Caducité de la promesse synallagmatique de bail à construction du fait de l’expiration du délai de réitération de l’acte en la forme authentique

A – Réitération de l’acte en la forme authentique

Élément constitutif de leur consentement et non une simple modalité d’exécution de la vente. Il est classique de dire que, « sauf insertion d’une condition suspensive telle que la réitération de l’acte en la forme authentique, la date à prendre en compte est, selon le principe du transfert solo consensu, celle de la rencontre des volontés et non de l’éventuel acte notarié constatant le transfert »19. Pour autant, il est de pratique notariale constante de faire stipuler par les parties dans la promesse qu’elle devra être régularisée ou réitérée au plus tard à une date donnée choisie d’un commun accord20. Ainsi, si les parties font de la réitération par acte authentique un élément constitutif de leur consentement, la promesse est caduque du fait du dépassement de la date donnée et choisie par les parties. C’est ainsi que juge la Cour de cassation : « Vu les articles 1583 et 1589 du Code civil ; Attendu, selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 9 octobre 2012), que le 1er février 1996, M. et Mme Y…, propriétaires de locaux dans un immeuble, et M. X… ont signé une promesse synallagmatique de vente dont la durée était fixée à trois mois ; que le 11 juin 1996, les vendeurs ont restitué l’acompte versé et informé M. X… qu’ils ne comptaient pas donner suite à la vente ; que le 1er août 1996, M. X… et la SCI, constituée pour le substituer, ont assigné les époux Y…, aujourd’hui représentés par leurs héritiers, Mme Yvonne Z…, Mme J…, Mme A…, ès qualités de curatrice de M. Z…, Mme B…, Mme C…, Mme D…, Mme E…, Mme F…, Mme G…, M. E…, M. H…et Mme I…, ès qualités d’administratrice légale de Adrien E…(les héritiers Y…) en perfection de la vente et en indemnisation de leurs préjudices ; Attendu que pour rejeter ces demandes, l’arrêt retient que l’acte du 1er février 1996 précisait de manière parfaitement claire que la durée du compromis était fixée à trois mois à compter de la signature, ce qui impliquait nécessairement qu’au-delà de ce délai, il devait être considéré comme caduc et que M. X… et la SCI ne justifiaient pas avoir tenté de réitérer la vente avant le 1er mai 1996 ; Qu’en statuant ainsi, alors que ce délai n’était pas assorti de la sanction de la caducité et sans relever de circonstances de nature à démontrer que les parties avaient fait de la réitération par acte notarié un élément constitutif de leur consentement, la cour d’appel a violé les textes susvisés ; Par ces motifs : casse et annule »21.

Récemment, la Cour de cassation a jugé que les parties qui avaient entendu faire de la réitération authentique de la vente une condition de la formation du contrat entraînent la caducité de la promesse à l’expiration du délai prévu22.

B – Conséquences de la caducité du fait de l’expiration du délai convenu entre les parties pour réitérer l’acte en la forme authentique

Réitération de l’acte : terme suspensif. On s’accorde pour reconnaître que la réitération de l’acte en la forme authentique est une modalité de la promesse qui est qualifiée de « terme suspensif »23. En effet, le terme n’est pas extinctif, comme l’illustre un arrêt rendu par la Cour de cassation qui considère que « mais attendu qu’ayant retenu que l’acte authentique devait être régularisé au plus tard le 30 janvier 2004 et que cette date n’était pas extinctive mais constitutive du point de départ à partir duquel l’une des parties pourrait obliger l’autre à s’exécuter et constaté qu’aucun délai n’avait été fixé pour la réalisation de la condition suspensive, la cour d’appel, qui, sans être tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, en a exactement déduit que la vente intervenue le 29 octobre 2003 était parfaite dès l’obtention des prêts, a légalement justifié sa décision »24.

Irrecevabilité de toute action en responsabilité contractuelle. La caducité de la promesse produit des effets à l’égard de la responsabilité qui devient un obstacle à l’action contractuelle, comme l’a jugé la Cour de cassation : « Mais attendu que la caducité du compromis de vente prive rétroactivement cet acte de tous ses effets ; qu’elle entraîne l’irrecevabilité de toute action en responsabilité contractuelle et ne fait pas obstacle à la recevabilité d’une action en responsabilité délictuelle »25.

Caducité et clause pénale. En revanche, la caducité n’affecte pas les peines privées, comme l’illustre un arrêt rendu par la Cour de cassation qui considère : « Attendu que pour les débouter de leur demande, l’arrêt retient que le “compromis de vente” du 22 avril 2005 n’ayant pas été suivi, dans le délai de six mois de sa signature, d’un acte authentique ni d’une demande en justice, est caduc en application de l’article 42, alinéa 2, de la loi du 1er juin 1924, nonobstant la signature ultérieure d’un acte authentique, et que l’anéantissement de l’obligation principale qui résulte de cette caducité entraînant celui de la clause pénale, la demande de paiement de l’indemnité contractuelle prévue pour assurer l’exécution de la convention doit être rejetée ; Qu’en statuant ainsi, alors que la caducité n’affectait pas la clause pénale qui devait précisément produire effet en cas de non-réitération de la vente en la forme authentique dans le délai stipulé, par suite de la défaillance fautive de l’une des parties, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; Par ces motifs : casse et annule »26.

Conclusion. On ne saurait que trop recommander aux praticiens de prévoir un terme clairement convenu entre les parties qui soit un élément constitutif de leur consentement et non une simple modalité d’exécution de la promesse de bail à construction.