1 – Activité civile

Elle est une société civile bénéficiant de la personnalité morale dont l’objet doit être civil et immobilier. Les associés, y compris le gérant, n’ont pas la qualité de commerçant.

Une SCI a la capacité de s’engager (par un emprunt notamment) indépendamment de la capacité des associés dont certains peuvent être mineurs1. En conséquence, les associés mineurs ou protégés (sous curatelle ou tutelle) sont admis.

La dénomination de la société est obligatoirement précédée ou suivie de la formule « société civile immobilière ».

Les litiges se rapportant à une SCI sont du ressort des tribunaux civils tels que le tribunal d’instance ou de grande instance.

Les créanciers ne peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contre un associé qu’après avoir vainement poursuivi la personne morale. L’associé qui n’a apporté que son industrie, est tenu comme celui dont la participation dans le capital social est la plus faible.

Toutefois, la forme de la société ne saurait prévaloir sur l’objet. Une société civile dont l’objet réel serait commercial sera qualifiée de commerciale.

2 – Responsabilité indéfinie et conjointe

Au sein de la société civile, chaque associé appelé « associé » répond indéfiniment et conjointement des dettes sociales. Cela signifie que la SCI n’est pas à risque limité aux apports de chaque associé mais à risque illimité (indéfini). La responsabilité conjointe implique que chaque associé ne peut être recherché que pour sa quote-part dans la SCI.

Prenons une SCI au capital de 2 000 € qui est créée avec deux associés, à 50 % chacun. Si la dette est de 800 000 €, alors chaque associé sera redevable de 400 000 €, soit 50 % de la dette (conjoint), même s’il n’a contribué qu’à hauteur de 1 000 € du capital social (indéfini).

Bien que cet aspect semble contraignant de prime abord, il est important de préciser qu’en cas de difficultés financières d’un des associés, les créanciers ne peuvent pas saisir le bien immobilier. C’est la SCI qui est propriétaire du bien ; les parts peuvent seulement être nanties. Ce nantissement n’est que de façade car si le bien est vendu, et il peut l’être, les parts n’auront plus que la valeur de leur montant facial et nominal ; autant dire peu de valeur. Ce qui, lors de la constitution, doit poser la question du montant attribué à chaque part. Une exception existe avec la confiscation pénale2 qui peut porter sur tous les biens meubles ou immeubles sous certaines conditions.

Si la SCI est en réalité commerciale, chacun des associés répond indéfiniment et solidairement (solidarité entre associés sans considération de leur quote-part dans la SCI) des dettes de cette dernière ; soit 800 000 € minimum dans l’exemple précédent.

Cette responsabilité indéfinie implique que toute augmentation de l’engagement des associés ne peut être décidée qu’à l’unanimité. La société peut voir engagée sa responsabilité civile et/ou pénale vis-à-vis des tiers pour les actes qu’elle réalise.

3 – Capital social

Dans une SCI, la réponse indéfinie et solidaire aux dettes sociales dispense de la constitution d’un capital social minimum. La libération du capital social, si toutefois il devait y en avoir un, est par conséquent libre puisque n’étant pas indispensable.

Le capital apporté peut être constitué de numéraire, être en nature ou le fruit de l’industrie d’un associé ou de plusieurs.

Le choix du montant du capital social est important pour au moins deux raisons :

• faire fonctionner une SCI ne peut se faire sans frais de gestion de l’immeuble détenu par la société. C’est pourquoi en cas de difficultés financières des associés, la SCI doit pouvoir supporter ces frais de fonctionnement.

• en cas de cession des parts sociales, le montant de la fiscalité applicable à cette opération prend comme base la valeur d’entrée des parts.

Il est donc important de réfléchir au montant du capital social à fixer avant la création de la société.

Le tableau ci-dessous résume la stratégie à adopter en fonction de ce que souhaitent les associés. L’âge des associés est également un facteur à prendre en compte pour fixer le montant du capital social de la SCI.

4 – Statuts

Ils sont obligatoirement écrits, en la forme notariée ou sous-seing privé. La SCI comprend au minimum deux associés, personnes physiques ou morales. Les statuts rédigés, ils devront être enregistrés au greffe du tribunal de commerce. Il faudra accorder une attention particulière aux statuts qui seront établis. C’est à ce moment que certaines options fiscales seront décidées (impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés) et pourront être irréversibles.

L’option ne sera plus irréversible dans un premier temps. La loi de finances pour 2019 prévoit la possibilité d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS) pour une durée de 5 ans avec retour possible. Au-delà, l’option devient définitive. En cas de retour à l’impôt sur le revenu (IR), une nouvelle option à l’IS sera impossible.

Ce qu’il faut retenir est que le régime fiscal doit apparaître distinctement dans les statuts. De même que toutes les conditions que les associés souhaitent y intégrer comme le démembrement des parts sociales qui toutefois peut faire l’objet de statuts modificatifs pour ces dernières.

La SCI doit disposer d’un siège stipulé dans les statuts. Lorsque la SCI est créée concomitamment à l’achat du bien immobilier, la banque exige souvent que l’immeuble, objet du futur achat, soit porté dans les statuts de la future SCI.

Il faut également retenir qu’acquérir un immeuble d’habitation par un non-professionnel via une SCI, réduit sa protection. En effet, il perd le bénéfice du délai de rétraction3.

1 – La gérance

La gérance est nommée dans les statuts ou par un acte séparé. Dans les faits et classiquement, le greffe demandera la stipulation de constitution du gérant dans les statuts.

La gérance assure la gestion quotidienne de la société, la représente, en défend les intérêts et accomplit tous les actes de gestion dans l’intérêt de la société. Chaque gérant est responsable individuellement envers la société et envers les tiers de ses actes.

Le gérant est révocable par une décision des associés représentant plus de 50 % des parts sociales, sauf stipulation contraire des statuts. Si la révocation est décidée ad nutum, elle peut donner lieu à des dommages et intérêts.

Le gérant révoqué, s’il est associé, peut décider de se retirer de la société en demandant le remboursement de ses droits sociaux. Sa révocation peut également être demandée en justice si aucun accord amiable ne peut aboutir. Le gérant a enfin la possibilité de démissionner.

2 – Les associés

Comme pour toutes les sociétés, ils doivent être informés de la vie de la société.

• Droit d’information des associés

Une fois par an au minimum, les associés ont le droit d’obtenir des documents comptables et sociaux et peuvent poser par écrit des questions sur la gestion de la société auxquelles il devra être répondu par écrit dans le délai d’un mois. Ils ont droit au moins une fois par an à un compte rendu de gestion présenté par la gérance. Les associés se réunissent en assemblée générale au moins une fois par an4.

Le rapport de gestion, l’inventaire et les comptes annuels établis par les gérants sont soumis à l’approbation de l’assemblée des associés, dans le délai de 6 mois à compter de la clôture dudit exercice.

• Rémunération d’un associé

Elle est possible contre un travail réel, sous certaines conditions de montant.

• Transmission des parts sociales

La SCI est rigide car les parts sociales qui la composent sont intrinsèquement liées à la personne pour qui elles sont créées et ne sont dès lors pas librement cessibles, même entre associés. Les parts sociales sont représentées par des titres non négociables. Les parts sont cédées par écrit et avec le consentement de tous les associés. Toutefois, les statuts peuvent prévoir des conditions plus souples, sauf pour la cession écrite qui est obligatoire.

La cession est rendue opposable à la société par signification du transport faite au débiteur ou par l’acceptation du transport faite par le débiteur dans un acte authentique5. Elle n’est opposable aux tiers qu’après accomplissement de ces formalités et après publication.

3 – Transformation et fin de la société

En principe, la société prend fin par le décès de l’un des associés, sauf stipulation contraire des statuts. Les héritiers peuvent être associés selon les stipulations statutaires.

La SCI prend classiquement fin par la réalisation de son objet selon les stipulations statutaires ou à l’expiration de sa durée d’existence, si elle est inférieure à 99 ans sauf prorogation.

1 – Location de locaux nus

Il doit s’agir de location nue à usage d’habitation, de bureaux, d’exploitations agricoles, de terrains nus ou d’immeubles à usage industriel et commercial non équipés de moyens d’exploitation pour l’activité en question.

À l’impôt sur le revenu, chaque associé est imposé sur sa quote-part du bénéfice (ou de perte) réalisé par la SCI ; donc à hauteur de sa quote-part dans le capital social. Cette quote-part viendra augmenter l’imposition de l’associé au titre de l’impôt sur le revenu en cas de bénéfice ou bien le diminuer sous conditions, en cas de perte.

Que ce revenu soit versé ou non, il est légalement acquis au terme de l’année civile.

En effet, la SCI, société de personne à l’impôt sur le revenu, est soumise au principe de l’annualité de l’impôt.

Si les revenus sont imposés chaque année car considérés comme acquis, en revanche, ils ne sont pas considérés comme versés si aucune distribution n’est votée en assemblée ou si les statuts n’ont pas prévu une telle automaticité annuelle. À telle enseigne que si les revenus sont laissés dans la SCI, et prélevés au fur et mesure selon les besoins des associés, les revenus demeurés dans la SCI sont insaisissables entre les mains des associés puisque non distribués. Une procédure doit préalablement être intentée contre la SCI, la jurisprudence étant constante sur ce point7.

2 – Commercialité fiscale et tolérance de 10 %

La location meublée même occasionnelle (depuis 2016) est considérée par l’administration fiscale comme une activité commerciale8.

Toutefois et par dérogation, une SCI peut avoir une activité commerciale si cette dernière ne dépasse pas 10 % des recettes brutes9.

3 – Détermination du résultat

Il suit celui des revenus fonciers classiques. Nous développons ici uniquement quelques points particuliers aux charges des SCI.

4 – Plus-values immobilières des immeubles

Elles seront fonction du régime fiscal des associés et dès lors, pourront constituer ou non un élément du résultat de la société.

5 – Régimes d’imposition

1 – À la création

Aujourd’hui, plus que jamais, il peut être intéressant d’opter pour l’impôt sur les sociétés. Avec le PFU (prélèvement forfaitaire unique) au taux de 30 %, opter pour l’impôt sur les sociétés avec le versement de dividendes peut être justifié. Ainsi, il serait plus avantageux pour un foyer fiscal dont le taux marginal d’imposition (TMI) dépasserait les 30 %, d’opter pour l’impôt sur les sociétés. De plus, les dividendes sont versés aux échéances désirées. Ce qui signifie que si une année, les autres revenus du foyer fiscal sont trop élevés, la SCI ne vote pas l’attribution de dividendes. En revanche, si une année les autres revenus sont faibles, les dividendes peuvent être opportunément versés.

Nous pouvons aller plus loin en optant pour un versement à la période de la retraite quand les revenus du foyer baisseront de manière permanente si des enfants viennent à la succession. Cette dernière solution montrant l’intérêt patrimonial de cette option.

À ce jour, ni le législateur, ni l’administration fiscale, ni la jurisprudence, ne considèrent cet arbitrage économique comme un abus de droit. L’instauration du PFU au taux de 30 % risque de modifier cette position dans le futur.

2 – Opter à l’IS en cours d’existence

Il est très risqué d’opter pour l’impôt sur les sociétés en cours d’existence car la société sera immédiatement imposée sur ses plus-values latentes.

1 – Tableau comparatif

Comme le montre le tableau infra, il peut être intéressant d’opter pour l’IS si la société est à l’IR et qu’il n’y a plus d’emprunt à rembourser. Cela sera intéressant si le taux marginal d’imposition à l’IR augmente du fait de la perte des intérêts d’emprunt. Le taux d’IR devra être supérieur à 33,33 % ou à 28 %.

2 – Obligations déclaratives de la société

Elles seront liées au régime et au montant du chiffre d’affaires.

1 – Taxe sur la valeur ajoutée

2 – La SCI et l’IFI

Le choix du régime juridique de la SCI ne s’avère pas toujours être un régime profitable, notamment en matière d’IFI. En effet, lorsqu’une résidence principale est détenue par une SCI, cela n’ouvre pas droit à l’abattement de 30 %. Pourtant l’article 885-S du CGI n’est pas aussi clair sur le sujet. Cet article dispose « qu’un abattement de 30 % est effectué sur la valeur vénale réelle de l’immeuble lorsque celui-ci est occupé à titre de résidence principale par son propriétaire ». L’administration fiscale se base sur la notion de propriété pour justifier le fait que la SCI est le véritable propriétaire de l’immeuble, tandis que la personne physique n’est propriétaire que des parts de la SCI. La propriété du bien serait donc indirecte, ce qui justifie l’impossibilité de bénéficier de l’abattement de 30 %. C’est pourquoi l’Administration renforce sa position dans un BOI16 : « en revanche, sont exclus de ce dispositif les titres de sociétés civiles de gestion ou d’investissement immobilier, alors même que l’immeuble détenu par le redevable constituerait sa résidence principale ».

Pour autant, l’Administration accorde une décote à la valeur de l’actif de la SCI pour non-liquidité ou pour le moins pour la difficulté à liquider le bien, décote qui peut aller jusqu’à 30 %.

1 – La SCI à l’impôt sur le revenu

La société étant translucide, elle n’est pas imposable en tant que telle. Le régime qui s’applique aux SNC s’applique de manière identique aux SCI par renvoi du BOI-RFPI-CHAMP-30-20-20170614 au BOI-BIC-CHAMP-70-20-10-20-20120912. À la différence de la SNC, les revenus de la SCI entreront dans la catégorie des revenus fonciers et la détermination du déficit suivra le régime des revenus fonciers classiques.

La société recevra à son nom les avis d’imposition à la taxe foncière et à la contribution des revenus locatifs.

La SCI devra déposer le formulaire 2072 (ou 2072 S si la SCI détient des immeubles bénéficiant de dispositifs spéciaux).

En plus de la déclaration de la SCI, chaque associé doit établir une déclaration 2044. Cette déclaration 2044 est normalement obligatoire pour les détenteurs de parts de sociétés immobilières (sociétés immobilières non passibles de l’impôt sur les sociétés ou/et fonds de placement immobiliers mentionnés à l’article 239 nonies du CGI).

Toutefois, par mesure dérogatoire, si ces détenteurs ne détiennent aucun autre bien, ils peuvent reporter le montant net perçu directement sur la déclaration 2042 en ajoutant une note complémentaire indiquant les identités des sociétés et le montant des prêts contractés. Cette tolérance administrative ne s’applique pas en présence de détention de parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ouvrant droit à des déductions de charges d’amortissements.

Enfin, le résultat net (bénéficiaire ou déficitaire) est à reporter sur la déclaration 2042 en fonction du régime fiscal choisi par le client.

Les SCI ne sont pas tenues de déposer et de publier leurs comptes au greffe du tribunal de commerce17 mais elles peuvent le faire.

2 – La SCI à l’impôt sur les sociétés

Les SCI imposables à l’impôt sur les sociétés ne déposent pas de formulaire 2072 qui est réservé exclusivement aux SCI à l’impôt sur le revenu. En effet, elles doivent déposer une déclaration 2065.

Les SCI sont tenues de réaliser la formalité de dépôt des comptes au greffe du tribunal de commerce.

1 – Sort du résultat et des dividendes

La SCI n’a pas opté pour l’impôt sur les sociétés de telle sorte qu’elle est imposable à l’impôt sur le revenu.

La SA, la SAS et la SARL sont imposables et imposées de plein droit à l’impôt sur les sociétés quand leur seul objet est la détention de participation et la gestion de ce patrimoine mobilier ou immobilier (voir toutefois la SARL de famille).

La quote-part de bénéfices de la SCI remonte vers ces sociétés en tant que produits financiers. Ces sociétés vont détenir des « titres de participation » sur la SCI. Concernant le résultat de la SCI, il est déterminé selon les règles des BIC pour ses associés sociétés en BIC et IS.

Il pourra y avoir une différence entre le résultat qui ira vers la société et celui qui se dirigera vers les associés personnes physiques.

2 – Mise en situation

Par exemple, notre SCI relevant de l’IR est détenue par une SA à l’IS à 30 % et par une personne physique associée à 70 %. Le loyer annuel est de 12 000 € du 1er juillet 2017 au 30 juin 2018 et de 11 000 € du 1er juillet 2018 au 30 juin 2019. Des travaux ont été facturés pour 4 000 € au total dont un acompte de 1 000 € versé et payé le 25 novembre 2018. L’échéance de décembre 2019 est versée en janvier 2019. La déclaration de SCI pour l’année 2018 est établie comme suit.

Pour les revenus fonciers, il faudra ensuite ajouter ces 6 694 € aux autres revenus catégoriels.

Pour un revenu de société à l’impôt sur les sociétés, les 1 740 € seront imposables à l’impôt sur les sociétés (et BIC pour SARL de famille car la comptabilité est la même).

Concernant la fiscalisation, après imposition, étant à l’impôt sur les sociétés, cette entité aura le loisir de verser ou non des dividendes. Si les associés perçoivent peu de revenus par ailleurs, il peut être opportun de verser des dividendes et inversement de ne pas en verser dans le cas contraire.

Et concernant les dividendes (revenus de capitaux mobiliers), ils peuvent faire le choix du prélèvement forfaitaire unique (PFU) au taux de 30 %.

En cas de déficit, ce dernier n’étant pas imputable du revenu global, il est traité comme un déficit classique d’une société commerciale. Il se reporte d’une année sur l’autre jusqu’à épuisement.

3 – Sort des plus-values

Si les associés sont à l’impôt sur les sociétés, la plus-value ne sera pas exonérée pour durée de détention à hauteur de leur quote-part dans la société civile. En effet, les plus-values sont imposées à court terme.

1 – Respecter les critères pour exercer en SNC

Une SCI doit exercer une activité civile pour prétendre à la qualification de société civile.

La location de logements meublés est considérée comme une activité commerciale par l’administration fiscale. Une SCI est ouverte aux associés mineurs et non une SNC. Si les enfants ont désormais grandi, elle remplit donc a priori toutes les conditions souhaitées. Demeurée à l’impôt sur revenu, la SCI peut se transformer.

Dès lors, la SCI étant demeurée aux revenus fonciers, lesquels sont un impôt catégoriel de l’impôt sur le revenu, la SCI pourra se transformer en SNC sans imposition des plus-values immobilières.

Toutefois, à moins d’avoir comptabilisé les amortissements dès le départ, l’établissement d’un rapport d’un commissaire aux apports est fortement conseillé.

Cela étant acquis, la SCI respectera les formalités juridiques de transformation. À savoir, réunir une assemblée générale avec l’ordre du jour adéquat et procéder aux publications en vigueur.

La nouvelle SNC sera soumise aux cotisations du régime social des indépendants.

Les porteurs du projet devront conserver l’objet social (location de logements) de l’activité et reprendre les écritures comptables de la SCI dans la nouvelle SNC.

2 – De l’importance de tenir une comptabilité…

Nous insistons de nouveau sur l’importance de la tenue d’une comptabilité commerciale et notamment de la comptabilisation des amortissements au visa de l’article L. 123-18 du Code de commerce.

Cette exigence a été rappelée par la cour administrative de Nantes19.

Encore une fois une demande devra être adressée à l’administration fiscale afin qu’elle prenne position sur une telle transformation.

Toutefois cette solution n’est pertinente que si les associés ne sont pas de la même famille.

Car dans cette hypothèse, la solution la plus adéquate est la SARL de famille.

1 – Législations civiles et commerciales

Tout d’abord, cette transformation doit respecter un formalisme rigoureux pour être régulière : assemblée générale, publications, etc.

Ensuite, l’article 1844-3 du Code civil dispose que : « La transformation régulière d’une société en une société d’une autre forme n’entraîne pas la création d’une personne morale nouvelle. Il en est de même de la prorogation ou de toute autre modification statutaire ».

Par ailleurs et selon les termes de l’alinéa 2 de l’article L. 210-6 du Code de commerce : « La transformation régulière d’une société n’entraîne pas la création d’une personne morale nouvelle. Il en est de même de la prorogation ». Le Code de commerce confirme ce qui est énoncé par le Code civil.

Précisons incidemment que cette faculté de transformation étant d’ordre légal, elle n’a pas à être stipulée dans les statuts pour être exécutée20. En revanche, les statuts peuvent organiser cette transformation.

2 – Législation fiscale

En matière fiscale, le BOFiP n° BOI-IS-CESS-20-10-20130104 ne consent à cette opération que sous les exigences suivantes. Selon les commentaires de ce bulletin, « les transformations de sociétés qui s’opèrent sans création d’une personne morale nouvelle n’entraînent, en principe, aucune perception d’impôt direct à la charge de la société ou des associés lorsqu’elles ne s’accompagnent pas d’un changement du statut fiscal de la société transformée ».

Certes, si cette transformation est telle que la société devient en réalité une société nouvelle dont l’objet social et/ou l’activité sont différents, la similitude et la continuité sont difficilement opposables, voire inopposables.

3 – Aspects comptables

La comptabilité passera d’une comptabilité de caisse à une comptabilité commerciale d’engagement. Mais aucun solde ne doit être modifié. À défaut, la société est nouvelle et aucun sursis à imposition, ni des bénéfices, ni des plus-values n’est admis, comme dans le cas où la société change de régime fiscal et passe de l’impôt sur les sociétés à l’impôt sur le revenu.

En l’absence de création d’une personne morale nouvelle, l’article 202 ter du CGI, commenté par le BOFiP n° BOI-IS-CESS-20-10-20130104, dispose qu’une société déjà existante ne sera considérée comme nouvelle que si son objet social est entièrement nouveau et que les écritures comptables ont été modifiées. Les aspects comptables sont donc des paramètres cruciaux à considérer.

En conséquence, la précaution de reprendre les écritures comptables à l’identique est une nécessité incontournable.

Le risque est que la non-reprise de l’actif et du passif à l’identique entraîne une réévaluation de cet actif avec « pour effet d’empêcher ultérieurement l’imposition de la plus-value latente résultant de cette réévaluation sous le nouveau régime fiscal21 ».

Cette position prise en chambres réunies du Conseil d’État à la suite du recours contre la décision de la cour d’appel de Nantes citée supra est venue fixer de manière solennelle cette interprétation du juge.

L’Administration craint le risque potentiel de l’exonération de la plus-value latente. Effectivement, si le changement de régime autorise un sursis d’imposition, il ne saurait aboutir à une exonération pure et simple de cette plus-value, voire à un simple écart de la valeur d’actif entre l’actif ante et post-transformation.

Cet irrespect de l’article 202 ter est sanctionné par l’imposition immédiate des plus-values latentes et des impositions en sursis.

En conséquence, le défaut de transformation régulier de la société équivaut à une cessation.

4 – Sanctions de l’irrégularitéde la transformation

Que ce soit sur le plan commercial, comptable ou fiscal, en cas d’irrespect de ces législations, ce sont les dispositions de l’article 201 du CGI qui prennent le relais : « Dans le cas de cession ou de cessation, en totalité ou en partie, d’une entreprise industrielle, commerciale, artisanale ou minière, ou d’une exploitation agricole dont les résultats sont imposés d’après le régime du bénéfice réel, l’impôt sur le revenu dû en raison des bénéfices réalisés dans cette entreprise ou exploitation et qui n’ont pas encore été imposés, est immédiatement établi (…) ».

5 – Cessation déguisée et cession des parts

La SCI, comme toute société, peut être cessée.

Ces cessations ou cessions entraînent l’imposition immédiate du bénéfice de l’exercice et de toutes les plus-values latentes.

Dans cette optique, une attention particulière doit être portée à la cession totale des parts.

Dans les sociétés de personnes, la cession de l’intégralité des parts par l’ensemble des associés équivaut à une cession de l’entreprise et emporte les effets d’une telle cession.

En conséquence, il y a lieu d’imposer entre les mains, outre le résultat d’exploitation, tous les produits en attente d’impositions tels que les plus-values latentes.

Et cela peu importe que la société ait été ou non dissoute en tant que telle, ainsi qu’en dispose l’article 201 du CGI dans son alinéa 1.

Comme nous avons pu le constater ci-avant, la SCI est un formidable outil de gestion patrimoniale à manier néanmoins avec précaution. En effet, le choix du régime juridique, fiscal et comptable de la SCI est essentiel à la réussite du montage recherché par la personne (physique ou morale) qui souhaite y recourir.