A – Le droit de jouissance privatif sur les parties communes

3. La délicate qualification du droit de jouissance privatif sur les parties communes. La nature juridique du droit de jouissance exclusif sur les parties communes a fait couler beaucoup d’encre. On a ainsi pu écrire que « les parties communes réservées à l’usage exclusif d’un lot déterminé forment au regard de ces critères de classement une catégorie hybride et quelque peu déconcertante2. Le fait qu’un copropriétaire en ait l’usage exclusif pourrait les faire considérer comme privatives et pourtant, comme nous le verrons, elles restent communes »3. Au sujet précisément de la qualification du droit de jouissance privatif ou exclusif sur les parties communes, force est de remarquer que la supplétivité des articles 2 et 3 du statut de la copropriété consacrée par la loi de 1965 a laissé au règlement de copropriété ou aux décisions de l’assemblée générale des copropriétaires le soin de les qualifier4. C’est ainsi qu’il a été jugé que le seul accès à ce toit-terrasse se fait par l’appartement de M. et Mme X, ces derniers en ont donc, du fait de la configuration des lieux, la jouissance exclusive, mais ce toit-terrasse n’a pas été répertorié dans le règlement de copropriété5.

4. Un droit de jouissance privatif sur les parties communes a un « caractère réel et perpétuel ». Ainsi, aux termes d’un arrêt de 1992, la Cour de cassation a jugé que le droit de jouissance exclusif et privatif sur une fraction de la cour, partie commune, attribué par le règlement de copropriété aux lots nos 2 et 3, dont il constituait l’accessoire, avait un caractère réel et perpétuel6. À la suite de cette jurisprudence constante, la doctrine autorisée avait systématisé le caractère réel du droit de jouissance privatif7. Certes, depuis le fameux arrêt Maison de Poésie8, la haute juridiction a mis fin à la controverse doctrinale du numerus clausus des droits réels en décidant : « Qu’en statuant ainsi, alors que les parties étaient convenues de conférer à La Maison de Poésie, pendant toute la durée de son existence, la jouissance ou l’occupation des locaux où elle était installée ou de locaux de remplacement, la cour d’appel, qui a méconnu leur volonté de constituer un droit réel au profit de la fondation, a violé les textes susvisés ». Cet arrêt consacre donc la théorie de la liberté de création des droits de jouissance et d’usage9. Il apparaît, en tout cas, que l’immense majorité de la doctrine moderne se prononce ainsi pour la libre création des droits réels10. Force est de constater que ce droit d’origine jurisprudentielle a une nature sui generis. Ainsi, ces droits réels de jouissance spéciale sui generis peuvent trouver leur source dans le règlement de copropriété11 voire dans une décision de l’assemblée générale des copropriétaires. Pour autant, la Cour de cassation aux termes de l’arrêt Maison de Poésie prend soin de rappeler qu’il résulte des articles 544 et 1134 du Code civil12 que le propriétaire peut consentir, sous réserve des règles d’ordre public, un droit réel conférant le bénéfice d’une jouissance spéciale de son bien.

5. L’apport de la loi ELAN à l’égard du régime juridique du droit de jouissance privatif sur les parties communes. Le ministre de la Justice, dans sa réponse à une question écrite d’Yves Détraigne, sénateur, publiée au Journal officiel du Sénat du 27 août 2020, a précisé que « la loi ELAN a consacré légalement la notion jurisprudentielle de parties communes à jouissance privative, à l’article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965, précisant que ce droit est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché et qu’il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d’un lot. Les parties communes à jouissance privative, bien qu’affectées à l’usage exclusif d’un lot, demeurent donc des parties communes13. La jurisprudence considère ce droit comme perpétuel, dès lors qu’il n’est pas expressément limité dans le temps par la volonté des parties dans le règlement de copropriété, et de nature réelle »14.

B – L’apposition d’enseigne en imposte : un droit réel de jouissance

6. La clause d’un règlement de copropriété et l’installation d’une enseigne en façade d’un immeuble. Il arrive que le règlement de copropriété interdise toute installation d’une enseigne en façade d’un immeuble, alors même que ledit règlement autorise par ailleurs l’exploitation de lots à usage commercial15. En effet, une clause est souvent stipulée dans le règlement de copropriété de la manière suivante : « Il ne pourra être placé sur la façade des immeubles aucune enseigne, réclame, lanterne ou écriteau quelconque »16. En l’espèce, le règlement de copropriété ne comportait aucune clause interdisant ou autorisant la pose d’enseignes ou de plaques professionnelles. Selon le guide pratique des installations des enseignes, l’imposte est une partie d’une baie située au-dessus de la menuiserie d’une porte17. Au cas d’espèce, les enseignes situées en imposte étaient apposées sur les huit arcades de la façade de l’immeuble.

7. Destination de l’immeuble et l’apposition d’enseignes. Les juges du fond apprécient souverainement si la pose d’enseignes constitue une restriction aux droits des copropriétaires justifiée par la destination de l’immeuble. C’est ainsi que pour décider qu’il serait indiqué dans le règlement de copropriété que la pose d’enseigne est interdite sur la façade de l’immeuble, l’arrêt énonce que le règlement du 25 avril 1960 interdit formellement les enseignes lumineuses et qu’en proposant que les enseignes soient admises sur la hauteur du rez-de-chaussée, à condition de ne pas causer de gêne aux autres occupants de l’immeuble, l’expert est allé au-delà d’une mission ne comportant pas remise en cause de ce qui était normal, régulier et conforme aux anciennes conventions des parties ; qu’en statuant ainsi, sans rechercher si cette restriction aux droits des copropriétaires était justifiée par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision18. Par ailleurs, à défaut d’autorisation de la pose d’enseigne prévue par le règlement de copropriété, l’assemblée générale des copropriétaires peut à la double majorité de l’article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 accorder cette apposition des enseignes sur les parties communes de l’immeuble19.