SCI à l’IR ou à l’IS : quel régime fiscal choisir ?

Entre l’appréhension immédiate des revenus et produits perçus par la SCI à l’impôt sur le revenu entre les mains de ses associés, et l’instrument de capitalisation que permet la SCI à l’impôt sur les sociétés, mais qui entraîne une forte imposition en cas de distribution aux associés, le choix du régime fiscal de la SCI est lourd de conséquences.

Dès la création, de la société civile immobilière (SCI), le choix de son régime fiscal s’impose et mérite une analyse approfondie de la situation fiscale de ses associés, des projets de cession, d’investissement ou encore de transmission des actifs immobiliers détenus par la SCI.

Une option lourde de conséquences

La SCI est par défaut transparente et soumise à l’impôt sur le revenu (IR). À tout moment de sa vie sociale, les associés peuvent opter pour un assujettissement de la société à l’impôt sur les sociétés (IS) (CGI, art. 206, 3). Depuis la loi de finances pour 2019 sa révocation est possible jusqu’au 5e exercice suivant celui au titre duquel celle-ci a été exercée. Mais cette décision est lourde de conséquences fiscales (CGI, art. 239, 1). En effet, un retour à l’IR entraîne les mêmes effets qu’une cessation d’entreprise à savoir l’imposition immédiate des bénéfices en cours et des bénéfices et plus-values en sursis d’imposition et la perte du report des déficits antérieurs. Une fois cette révocation exercée, ou après le 5e exercice, il n’est plus possible de changer de régime. À noter que l’assujettissement de la SCI à l’IS rend la tenue d’une comptabilité obligatoire.

Attention le choix entre l’IS et l’IR n’est pas toujours possible. En effet, lorsque la SCI se livre à une activité par nature commerciale du point de vue fiscal, elle relève obligatoirement de l’IS (CGI, art. 206, 2°). Tel est le cas lorsque la société se livre à la location meublée, location d’un établissement industriel ou commercial muni du mobilier et du matériel nécessaires à son exploitation, d’immeubles ou de locaux aménagés, ou exerce une activité de marchand de biens ou encore de construction d’immeubles en vue de la vente (BOI-IS-CHAMP-10-30). L’IS s’applique alors à l’ensemble des activités de la société. Toutefois, une mesure de tempérament est prévue par l’administration fiscale en fonction du seuil de recettes commerciales. Ces sociétés ne sont pas soumises à l’IS, si ces recettes hors taxes n’excèdent pas 10 % du montant des recettes totales hors taxes réalisées au cours de la même période (Rép. min Berger, n° 33593, JOAN du 11 mai 1981, p. 2009).

L’appréhension des revenus par les associés dans une SCI à l’IR

En vertu de la transparence fiscale, lorsque la SCI est à l’IR, les revenus qu’elle perçoit sont directement imposés entre les mains de ses associés. Ceux-ci déclarent eux-mêmes les bénéfices de la société au prorata de leur participation au capital social. Les revenus fonciers sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. En dessous de 15 000 € de revenus fonciers, le régime micro-foncier s’applique (CGI, art. 32). Il consiste à appliquer un abattement fiscal forfaitaire de 30 % pour tenir compte des dépenses supportées par le propriétaire. Au-dessus de 15 000 € de revenus ou sur option, c’est le régime réel qui trouve à s’appliquer en vertu duquel les charges sont prises en compte pour leur montant réel (CGI, art. 28 à CGI, art. 31). Ces charges sont limitativement énumérées par la loi, parmi lesquelles les frais de gestion et d’administration du bien, les dépenses de réparation et d’entretien, les intérêts et frais d’emprunt, la taxe foncière ou encore la prime d’assurance. Si les charges sont plus élevées que les loyers, elles créent un déficit foncier, déductible sur les revenus personnels des associés dans la limite de 10 700 €. Enfin, les associés de la SCI à l’IR doivent également s’acquitter des prélèvements sociaux de 17,2 % sur les revenus fonciers.

Quant à la vente d’un bien détenu par la SCI, le régime à l’IR s’avère, dans une grande majorité des cas plus avantageux que celui applicable dans une SCI à l’IS. Là encore fiscalisation de la cession intervient au niveau des associés, qui se voient appliquer le régime des plus-values immobilières des particuliers. Pour mémoire, celui-ci prévoit la taxation à l’IR au taux proportionnel de 19 %, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux à 17,2 %. Surtout, la plus-value est diminuée de l’abattement pour durée de détention, qui conduit à exonérer la plus-value de l’impôt sur le revenu au bout de 22 ans, et des prélèvements sociaux au bout de 30 ans (CGI, art. 150 VC). Les cessions de parts de la SCI suivent exactement le même régime. S’y ajoutent les droits d’enregistrement au taux de 5 % applicable aux sociétés à prépondérance immobilière, c’est-à-dire dont la valeur est composée à plus de 50 % de biens ou droits immobiliers.

Comment sont répartis les revenus et produits entre nu-propriétaire et usufruitiers dans une SCI à l’IR ? Les fruits, à savoir les loyers reviennent à l’usufruitier. Il peut donc constater les charges foncières afférentes à cet immeuble ce qui n’est pas autorisé au nu-propriétaire. Toutefois, lorsque le bien produit des revenus, qu’ils sont perçus par l’usufruitier et imposés entre ses mains, l’administration fiscale admet que le nu-propriétaire déduise les dépenses qu’il a effectivement supportées pour ce bien. Ces dépenses sont déductibles des revenus générés par d’autres propriétés, ou conduisent à constater un déficit foncier de droit commun (BOI-IR-BASE-20-60-20, paragraphe 5). Quid des plus-values de cession ? Il s’agit de résultats exceptionnels. À ce titre, ils reviennent au nu-propriétaire. Toutefois, il peut être dérogé à cette règle par une convention passée entre usufruitier et nu-propriétaire des parts.

Enfin, lorsque les plus-values sont supérieures à 50 000 €, elles font l’objet d’une surtaxe de 2 à 6 %.

L’imposition différée dans la SCI à l’IS

Dans une SCI soumise à l’IS, les résultats sont déterminés et taxés au niveau de la société. L’IS s’élève à 15 % jusqu’à 38 120 €, et à 25 % au-delà de 38 120 € à partir de 2022 (CGI, art. 219). Tous les frais engagés pour l’acquisition et la conservation du bien sont déductibles : les frais d’acquisition (frais d’agence, frais notariés), l’amortissement du bien, la rémunération du gérant associé, les frais de gestion du bien (travaux, réparations, copropriété), la taxe foncière, etc. Si les résultats de la SCI dégagent un déficit, celui-ci peut être reporté sur les 10 années suivantes. Pour percevoir à leur tour les bénéfices réalisés par les SCI, les associés peuvent décider de procéder à des distributions de dividendes. À leur niveau, ces dividendes sont soumis de plein droit au prélèvement forfaitaire unique de 30 % (12,8 % au titre de l’impôt sur le revenu, 17,2 % au titre des prélèvements sociaux). Les associés peuvent opter pour le barème progressif de l’IR, avec application d’un abattement de 40 % sur les dividendes, auquel il faudra ajouter les prélèvements sociaux de 17,2 %.