A – Les modalités de constitution de la SCI

Une société dont l’objet est civil

La SCI est avant tout une société dont l’objet est civil. Elle ne peut être constituée qu’avec au minimum deux associés (personnes physiques ou morales, quelle que soit la nationalité) dont la responsabilité est indéfinie (à proportion des droits qu’elle a dans la société).

Exemple : Une SCI a été créée au capital de 2 000 €, avec deux associés, à 50 % chacun. Si la dette est de 800 000 €, alors chaque associé sera redevable de 400 000 €, soit 50 % de la dette, alors qu’il n’a contribué qu’à 1 000 € de capital social chacune. Bien que cet aspect semble contraignant de prime abord, il est important de préciser qu’en cas de difficultés financières d’un des associés, les créanciers ne peuvent pas saisir le bien immobilier, car la SCI est propriétaire du bien.

La rédaction des statuts

Par ailleurs, comme toute société dotée de la personnalité morale, il est obligatoire de faire rédiger des statuts. Dans le cadre des SCI, le contenu est libre. Il n’en demeure pas moins que la rédaction des statuts doit se faire avec attention pour éviter des déconvenues ultérieures.

La désignation du gérant

À l’issue de la création, comme pour de nombreuses autres sociétés, il sera nécessaire de réunir une assemblée générale et de désigner un gérant (en principe dans les statuts, puis en assemblée en cas de changement). Une stratégie consistant à nommer le gérant à l’unanimité permet d’éviter de se faire évincer de la SCI. Il suffit ensuite de nommer un co-gérant pour assurer la succession sans paralyser le fonctionnement de la société.

La constitution des apports

Il est aussi bien possible d’effectuer un apport en numéraire qu’un apport en nature à une SCI. Le montant des droits d’enregistrement exigible dépendra du régime fiscal applicable à la SCI et du régime fiscal de l’apporteur également.

La détermination du capital social

Pour créer une SCI, il n’y a pas de capital minimum. Il est donc possible de choisir un capital très faible ou très élevé.

Le choix du montant du capital social est important pour au moins deux raisons :

• faire fonctionner une SCI ne peut se faire sans frais de gestion sur l’immeuble détenu par la société. C’est pourquoi en cas de difficultés financières des associés, la SCI doit pouvoir supporter ces frais de fonctionnement ;

• en cas de cession des parts sociales, le montant de la fiscalité applicable à cette opération prend comme base la valeur d’entrée des parts.

Il est donc important de réfléchir au montant du capital social à fixer avant la création de la société.

Le tableau ci-dessus résume la stratégie à adopter en fonction de ce que souhaitent les associés. L’âge des associés est également un facteur à prendre en compte pour fixer le montant du capital social de la SCI.

Les modalités de cession des parts

La cession des parts est en principe soumise à un agrément, notamment concernant les ascendants ou descendants, sauf clause contraire. Afin de vendre les parts de la SCI, l’unanimité est requise, sauf en cas de paralysie du fonctionnement de la société. Dans ce cas, la société prendra fin pour mésentente ou non-respect des obligations de l’un des associés1. La rédaction des statuts est donc importante lors de la création de la société, notamment pour anticiper ce type de difficulté.

B – Les obligations juridiques

La nomination et les décisions du gérant

La nomination du gérant doit faire l’objet de la rédaction d’un article dans les statuts ou d’un procès-verbal de nomination dans le cadre de la nomination d’un nouveau gérant. Par ailleurs, chaque décision prise, comme la réalisation de travaux importants ou l’achat d’un bien immobilier pour la SCI, doit faire l’objet d’une validation en assemblée.

De l’importance de l’approbation des comptes

En principe, l’approbation des comptes doit se faire une fois par an avec l’ensemble des associés et doit faire l’objet d’un procès-verbal. Une procuration est bien entendu toujours possible. L’élaboration et l’approbation des comptes sont des événements importants car cela servira de base au notaire pour déterminer les droits exigibles lors de la succession.

Les risques liés au délai de rétractation pour un acquéreur non-professionnel

Acquérir un immeuble d’habitation par un non-professionnel via une SCI réduit sa protection. En effet, cela lui fait perdre le bénéfice du délai de rétraction2.

C – Les obligations comptables liées à la SCI

L’expert-comptable intervient comme interlocuteur privilégié de son client pour tenir la comptabilité de son client et effectuer toutes les déclarations fiscales nécessaires. Cependant, si la tenue de la comptabilité dans une SCI est fortement recommandée pour les raisons évoquées précédemment, elle n’est pas toujours obligatoire. Par ailleurs, en cas de procédure collective et en l’absence de comptabilité, comment sera-t-il possible de déterminer avec exactitude la date de la cessation des paiements ?

Faut-il obligatoirement tenir une comptabilité ?

La SCI doit obligatoirement tenir une comptabilité lorsqu’elle dépasse deux des trois seuils ci-dessous :

• 1 550 000 € de total de bilan ;

• 3 100 000 € HT de chiffre d’affaires ;

• plus de 50 salariés.

La tenue d’une comptabilité n’est pas obligatoire si la SCI ne dépasse pas deux de ces trois seuils. Lorsque la SCI est imposable à l’impôt sur les sociétés, la tenue d’une comptabilité est obligatoire, et ce, quels que soient les chiffres réalisés. Précisons que l’option à l’impôt sur les sociétés est définitive et irrévocable.

Le respect des obligations du gérant

Bien que la tenue d’une comptabilité ne soit pas obligatoire dans tous les cas, le Code civil, dans son article 1856, y fait néanmoins indirectement référence : « Les gérants doivent, au moins une fois dans l’année, rendre compte de leur gestion aux associés. Cette reddition de compte doit comporter un rapport écrit d’ensemble sur l’activité de la société au cours de l’année ou de l’exercice écoulé comportant l’indication des bénéfices réalisés ou prévisibles et des pertes encourues ou prévues ». Il est donc difficile de rendre compte aux associés sans tenir une comptabilité, même très simple.

De l’intérêt de tenir une comptabilité dans une SCI

La tenue d’une comptabilité est utile pour les différentes raisons suivantes :

• justification des revenus et du bénéfice de la déclaration 2072 par exemple ;

• justification de la rémunération du gérant afin de s’assurer de la perception de cette somme ;

• remise des comptes annuels aux associés : nécessité d’élaborer un bilan et un compte de résultat ;

• entrée ou sortie d’un associé et évaluation des parts sociales (valorisation de son compte courant, de ses dettes, de ses créances à l’égard de la SCI).

Il est donc évident que la tenue d’une comptabilité dans une SCI est utile à plus d’un titre. En effet, cela permet aux associés de se tenir informé du suivi de leurs droits respectifs, de permettre de faire entrer un associé plus facilement et de répondre aux questions de l’administration fiscale dans le cadre d’une vérification de comptabilité.

Les sanctions en cas de manquements

Lorsque la tenue de la comptabilité est obligatoire et qu’elle n’est pas tenue, cela peut entraîner la faillite personnelle du gérant ou la banqueroute.

La nécessité du FEC dans une SCI

Le fichier des écritures comptables (FEC) dans une SCI n’est pas obligatoire. Cependant s’il s’agit d’une SCI soumise à l’IS et/ou à la TVA, ce fichier devient obligatoire et sera à remettre au service vérificateur en cas de contrôle.

A – Le choix de l’impôt sur le revenu

À l’impôt sur le revenu (IR), chaque associé est imposé sur sa quote-part de bénéfice (ou de perte) réalisé par la SCI, donc à hauteur de sa quote-part dans le capital social. Cette quote-part viendra augmenter l’imposition de l’associé au titre de l’impôt sur le revenu en cas de bénéfice, ou bien le diminuer en cas de perte.

Le choix de la location nue

Il est obligatoire de déposer le formulaire 2072-S qui concerne les revenus perçus par les associés d’une SCI à l’impôt sur le revenu. Il doit s’agir de location nue de locaux d’habitation, de bureaux, d’exploitations agricoles, de terrains nus ou d’immeubles à usage industriel et commercial non équipés de moyens d’exploitation.

La SCI et les revenus fonciers

En procédant à la location nue d’un bien détenu via une SCI, le régime fiscal sera celui des revenus fonciers. Nous sommes en présence d’une comptabilité de caisse. Dans ce cas de figure il sera tenu compte des recettes encaissées et des dépenses réalisées. Nous nous orienterons vers le choix du régime le plus favorable entre le micro-foncier et le régime du réel.

La SCI et le micro-foncier

Le client s’orientera vers le choix du micro-foncier si le montant des revenus perçus est inférieur à 15 000 € annuels et si le montant de ses dépenses est inférieur à 30 % de ses revenus. En effet, dans le cadre de ce régime, il est possible de bénéficier d’un abattement de 30 % sur le montant des revenus encaissés.

La SCI et le régime réel

Si la SCI n’opte pas pour le micro-foncier, il sera possible d’opter pour le régime du réel. Ce régime sera plus intéressant, notamment si le montant des dépenses réalisées est largement supérieur à 30 % de la somme des revenus encaissés. Il permet par ailleurs de dégager un déficit foncier qui permettra de réduire l’imposition. Ce déficit est néanmoins plafonné à 10 700 € et ne doit pas provenir des intérêts d’emprunts. Si le déficit provient des intérêts d’emprunt, il sera reporté sur les 10 années qui suivent sa réalisation.

Modalités déclaratives

Les éléments sont à indiquer sur la déclaration n° 2042 d’impôt sur le revenu en fonction du régime fiscal choisi par le client.

La SCI et les plus-values immobilières

Si le régime fiscal imposable est celui des revenus fonciers pendant toute la période de location nue, un autre régime fiscal est applicable lors de la cession des parts sociales de la SCI. Le particulier souhaitant céder les parts sociales dans laquelle il est associé sera soumis au régime des plus-values immobilières.

Le calcul de la plus-value est soumis à divers majorations sur le prix d’achat et des abattements sur la durée de détention.

Nous reproduisons dans le tableau ci-dessous les modalités de calcul de la plus-value.

Le tableau précédent permet de constater que la plus-value est totalement exonérée au bout de 22 ans de détention des parts de la SCI. Néanmoins, si la plus-value est exonérée au bout de 22 ans, les prélèvements sociaux sont exonérés au bout de 30 ans de détention, comme le précise le tableau ci-dessous :

En complément de cette imposition sur la plus-value, il a été institué une surtaxe applicable lorsque la plus-value réalisée est supérieure à 50 000 €. Cette surtaxe varie en fonction du montant de la plus-value réalisée. Plus le gain réalisé est important, plus le montant de la surtaxe augmente en conséquence.

Modalités déclaratives et possibilités d’imputation de la moins-value

Dans le cadre de la cession des parts sociales, il faudra déclarer l’opération réalisée sur le formulaire spécifique 2048 IMM, qui contient également le montant de la surtaxe applicable.

Si la plus-value réalisée est imposable dans la limite de 22 ans et les prélèvements sociaux imposables pendant 30 ans, lorsque le client réalise une moins-value, celle-ci est définitivement perdue.

B – L’option à l’impôt sur les sociétés

Les conséquences de l’option à l’IS

Lorsque la société opte pour l’impôt sur les sociétés (IS), les bénéfices seront déterminés selon les règles de la comptabilité d’engagement. Par ailleurs, le choix pour cette option est irrévocable et doit donc être bien réfléchi.

Régime spécifique applicable à la location nue

Il est possible de choisir d’opter pour l’IS dans le cadre de la location nue si l’imposition est moins forte qu’à l’impôt sur le revenu.

Régime spécifique applicable à la location en meublée

En vertu des dispositions de l’article 206-2 du Code général des impôts : « Selon la jurisprudence du Conseil d’État, les profits provenant de la location habituelle d’un immeuble garni de meubles ont un caractère commercial (CE, 10 juill. 1925 : RO, n° 5047) ». Ceci signifie que si une SCI met en location meublé un bien, le régime applicable sera celui des bénéfices industriels et commerciaux, notamment s’il s’agit d’une activité habituelle. L’objet de la SCI n’étant plus civil mais commercial, c’est le régime de l’IS qui va s’appliquer d’office, même si l’activité est accessoire.

Il existe néanmoins une tolérance de l’administration fiscale pour ne pas soumettre la SCI à l’IS6.

Régime applicable en cas de cession

Le régime applicable est celui des plus-values professionnelles. En effet, à l’impôt sur les sociétés, les plus-values réalisées sont à court terme (sauf pour les titres de participation). Par voie de conséquence, les plus-values sont taxées au taux de droit commun (15 % dans la limite de 38 120 € de résultat fiscal, puis 331/3 % au-delà si la société est une PME7).

Régime spécifique applicable à la location en meublée

Le client devra déposer une déclaration d’impôt sur les bénéfices n° 2065 avant le 2e jour ouvré qui suit le 1er mai.

C – La comparaison entre l’IR et l’IS pour une bonne optimisation fiscale

Il peut être intéressant d’opter pour l’IS si la société est à l’IR et qu’il n’y a plus d’emprunt à rembourser. En effet, le revenu peut être taxé plus fortement que l’IS. Cela sera intéressant si le taux marginal d’imposition à l’IR augmente du fait de la perte des intérêts d’emprunt. Le taux d’IR devra être supérieur à 331/3 %.

A – La SCI et la TVA

Focus sur la TVA concernant les loyers

Le propriétaire des parts de la SCI peut décider de mettre le bien en location (nue ou meublée). À cet effet, il est important de distinguer la nature de la location afin de s’assurer de son assujettissement (ou non) à la TVA.

Le tableau ci-dessous retrace le régime fiscal applicable en fonction du type d’opération concernée.

La SCI et la vérification ponctuelle de TVA

Pour que la SCI puisse faire l’objet d’une vérification ponctuelle de TVA, le juge administratif indique que cette dernière doit être soumise à cette taxe. Une abondante jurisprudence8 le confirme. Il est donc possible pour le vérificateur d’effectuer des rappels de TVA si la SCI est soumise à cette taxe.

B – La SCI et l’ISF (impôt de solidarité sur la fortune)

Le choix du régime juridique de la SCI ne s’avère pas toujours être un régime profitable, notamment en matière d’ISF. En effet, lorsqu’une résidence principale est détenue via une SCI, cela n’ouvre malheureusement pas droit à l’abattement de 30 %. Pourtant l’article 885-S du Code général des impôts n’est pas clair sur le sujet. Cet article dispose « qu’un abattement de 30 % est effectué sur la valeur vénale réelle de l’immeuble lorsque celui-ci est occupé à titre de résidence principale par son propriétaire ». L’administration fiscale se base sur la notion de propriété pour justifier le fait que la SCI est le véritable propriétaire de l’immeuble, tandis que la personne physique n’est propriétaire que des parts de la SCI. La propriété du bien est donc indirecte, ce qui justifie l’impossibilité de bénéficier de l’abattement de 30 %. C’est pourquoi l’Administration renforce sa position dans un Bulletin officiel des impôts (BOI)9 afin d’être claire sur le sujet de façon définitive : « En revanche, sont exclus de ce dispositif les titres de sociétés civiles de gestion ou d’investissement immobilier, alors même que l’immeuble détenu par le redevable constituerait sa résidence principale ». Le propriétaire d’un bien en résidence principale imposable à l’ISF réfléchira donc à deux fois avant d’utiliser une SCI pour gérer son bien.

C – La SCI et la CRL

La Contribution sur les revenus locatifs (CRL)10 s’applique aux revenus provenant de la location de locaux d’habitation ou professionnels, en France et concerne des immeubles achevés depuis plus de 15 ans (en état d’être occupés de façon effective), au 1er janvier de l’année d’imposition. Ne sont donc pas soumis au paiement de la CRL, les revenus de la location soumis à la TVA de plein droit ou sur option.

Le tableau ci-dessous retrace les éléments principaux à connaître concernant la CRL pour les SCI à l’IR et à l’IS.

Comment déclarer la CRL à l’IS ?

La CRL doit faire l’objet d’une déclaration sur un formulaire spécifique.

Conclusion

Comme nous venons de le voir, la SCI est un outil non négligeable de gestion patrimoniale et d’optimisation fiscale à la disposition du particulier ou du chef d’entreprise. La multiplication des enjeux liés à la création de la SCI confirme que le client utilisateur doit inscrire sa stratégie dans un objectif non seulement financier mais global. Ce dernier retiendra utilement qu’il est préférable de créer une SCI par immeuble pour favoriser plus facilement la transmission. Enfin, dans le cadre de la revente, il préférera la cession des parts de la SCI à la cession de l’immeuble détenu, dans un souci constant d’optimisation.