 2021 avait ouvert certains forfaits de MaPrimeRénov’ à tous les propriétaires, quels que soient leurs revenus, jusqu’à la fin de l’année 2022. L’attribution de l’aide MaPrimeRénov’ sans conditions de ressources pour des travaux de rénovation globale est prorogée jusqu’au 31 décembre 2023.

Toutefois, des ajustements dans les caractéristiques ainsi que les conditions d’octroi sont déterminés par décret. Le décret du 29 décembre 202211 prolonge au-delà du 31 décembre 2022 :

– l’éligibilité des propriétaires bailleurs ;

– les forfaits :

• • « assistance à maîtrise d’ouvrage »,

  • « rénovation globale »,

– les bonus :

• • « sortie de passoire énergétique »,

  • « bâtiment basse consommation »,

– la possibilité de recourir à un audit énergétique ou à une prestation d’assistance à maîtrise d’ouvrage (AMO) avant de déposer une demande de prime relative à ces prestations.

L’arrêté du 29 décembre 202212 augmente les forfaits « rénovations globales » pour les ménages aux ressources intermédiaires et supérieures. Ainsi, depuis le 1er février 2023, les forfaits sont relevés à 10 000 € et 5 000 € pour orienter plus clairement ces ménages vers les bouquets de travaux les plus performants. Par ailleurs, l’arrêté prévoit que :

– depuis le 1er janvier 2023 : l’achat de chaudières à gaz, y compris à très haute performance énergétique, n’est plus subventionné ;

– depuis le 1er février 2023 : sont diminués de 500 € les forfaits relatifs aux poêles à granulés et des forfaits relatifs aux ventilations double flux pour les ménages aux ressources très modestes et modestes ;

– jusqu’au 31 mars 2023 : les bonifications du plan de résilience pour les équipements de chauffage fonctionnant aux énergies renouvelables sont prolongées ;

– à compter du 1er avril 2023 :

• • seront supprimés les forfaits relatifs à l’isolation thermique pour les ménages aux ressources supérieures en France métropolitaine,

  • il sera possible d’utiliser un audit énergétique réglementaire (obligatoire dans le cadre d’une vente de passoire énergétique à compter du 1er avril 2023) dans le cadre de la prestation d’AMO, pour justifier du respect des exigences du forfait « rénovation globale » et du respect des exigences des bonus « sortie de passoire énergétique » et « bâtiment basse consommation »,

  • les dispositifs de chauffage fonctionnant principalement aux énergies fossiles seront exclus des bouquets de travaux éligibles au forfait « rénovation globale ».

Le Conseil d’administration de l’Agence nationale de l’habitat (ANAH) a validé le 22 décembre 2022 que :

– le dispositif MaPrimeRénov’ Copropriétés est renforcé13 par :

• • le relèvement des plafonds de travaux finançables (de 15 000 € à 25 000 €),

  • le doublement des primes individuelles versées aux ménages aux revenus très modestes et modestes (3 000 € et 1 500 €),

– les plafonds de travaux finançables avec MaPrimeRénov’ Sérénité seront revalorisés de 30 000 € à 35 000 € pour mieux accompagner les ménages les plus modestes dans leurs projets de rénovation globale14.

Plus-values immobilières

Droit de surélévation (L. fin. 2023, art. 7, I, 3° – L. fin. 2023, art. 7, II – CGI, art. 150 U, II, 9°). La cession à titre onéreux d’un droit de surélévation est exonérée d’impôt sur la plus-value, à condition que le cessionnaire s’engage à réaliser et à achever des locaux destinés exclusivement à l’habitation dans un délai de quatre ans à compter de la date d’acquisition. La loi de finances 2023 prolonge de deux ans l’exonération de plus-value, soit jusqu’au 31 décembre 2024.

La loi prévoit une évaluation de ce dispositif, d’ici le 30 septembre 2023.

Logement social (L. fin. 2023, art. 7, I, 1° et 2° – L. fin. 2023, art. 7, II – CGI, art. 150, U, II, 7° et 8°). Pour favoriser la construction de logements sociaux, les plus-values de certaines opérations immobilières, réalisées avant le 31 décembre 2022 par des particuliers, directement ou indirectement au profit d’acquéreurs, qui réalisent des logements sociaux, sont exonérées d’impôt. Ces exonérations sont prorogées jusqu’au 31 décembre 2023.

La loi prévoit d’évaluer l’efficience économique, sociale et environnementale du dispositif qui accorde un abattement exceptionnel aux plus-values résultant de la cession de biens immobiliers bâtis ou de droits relatifs à ces biens, situés, pour tout ou partie de leur surface, dans le périmètre d’une grande opération d’urbanisme ou d’une opération de revitalisation de territoire (CGI, art. 150 VE).

Régime spécifique à la Corse (L. fin. 2023, art. 28 – CGI, art. 1609 nonies). Afin d’apporter des limitations ponctuelles et localement circonscrites au phénomène de surspéculation immobilière et de préserver la mixité sociale dans l’accès à la propriété bâtie, un dispositif de taxation spécifique des plus-values sur les immeubles bâtis peut être instauré sur l’île de Corse afin de tenir compte des spécificités tenant à l’étroitesse du parc immobilier et aux nécessaires limitations de l’étalement urbain sur les milieux naturels.

Sur proposition du président de l’office foncier de la Corse, une proposition de zonage des zones soumises à la surspéculation immobilière est établie et soumise, sous forme de rapport, à l’Assemblée de Corse.

L’Assemblée de Corse, après avoir recueilli l’avis des communes concernées, transmis par délibération de leur organe délibérant, ainsi que l’avis du représentant de l’État en Corse, peut adopter un zonage définitif. Elle peut proposer au gouvernement d’instaurer, dans les zones soumises à la surspéculation immobilière, une majoration du dispositif de taxation, selon le barème suivant appliqué au montant total de la plus-value imposable et pour une durée ne pouvant excéder 22 ans :

Publicité foncière

Exonération de la taxe de publicité foncière pour les actes notariés constatant la prescription acquisitive en Corse (L. fin. 2023, art. 66).

Réduction de loyer de solidarité (RLS)

Indexation (L. fin. 2013, art. 176 – CCH, art. L. 442-2-1). La loi de finances pour 2018 a créé la RLS en faveur des locataires de logements conventionnés, gérés par les organismes d’habitations à loyer modéré et les sociétés d’économie mixte pour les locataires dont les ressources sont inférieures à un plafond, fixé en fonction de la composition du foyer et de la zone géographique.

La loi de finances pour 2020 avait prévu, par dérogation, la suppression de l’indexation automatique des plafonds de ressources mensuelles ouvrant droit à la RLS. Cette suppression a été reconduite par les lois de finances 2021 et 2022. Pour 2023, la loi prévoit une dérogation aux règles d’indexation automatique du montant des plafonds de ressources mensuelles ouvrant droit à la RLS et la possibilité d’ajuster également les forfaits de RLS appliqués. Ces éléments sont précisés par l’arrêté du 30 décembre 202215 :

Réduction d’impôt

Dispositif Malraux (L. fin. 2023, art. 19 – CGI, art. 199 tervicies, I, 2° bis). La réduction d’impôt Malraux pour les dépenses engagées en vue de restaurer les immeubles situés dans un quartier ancien dégradé ou dans un quartier présentant une concentration élevée d’habitats anciens dégradés et faisant l’objet d’une convention pluriannuelle dans le cadre du nouveau programme national de renouvellement urbain est prorogée jusqu’au 31 décembre 2023.

L’évaluation du dispositif Malraux, conjointement à celle prévue pour la réduction d’impôt Denormandie, est reportée au 30 septembre 2023.

Investissements dans les « foncières solidaires » (L. fin. 2023, art. 17 – CGI, art. 199 terdecies-0 A). La réduction d’impôt accordée aux personnes physiques effectuant des versements au titre de la souscription en numéraire au capital initial ou aux augmentations de capital de certaines sociétés immobilières, dites « foncières solidaires », chargées d’un service d’intérêt économique général de 18 % du montant des versements effectués au titre de l’ensemble des souscriptions éligibles, portée à 25 % pour les versements effectués jusqu’au 31 décembre 2022, est prorogée jusqu’au 31 décembre 2023.

Rentes viagères

Report des modalités de déclaration (L. fin. 2023, art. 96 – L. fin. 2022, art. 132). Initialement prévue au 1er janvier 2023, la réforme des modalités de déclaration des rentes viagères est reportée au 1er janvier 2027.

Revenus immobiliers

Location meublée (L. fin. 2023, art. 78). L’exonération des revenus issus de la location meublée par un particulier d’une partie de sa résidence principale à un loyer raisonnable est prorogée jusqu’au 15 juillet 2024.

Taxes additionnelles

Financement de grands projets (L. fin. 2023, art. 75, 76 et 77 – CGI, art. 231 quarter – CGI, art. 1609 – CGCT, art. L. 4332-4 – CGCT, art. L. 4332-5 – CGCT, art. L. 4332-6). Deux nouvelles taxes sont créées pour aider les collectivités à financer des grands projets, notamment ferroviaires :

• taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement, dans les départements des Bouches-du-Rhône, du Var et des Alpes-Maritimes (art. 75) ;

• taxe additionnelle régionale à la taxe de séjour dans ces mêmes départements mais aussi pour les départements concernés par le « Grand projet du Sud-Ouest » (Gironde, Landes, Lot-et-Garonne, Gers…) et ceux concernés par « La Ligne Nouvelle Montpellier-Perpignan » (Hérault, Aude…) (art. 76).

La loi relève le plafond de la taxe spéciale d’équipement affectée à la société du « Grand Projet du Sud-Ouest » et créée une taxe spéciale complémentaire (art. 77).

Taxe d’aménagement

Valeurs 202316.

Suppression de l’obligation pour les communes de reverser le produit de la taxe d’aménagement aux établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) (L. fin. rect. , art. 15 – CGI, art. 1379). Le reversement redevient facultatif. Les délibérations prévoyant les modalités de reversement total ou partiel, au titre de 2022, demeureront applicables tant qu’elles n’auront pas été rapportées ou modifiées par une délibération prise dans un délai de deux mois à compter de la promulgation de la loi, soit avant le 1er février 2023.

Majoration et indexation de la valeur des piscines (L. fin. rect., art. 17 – CGI, art. 1635). Le tarif spécifique de la taxe d’aménagement appliqué aux piscines passe de 200 €/m² à 250 €/m² pour les opérations pour lesquelles le fait générateur de la taxe (délivrance du permis de construire, non-opposition à déclaration préalable, procès-verbal d’achèvement des travaux…) intervient à compter du 1er janvier 2023. Ce montant forfaitaire sera indexé, chaque année au 1er janvier, sur le coût de la construction.

Lutte contre l’artificialisation des sols et l’étalement urbain (CGI, art. 65, I, G, H et I – CGI, art. 65, VI – CGI, art. 65, VII – CGI, art. 1635 quater E, J et K). À compter du 1er janvier 2024, la liste des opérations pouvant être exonérées partiellement ou totalement est étendue aux constructions et aménagements :

• réalisés sur des terrains réhabilités ;

• situés dans un secteur d’information sur les sols.

Ces nouveaux cas d’exonération s’appliqueront aux opérations ayant reçu une autorisation d’urbanisme, à compter du 1er janvier 2024, à la suite d’une demande de permis déposée avant le 1er septembre 2022.

Le montant de la valeur forfaitaire des aires de stationnement non comprises dans la surface de 2 000 à 2 500 € par emplacement, à compter du 1er janvier 2024, passera de 2 500 à 3 000 €. Le plafond dans la limite duquel les EPCI et les communes peuvent, par délibération, augmenter la valeur forfaitaire des aires de stationnement passe de 5 000 € actuellement à 6 000 € en 2024. Ces deux montants forfaitaires seront indexés, chaque année au 1er janvier, sur le coût de la construction.

Afin d’apprécier la contribution effective de ce dispositif à la lutte contre l’artificialisation des sols et l’étalement urbain, la loi en prévoit une évaluation d’ici le 30 septembre 2023.

Taxe pour la création de locaux en Île-de-France

Valeurs 202317.

Pour la période du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023, les tarifs par mètre carré de construction sont fixés aux valeurs mentionnées dans la dernière colonne du tableau suivant :