Inconstructibilité : exclusion de l’erreur et du vice caché

La personne, physique ou morale, qui se porte acquéreur d’un fonds en vue d’y édifier des constructions a tout intérêt à s’informer, antérieurement à la vente, du risque qui peut exister que ce fonds, qui est, lors de la cession, déclaré constructible, ne perde cette qualité ultérieurement. C’est ce que traduit un arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 24 novembre 20161. En l’espèce, des particuliers ont acquis, par acte notarié, différentes parcelles de terrain en vue d’y faire édifier une construction. À cette fin, ils obtiennent un permis de construire mais celui-ci est annulé à la suite d’un recours gracieux du préfet. Dans ces conditions, les terrains étant devenus inconstructibles, les acheteurs poursuivent les vendeurs en indemnisation de leur préjudice sur les fondements de l’erreur et du vice caché et les notaires instrumentaires sur la base de la violation de leur obligation de conseil et d’information. Sur pourvoi, la troisième chambre civile, rejette la première de ces prétentions mais admet la seconde.

On peut estimer que, dès lors que la constructibilité du terrain vendu est une condition déterminante du consentement de l’acquéreur, la disparition de cette qualité, même intervenue postérieurement à la vente, est constitutive d’une erreur sur la substance justifiant la résolution du contrat2. De même, si l’inconstructibilité résulte d’un défaut de la chose déjà existant lors de la vente, l’action en garantie des vices cachés doit être admise3. Cette analyse est-elle remise en cause par la décision annotée ? En effet, celle-ci précise que l’arrêt de la cour d’appel « qui a exactement retenu que l’annulation rétroactive du permis de construire obtenu après la vente était sans incidence sur l’erreur devant s’apprécier au moment de la formation du contrat, a pu en déduire que le retrait du permis de construire ne pouvait entraîner la nullité de la vente, ni donner lieu à la garantie des vices cachés ». En réalité, il nous semble qu’il faille distinguer entre deux hypothèses suivant la connaissance que pouvaient avoir les acquéreurs lors de la vente de l’existence d’un risque de déclaration d’inconstructibilité du terrain acquis. Si ces derniers ne pouvaient avoir connaissance lorsqu’ils se sont engagés de la cause de la déclaration d’inconstructibilité et alors que cette cause existait déjà à cette date, ils peuvent agir en résolution pour erreur ou en garantie des vices cachés. C’est ainsi que la troisième chambre civile, dans une décision du 12 juin 2014, a estimé que les acquéreurs avaient la possibilité d’invoquer leur erreur en présence d’une interdiction de construire due à la présence d’une cavité non détectée lors de la vente4. À l’inverse, ni l’erreur, ni la garantie des vices ne peuvent être invoqués par des acheteurs qui se sont portés acquéreurs alors qu’ils avaient connaissance d’un risque de déclaration d’inconstructibilité. De fait, dans ce cas il existe un aléa qui écarte l’erreur ou le vice caché5. C’est à cette dernière hypothèse que se rattache l’arrêt annoté. En effet, en l’espèce, l’acte de vente précisait que les parcelles concernées étaient en zone inondable ce qui laissait planer un risque d’inconstructibilité connu des acquéreurs. Ils ne pouvaient ni invoquer leur erreur, ni le vice caché6.

Ne pouvant obtenir réparation de leurs vendeurs, les acquéreurs invoquent la responsabilité professionnelle des notaires qui ont authentifié la vente. De fait, ces derniers sont tenus d’un devoir d’information et de conseil envers leurs clients ; cette obligation d’information est interprétée très strictement par la jurisprudence. C’est ce qui explique que dans la décision commentée la responsabilité des praticiens a été retenue alors que l’acte de vente indiquait que les parcelles acquises se situaient en zone inondable et étaient couvertes par un plan de prévention des risques. Toutefois, les notaires ne peuvent être condamnés que sur le fondement d’une perte d’une chance raisonnable7. Tel était le cas ici puisque la troisième chambre civile relève que si les vendeurs avaient été informés du risque d’annulation du permis de construire ils auraient eu « d’importantes chances » de ne pas contracter.

L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 24 novembre 2016 confirme donc l’impossibilité pour des acquéreurs connaissant le risque de déclaration d’inconstructibilité du terrain qu’ils acquièrent d’agir en résolution de la vente pour erreur ou en garantie des vices cachés. Reste la possibilité d’engager la responsabilité du notaire pour perte de chance ceux-ci étant couverts par une assurance obligatoire.