« Je jure de loyalement remplir mes fonctions avec exactitude et probité et d’observer en tout les devoirs qu’elles m’imposent »1. Cette formule du serment qui doit être prononcée par le notaire devant le tribunal de grande instance dans le mois de sa nomination est particulièrement générale et révélatrice du caractère extensif de ses missions. Combinant habilement les compétences, le notaire endosse en effet, tour à tour ou simultanément, les fonctions de juriste libéral, de professionnel du droit, de rédacteur d’acte, depuis peu d’acteur de la séparation des couples2 et, bien entendu, d’officier public. La description de la profession de notaire ne s’épuise donc pas en peu de mots et les facettes de cette profession ne manquent pas.

La variété des tâches assignées au notaire a pour inéluctable conséquence une responsabilité professionnelle largement entendue et reçue par les tribunaux. Dès les premiers mots de son étude, un auteur a ainsi synthétisé la situation en plaçant le devoir d’efficacité au cœur de la pratique, et subséquemment de la responsabilité, notariale3. Efficacité des actes rédigés, sécurité juridique des actes élaborés4, exactitude des actes établis par ses soins, l’analyse révèle qu’à la variété des missions qui sont dévolues au notaire s’adosse un vaste champ de responsabilité professionnelle, dont le devoir de conseil est sans doute un des traits les plus saillants. L’arrêt rendu par la première chambre civile de la Cour de cassation le 11 janvier 2017, décision promise à une publication au Bulletin, en apporte une nouvelle illustration.

En l’espèce, suivant acte notarié du 20 décembre 2003, une maison d’habitation située à Saignon a été vendue sous le bénéfice d’une clause de non-garantie des vices cachés. Les vendeurs ont été déchus du droit de se prévaloir de cette clause pour avoir intentionnellement dissimulé à leur acquéreur, notamment, l’existence d’un arrêté interministériel du 27 décembre 2000 portant reconnaissance à l’état de catastrophe naturelle de deux épisodes de sécheresse sur le secteur géographique en question. Définitivement condamnés à payer à l’acquéreur diverses sommes au titre du montant des travaux de reprise et de confortement de l’immeuble et au titre de l’indemnisation du trouble de jouissance consécutif, les vendeurs ont assigné le notaire en garantie de ces condamnations, pour manquement à ses devoirs d’efficacité et de conseil.

L’arrêt de la cour d’appel de Nîmes du 7 mai 2015 a fait droit aux demandes des vendeurs et a retenu la faute du notaire de nature aboutissant à une responsabilité partagée. Ce dernier a alors formé un pourvoi en cassation pour violation de l’article 1382 du Code civil. Le pourvoi souligne de prime abord que celui qui a, de façon intentionnelle, dissimulé une information à son cocontractant, ne peut ensuite reprocher au notaire, rédacteur d’acte, de ne pas l’avoir révélée à la victime de cet agissement. La dissimulation volontaire du chef des vendeurs de certains documents au préjudice de leur acquéreur les priverait ainsi de toute possibilité d’exercer avec succès un recours en garantie contre le notaire. Le pourvoi d’ajouter ensuite que « nul ne saurait voir sa responsabilité engagée pour ne pas avoir rappelé le principe de bonne foi qui s’impose en matière contractuelle ». De cette affirmation, il s’ensuivrait que le notaire ne saurait être tenu d’avertir ses clients des conséquences de leur propre mensonge.

Invitée à prendre position sur la question du devoir de conseil et d’investigation du notaire et sur l’opportunité à retenir sa responsabilité à l’égard de son client, pourtant auteur d’une faute intentionnelle, l’argumentation du pourvoi n’a pas prospéré devant la première chambre civile de la Cour de cassation. Dans un arrêt du 11 janvier 2017, la Cour énonce en premier lieu, dans un attendu désormais classique5, que « le notaire est tenu de vérifier, par toutes investigations utiles, spécialement lorsqu’il existe une publicité légale, les déclarations faites par le vendeur et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l’efficacité de l’acte qu’il dresse ». Or, selon la décision, la seule circonstance de la faute intentionnelle commise par le vendeur ne prive pas celui-ci de son recours contre le notaire lequel, et c’est incontestable, a activement contribué à la rédaction d’un acte dolosif à proportion de sa propre faute professionnelle. En second lieu, la Cour de cassation se retranche derrière les circonstances de fait et la motivation des juges du fond qui démontrent à l’envi que si l’acquéreur a bel et bien été victime d’une faute intentionnelle de la part des vendeurs, il n’en est, ou aurait dû ne pas en être, de même du notaire qui, pour sa part, ne pouvait ignorer la publication de l’arrêté portant constatation l’état de catastrophe naturelle. Faute pour le notaire d’avoir efficacement renseigné les parties sur l’existence de cet arrêté, faute pour lui de n’avoir pas su prodiguer le conseil attendu et de n’avoir pas opéré les diligences requises, la Cour de cassation rejette le pourvoi en estimant que la cour d’appel a statué et a retenu la faute professionnelle « sans excéder les limites du devoir d’investigation du notaire ».

Au final, l’arrêt de la cour d’appel n’est censuré, au visa de l’article 16 du Code de procédure civile, qu’en ce qu’il a condamné le notaire à garantir partiellement les vendeurs des condamnations prononcées contre eux en relevant d’office un moyen tiré de la perte de chance, sans inviter au préalable les parties à s’en expliquer.

De la sorte, la Cour de cassation, confirmant une ligne jurisprudentielle qui tend à apprécier rigoureusement les contours de la responsabilité notariale, livre une solution fort peu clémente à l’égard du notaire en affirmant que l’accomplissement de ses devoirs de conseil et d’investigation n’est en rien conditionné par l’absence de faute intentionnelle de son client (I). Si cette sévérité de la Cour apporte une précision utile sur les conditions de mise en œuvre de la responsabilité du notaire défaillant dans l’exercice de ses devoirs, des précautions devront, en pratique, être adoptées par le notaire rédacteur d’acte (II).