Les restrictions au droit de propriété s’imposent aux acquéreurs

Une société civile de construction vente obtient l’autorisation de construire dix maisons sur un terrain dont elle est propriétaire, qu’elle divise et vend par lots en l’état futur d’achèvement.

Se plaignant d’une violation, par la société et un autre acquéreur, de règles contractuelles du groupement d’habitations, les acquéreurs d’un lot les assignent aux fins de démolition de la maison de ce voisin et paiement de dommages-intérêts.

Il résulte de l’article 1134 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, et des articles 28 et 30 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 que les restrictions au droit de propriété grevant les lots d’un groupement d’habitations ont un caractère réel et s’imposent aux acquéreurs des lots de ce groupement, même si elles ne figurent pas dans leur acte de vente, dès lors que les documents qui les contiennent ont été publiés au fichier immobilier.

Viole ces textes la cour d’appel qui, pour rejeter la demande de démolition des ouvrages construits sur le lot vendu au voisin des demandeurs, fondée sur la violation du règlement du groupement d’habitations et de son plan de composition, retient que ces documents ne peuvent pas être considérés comme figurant dans l’acte notarié d’acquisition à titre de clauses contractuelles opposables mais uniquement à titre d’informations préalables, dans la mesure où leur contenu respectif n’est ni directement reproduit dans l’acte authentique d’acquisition, ni mentionné comme étant annexé dans ce même acte d’acquisition, que la mention de ces documents dans l’acte de vente a un caractère informatif, résultant de son intitulé même et que leur dépôt aux minutes du notaire instrumentaire ne permet leur consultation que par une démarche totalement dissociée de la formalisation de l’acte authentique, alors qu’elle a constaté que le règlement du groupement d’habitation et son plan ont été publiés au service de la publicité foncière.

Sources :

• Cass. 3e civ., 13 juill. 2023, n° 22-13233