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Investissements locatifs défiscalisés : quelles sont les garanties mises en place pour protéger les particuliers ?
Un député interroge la ministre déléguée auprès de la ministre de la Transition écologique, chargée du Logement, sur le sujet des investissements locatifs défiscalisés. Les particuliers s’engagent souvent dans ce type de logement suite au démarchage de conseillers en patrimoine qui font valoir les avantages fiscaux à investir dans ce domaine. Or, il arrive que le bien, vendu à un prix supérieur à sa valeur intrinsèque grâce à l’attrait d’une réduction d’impôts, est couplé à un bail de location de long terme ; le loyer étant proportionnel au prix de vente, celui-ci est également trop élevé, si bien que le locataire se trouve souvent dans l’incapacité de s’acquitter des mensualités au bout de quelques mois. Le député souhaiterait savoir quelles garanties sont à l’étude pour mieux protéger les particuliers qui investissent dans ce type de structure.
Le ministre du Logement rappelle que la loi Sapin 2 pose une obligation de transparence en cas de démarchage ou de publicité pour des investissements immobiliers ouvrant droit au bénéfice de certains dispositifs fiscaux : « Malraux », « Censi-Bouvard » et « Pinel ». Cette obligation intègre, de manière clairement apparente, des critères économiques afférents notamment au montant du loyer et au potentiel locatif du lieu d’implantation du bien, et les conditions du régime fiscal de faveur. Le manquement à cette obligation est sanctionné par une amende administrative de 100 000 euros.
Par ailleurs, la réponse ministérielle ajoute que, s’agissant du dispositif « Pinel » en faveur de l’investissement locatif intermédiaire, la loi de finances pour 2018 a plafonné les frais et commissions directs et indirects imputés, au titre d’une même acquisition de logement ouvrant droit à l’avantage fiscal, par les intermédiaires de l’immobilier. Ce dispositif tend à éviter que l’avantage fiscal soit diminué du fait de frais d’intermédiation trop importants. Le décret n° 2019-1426 du 20 décembre 2019 a fixé ce plafond à 10 % du prix de revient du logement concerné.
Enfin, le ministre précise que la jurisprudence de la Cour de cassation permet, dans certaines situations caractérisant un manquement par les professionnels à leur obligation d’information aux investisseurs, d’agir en responsabilité contre les personnes concernées en vue d’obtenir réparation du préjudice subi, notamment à raison de la perte de l’avantage fiscal (cf. notamment Cass. 3e civ., 28 janv. 2021, n° 19-22086 et Cass. 3e civ., 14 janv. 2021, n° 19-24897).
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