Obligation de vigilance du notaire en cas d’annexion de parties communes

Publié le 22/06/2020 - mis à jour le 22/06/2020 à 22H38

Encourent la cassation les juges du fond qui considèrent que les notaires n’avaient pas engagé leur responsabilité en s’abstenant de vérifier, d’une part, si les plans en possession des parties coïncidaient avec les plans du bureau des hypothèques, d’autre part, si la surface des lots séparés correspondait à la surface des lots réunis.

Cass. 1re civ., 11 mars 2020, no 18-26407, D

Obligation de vigilance du notaire et annexion des parties communes. En l’espèce1, suivant acte authentique reçu le 26 juillet 2005 par Y, notaire associé de la SCP B. et Y, MM. Z, G. et C. (les vendeurs) ont vendu à F. (l’acquéreur) trois lots d’un ensemble immobilier, deux d’entre eux ayant été réunis à la suite de travaux effectués par les vendeurs. Reprochant aux vendeurs et aux notaires d’avoir respectivement vendu et reçu la vente d’un bien intégrant une surface correspondant à des parties communes qu’il avait dû acquérir ultérieurement du syndicat des copropriétaires, l’acquéreur les a assignés en indemnisation de ses préjudices. La Cour de cassation censure partiellement les juges du fond en considérant qu’en se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les notaires n’avaient pas engagé leur responsabilité en s’abstenant de vérifier, d’une part, si les plans en possession des parties coïncidaient avec les plans du bureau des hypothèques, d’autre part, si la surface des lots séparés correspondait à la surface des lots réunis, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision. Parmi les obligations incombant au notaire en matière de détermination de la consistance d’un lot de copropriété mis en vente figure l’obligation de vérification et de contrôle2. Si l’on sait qu’en principe « le notaire n’était pas tenu de procéder sur place à une vérification de la consistance des locaux »3, pour autant, il lui incombe de procéder à la vérification des titres de propriété. Un défaut de vigilance du notaire peut mettre en jeu sa responsabilité civile si bien que ce dernier doit être précautionneux en matière de consistance ou de désignation conforme aux titres et d’annexions irrégulières sans autorisation4. Le manquement du notaire à l’obligation de vérification de la consistance exacte du lot vendu (I) ne semble pas se heurter à la recherche de sa responsabilité civile professionnelle (II).

I – Le manquement du notaire à l’obligation de vigilance

Obligation renforcée du notaire. On retiendra en l’espèce que le notaire, en sa qualité d’officier public, est investi d’une mission d’authentificateur et d’un devoir de conseil à l’égard de ses clients (A). En outre, il est de pratique constante que dans le cadre d’un acte de vente d’un lot de copropriété, le notaire est tenu notamment d’une obligation de vérification et d’information (B).

A – Obligation générale du notaire de veiller à la sécurité juridique de l’acte notarié qu’il instrumente

Jurisprudence constante. Réutilisant, en l’espèce, sa formule devenue classique « le notaire, tenu professionnellement (…) d’assurer l’efficacité des actes qu’il rédige et d’éclairer les parties sur leur portée, leurs effets et leurs risques, doit vérifier par toutes investigations utiles l’étendue et la teneur des droits réels dont il authentifie la vente », la Cour de cassation étend de nouveau le principe à la vérification préalable que doit faire le notaire en vérifiant, d’une part, si les plans en possession des parties coïncidaient avec les plans du bureau des hypothèques, d’autre part, si la surface des lots séparés correspondait à la surface des lots réunis. La doctrine contemporaine affirme que « le notaire, en sa qualité de spécialiste traditionnel du droit immobilier », est investi d’une tâche particulièrement rigoureuse. La conclusion de la doctrine est on ne peut plus claire : « Il lui incombe, en effet, d’assurer la sécurité des actes translatifs de propriété auxquels il prête son ministère. Il doit, pour cela, contrôler l’existence et la consistance y compris juridique des biens transmis »5. Aussi, on ne peut s’étonner que la Cour de cassation ait censuré les juges du fond au visa de l’article 1240 du Code civil en décidant : « Qu’en statuant ainsi, alors que les termes de “passage commun”, qui pouvaient, en considération de l’état des lieux, des indications des titres antérieurs ou de leur confrontation avec ceux afférents à d’autres fonds, créanciers comme débiteurs du passage, désigner un chemin indivis, une servitude de passage, voire une simple tolérance, étaient ambigus et engendraient nécessairement une incertitude sur l’étendue des droits réels objet de la vente, de sorte qu’il appartenait au notaire instrumentaire de lever cette incertitude en vérifiant, par tous moyens à sa disposition, y compris par la consultation des titres des fonds contigus, créanciers ou débiteurs du passage, et des documents cadastraux y afférents, le régime juridique du passage et l’exacte propriété de son assiette, et d’en faire mention dans son acte, la cour d’appel a violé le texte susvisé »6.

Recherches suffisantes sur l’origine de propriété du terrain vendu par le notaire instrumentaire. Ainsi vis-à-vis des notaires, la position des cours et tribunaux est aujourd’hui parfaitement claire : le notaire est tenu de procéder à toutes les recherches sur l’origine de propriété du bien vendu. Il faut rappeler un arrêt qui, parmi tant d’autres, condamne le notaire en estimant que « (…) la cour d’appel, qui a justement estimé que le notaire avait commis une faute professionnelle grave en ne procédant pas à des recherches suffisantes sur l’origine de propriété du terrain vendu, a pu en déduire que cette faute avait contribué à la réalisation du préjudice subi par les acquéreurs évincés et les premiers acquéreurs, quelle qu’ait été la gravité de la faute retenue contre les vendeurs, dont le caractère dolosif a été au demeurant écarté par l’arrêt attaqué »7.

Concordance entre l’origine de propriété trentenaire et le délai de prescription acquisitive. On sait que le notaire instrumentaire doit établir une origine de propriété antérieure remontant sur une période trentenaire pour rendre la propriété certaine. D’ailleurs, pour la jurisprudence, la justification de l’origine de propriété antérieure des biens vendus est nécessaire à sa perfection8. On admet en particulier qu’« une origine de propriété [est] exacte sur une période de 30 ans au moins, laquelle coïncide avec le délai maximum de prescription extinctive et de prescription acquisitive. La tâche du notaire consiste donc à collecter, pour les analyser, les titres de propriété successifs, de manière à établir une chaîne de propriété justifiant d’un droit incommutable »9. L’article 2262 du Code civil édicte une prescription trentenaire de toutes les actions tant réelles que personnelles si bien qu’une acquisition de plus de 30 ans est donc suffisante et ne peut plus être remise en cause puisque les actions, en l’occurrence réelles, sont prescrites.

B – Obligations de vérification et de contrôle du notaire

Obligation de diligence ou de vigilance du notaire. À la charge du notaire se trouve notamment une obligation générale de diligence à l’égard de son client, à savoir l’obligation de vérification et de contrôle, dite également obligation de vigilance. Le champ d’application de l’obligation de vigilance est étendu. Cela étant posé, il a même été jugé qu’en présence d’acquéreurs de mauvaise foi seuls les notaires devaient procéder aux vérifications nécessaires à l’efficacité des actes de vente. En effet, la haute juridiction a considéré « (…) que même si les sous-acquéreurs n’étaient pas de bonne foi, ils étaient déchargés de l’obligation de procéder aux vérifications nécessaires à l’efficacité des actes de vente, cette obligation ne reposant que sur les notaires, [et que] la cour d’appel a pu retenir que, même si les conditions posées par le juge-commissaire n’étaient pas constitutives de véritables charges grevant les locaux, il n’en demeurait pas moins que les notaires auraient dû attirer l’attention des sous-acquéreurs sur le risque d’acquérir des lots pour une destination qui n’était pas celle qui était visée par l’ordonnance du juge-commissaire et qu’en s’abstenant de le faire, ils avaient manqué à leur devoir de conseil et exposé les sous-acquéreurs au risque, qui s’est réalisé, de subir les conséquences de l’annulation des ventes subséquentes à la vente initiale et ont engagé leur responsabilité »10.

Annexion de parties communes. On enseigne traditionnellement que l’annexion de parties communes nécessite une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires votée à la double majorité de l’article 26 (majorité de tous les copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix du syndicat)11. Cependant, si « la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble », la loi exige alors un vote des copropriétaires en assemblée générale à l’unanimité. La cession des parties communes obéit à des règles spécifiques impliquant la modification de l’état descriptif de division et parfois du règlement de copropriété. En l’espèce, le notaire instrumentaire ne disposait d’autres éléments sur la conformation des lieux que ceux fournis à l’acquéreur à cette même date, soit le plan UTB du 9 mai 1983, intitulé « Aménagement studio » et celui annexé au règlement de copropriété n’intégrant pas, dans le bien vendu, la partie litigieuse du palier, étant observé que les vendeurs déclaraient péremptoirement en 2005 que les travaux de réunion des deux lots « ne comprennent aucune surface résultant de l’appropriation de partie commune, non autorisée par une assemblée générale ». Au vrai, il serait même justifié d’exiger la plus grande rigueur dans l’exécution de son obligation de diligence par le notaire, lorsque ce dernier se doit d’assurer la vérification de la consistance du lot de copropriété vendu. On ne saurait en dire autant d’une autre situation consistant à l’annexion sauvage d’un couloir, d’un palier, de combles communs par le vendeur12. Il est courant d’affirmer que l’action permettant de faire cesser l’appropriation des parties communes par un copropriétaire est une action réelle qui se prescrit par 30 ans13. Il est cependant un cas où l’action réelle se prescrit sur 10 ans, il s’agit de l’affectation des parties communes14. En l’espèce, le notaire instrumentaire avait manqué de vigilance lors de la vérification et du contrôle des plans et des titres afin de s’assurer que le vendeur était titulaire du droit de propriété sur les biens à vendre.

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II – Recherche de la responsabilité du notaire pour manquement à l’obligation de vigilance

Jurisprudence homogène. Il peut alors être tentant de rechercher la responsabilité civile du notaire chargé de recevoir un acte de vente. Force est alors de remarquer qu’en présence de vendeurs malhonnêtes voire de mauvaise foi (A), seuls les notaires devaient procéder aux vérifications nécessaires à l’efficacité des actes de vente (B).

A – Le devoir de conseil du notaire face au comportement déloyal du client.

Inexactitude des déclarations du vendeur. Relevant du droit commun de la responsabilité civile, la jurisprudence estime que la faute du client est de nature à exonérer la responsabilité civile du notaire. C’est en ce sens que la Cour de cassation, dans un arrêt du 8 février 1989, avait censuré au visa de l’article 1240 du Code civil, en jugeant : « Attendu qu’en se prononçant ainsi, alors qu’elle avait relevé la connaissance qu’avait personnellement Mme F. de l’existence d’une servitude conventionnelle de vue figurant dans son titre de propriété et qu’elle avait retenu la faute qu’elle avait commise en affirmant dans la promesse de vente l’inexistence de toute servitude, ce qui excluait toute faute de conseil de la part des notaires, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations »15. Dans la même veine, la haute juridiction a jugé que, « le notaire [ayant] pris soin de lever, avant la vente, un état hypothécaire afin de s’assurer de la situation de l’immeuble, la cour d’appel a exactement considéré qu’il ne pouvait lui être reproché de s’être dessaisi du prix de vente après avoir réglé l’unique créancier inscrit, aucun texte ne lui imposant de conserver le prix plus longtemps ; que le moyen n’est pas fondé »16.

Motif du notaire de suspecter l’inexactitude des déclarations du vendeur. La portée du devoir de conseil du notaire semble absolue dans son principe mais parfois devient relative dans son étendue, face un client mécontent et, disons-le, de mauvaise foi. Ainsi la Cour de cassation a pu juger qu’« ayant relevé que l’annulation judiciaire de l’acte valant promesse de vente n’était due qu’à la défaillance de M. et Mme D. dans leur obligation d’information à l’égard des acquéreurs, la cour d’appel, qui n’avait pas à procéder à la recherche prétendument omise dès lors que cet avant-contrat était destiné à arrêter la volonté des parties sans attendre l’expiration des délais utiles à l’obtention des renseignements complémentaires et documents administratifs nécessaires à la perfection de la vente, a pu en déduire l’absence de toute faute du notaire, lequel n’avait aucun motif de suspecter l’inexactitude des déclarations de M. et Mme D ». Cette jurisprudence a particulièrement vocation à s’appliquer en matière de vente immobilière17.

B – Refus du notaire de prêter son ministère à des actes qu’il sait inefficaces ?

Loi du 25 ventôse an XI, article 3. Selon l’article 3 de la loi contenant organisation du notariat (loi du 25 ventôse, an XI), les notaires sont tenus de prêter leur ministère lorsqu’ils en sont requis18. Cependant, le règlement national et inter-cours émanant du Conseil supérieur du notariat, approuvé par le garde des Sceaux le 21 juillet 2011, précise en son article 3.2.3 : « Le notaire est tenu de prêter son ministère lorsqu’il en est requis, sauf à le refuser – pour l’établissement d’actes ou de conventions impliquant des personnes ne paraissant pas jouir de leur libre arbitre – pour l’élaboration de conventions contraires à la loi, frauduleuses ou qu’il sait inefficaces ou inutiles »19. La jurisprudence particulièrement stricte dans le cas de refus d’instrumenter de la part du notaire considère par exemple que ce dernier n’a pas d’obligation de refuser d’instrumenter en l’absence de caractère illicite ou frauduleux d’une vente, ni en cas d’incertitude fiscale20. Pour autant, la haute juridiction admet depuis de nombreuses années qu’en sa qualité d’officier public le notaire est tenu de conseiller les parties et d’assurer l’efficacité des actes passés et qu’à ce titre il doit refuser de donner l’authenticité à une convention dont il connaît l’illicéité21. Récemment encore, la haute juridiction a reconnu que les dispositions de l’article 3.2.3 du règlement national des notaires, impose au notaire de prêter son ministère lorsqu’il en est requis, sauf à le refuser pour l’élaboration de conventions contraires à la loi ou frauduleuses22.

Preuve de l’élaboration de conventions contraires à la loi ou frauduleuses. Selon le droit commun de la responsabilité civile : « C’est à celui qui prétend [que le notaire] n’a pas exécuté son devoir de conseil [d’]en rapporter la preuve »23. En revanche, il appartient au notaire qui souhaite refuser de prêter son ministère à la rédaction d’un acte authentique contraire à la légalité de rapporter la preuve que l’élaboration d’une convention est contraire à la loi ou frauduleuse24. C’est ainsi que la Cour de cassation a censuré les juges du fond qui avaient déduit que le notaire aurait dû refuser de prêter son ministère à la rédaction d’un acte authentique contraire à la légalité. La Cour de cassation casse l’arrêt au motif suivant : « Qu’en se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la caravane implantée sur le terrain cédé était attachée au fonds à perpétuelle demeure, de sorte qu’elle pouvait être regardée comme constituant un immeuble et, par suite, relever du champ d’application de l’exonération prévue à l’article 150 U, II, du Code général des impôts, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision »25.

Formule « reconnaissance de conseils donnés ». L’analyse combinée de l’arrêt rapporté avec la jurisprudence citée supra implique la rédaction d’une « reconnaissance de conseils donnés »26 circonstanciée signée par les clients du notaire instrumentaire.

Notes de bas de pages

  • 1.
    « Rappel des obligations de vérification du notaire en cas d’annexion de parties communes », Defrénois flash 13 avr. 2020, n° 155v4, p. 11 ; Pillebout J.-F., « Responsabilité civile. Vente d’immeuble. Désignation inexacte. Lot de copropriété auquel ont été attachées irrégulièrement des parties communes. Manquement à l’obligation de vérification », JCP N 1989, n° 14, 100467
  • 2.
    Lafond J., « Vente d’un lot – Vérifications préalables », JCl. Copropriété, fasc. 107-35, 28 févr. 2020.
  • 3.
    Lafond J., « Vente d’un lot – Vérifications préalables », JCl. Copropriété, fasc. 107-35, 28 févr. 2020, n° 130.
  • 4.
    Lafond J., « Vente d’un lot – Vérifications préalables », JCl. Copropriété, fasc. 107-35, 28 févr. 2020, n° 133.
  • 5.
    De Poulpiquet J., Pierre P., Brun P. et Crône R., Responsabilité des notaires 2019-2020, 2018, Dalloz, p. 74 n° 132-81.
  • 6.
    Cass. 1re civ., 29 juin 2016, n° 15-15683 : de Poulpiquet J., Pierre P., Brun P. et Crône R., Responsabilité des notaires 2019-2020, 2018, Dalloz, p. 74, n° 132-81.
  • 7.
    Cass. 1re civ., 13 nov. 1991, n° 89-15011.
  • 8.
    CA Pau, 1re ch., 18 déc. 2014, n° 13/01234.
  • 9.
    Sagaut J.-F. et Latina M., « La vérification de l’origine de propriété : 30 ans, ça suffit ! », Defrénois 15 janv. 2012, n° 40298, p. 31.
  • 10.
    Cass. 3e civ., 30 janv. 2013, nos 11-26074, 11-26648 et 11-27970, FS-PB.
  • 11.
    « Annexion de parties communes : mode d’emploi », La Revue de l’habitat nov. 2012, p.32.
  • 12.
    Nuytten B. et Thomassin N., « L’immeuble vendu », JCP N 2015, p. 1096.
  • 13.
    Cass. 3e civ., 16 janv. 2008, n° 06-21123 : Coutant-Lapalus C., « Annexion de parties communes », Loyers et copropriété mai 2018, comm. 129.
  • 14.
    Coutant-Lapalus C., « Annexion de parties communes », Loyers et copropriété mai 2018, comm. 129.
  • 15.
    Cass. 1re civ., 20 janv. 1993, n° 88-16452 : Brun P., « Faute ou dol du demandeur », Le Lamy Droit de la responsabilité, n° 438-105, juill. 2017.
  • 16.
    Cass. 1re civ., 23 nov. 2004, n° 03-10233 : v. Laulier R., « La responsabilité du notaire face à la faute intentionnelle de ses clients », LPA 14 avr. 2017, n° 125g0, p. 8.
  • 17.
    Cass. 1re civ., 26 nov. 2014, n° 13-27965, P
  • 18.
    Latina M., « Cession de clientèle notariale et liberté de choix de la clientèle », Defrénois 28 févr. 2013, n° 111s7, p. 203.
  • 19.
    Conseil supérieur du notariat, Règlement national/règlement inter-cours, https://www.notaires.fr.
  • 20.
    De Poulpiquet J., Notaire – Réception des actes et contrats – janvier 2009, mars 2020, n° 22, Dalloz.
  • 21.
    Cass. 1re civ., 10 janv. 1995, n° 92-21730.
  • 22.
    Cass. 1re civ., 22 mai 2019, n° 18-12101.
  • 23.
    De Poulpiquet J, Répertoire de droit immobilier, Notaire – Responsabilité civile professionnelle – janvier 2009, mars 2020, n° 345.
  • 24.
    Cass. 1re civ., 22 mai 2019, n° 18-12101, cassation.
  • 25.
    Cass. 1re civ., 22 mai 2019, n° 18-12101.
  • 26.
    V. Sanséau T., « Conventions relatives à la responsabilité du notaire. Reconnaissance de conseils donnés – Formules », JCP N 1988, p. 101325 ; Pierre P. « “Coupable” mais pas responsable… », JCP N 2019, p. 1247.

À lire également

Référence : LPA 22 Juin. 2020, n° 153u9, p.15

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