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Caducité de la promesse synallagmatique de bail à construction du fait de l’expiration du délai de réitération de l’acte en la forme authentique

Publié le 07/05/2024
Caducité de la promesse synallagmatique de bail à construction du fait de l’expiration du délai de réitération de l’acte en la forme authentique
Brian Jackson/AdobeStock

La promesse de bail à construction ne devient caduque que du fait de l’expiration du délai convenu entre les parties pour réitérer l’acte en la forme authentique.

Cass. 3e civ., 7 déc. 2023, no 22-19977

Caducité et bail à construction. Dans le cas d’espèce1, la commune X s’est engagée à consentir à la société GHM, sous certaines conditions suspensives, un bail à construction d’une durée de 99 ans, pour la construction d’un hôtel. Par avenant du 20 avril 2011, les parties ont décidé que le bail devrait être réitéré en la forme authentique au plus tard le 20 avril 2014, à peine de caducité. Elles ont également stipulé une condition suspensive d’obtention d’un prêt au bénéfice de la société Dunotel, substituée à la société GHM. Par avenant du 2 mai 2013, la commune et la société Dunotel sont convenues que la condition suspensive d’obtention d’un prêt devrait être réalisée dans un délai de 18 mois à compter de cet acte et dans un délai de 6 mois après l’obtention d’une décision judiciaire de dernière instance devenue définitive rejetant les recours à l’encontre du permis de construire du 7 décembre 2010. Il a également été stipulé que les autres conditions de l’acte du 20 avril 2011 demeuraient inchangées. La commune s’étant prévalue de la caducité de la promesse de bail, faute de réitération au 20 avril 2014, la société Dunotel l’a assignée en exécution forcée et dommages-intérêts. La Cour de cassation rejette le pourvoi, retenant que : « La cour d’appel a constaté que, selon la convention des parties, la promesse de bail serait caduque à défaut de réitération de l’acte en la forme authentique dans un délai de trente-six mois courant à compter du 20 avril 2011. (…) Elle a également constaté que la condition suspensive tenant à l’obtention d’un prêt pouvait être levée jusqu’à six mois après l’obtention d’une décision judiciaire de dernière instance devenue définitive rejetant les recours à l’encontre du permis de construire et que, le délai n’étant pas expiré le 20 avril 2014, seule cette condition restait à lever à cette date. (…) N’ayant constaté la défaillance d’aucune condition suspensive dans les délais assortissant ces conditions, la cour d’appel en a déduit, à bon droit, que la promesse de bail n’était devenue caduque que du fait de l’expiration du délai convenu entre les parties pour réitérer l’acte en la forme authentique, abstraction faite des motifs critiqués par la deuxième branche ».

Application du droit de superficie au bail à construction. On enseigne traditionnellement que « le bail à construction est une figure originale en ce qu’il ne permet pas seulement au preneur de jouir de la chose d’autrui (celle du bailleur). Il comporte un droit de superficie qui permet d’expliquer l’autorisation de construire sur un sol qui n’est pas le sien et d’accéder à la propriété des constructions pendant la durée du bail. En cela, le bail à construction déroge au mécanisme de l’accession immobilière tel qu’il est prévu dans le Code civil. On sait qu’en principe, les constructions appartiennent au propriétaire du sol car la propriété du sol s’étend à tout ce qu’il incorpore »2.

Notion de « caducité ». On sait qu’il convient de distinguer la nullité de la caducité. Selon l’article 1186 du Code civil,un contrat valablement formé devient caduc si l’un de ses éléments essentiels disparaît. À l’inverse, l’article 1178 du Code civil précise qu’un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d’un commun accord. Le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé3.

Droit des obligations et bail à construction. Les parties à un bail à construction avaient-elles considéré que la réitération de l’acte en la forme authentique est un élément constitutif de leur consentement ? Si la non-réalisation de la condition suspensive entraînant la caducité de la promesse du bail à construction n’a pas été retenue (I), en revanche, la caducité de la promesse de bail à construction du seul fait de l’expiration du délai convenu pour réitérer l’acte en la forme authentique a été jugée valable par la Cour de cassation (II).

I – Non-réalisation de la condition suspensive d’obtention du prêt dans la promesse de bail à construction

Combinaison de l’article 1304 du Code civil et de larticle L. 31341 du Code de la consommation. Si l’obligation conditionnelle dépend d’un événement futur et incertain, elle est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple (A). C’est ainsi qu’il est de pratique notariale courante de rédiger une promesse synallagmatique de vente entre le vendeur et le futur acquéreur assortie de conditions suspensives qui protègent en particulier l’acquéreur. Une condition suspensive fréquente porte sur l’obtention du prêt qui a été codifiée à l’article L. 313-41 du Code de la consommation (B).

A – Conditions suspensives stipulées dans la promesse

La notion de « condition ». S’appuyant sur un héritage juridique du droit romain des obligations, les codificateurs napoléoniens rédigèrent notamment le Code civil en vertu de la loi du 30 ventôse an XII (21 mars 1804) en établissant dans ses articles 1169, 1170 et 1171 le triptyque classique de trois catégories de conditions casuelles, potestatives ou mixtes4. L’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, portant réforme du droit des obligations, a non seulement modernisé le droit des contrats mais a abandonné ces conditions car elles étaient dénuées de toute portée, elles ne présentaient pas d’intérêt pratique5. En effet, selon le lexique des termes juridiques : « (…) En fonction de la volonté dans la réalisation de la condition on distingue la condition casuelle, potestative ou mixte. La condition casuelle est celle qui dépend uniquement des circonstances, du hasard (…) la condition potestative est celle qui dépend de la volonté de l’une des parties à l’acte juridique ou au contrat. Elle est valable lorsque la volonté dont elle dépend est celle du créancier de l’obligation. Elle ne l’est pas lorsqu’elle dépend de la seule volonté du débiteur (je paierai si je veux), condition dite purement potestative. La condition simplement potestative dépendant de la volonté du débiteur et d’une circonstance indépendante de sa volonté, est licite. Est valable également la condition mixte, qui dépend à la fois de la volonté de l’une des parties et de la volonté d’un tiers (C. civ., art. 1304 à C. civ., art. 1304-7) »6. Inauguré par la jurisprudence et consacré par l’ordonnance du 10 février 2016, l’article 1304-2 précise : « Est nulle l’obligation contractée sous une condition dont la réalisation dépend de la seule volonté du débiteur. Cette nullité ne peut être invoquée lorsque l’obligation a été exécutée en connaissance de cause »7.

Modalités des obligations conservées par lordonnance du 10 février 2016 : la condition suspensive. La doctrine civiliste exprimée par des auteurs comme le professeur Chabas nous apprend que « la condition suspensive est la modalité d’une obligation qui subordonne l’existence de celle-ci à la réalisation d’un événement futur et incertain. L’obligation conditionnelle ne naît pas sitôt le contrat conclu, mais elle naît plus tard, si la condition se réalise ». Pendente conditione, il n’existe donc qu’« un espoir de voir (…) naître l’obligation : le créancier a un droit éventuel »8. Le nouvel article 1304 du Code civil, en son alinéa 2, conserve la notion en précisant que « la condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple ».

Promesse de bail à construction : condition suspensive dobtention du permis de construire. Il est fréquent de stipuler une condition suspensive conventionnelle d’obtention du permis de construire pour la réalisation de la promesse de bail à construction. En effet, la promesse est soumise à l’obtention par le bénéficiaire d’un permis de construire avant une date butoir pour la réalisation sur le bien objet de la présente convention de bail à construction.

Espèce. On sait que le permis de construire est délivré sous réserve du droit des tiers, si bien que toute personne s’estimant lésée par la méconnaissance du droit de propriété ou d’autres dispositions de droit privé peut faire valoir ses droits en saisissant les tribunaux civils, même si le permis respecte les règles d’urbanisme. Le juge administratif vérifie la conformité du projet aux règles et servitudes d’urbanisme, il ne vérifie pas si le projet respecte les autres réglementations et les règles de droit privé10. Au cas d’espèce, un recours contre le permis de construire demandé par le bénéficiaire du bail à construction a été rejeté et une décision judiciaire de dernière instance est devenue définitive.

B – La stipulation de la condition suspensive légale d’obtention du prêt et la caducité

Le fondement de la condition suspensive : larticle L. 31341 du Code de la consommation. Il résulte dudit article : « Lorsque l’acte mentionné à l’article L. 313-40 indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l’aide d’un ou plusieurs prêts régis par les dispositions des sections 1 à 5 et de la section 7 du présent chapitre, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts qui en assument le financement. La durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l’acte ou, s’il s’agit d’un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l’enregistrement, à compter de la date de l’enregistrement. Lorsque la condition suspensive prévue au premier alinéa n’est pas réalisée, toute somme versée d’avance par l’acquéreur à l’autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit ».

Caractère mixte de la condition suspensive légale dobtention de prêt. Ainsi que le fait justement remarquer un auteur : « Et c’est ici que le caractère hybride “légale-conventionnelle” ressort le mieux : si la protection légale est offerte, de droit, à l’acquéreur la fixation des conditions est un accord conventionnel entre les parties »11.

Notion de « caducité automatique de la promesse ». Selon la doctrine dominante, la caducité de la condition suspensive signifie que « (…) si l’événement prévu ne survient pas, il se produit une remise en cause automatique de l’engagement : il est caduc »13. Du reste, on conçoit bien que la détermination de la défaillance, ou non, de la condition suspensive s’avère être parfois un exercice difficile14 car une condition peut être formulée de manière positive mais également de manière négative15. De plus, la condition peut être stipulée dans l’intérêt exclusif d’une voire deux parties16. Il est traditionnellement enseigné que l’absence de réalisation de la condition suspensive entraîne ipso facto la caducité de la promesse sans qu’il y ait lieu d’accomplir de formalités supplémentaires17. Ainsi, la condition stipulée de façon négative consiste pour les parties à soumettre leur accord à la non-réalisation d’un événement comme l’absence de préemption18.

Espèce. Dans notre affaire, par avenant du 2 mai 2013, la commune et la société Dunotel ont convenues que la condition suspensive d’obtention d’un prêt devrait être réalisée dans un délai de 18 mois à compter de cet acte. La Cour de cassation considère que la condition suspensive tenant à l’obtention d’un prêt pouvait être levée jusqu’à six mois après l’obtention d’une décision judiciaire de dernière instance devenue définitive. En d’autres termes, la caducité de la promesse de bail à construction provenait non pas de la non-réalisation de la condition suspensive d’obtention du prêt mais du fait de l’expiration du délai convenu entre les parties pour réitérer l’acte en la forme authentique.

II – Caducité de la promesse de bail à construction du fait de l’expiration du délai convenu entre les parties pour réitérer l’acte en la forme authentique

Réitération de lacte. Pour la Cour de cassation, la promesse de bail à construction n’était devenue caduque que du fait de l’expiration du délai convenu entre les parties pour réitérer l’acte en la forme authentique (A) dont les conséquences méritent d’être mesurées (B).

A – Réitération de l’acte en la forme authentique

Élément constitutif de leur consentement et non une simple modalité dexécution de la vente. Il est classique de dire que, « sauf insertion d’une condition suspensive telle que la réitération de l’acte en la forme authentique, la date à prendre en compte est, selon le principe du transfert solo consensu, celle de la rencontre des volontés et non de l’éventuel acte notarié constatant le transfert »19. Pour autant, il est de pratique notariale constante de faire stipuler par les parties dans la promesse qu’elle devra être régularisée ou réitérée au plus tard à une date donnée choisie d’un commun accord20. Ainsi, si les parties font de la réitération par acte authentique un élément constitutif de leur consentement, la promesse est caduque du fait du dépassement de la date donnée et choisie par les parties. C’est ainsi que juge la Cour de cassation : « Vu les articles 1583 et 1589 du Code civil ; Attendu, selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 9 octobre 2012), que le 1er février 1996, M. et Mme Y…, propriétaires de locaux dans un immeuble, et M. X… ont signé une promesse synallagmatique de vente dont la durée était fixée à trois mois ; que le 11 juin 1996, les vendeurs ont restitué l’acompte versé et informé M. X… qu’ils ne comptaient pas donner suite à la vente ; que le 1er août 1996, M. X… et la SCI, constituée pour le substituer, ont assigné les époux Y…, aujourd’hui représentés par leurs héritiers, Mme Yvonne Z…, Mme J…, Mme A…, ès qualités de curatrice de M. Z…, Mme B…, Mme C…, Mme D…, Mme E…, Mme F…, Mme G…, M. E…, M. H…et Mme I…, ès qualités d’administratrice légale de Adrien E…(les héritiers Y…) en perfection de la vente et en indemnisation de leurs préjudices ; Attendu que pour rejeter ces demandes, l’arrêt retient que l’acte du 1er février 1996 précisait de manière parfaitement claire que la durée du compromis était fixée à trois mois à compter de la signature, ce qui impliquait nécessairement qu’au-delà de ce délai, il devait être considéré comme caduc et que M. X… et la SCI ne justifiaient pas avoir tenté de réitérer la vente avant le 1er mai 1996 ; Qu’en statuant ainsi, alors que ce délai n’était pas assorti de la sanction de la caducité et sans relever de circonstances de nature à démontrer que les parties avaient fait de la réitération par acte notarié un élément constitutif de leur consentement, la cour d’appel a violé les textes susvisés ; Par ces motifs : casse et annule »21.

Récemment, la Cour de cassation a jugé que les parties qui avaient entendu faire de la réitération authentique de la vente une condition de la formation du contrat entraînent la caducité de la promesse à l’expiration du délai prévu22.

B – Conséquences de la caducité du fait de l’expiration du délai convenu entre les parties pour réitérer l’acte en la forme authentique

Réitération de lacte : terme suspensif. On s’accorde pour reconnaître que la réitération de l’acte en la forme authentique est une modalité de la promesse qui est qualifiée de « terme suspensif »23. En effet, le terme n’est pas extinctif, comme l’illustre un arrêt rendu par la Cour de cassation qui considère que « mais attendu qu’ayant retenu que l’acte authentique devait être régularisé au plus tard le 30 janvier 2004 et que cette date n’était pas extinctive mais constitutive du point de départ à partir duquel l’une des parties pourrait obliger l’autre à s’exécuter et constaté qu’aucun délai n’avait été fixé pour la réalisation de la condition suspensive, la cour d’appel, qui, sans être tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, en a exactement déduit que la vente intervenue le 29 octobre 2003 était parfaite dès l’obtention des prêts, a légalement justifié sa décision »24.

Irrecevabilité de toute action en responsabilité contractuelle. La caducité de la promesse produit des effets à l’égard de la responsabilité qui devient un obstacle à l’action contractuelle, comme l’a jugé la Cour de cassation : « Mais attendu que la caducité du compromis de vente prive rétroactivement cet acte de tous ses effets ; qu’elle entraîne l’irrecevabilité de toute action en responsabilité contractuelle et ne fait pas obstacle à la recevabilité d’une action en responsabilité délictuelle »25.

Caducité et clause pénale. En revanche, la caducité n’affecte pas les peines privées, comme l’illustre un arrêt rendu par la Cour de cassation qui considère : « Attendu que pour les débouter de leur demande, l’arrêt retient que le “compromis de vente” du 22 avril 2005 n’ayant pas été suivi, dans le délai de six mois de sa signature, d’un acte authentique ni d’une demande en justice, est caduc en application de l’article 42, alinéa 2, de la loi du 1er juin 1924, nonobstant la signature ultérieure d’un acte authentique, et que l’anéantissement de l’obligation principale qui résulte de cette caducité entraînant celui de la clause pénale, la demande de paiement de l’indemnité contractuelle prévue pour assurer l’exécution de la convention doit être rejetée ; Qu’en statuant ainsi, alors que la caducité n’affectait pas la clause pénale qui devait précisément produire effet en cas de non-réitération de la vente en la forme authentique dans le délai stipulé, par suite de la défaillance fautive de l’une des parties, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; Par ces motifs : casse et annule »26.

Conclusion. On ne saurait que trop recommander aux praticiens de prévoir un terme clairement convenu entre les parties qui soit un élément constitutif de leur consentement et non une simple modalité d’exécution de la promesse de bail à construction.

Notes de bas de pages

  • 1.
    « Caducité de la promesse de bail du seul fait de l’expiration du délai convenu pour réitérer l’acte en la forme authentique », DEF flash 17 janv. 2024, n° DFF210f6.
  • 2.
    A. Tadros, « La propriété des droits ou la redécouverte d’une figure juridique incontournable », RDC 2015, n° RDC111t0.
  • 3.
    B. Waltz-Teracol et M. Bacache, Rép. civ. Dalloz, v° Indivisibilité, juill. 2018 (mise à jour juin 2022)
  • 4.
    Y. Buffelan-Lanore et J.-D. Pellier, Rép. civ. Dalloz, v° Condition, 2017, n° 9, mise à jour mai 2018 ; F. Garnier, Introduction historique au droit. Légalisme et codification, Université de Toulouse Capitole 1, LPA 8 juin 2020, n° LPA153p9, note P.-L. Niel.
  • 5.
    Y. Buffelan-Lanore et J.-D. Pellier, Rép. civ. Dalloz, v° Condition, 2017, n° 9, mise à jour mai 2018. C. François, « Présentation des articles 1304 à 1304-7 de la nouvelle section 1 “L’obligation conditionnelle” », https://iej.univ-paris1.fr.
  • 6.
    S. Guinchard et T. Debard, Lexique des termes juridiques 2019-2020, 2019, Dalloz, p. 241.
  • 7.
    JCl. Notarial Formulaire, fasc. 102, n° 22, Avant-Contrat – Promesse synallagmatique de vente – Rédaction, mise à jour 1er mars 2019, J. Lafond.
  • 8.
    F. Chabas, Obligations : théorie générale, t. II, vol. I, 9e éd., 1998, LGDJ, p. 1086, n° 1029 ; cité par C. Masson, in « Promesse de vente vaut vente, envers et contre tout », LPA 3 nov. 2016, n° LPA121b2.
  • 9.
    https://lext.so/bNf2jM.
  • 10.
    P.-L. Niel, « Le défaut d’autorisation des travaux en copropriété par l’assemblée générale ne constitue pas une fraude du pétitionnaire », LPA 4 mai 2021, n° LPA158p1.
  • 11.
    R. Miermont, « Qu’est-ce qu’une condition suspensive légale ? », https://lext.so/rbTsnA.
  • 12.
    https://lext.so/SBTjFC.
  • 13.
    Y. Buffelan-Lanore et J.-D. Pellier, Rép. civ. Dalloz, v° Condition, 2020, n° 109.
  • 14.
    B. Kohl et F. Onclin, « Exigences administratives et condition suspensive dans la vente immobilière », RCJB 2014, p. 30.
  • 15.
    B. Kohl et F. Onclin, « Exigences administratives et condition suspensive dans la vente immobilière », RCJB 2014, p. 30.
  • 16.
    C. Sizaire, « Condition suspensive et intérêt exclusif de l’une des parties », Constr.-Urb. 2016, comm. 161.
  • 17.
    B. Fages et a., « 731 exemples de réalisation de la condition suspensive », Le Lamy Droit du Contrat.
  • 18.
    M. H., « Renonciation au bénéfice de la condition suspensive : seul l’acquéreur-emprunteur peut s’en prévaloir », Dalloz actualité, 23 nov. 2016 (https://lext.so/DxPmIG).
  • 19.
    C. Atias et N. Le Rudulier, Rép. civ. Dalloz, v° Copropriété des immeubles bâtis : statut et structures, avr. 2021 (mise à jour mars 2023), n° 41.
  • 20.
    JCl. Civil Code, art. 1589 à 1589-2, fasc. 10, Vente. – Nature et forme. – Promesse synallagmatique de vente, mise à jour 24 août 2023, M. Mignot.
  • 21.
    Cass. 3e civ., 9 juill. 2014, nos 13-12470 et 13-14606.
  • 22.
    S. Jaillot, « Si la réitération est une condition de formation de la vente, son absence rend la promesse caduque », La Quotidienne, Éditions Francis Lefebvre, 19 juill. 2022.
  • 23.
    JCl. Civil Code, art. 1589 à 1589-2, fasc. 10, Vente. – Nature et forme. – Promesse synallagmatique de vente, mise à jour 24 août 2023, M. Mignot ; JCl. Notarial Formulaire, fasc. 104, Avant-Contrat – Promesse synallagmatique de vente. – Rédaction, mise à jour 1er mars 2019, J. Lafond.
  • 24.
    Cass. 3e civ., 6 oct. 2010, n° 09-15566.
  • 25.
    Cass. 2e civ., 9 juill. 2009, n° 08-18114.
  • 26.
    Cass. 3e civ., 11 janv. 2011, n° 10-10038.
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