Acquisition par usucapion d’un droit de jouissance privatif réel et perpétuel au maintien des enseignes en imposte

Publié le 15/01/2021 - mis à jour le 18/01/2021 à 9H30

Un droit de jouissance privatif sur des parties communes est un droit réel et perpétuel qui peut être usucapé, et un tel droit peut avoir pour objet l’apposition d’enseignes en imposte sur les parties communes de la copropriété.

Cass. 3e civ., 22 oct. 2020, no 19-21732, F–D

1. Une grille de lecture inédite. En l’espèce1, la société Richemont Holding France était propriétaire d’un magasin disposant d’enseignes en imposte sur chacune des huit arcades de la façade d’un immeuble soumis au statut de la copropriété. L’assemblée générale des copropriétaires du 9 septembre 2011 a voté et accepté le projet de ravalement des façades avec pose de portes cochères à l’enseigne de la société (…). La SCI Carmignac Vendôme, copropriétaire, a assigné le syndicat des copropriétaires du (…) en annulation de cette décision conformément à l’article 42 de la loi de 1965. La cour d’appel considère qu’un droit de jouissance privatif sur des parties communes est un droit réel et perpétuel qui peut s’acquérir par usucapion et qu’un tel droit peut avoir pour objet l’apposition d’enseignes sur les parties communes de la copropriété. Mécontent de cette solution, le copropriétaire forme un pourvoi en cassation contre la décision de la cour d’appel. En rejetant le pourvoi en cassation, la haute juridiction rend une décision qui prend appui sur le fondement classique des articles 2258, 2261 et 2272, alinéa 1, du Code civil en ayant une grille de lecture inédite. En effet, pour la Cour de cassation la société Richemont Holding France, ayant accompli, sans interruption depuis plus de 30 ans, des actes caractérisant une possession continue, ininterrompue, paisible, publique et non équivoque, avait acquis, par usucapion (II), un droit de jouissance privatif réel et perpétuel au maintien des enseignes en imposte (I).

I – Droit de jouissance privatif sur les parties communes ayant pour objet l’apposition d’enseignes en imposte

2. Droit de jouissance privatif sur les parties communes et apposition d’enseignes. Un droit de jouissance privatif sur les parties communes est un droit réel et perpétuel (A) qui peut avoir pour objet l’apposition d’enseignes en imposte sur les parties communes de la copropriété (B).

A – Le droit de jouissance privatif sur les parties communes

3. La délicate qualification du droit de jouissance privatif sur les parties communes. La nature juridique du droit de jouissance exclusif sur les parties communes a fait couler beaucoup d’encre. On a ainsi pu écrire que « les parties communes réservées à l’usage exclusif d’un lot déterminé forment au regard de ces critères de classement une catégorie hybride et quelque peu déconcertante2. Le fait qu’un copropriétaire en ait l’usage exclusif pourrait les faire considérer comme privatives et pourtant, comme nous le verrons, elles restent communes »3. Au sujet précisément de la qualification du droit de jouissance privatif ou exclusif sur les parties communes, force est de remarquer que la supplétivité des articles 2 et 3 du statut de la copropriété consacrée par la loi de 1965 a laissé au règlement de copropriété ou aux décisions de l’assemblée générale des copropriétaires le soin de les qualifier4. C’est ainsi qu’il a été jugé que le seul accès à ce toit-terrasse se fait par l’appartement de M. et Mme X, ces derniers en ont donc, du fait de la configuration des lieux, la jouissance exclusive, mais ce toit-terrasse n’a pas été répertorié dans le règlement de copropriété5.

4. Un droit de jouissance privatif sur les parties communes a un « caractère réel et perpétuel ». Ainsi, aux termes d’un arrêt de 1992, la Cour de cassation a jugé que le droit de jouissance exclusif et privatif sur une fraction de la cour, partie commune, attribué par le règlement de copropriété aux lots nos 2 et 3, dont il constituait l’accessoire, avait un caractère réel et perpétuel6. À la suite de cette jurisprudence constante, la doctrine autorisée avait systématisé le caractère réel du droit de jouissance privatif7. Certes, depuis le fameux arrêt Maison de Poésie8, la haute juridiction a mis fin à la controverse doctrinale du numerus clausus des droits réels en décidant : « Qu’en statuant ainsi, alors que les parties étaient convenues de conférer à La Maison de Poésie, pendant toute la durée de son existence, la jouissance ou l’occupation des locaux où elle était installée ou de locaux de remplacement, la cour d’appel, qui a méconnu leur volonté de constituer un droit réel au profit de la fondation, a violé les textes susvisés ». Cet arrêt consacre donc la théorie de la liberté de création des droits de jouissance et d’usage9. Il apparaît, en tout cas, que l’immense majorité de la doctrine moderne se prononce ainsi pour la libre création des droits réels10. Force est de constater que ce droit d’origine jurisprudentielle a une nature sui generis. Ainsi, ces droits réels de jouissance spéciale sui generis peuvent trouver leur source dans le règlement de copropriété11 voire dans une décision de l’assemblée générale des copropriétaires. Pour autant, la Cour de cassation aux termes de l’arrêt Maison de Poésie prend soin de rappeler qu’il résulte des articles 544 et 1134 du Code civil12 que le propriétaire peut consentir, sous réserve des règles d’ordre public, un droit réel conférant le bénéfice d’une jouissance spéciale de son bien.

5. L’apport de la loi ELAN à l’égard du régime juridique du droit de jouissance privatif sur les parties communes. Le ministre de la Justice, dans sa réponse à une question écrite d’Yves Détraigne, sénateur, publiée au Journal officiel du Sénat du 27 août 2020, a précisé que « la loi ELAN a consacré légalement la notion jurisprudentielle de parties communes à jouissance privative, à l’article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965, précisant que ce droit est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché et qu’il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d’un lot. Les parties communes à jouissance privative, bien qu’affectées à l’usage exclusif d’un lot, demeurent donc des parties communes13. La jurisprudence considère ce droit comme perpétuel, dès lors qu’il n’est pas expressément limité dans le temps par la volonté des parties dans le règlement de copropriété, et de nature réelle »14.

B – L’apposition d’enseigne en imposte : un droit réel de jouissance

6. La clause d’un règlement de copropriété et l’installation d’une enseigne en façade d’un immeuble. Il arrive que le règlement de copropriété interdise toute installation d’une enseigne en façade d’un immeuble, alors même que ledit règlement autorise par ailleurs l’exploitation de lots à usage commercial15. En effet, une clause est souvent stipulée dans le règlement de copropriété de la manière suivante : « Il ne pourra être placé sur la façade des immeubles aucune enseigne, réclame, lanterne ou écriteau quelconque »16. En l’espèce, le règlement de copropriété ne comportait aucune clause interdisant ou autorisant la pose d’enseignes ou de plaques professionnelles. Selon le guide pratique des installations des enseignes, l’imposte est une partie d’une baie située au-dessus de la menuiserie d’une porte17. Au cas d’espèce, les enseignes situées en imposte étaient apposées sur les huit arcades de la façade de l’immeuble.

7. Destination de l’immeuble et l’apposition d’enseignes. Les juges du fond apprécient souverainement si la pose d’enseignes constitue une restriction aux droits des copropriétaires justifiée par la destination de l’immeuble. C’est ainsi que pour décider qu’il serait indiqué dans le règlement de copropriété que la pose d’enseigne est interdite sur la façade de l’immeuble, l’arrêt énonce que le règlement du 25 avril 1960 interdit formellement les enseignes lumineuses et qu’en proposant que les enseignes soient admises sur la hauteur du rez-de-chaussée, à condition de ne pas causer de gêne aux autres occupants de l’immeuble, l’expert est allé au-delà d’une mission ne comportant pas remise en cause de ce qui était normal, régulier et conforme aux anciennes conventions des parties ; qu’en statuant ainsi, sans rechercher si cette restriction aux droits des copropriétaires était justifiée par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision18. Par ailleurs, à défaut d’autorisation de la pose d’enseigne prévue par le règlement de copropriété, l’assemblée générale des copropriétaires peut à la double majorité de l’article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 accorder cette apposition des enseignes sur les parties communes de l’immeuble19.

II – Acquisition par prescription au maintien des enseignes en imposte

8. Délai de possession. Depuis déjà longtemps, il est admis en jurisprudence que le droit de jouissance privatif sur des parties communes est un droit réel et perpétuel qui peut s’acquérir par usucapion (A). Pour autant, le délai de possession peut-il être abrégé (B) ?

A – Conditions de la prescription acquisitive limitées à la jouissance exclusive d’une partie commune

9. Prescription acquisitive des enseignes en imposte. Depuis un arrêt rendu par la haute juridiction le 24 octobre 2007, la prescription acquisitive peut se limiter à la jouissance exclusive d’une partie commune20. C’est ainsi que la Cour de cassation a censuré les juges du fond : « Qu’en statuant ainsi, alors qu’un droit de jouissance privatif sur des parties communes est un droit réel et perpétuel qui peut s’acquérir par usucapion, la cour d’appel a violé les textes susvisés »21. En l’espèce, pour la Cour de cassation, cette société ayant accompli, sans interruption depuis plus de 30 ans, des actes caractérisant une possession continue, ininterrompue, paisible, publique et non équivoque, avait acquis, par usucapion, un droit de jouissance privatif réel et perpétuel au maintien des enseignes.

10. Computation des délais de prescription. On sait que le point de départ en matière de prescription acquisitive est le dies aquo qui n’est pas pris en compte et que le terme de l’action est le dies ad quem qui est compté dans le calcul du délai de prescription acquisitive. La computation du délai de l’usucapion se calcule de quantiem en quantiem. En l’espèce, la Cour de cassation relève que la société (…) avait apposé les enseignes depuis 1964, voire 1953, et avait manifesté, depuis lors, son intention de se comporter en titulaire exclusif du droit de les poser. Plus précisément, il résulte de ce courrier que les deux enseignes contestées par la SCI Carmignac Vendôme sont en place depuis 1953 ; que la SCI Carmignac Vendôme, elle-même, a, dans un courrier du 5 novembre 1996, contesté l’existence des enseignes figurant au-dessus des portes des (…). Il en résulte donc que le délai de 30 ans est acquis. Il nous paraît utile de résumer les règles de computation des délais de la prescription acquisitive22 dans le tableau suivant :

Délais de la prescription acquisitive

Point de départ de la possession

Interruption éventuelle de la possession

Suspension éventuelle de la possession

Jonction éventuelle des possessions

Point d’arrivée de la possession

Prescription trentenaire de droit commun

C. civ., art. 2272, al. 1

Dies aquo

Anéantissement du délai déjà écoulé

C. civ., art. 2231

Arrêt du délai de la prescription acquisitive

C. civ., art. 2230

Pour compléter la prescription, on peut joindre à sa possession celle de son auteur, de quelque manière qu’on lui ait succédé, soit à titre universel ou particulier, soit à titre lucratif ou onéreux

C. civ., art. 2265

Dies ad quem

Prescription abrégée de 10 ans

C. civ., art. 2272, al. 2

Dies aquo

Anéantissement du délai déjà écoulé

C. civ., art. 2231

Arrêt du délai de la prescription acquisitive

C. civ., art. 2230

Pour compléter la prescription, on peut joindre à sa possession celle de son auteur, de quelque manière qu’on lui ait succédé, soit à titre universel ou particulier, soit à titre lucratif ou onéreux

C. civ., art. 2265

Dies ad quem

B – Usucapion abrégée en matière de prescription acquisitive de jouissance exclusive d’une partie commune ?

11. Concordance entre l’origine de propriété trentenaire et le délai de prescription acquisitive. En matière réelle immobilière, la prescription acquisitive permettant d’établir la propriété d’un bien peut être invoquée après une période de 30 années écoulée. D’ailleurs, on sait que le notaire instrumentaire doit établir une origine de propriété antérieure remontant sur une période trentenaire pour rendre la propriété certaine. Pour la jurisprudence, la justification de l’origine de propriété antérieure des biens vendus est nécessaire à sa perfection23. On admet en particulier qu’« une origine de propriété [est] exacte sur une période de 30 ans au moins, laquelle coïncide avec le délai maximum de prescription extinctive et de prescription acquisitive. La tâche du notaire consiste donc à collecter, pour les analyser, les titres de propriété successifs, de manière à établir une chaîne de propriété justifiant d’un droit incommutable »24. L’article 2262 du Code civil édicte une prescription trentenaire de toutes les actions tant réelles que personnelles si bien qu’une acquisition de plus de 30 ans est donc suffisante et ne peut plus être remise en cause puisque les actions, en l’occurrence réelles, sont prescrites.

12. La notion de juste titre. L’article 2272, alinéa 2, issu de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile et modifiant l’article 2265 du Code civil dispose : « Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par 10 ans ». La notion de juste titre a été définie récemment par la haute juridiction qui, en censurant les juges du fond estime qu’ « alors que l’acte de partage, émanant du véritable propriétaire du bien et n’emportant pas transfert de propriété, ne constituait pas un juste titre permettant une prescription abrégée, la cour d’appel a violé le texte susvisé »25. On enseigne traditionnellement que le juste titre doit, d’une part, être translatif de propriété et, d’autre part, émaner d’une autre personne que le véritable propriétaire du bien26. En d’autres termes, le juste titre est translatif, selon un arrêt de la Cour de cassation rendu le 11 juin 1965, riche d’enseignements, qui énonce : « D’autre part, la cour d’appel constate que l’acte du 21 avril 1947 est translatif de la propriété du terrain litigieux, que cet acte vaut donc juste titre ; qu’elle admet souverainement la bonne foi des époux Z. ; que l’exercice d’un droit de déversement d’eaux n’exclut nullement la possession du propriétaire sur le terrain duquel les eaux s’écoulent ; que la cour d’appel a donc pu admettre les époux Z. à se prévaloir de la prescription abrégée relativement à la parcelle litigieuse ; que, de la sorte, en aucune de ses branches, le moyen n’est fondé ; par ces motifs : rejette le pourvoi formé contre l’arrêt rendu le 9 octobre 1962 par la cour d’appel de Pau, n° 63-10019, Y c  Époux Z »27. Force est alors de considérer que le juste titre est sûrement constitutif mais certainement pas déclaratif28. En droit de la copropriété, le délai de la prescription acquisitive abrégée n’est pas aisé à appliquer d’autant plus que la prescription abrégée est inapplicable à celui qui tient ses droits du véritable propriétaire29.

13. Présomption de bonne foi. Il est de jurisprudence constante que « la bonne foi, au regard de l’article 2265 du Code civil, consiste en la croyance de l’acquéreur, au moment de l’acquisition, de tenir la chose du véritable propriétaire (…) »30. La prescription abrégée de 10 ans en vertu de l’article 2265 du Code civil est prévue désormais à l’article 2272 du Code civil. À cet égard, il a été jugé que le possesseur de bonne foi est celui qui s’est comporté comme un propriétaire exclusif par exemple en copropriété31.

14. Conclusion. De toute évidence, l’articulation entre le droit de la copropriété et l’usucapion, qui a longtemps constitué et qui demeure une source de contentieux, nécessite que le possesseur justifie d’un juste titre, de sorte qu’en l’absence de ce dernier, l’usucapion n’est pas de 10 ans, mais de 30 ans.

Notes de bas de pages

  • 1.
    « Le droit d’apposer une enseigne sur une partie commune de l’immeuble s’acquiert par prescription », La Quotidienne, 13 nov. 2020.
  • 2.
    Atias C., « Propriété indivise et usage privatif : Terrasses et terrains privés en copropriété immobilière », JCP N 1987, I 353 et s., n° 1.
  • 3.
    Lafond J., in JCl. Notarial Formulaire, v° Copropriété, fasc. 244, 10 janv. 2019.
  • 4.
    Lafond J., in JCl. Notarial Formulaire, v° Copropriété, fasc. 244, 10 janv. 2019.
  • 5.
    CA Paris, 4-2, 13 déc. 2017, n° 15/16384.
  • 6.
    Cass. 3e civ., 4 mars 1992, n° 90-13145.
  • 7.
    Lafond J., in JCl. Notarial Formulaire, v° Copropriété, fasc. 244, 10 janv. 2019.
  • 8.
    Cass. 3e civ., 31 oct. 2012, n° 11-16304.
  • 9.
    Bergel J.-L. et a., « Liberté de création des droits de jouissance et d’usage », Le Lamy Droit Immobilier 2020, n° 182.
  • 10.
    Bergel J.-L. et a., « Liberté de création des droits de jouissance et d’usage », Le Lamy Droit Immobilier 2020, n° 182.
  • 11.
    Bergel J.-L. et a., « Liberté de création des droits de jouissance et d’usage », Le Lamy Droit Immobilier 2020, n° 182.
  • 12.
    Dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016. En effet, l’article 1134 du Code civil est renuméroté à l’article 1103 dudit code.
  • 13.
    Cass. 3e civ., 22 mai 1973, n° 72-11406 ; Cass. 3e civ., 29 oct. 1973, n° 72-12531 ; Cass. 3e civ., 26 juin 1974, n° 73-70289.
  • 14.
    Cass. 3e civ., 24 oct. 2007, n° 06-19260 ; v. également Question min. n° 14805 : JO Sénat, 19 mars 2020, p. 1321, Détraigne Y. (Marne - UC), et rép. min. : JO Sénat ; 27 août 2020, p. 3803, https://lext.so/UixMEw+.
  • 15.
    Marcet É., « Interdiction de pose d’une enseigne en façade malgré l’exploitation de lots à usage commercial », Loyers et copr. 2020, comm. 70.
  • 16.
    Cass. 3e civ., 26 mars 2020, n° 18-22441, FS-PBI.
  • 17.
    Guide pratique, Réussir son enseigne et sa devanture commerciale, Mairie de Toulouse, https://lext.so/02oBKw+.
  • 18.
    Cass. 3e civ., 16 mars 1988, n° 86-15098.
  • 19.
    Bergel J.-L., « Modifications prises à la double majorité de l’article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 », Le Lamy Droit Immobilier 2020, n° 5037.
  • 20.
    Cass. 3e civ., 24 oct. 2007, n° 06-17932.
  • 21.
    Lafond J., in JCl. Notarial Formulaire, v° Copropriété, fasc. 244, 10 janv. 2019.
  • 22.
    Reboul-Maupin N., Droit des biens, 2020, Dalloz, HyperCours.
  • 23.
    CA Pau, 1re ch., 18 déc. 2014, n° 13/01234 : Niel P.-L., « Obligation de vigilance du notaire en cas d’annexion de parties communes », LPA 22 juin 2020, n° 153u9, p. 15.
  • 24.
    Sagaut J.-F. et Latina M., « La vérification de l’origine de propriété : 30 ans, ça suffit ! », Defrénois 15 janv. 2012, n° 40298, p. 31.
  • 25.
    Cass. 3e civ., 11 févr. 2015, n° 13-24770, FS-PB.
  • 26.
    Cayol A., « Usucapion abrégée : notion de juste titre », Dalloz actualité, 2 mars 2015.
  • 27.
    Cass. 1re civ., 11 juin 1965, n° 63-10019.
  • 28.
    Cayol A., « Usucapion abrégée : notion de juste titre », Dalloz actualité, 2 mars 2015 ; Franciosa C. et Niel P.-L., « Prescription acquisitive abrégée et théorie de l’apparence en matière immobilière », LPA 12 sept. 2018, n° 138w4, p. 14.
  • 29.
    Cass. 3e civ., 22 nov. 2011, n° 10-26923.
  • 30.
    Cass. 3e civ., 15 juin 2005, n° 03-17478.
  • 31.
    Bergel J.-L., Cassin I. et a., « Prescription acquisitive », Le Lamy Droit Immobilier 2018, n° 5142.

À lire également

Référence : LPA 15 Jan. 2021, n° 158a6, p.17

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