A – Un droit à la cristallisation

La jurisprudence administrative reconnaît le bénéfice d’un droit à la cristallisation au profit de tout titulaire d’un certificat d’urbanisme. Plus précisément, il résulte selon celle-ci des dispositions de l’article L. 410-1 du Code de l’urbanisme que le certificat d’urbanisme a pour effet de garantir à son titulaire un « droit à voir toute demande d’autorisation ou déclaration préalable déposée dans le délai indiqué examinée au regard des règles d’urbanisme applicables à la date de la délivrance du certificat »8.

Ce droit à la stabilité n’a d’abord été reconnu qu’aux seuls certificats d’urbanisme d’information (CUa) et aux certificats d’urbanisme opérationnels (CUb) positifs certifiant réalisable l’opération présentée dans la demande déposée par le pétitionnaire. Un doute subsistait néanmoins sur la valeur du CUb négatif par lequel l’autorité compétente informe ledit pétitionnaire que son projet n’est pas réalisable. C’est que la nature du certificat d’urbanisme négatif a été depuis 2007 très largement discutée. Une réponse ministérielle du 24 septembre 20099 a très tôt dénié à celui-ci la qualité de décision créatrice de droits. Un débat sur cette nature a ensuite été ouvert par la doctrine10. Il n’avait pas été réellement tranché par la jurisprudence jusqu’à ce que, dans un arrêt en date du 25 mars 201411, la cour administrative d’appel de Douai consacre que « les certificats d’urbanisme négatifs ne confèrent aucun droit à leur titulaire ». Par suite, et toujours selon la Cour, les requérants ne peuvent se prévaloir des droits acquis qu’ils tiendraient des mentions contenues dans un certificat d’urbanisme négatif qui leur a été délivré.

Saisi d’une requête en annulation contre cet arrêt, le Conseil d’État a pourtant infirmé cette position en sanctionnant une erreur de droit12. En effet, le Conseil d’État consacre que, même s’il est négatif, un CUb a bien les mêmes effets qu’un CUa. L’affirmation n’a pas de quoi surprendre à notre sens et met fin à une doctrine ministérielle contestable. Dénier au CUb négatif cet effet stabilisateur était pour le moins choquant, le Code de l’urbanisme ne laissant guère planer de doute à ce sujet. Ainsi, l’article R. 410-12 prévoit bien qu’à défaut de notification d’un certificat d’urbanisme opérationnel dans le délai d’instruction fixé à l’article R. 410-10 (2 mois), le silence gardé par l’autorité compétente vaut délivrance d’un certificat d’urbanisme tacite, lequel a exclusivement les effets prévus par le quatrième alinéa de l’article L. 410-1, à savoir le gel des dispositions d’urbanisme, des taxes et participations d’urbanisme et des limitations administratives au droit de propriété. Une demande de CUb pouvant faire naître un CUa tacite, il n’y a en conséquence rien de surprenant à reconnaître que le CUb explicite, positif ou négatif, puisse se voir reconnaître les mêmes effets qu’un CUa.

Tout certificat d’urbanisme quel qu’il soit est donc a minima un CUa assurant à son titulaire ce droit à la cristallisation pendant 18 mois des dispositions d’urbanisme applicables au jour de sa délivrance. L’article L. 410-1, alinéa 4, du Code de l’urbanisme établit toutefois une exception à ce gel de la réglementation pour permettre l’application de dispositions nouvelles ayant pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique. Mais le jeu de cette exception est circonscrit à des hypothèses très limitées et la jurisprudence en la matière s’avère somme toute assez pauvre13. Pour le reste, le droit à la cristallisation joue à plein et son bénéfice est, comme on va le voir, immédiat et largement invocable.

B – Une cristallisation du droit applicable largement invocable

En premier lieu, la garantie offerte par le certificat d’urbanisme est d’effet immédiat. Celui-ci produit ses effets dès le jour de sa délivrance qu’il ait été accordé de manière explicite – par une notification dans le délai d’instruction de la demande – ou de manière tacite – par le silence conservé par l’autorité compétente. Une absence de réponse à une demande valablement adressée à l’autorité compétente fera ainsi naître en toute hypothèse, au terme d’un délai d’un ou de deux mois selon les cas, un CUa tacite dont le délai de validité de 18 mois commencera immédiatement.

En définitive, tout demandeur d’un certificat d’urbanisme a l’assurance de disposer de ce droit à la cristallisation dès lors qu’il a déposé un dossier de demande complet au guichet unique. Une fois saisie, l’autorité compétente ne dispose d’aucun moyen de différer sa réponse : ni par une demande de pièces complémentaires, laquelle n’est pas prévue ; ni en ayant recours au sursis à statuer qui ne peut être valablement opposé qu’à une demande d’autorisation et non à une demande d’information14.

Il suffit que le certificat d’urbanisme ait été délivré antérieurement à une demande d’autorisation pour produire ses effets sur elle, et ce même s’il a été accordé après le dépôt de ladite demande et que l’instruction de celle-ci n’est pas achevée.

En deuxième lieu, le bénéfice de la garantie est très largement invocable selon la jurisprudence administrative. Il s’agit là d’une qualité récemment reconnue au certificat d’urbanisme par le Conseil d’État au prix d’une véritable audace jurisprudentielle. Il est constant qu’il n’est nul besoin d’être le demandeur d’un certificat d’urbanisme pour prétendre en bénéficier lors du dépôt d’une demande d’autorisation d’urbanisme. L’article L. 410-1 du Code de l’urbanisme ne réserve pas à la seule personne qui a présenté la demande de certificat les droits qu’il confère pendant 18 mois15.

Mais le Conseil d’État franchit un nouveau cap lorsqu’il reconnaît que la cristallisation produit ses effets sur une demande d’autorisation d’urbanisme même si l’auteur de celle-ci ne se réclame pas explicitement dudit certificat. Pour arriver à cette conclusion dans l’arrêt Commune de Saint Cergues16, la haute juridiction administrative tire argument de ce que les articles R. 431-4 et suivants du Code de l’urbanisme énumèrent de façon limitative les documents qui doivent être joints à une demande de permis de construire sans exiger la production des certificats d’urbanisme portant sur le terrain d’assiette du projet. Le Conseil d’État en conclut que les dispositions du quatrième alinéa de l’article L. 410-1 du Code de l’urbanisme sont applicables à une demande d’autorisation déposée dans le délai de 18 mois à compter de la délivrance d’un certificat d’urbanisme, sans qu’y fasse obstacle la circonstance que le demandeur ne s’en est pas expressément prévalu lors de l’instruction de sa demande.

Dès lors, toute personne venant à détenir les qualités exigées par l’article R. 423-1 du Code de l’urbanisme pour déposer une déclaration préalable de travaux ou une demande de permis de construire pendant la durée de validité d’un certificat d’urbanisme peut invoquer à son bénéfice le droit à la cristallisation. Mieux, elle peut se voir appliquer le bénéfice de ce droit sans même l’avoir sollicité, faute par exemple d’avoir connaissance de son existence. C’est en conséquence à l’autorité compétente en matière d’urbanisme, et au service instructeur censé préparer sa décision, qu’il appartient de déterminer si le terrain sur lequel la demande d’autorisation est déposée est soumis à un certificat d’urbanisme en cours de validité.

On peut en conclure que le droit à la cristallisation ne connaît dès lors pas de bénéficiaire dont l’identité serait déterminée de façon définitive au jour de la délivrance du certificat d’urbanisme puisqu’un tiers peut tout à fait en bénéficier sans même le demander. En définitive, le certificat d’urbanisme ne connaît à tout prendre qu’un bénéficiaire : le « terrain » visé aux alinéas 2 et 3 de l’article L. 410-1 du Code de l’urbanisme.

Sous ce nouvel éclairage jurisprudentiel, la rédaction des formulaires de déclaration préalable de travaux et de demande de permis s’avère à certains égards inappropriée. Les formulaires CERFA 13406*06 – demande de permis de construire pour une maison individuelle et/ou ses annexes comprenant ou non des démolitions – et CERFA 13409*06 – demande de permis de construire ou d’aménager – intègrent une rubrique 3-2 « Situation juridique du terrain » dans laquelle il est demandé au pétitionnaire de répondre à la question « Êtes-vous titulaire d’un certificat d’urbanisme pour ce terrain ? » par les réponses « Oui », « Non » ou « Je ne sais pas ». Pour tenir compte de l’invocation élargie du bénéfice du certificat d’urbanisme, la question mériterait d’être reformulée de la sorte : « Savez-vous si un certificat d’urbanisme a été accordé sur le terrain ? ». La réponse « Non » ou « Je ne sais pas » ne déchargerait pas toutefois le service instructeur – comme on vient de le voir – de l’obligation de procéder à une recherche de certificat d’urbanisme en cours de validité sur les parcelles cadastrales identifiées dans la demande par les soins du pétitionnaire et dont l’ensemble forme le « terrain » au sens des alinéas 2 et 3 de l’article L. 410-1.

Enfin, et c’est plus gênant, le formulaire CERFA 13703*06 – déclaration préalable à la réalisation de constructions et de travaux non soumis à PCMI – ne fait aucune référence à l’existence d’un certificat d’urbanisme. Pourtant, le bénéfice du certificat d’urbanisme n’est pas circonscrit aux seules demandes de permis de construire qui seraient déposées dans le cours de sa validité. Les déclarations préalables sont elles aussi visées à l’article L. 410-1, alinéa 4, du Code de l’urbanisme. Il conviendrait en conséquence de faire valoir dans l’encadré n° 3 « Le terrain » sous la dernière ligne relative à l’existence d’un lotissement, la même question : « Savez-vous si un certificat d’urbanisme a été délivré sur le terrain ? ».

Reste à voir, en troisième lieu, l’étendue exacte de cette cristallisation. Les informations de base contenues dans le certificat d’urbanisme d’information sont énumérées à l’article A. 410-4 du Code de l’urbanisme. Selon cet article, le certificat d’urbanisme doit préciser : les dispositions d’urbanisme et les servitudes d’utilité publique applicables au terrain ; si le terrain est situé ou non à l’intérieur du périmètre d’un des droits de préemption définis par le Code de l’urbanisme ; la liste des taxes d’urbanisme exigibles ; la liste des participations qui peuvent être prescrites ; si un sursis à statuer serait opposable à une déclaration préalable ou à une demande de permis ; si le projet est soumis à avis ou accord d’un service de l’État.

Mais la cristallisation du régime juridique et fiscal applicable au terrain n’est pas liée selon le juge administratif à la rédaction de l’arrêté délivré. Le certificat d’urbanisme emporte une cristallisation de l’intégralité du droit et de la fiscalité applicables au terrain au jour de sa délivrance. C’est précisément ce qu’a jugé le Conseil d’État dans un l’arrêt Commune de Langolen du 3 avril 201417. De la sorte, si l’omission d’une mention dans le certificat d’urbanisme peut être, en vertu du 5e alinéa de l’article L. 410-1 du Code de l’urbanisme et du 6e alinéa de l’article A. 410-4 du même code, de nature à constituer un motif d’illégalité de ce certificat, elle ne fait pas obstacle à ce que l’autorité compétente oppose un sursis à statuer à une déclaration préalable ou à une demande de permis ultérieure concernant le terrain objet du certificat d’urbanisme.

Dit autrement, la stabilité garantie pendant 18 mois n’est pas circonscrite au contenu aléatoire du certificat d’urbanisme. Ainsi, les certificats d’urbanisme ne figent pas seulement celles des prescriptions qu’ils mentionnent, ils gèlent plus globalement celles qui sont opposables à la date de leur délivrance qu’elles aient ou non été expressément mentionnées. C’est la différence entre le gel du droit applicable et celui du seul droit cité. L’oubli dans la rédaction du certificat d’urbanisme d’une information obligatoire, si elle peut contribuer à le rendre illégal, ne prête donc à aucune conséquence.

A – Le recours au sursis conditionné par un projet de territoire audible

En vertu de l’article L. 424-1, alinéa 2, du Code de l’urbanisme, il peut être sursis à statuer sur toute demande d’autorisation concernant des travaux, constructions ou installations dans les cas prévus aux articles L. 102-13, L. 153-11 et L. 311-2 du présent code et par l’article L. 331-6 du Code de l’environnement.

La durée de validité de la décision de sursis est limitée à 2 ans au maximum. L’arrêté de sursis peut tout à fait prévoir une durée de validité plus courte – ce qui n’est quasiment jamais le cas dans la pratique. À l’expiration de ce délai, une décision doit, sur simple confirmation par l’intéressé de sa demande, être prise par l’autorité compétente chargée de la délivrance de l’autorisation, dans le délai de 2 mois suivant la date de réception de ladite confirmation. Cette démarche doit être effectuée par le pétitionnaire au plus tard 2 mois après l’expiration du délai de validité du sursis. Une décision définitive doit alors être adoptée par l’autorité compétente pour la délivrance de l’autorisation, dans un délai de 2 mois suivant la réception de cette confirmation. À défaut de notification de la décision dans ce dernier délai, l’autorisation est considérée comme accordée dans les termes où elle avait été demandée. Enfin, l’autorité compétente ne peut, à l’expiration du délai de validité du sursis ordonné, opposer à une même demande d’autorisation un nouveau sursis fondé sur le même motif que le sursis initial.

L’article L. 424-1 exige par ailleurs que la décision de sursis soit motivée. Dans le cas qui nous préoccupe, le recours au sursis à statuer ne peut intervenir que si le projet de territoire est suffisamment audible. Il est à ce titre tout à fait logique que son recours soit exclu dans la première période de gestation de la planification. Pour rappel, la procédure d’élaboration du PLU communal ou intercommunal débute par une délibération de prescription qui précise les objectifs poursuivis et les modalités de concertation21. En théorie, cette délibération peut être contestée par tout requérant y ayant intérêt dans le cadre d’un recours gracieux ou d’un recours pour excès de pouvoir. En pratique, parce qu’elle ne forme que la porte d’entrée de la procédure et qu’elle ne contient aucune orientation susceptible de perturber de façon suffisante la situation juridique des administrés, cette délibération n’est quasiment jamais l’objet d’une contestation directe. À l’inverse, elle a été très longtemps l’objet de contestations indirectes, par le jeu de l’exception d’illégalité, lors de l’introduction d’un recours en annulation contre la délibération d’approbation du PLU22. Ce n’est désormais plus possible depuis l’arrêt Commune de Saint-Bon-Tarentaise rendu par le Conseil d’État en mai 201723. Ce dernier établit dorénavant que « si cette délibération est susceptible de recours devant le juge de l’excès de pouvoir, son illégalité ne peut, en revanche, eu égard à son objet et à sa portée, être utilement invoquée contre la délibération approuvant le plan local d’urbanisme ».

Pour que le projet du territoire soit audible, il conviendra d’attendre la deuxième étape d’importance de la procédure d’élaboration du PLU, à savoir le débat sur les orientations générales du PADD24. À ce titre, on notera que l’examen du PADD ne porte, d’une part, que sur les orientations générales du document et non pas sur le document lui-même in extenso et, d’autre part, qu’il ne se conclut par aucun vote.

Le projet de territoire dont il faut débattre se trouve détaillé dans cette pièce essentielle du PLU dont le statut, purement législatif, tient dans le seul article L. 151-5 du Code de l’urbanisme. Le PADD définit, comme on l’a rappelé plus haut, les orientations générales devant guider la rédaction des règlements écrit et graphique et des orientations d’aménagement et de programmation. Il doit au surplus fixer des objectifs chiffrés de modération de la consommation de l’espace et de lutte contre l’étalement urbain.

Le PADD n’est cependant pas une pièce opposable et ne peut pas être utilisé à l’occasion de l’instruction d’une demande d’autorisation. Cependant, il joue un rôle irradiant dans la rédaction du PLU puisque toutes les autres pièces composant le document sont articulées avec son contenu. Cette articulation a d’ailleurs été renforcée par le décret du 28 décembre 2015 qui impose au règlement de contenir « exclusivement » les règles générales et servitudes d’utilisation des sols destinées à la mise en œuvre du projet d’aménagement et de développement durables25.

L’alinéa 3 de l’article L. 153-11 du Code de l’urbanisme exige à présent de manière explicite que le débat sur les orientations générales du PADD ait eu lieu pour que l’autorité compétente en matière d’urbanisme puisse valablement surseoir à statuer sur des demandes d’autorisation. C’est à l’article 109 de la loi n° 2017-86 du 27 janvier 2017 relative à l’égalité et à la citoyenneté que l’on doit cette précision. Mais sur ce point, le législateur s’est contenté d’entériner une jurisprudence constante qui exigeait déjà le passage de cette étape pour motiver la décision de sursis. Ainsi, la cour administrative d’appel de Marseille avait déjà jugé dans un arrêt Commune de Claret de 2009, que pour fonder une décision de sursis à statuer, les orientations du PADD devaient traduire un état suffisamment avancé du futur PLU de nature à permettre d’apprécier si la construction projetée était de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l’exécution de ce plan26.

Un certificat d’urbanisme obtenu entre la délibération de prescription et le débat sur les orientations générales du PADD offre donc l’avantage d’interdire l’usage du sursis à statuer dans les 18 mois qui suivent sa délivrance à l’égard de toute demande d’autorisation présentée sur le terrain. On objectera cependant qu’il est probable dans ce cas que ledit certificat d’urbanisme soit caduc avant l’entrée en vigueur du PLU. L’élaboration d’un tel document d’urbanisme, à plus forte raison s’il épouse une échelle intercommunale, se situe statistiquement entre 3 et 4 ans. Or, une demande de prorogation de ce certificat d’urbanisme ne pourra être que refusée de la part de l’autorité compétente si elle lui est adressée après l’étape de l’examen du PADD. En effet, l’article R. 410-17 du Code de l’urbanisme dispose que « le certificat d’urbanisme peut être prorogé par périodes d’une année sur demande présentée 2 mois au moins avant l’expiration du délai de validité, si les prescriptions d’urbanisme, les servitudes administratives de tous ordres et le régime des taxes et participations d’urbanisme applicables au terrain n’ont pas changé ». Dès lors, le recours au sursis à statuer ayant été ouvert par la tenue du débat sur les orientations générales du PADD en vertu des dispositions de l’article L. 153-11, alinéa 3, la prorogation sollicitée du certificat d’urbanisme délivré antérieurement, si elle devait être accordée, ne manquerait pas d’être jugée illégale. De fait, les prescriptions d’urbanisme applicables au terrain ont bel et bien changé depuis la délivrance du certificat d’urbanisme car le recours au sursis à statuer est désormais légalement possible.

B – La remise en cause inédite du CU après l’approbation du PLU

S’il est valablement opposé à la demande d’autorisation d’urbanisme, le sursis à statuer permettra de faire en sorte que le projet puisse être « rattrapé » par le PLU. L’interprétation combinée des dispositions de l’article L. 410-1 et de celles de l’article L. 424-1 du Code de l’urbanisme amène la jurisprudence administrative à cette conclusion : lorsqu’un certificat d’urbanisme a été délivré à une date où un sursis à statuer est susceptible d’être opposé valablement à une demande d’autorisation d’urbanisme, l’autorité compétente est fondée à faire application du nouveau plan local d’urbanisme si, à l’expiration du délai de sursis à statuer, ce nouveau plan est entré en vigueur27.

C’est bien là que le bât blesse. Car, de toute évidence, le temps court contre l’autorité administrative. Tout l’enjeu réside dans la question de savoir si le PLU sera approuvé et rendu opposable à temps, autrement dit avant l’échéance de la validité du sursis à statuer. Si tel n’est pas le cas, la demande d’autorisation devra être instruite sous l’empire des dispositions d’urbanisme censées être remplacées par le PLU mais encore en vigueur – celles cristallisées provisoirement par le certificat d’urbanisme. Si tel est le cas, la demande d’autorisation sera au contraire instruite sous l’empire des nouvelles dispositions fixées dans le PLU nonobstant l’existence d’un certificat d’urbanisme en cours de validité. Le gel des dispositions d’urbanisme provoqué par la délivrance dudit certificat n’a absolument plus d’intérêt dans ce cas de figure.

Cependant, le sursis à statuer connaît une limite de taille. Il ne peut être opposé que dans un cadre temporel allant – comme on l’a vu – de l’organisation du débat sur les orientations générales du PADD jusqu’à l’approbation du PLU. Le droit à la cristallisation ouvert par un certificat d’urbanisme délivré dans ce même cadre temporel peut alors retrouver tout son intérêt. Car il assure que toute demande d’autorisation déposée pendant sa durée de validité de 18 mois mais après l’entrée en vigueur du document – et sur laquelle aucun sursis à statuer ne peut être opposé en conséquence – doit se voir appliquer les dispositions d’urbanisme opposables à la date de sa délivrance. Il s’agit là d’une hypothèse pour le moins vraisemblable car abondantes sont les demandes de certificat d’urbanisme à être déposées dans les derniers mois d’élaboration du document d’urbanisme. Or, il existe une probabilité forte que de nombreux certificats d’urbanisme survivent à l’élaboration du PLU et produisent des effets indésirables durant ses premiers mois d’application, lorsque le sursis à statuer n’est plus d’aucun secours a priori.

C’est certainement parce qu’il a conscience de cet enjeu que le Conseil d’État a très récemment pris le parti, dans un arrêt Commune de Lambrès-les-Douai28, d’étendre les effets du sursis à statuer au détriment de ceux du certificat d’urbanisme. Pour étayer son raisonnement, la haute juridiction administrative rappelle que le sursis à statuer vise à permettre à l’autorité administrative de ne pas délivrer des autorisations pour des travaux, constructions ou installations qui seraient de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l’exécution du futur plan local d’urbanisme. Le Conseil d’État en conclut que « lorsque le plan en cours d’élaboration et qui aurait justifié, à la date de délivrance du certificat d’urbanisme, que soit opposé un sursis à une demande de permis ou à une déclaration préalable, entre en vigueur dans le délai du certificat, les dispositions issues du nouveau plan sont applicables à la demande de permis de construire ou à la déclaration préalable ». Ce parti jurisprudentiel devrait connaître un retentissement important dans les prochaines années en raison du nombre très important de procédures d’élaboration en cours de PLU et plus encore de PLU intercommunaux.

Le raisonnement du juge est articulé en trois temps distincts.

Premièrement, le projet doit être présenté dans le cadre d’une demande de permis de construire ou d’une déclaration préalable de travaux dont le dépôt intervient dans le délai de validité d’un certificat d’urbanisme d’information ou opérationnel.

Deuxièmement, ce dépôt intervient après l’entrée en vigueur du nouveau PLU ce qui rend impossible le recours au sursis à statuer puisque le document n’est plus en cours d’élaboration.

Troisièmement, s’il avait été déposé lors de l’élaboration dudit document, un tel sursis eut été possible du fait de sa contrariété avec les orientations d’aménagement fixées en son sein. Il est important de rappeler que si cette dernière condition n’est pas remplie, le droit à la cristallisation conséquente à la délivrance du certificat d’urbanisme recouvre tous ses effets et les dispositions d’urbanisme antérieures s’appliqueront.

L’emploi du conditionnel passé – « qui aurait justifié » – dans la conjugaison du considérant de principe de l’arrêt du 18 décembre 2017 est éloquent. Il révèle une « fiction juridique »29 dans le raisonnement des juges du Palais Royal. Une fois le chantier de la planification clos, le sursis à statuer continue selon eux de produire des effets nonobstant le fait, d’une part, qu’il n’y a pas été recouru par le passé et, d’autre part, qu’il n’est plus possible d’y recourir à l’avenir30. Ce sursis, dont l’emploi serait anachronique, reste alors virtuellement opposable.

C’est à notre avis parfaitement logique. Le droit cristallisé par le certificat d’urbanisme intègre en effet la possibilité de surseoir au profit de l’autorité administrative. L’objet de cette prérogative est de préserver à l’avenir les conditions d’application du PLU en cours d’élaboration. Dès lors, toute demande d’autorisation présentant un projet incompatible avec ses orientations d’aménagement doit pouvoir être refusée à la seule condition que son dépôt intervienne dans la durée de validité du certificat d’urbanisme. Le fait qu’elle ait été déposée avant ou après l’approbation du document est à ce titre indifférent. Car, lorsque le sursis à statuer n’est plus légalement opposable, il est encore invocable. Il peut fonder le refus d’un tel projet en vertu de la nouvelle réglementation par ailleurs applicable de manière générale à l’ensemble du territoire à compter de l’approbation du PLU. Il y aurait eu une aberration à retenir le contraire et à décider que, au motif de la délivrance d’un certificat d’urbanisme, un terrain puisse accueillir par un tel artifice un mode d’occupation incompatible avec le document d’urbanisme nouveau.

En retour, au lendemain de cet arrêt Lambres-lez-Douai, le certificat d’urbanisme perd sans conteste une grande partie de son utilité. On ne peut que rejoindre l’avis de Xavier Couton et juger avec lui que « [la] cristallisation reste bien fragile, et la situation du bénéficiaire du certificat d’urbanisme particulièrement précaire »31. C’est là le prix de la préservation indispensable de l’application à venir du projet de territoire. Face à lui, les certitudes qu’est censé offrir à l’occupation de tout terrain le certificat d’urbanisme s’avèrent à présent bien faibles.