Le droit d’agir en justice du syndicat en copropriété touristique à l’épreuve de la subrogation des copropriétaires

A – La clause de subrogation insérée dans les baux commerciaux : une portée strictement limitée aux rapports entre copropriétaire et exploitant

La notion de résidence de tourisme. L’article D. 321-1 du Code du tourisme définit une résidence de tourisme comme « un établissement commercial d’hébergement classé, faisant l’objet d’une exploitation permanente ou saisonnière. Elle est constituée d’un ou plusieurs bâtiments d’habitation individuels ou collectifs regroupant, en un ensemble homogène, des locaux d’habitation meublés et des locaux à usage collectif. Les locaux d’habitation meublés sont proposés à une clientèle touristique qui n’y élit pas domicile, pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois. Elle est dotée d’un minimum d’équipements et de services communs. Elle est gérée dans tous les cas par une seule personne physique ou morale »3. L’articulation entre le droit de la copropriété et le régime juridique des résidences de tourisme demeure délicate. Bien que ces résidences relèvent formellement du statut de la loi du 10 juillet 1965, elles se trouvent également soumises à un ensemble de règles spécifiques issues du Code du tourisme, notamment en ce qui concerne la présence obligatoire d’un exploitant unique et la conclusion de baux commerciaux avec les copropriétaires4. Cette superposition normative, source de tensions structurelles, interroge la répartition des droits et obligations entre les divers acteurs de la relation juridique – copropriétaires, syndicats et exploitant – et met en lumière les risques d’interférences contractuelles sur les prérogatives légales du syndicat. La jurisprudence récente illustre cette problématique avec acuité, en rappelant les limites des conventions privées face à l’autonomie institutionnelle du syndicat5.

Analyse de la stipulation conférant à l’exploitant la titularité des actions contre les constructeurs. Dans le cadre des résidences de tourisme, le contrat de bail commercial conclu entre chaque copropriétaire et l’exploitant revêt une importance stratégique, tant sur le plan économique que juridique. Ce contrat, s’il a vocation à encadrer les modalités de l’exploitation locative des locaux meublés, peut également comporter des stipulations relatives à la mise en jeu des garanties légales de construction (garantie décennale, biennale, assurance dommages-ouvrage, etc.). Il n’est donc pas rare que ces baux contiennent une clause dite de subrogation, par laquelle le copropriétaire déclare transférer à l’exploitant les actions qu’il pourrait exercer contre les constructeurs ou leurs assureurs en cas de désordres affectant l’immeuble. En l’espèce, les juges du fond ont cru pouvoir déduire de cette clause que les syndicats de copropriétaires étaient privés de la qualité pour agir, au motif que les actions en responsabilité avaient été transférées par voie de subrogation à l’exploitant6. Cette interprétation révèle une méconnaissance du champ d’application juridique de la subrogation conventionnelle. En effet, la subrogation intervenue entre un copropriétaire et l’exploitant demeure enfermée dans la sphère contractuelle bilatérale. Elle ne produit d’effet qu’entre les deux parties signataires du bail commercial, sans pouvoir excéder le cadre de leur relation juridique propre. Le principe classique nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet s’y applique pleinement : le copropriétaire ne saurait transférer à l’exploitant que les droits qu’il détient en propre, à titre individuel. Or, les actions concernant les désordres affectant les parties communes de l’immeuble relèvent de la compétence exclusive du syndicat des copropriétaires, en vertu de l’article 15, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965. À ce titre, le copropriétaire est dépourvu de tout droit d’agir sur ce terrain, et a fortiori de tout pouvoir de transmission7. Dès lors, la clause de subrogation insérée dans les baux commerciaux est d’une portée structurellement limitée : elle peut éventuellement conférer à l’exploitant la possibilité d’agir en réparation de désordres affectant le lot privatif du copropriétaire, mais elle reste inopérante dès lors qu’elle prétend atteindre les droits du syndicat, auquel elle ne saurait se substituer. Toute lecture contraire revient à confondre la logique contractuelle propre au bail avec le régime d’ordre public partiel qui gouverne le droit de la copropriété.

B – La mésinterprétation judiciaire de l’inopposabilité des conventions privées au syndicat des copropriétaires

Le dévoiement du droit de la copropriété par l’extension abusive des stipulations contractuelles. La décision des juges d’appel, en l’espèce, repose sur une lecture erronée de la structure juridique de la copropriété, conduisant à une assimilation fautive entre les copropriétaires pris individuellement et le syndicat qui les regroupe. En déduisant de la clause de subrogation insérée dans les baux commerciaux l’impossibilité pour le syndicat d’agir en justice contre les constructeurs, la cour d’appel nie, de manière implicite mais radicale, l’autonomie institutionnelle du syndicat. Cette confusion entre personnes juridiques distinctes est doublement critiquable, tant sur le plan de la logique juridique que du droit positif applicable. En effet, le syndicat des copropriétaires est une personne morale autonome, dotée, en vertu de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, de la capacité d’agir pour la gestion des parties communes8, et en vertu de l’article 159, de la qualité pour ester en justice, tant en demande qu’en défense, pour toute action ayant pour objet la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble. Il s’agit là d’un droit propre, attaché non pas aux copropriétaires individuellement considérés, mais à l’entité collective constituée par l’ensemble des copropriétaires, agissant par l’intermédiaire de son syndic. Cette personnalité juridique propre interdit que le syndicat soit assimilé à une simple addition des copropriétaires ou à un représentant de leurs intérêts contractuels. Or, en considérant que les clauses de subrogation consenties par chaque copropriétaire à l’exploitant ont pour effet de priver le syndicat de sa qualité pour agir, les juges du fond ont méconnu cette dissociation fondamentale. Ils ont, en somme, réduit le syndicat à un simple prolongement collectif des engagements individuels, alors qu’il est titulaire d’un patrimoine distinct, de droits propres, et d’une capacité juridique autonome. Une telle confusion revient à nier l’essence même du régime de la copropriété. Cette erreur de raisonnement est d’autant plus grave qu’elle méconnaît également les principes régissant l’opposabilité des conventions. Le syndicat, tiers aux baux commerciaux conclus entre les copropriétaires et l’exploitant, ne saurait être juridiquement tenu par des stipulations contractuelles auxquelles il n’a pas été partie, et ce d’autant moins lorsqu’elles restreignent sa capacité à défendre les intérêts collectifs. En ce sens, l’argumentation de la cour d’appel revient à étendre indûment les effets d’un contrat à une entité tierce, au mépris du principe fondamental res inter alios acta aliis nec nocet nec prodest10. La Cour de cassation, en censurant cette analyse, rappelle donc à juste titre que le syndicat ne saurait être atteint par les limitations contractuelles librement consenties par les copropriétaires, et que les droits procéduraux attachés à sa mission légale de sauvegarde des parties communes ne peuvent être entravés par des conventions individuelles, fussent-elles généralisées dans une résidence de tourisme11.

A – La réaffirmation de l’autonomie procédurale du syndicat à la lumière des textes de référence

Application de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965. En censurant la décision des juges du fond, la Cour de cassation ne se contente pas de sanctionner une erreur d’interprétation. Elle opère un véritable retour aux sources du droit de la copropriété en réaffirmant, avec une netteté bienvenue, l’autonomie procédurale du syndicat, autonomie consacrée par les textes fondateurs du régime, et en particulier par l’article 15, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965. Aux termes de cette disposition, le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en justice, tant en demande qu’en défense, même contre certains copropriétaires, chaque fois qu’il s’agit de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble. On rappellera que le syndic, traditionnellement, est présenté comme le mandataire du syndicat des copropriétaires. L’une des caractéristiques du contrat de syndic réside dans le fait qu’il s’engage à exécuter les missions particulières que lui confiera le syndicat mais également les missions spéciales dont il dispose en vertu de la loi ou du décret12. Conformément à cette analyse, le lien qui unit le syndic au syndicat serait donc de nature contractuelle, et résulterait du contrat de mandat. Le contenu du mandat donné au syndic de copropriété pour ester en justice s’est modifié par la volonté des juges et celle du législateur13. Pour autant, cette évolution prétorienne et législative n’a jamais remis en cause le principe fondamental selon lequel la prérogative d’ester en justice, lorsqu’elle concerne la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble, relève du droit propre du syndicat. Cette prérogative, dont l’origine textuelle est claire, ne souffre d’aucune dérogation implicite, et ne peut être écartée sur le fondement d’aménagements contractuels conclus individuellement par les copropriétaires. La loi de 1965 a ainsi conféré au syndicat une personnalité juridique propre, assortie d’une capacité d’action autonome, destinée à lui permettre d’assurer la conservation de l’immeuble et la défense des intérêts collectifs, au premier rang desquels figure la réparation des dommages affectant les parties communes. On ne peut que citer un auteur qui a magistralement résumé la controverse doctrinale opposant les partisans et les adversaires des théories de la fiction et de la réalité. En effet, d’après François Vinckel : « Selon la théorie de la fiction inspirée par Pothier14, seul le législateur peut concéder à des groupements une personnalité artificielle, afin de les faire participer au commerce juridique à côté des individus ; toute fiction relevant d’une interprétation stricte, la capacité de la personne morale ne peut être étendue au-delà des indications textuelles. Ensuite de la dénonciation des fictions par Gény15, la théorie de la réalité considère au contraire que certains groupements jouissent par nature de la personnalité, dès lors qu’ils expriment un intérêt collectif ; le juge reconnaît l’existence de chaque personne morale et dégage sa capacité selon le but qu’elle poursuit. D’une conception organique, cette dernière thèse a évolué vers une acception purement technique de la réalité des êtres moraux, soutenue par Michoud et Trotabas16 »17. Même si les réformes du 24 juillet 1966 et du 4 janvier 1978 semblaient avoir consacré la théorie de la fiction, en subordonnant la personnification des sociétés à une immatriculation18, il n’en demeure pas moins vrai que le syndicat des copropriétaires, jusqu’à la loi ALUR19, existait de plein droit sans formalités20. Depuis la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, dite loi ALUR, le législateur a instauré un registre pour faciliter la connaissance sur l’état des copropriétés et la mise en œuvre des mesures destinées à prévenir les dysfonctionnements21.

Espèces. L’arrêt analysé s’inscrit donc dans une jurisprudence constante selon laquelle le syndicat est recevable à agir seul contre les constructeurs et leurs assureurs pour les désordres affectant les parties communes, même en l’absence de mandat des copropriétaires ou de clause spécifique à cet effet. Peu important, à cet égard, que les copropriétaires aient conclu individuellement des baux commerciaux contenant une clause de subrogation : ces stipulations ne sauraient ni déléguer ni retirer une compétence que la loi attribue directement au syndicat. Ainsi, la Cour de cassation, dans les arrêts rapportés, rappelle avec force l’intangibilité du droit d’action du syndicat, dès lors que sont en cause les parties communes de l’immeuble, c’est-à-dire le cœur même de la gestion collective. En présence de désordres affectant ces éléments, le syndicat est non seulement habilité, mais le seul compétent pour agir, l’intérêt collectif primant sur les arrangements individuels.

Sauvegarde de l’intérêt collectif en matière de désordres affectant les parties communes. Les deux décisions jumelles rapportées22 illustrent parfaitement la manière dont le droit d’action du syndicat constitue le prolongement naturel de l’intérêt collectif, dès lors qu’il s’agit de désordres affectant les parties communes de l’immeuble. Dans ces deux affaires, les syndicats de copropriétaires avaient assigné en référé expertise l’assureur dommages-ouvrage ainsi que les constructeurs et leurs assureurs, à raison de désordres portant sur des éléments structurels de l’immeuble – notamment les escaliers de secours et les portes-neige en toiture. Les juges du fond avaient déclaré ces actions irrecevables, en estimant que les copropriétaires, par le biais des baux commerciaux qu’ils avaient chacun conclus avec l’exploitant touristique, avaient transféré à ce dernier, par voie de subrogation, l’ensemble de leurs droits d’action au titre des garanties légales de construction. La Cour de cassation censure avec fermeté cette analyse, en affirmant que ni l’exigence d’un exploitant unique posée par l’article D. 321-2 du Code du tourisme, ni la clause de subrogation insérée dans les baux ne peuvent avoir pour effet de priver le syndicat de sa qualité à agir en justice contre les constructeurs et leurs assureurs, dès lors que sont en cause des désordres affectant les parties communes. Par ces décisions, la haute juridiction réaffirme avec force le rôle institutionnel du syndicat : il n’est pas le réceptacle des intérêts privés des copropriétaires, mais l’organe de représentation d’un intérêt collectif indivisible, attaché à l’immeuble lui-même. Le fondement de cette capacité réside dans l’article 15, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965, dont la Cour fait une application stricte. Elle rappelle que l’action en réparation des désordres relevant des parties communes dépasse la sphère contractuelle et ne saurait être entravée par des stipulations conclues entre un copropriétaire et un tiers. La sauvegarde de l’intérêt collectif constitue ici une ligne de partage fondamentale : elle autorise le syndicat à agir même en l’absence de mandat, y compris lorsque des conventions individuelles semblent conférer à un tiers des droits concurrents. Les clauses de subrogation ne peuvent donc pas, en droit, vider de sa substance l’action autonome du syndicat, car elles n’ont d’effet qu’inter partes. Ces arrêts s’inscrivent dans une constance jurisprudentielle tendant à sanctuariser le droit propre d’agir du syndicat représenté par le syndic de copropriété pour la préservation de l’immeuble23, et rappellent que les intérêts de la collectivité des copropriétaires ne se diluent pas dans les logiques contractuelles individuelles, fussent-elles généralisées dans un cadre touristique.

B – L’irrecevabilité des aménagements prétoriens fondés sur le statut dérogatoire des résidences de tourisme

Portée strictement encadrée de l’article D. 321-1 du Code du tourisme. Face aux clauses de subrogation insérées dans les baux commerciaux touristiques, certains juges du fond ont cru pouvoir inférer une restriction des droits procéduraux du syndicat, en s’appuyant sur les spécificités du statut dérogatoire des résidences de tourisme. Or, la Cour de cassation dans les arrêts rapportés rappelle avec fermeté que ce régime particulier, aussi encadré soit-il, n’a pas pour effet de priver le syndicat de ses prérogatives fondamentales issues du droit commun de la copropriété.

Primauté de la loi sur le règlement : la résistance du droit de la copropriété aux aménagements dérogatoires. Il convient de rappeler que l’article D. 321-1 du Code du tourisme, qui définit la résidence de tourisme comme un établissement d’hébergement géré de manière unitaire, est un texte de nature réglementaire, issu du pouvoir exécutif. En revanche, l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, qui confère expressément au syndicat des copropriétaires la qualité pour agir en justice, relève du domaine législatif, et exprime la volonté du Parlement dans le cadre de l’organisation juridique des copropriétés. Dès lors, le principe de hiérarchie des normes s’oppose à ce que les dispositions d’un décret viennent restreindre ou neutraliser les effets d’un droit conféré par la loi. Un décret, fût-il interprété largement, ne saurait faire échec à une disposition législative claire, sauf à contrevenir à l’article 34 de la Constitution du 4 octobre 1958, qui réserve aux seules lois l’organisation des droits civils. La jurisprudence rendue par la Cour de cassation le 22 mai 2025 s’inscrit donc dans un strict respect de cette hiérarchie normative, en refusant d’accorder à l’article D. 321-1 une portée privative à l’égard du droit d’action autonome du syndicat.

Invocation de l’adage nemo plus juris et limitation de la portée des conventions privées. En second lieu, la haute juridiction invoque avec justesse le principe fondamental nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet : nul ne peut transmettre plus de droits qu’il n’en détient lui-même24. Or, les copropriétaires n’ont pas qualité pour agir en réparation des désordres affectant les parties communes ; seule cette qualité appartient au syndicat, représentant légal de l’intérêt collectif. Dès lors, la clause par laquelle un copropriétaire prétend transférer à l’exploitant un droit d’action contre les constructeurs et leurs assureurs est juridiquement inopérante à l’égard du syndicat, pour la simple raison qu’elle tente de transférer un droit que le souscripteur ne possède pas. Cette solution, classique dans sa formulation, est particulièrement salutaire dans un contexte où les résidences de tourisme tendent à faire émerger des montages contractuels complexes, susceptibles d’affaiblir les mécanismes de protection institués par le droit de la copropriété. En s’opposant à une lecture extensive du statut touristique, la Cour de cassation préserve l’équilibre du régime, en garantissant que les intérêts de la collectivité des copropriétaires ne soient pas subordonnés à la logique économique de l’exploitation touristique, ni à la volonté contractuelle des parties. Elle s’inscrit ainsi dans une jurisprudence de préservation du noyau dur d’ordre public du droit de la copropriété, qui interdit aux conventions privées ou aux interprétations prétoriennes de venir neutraliser des prérogatives collectives essentielles.

Copropriété et économie collaborative : la résistance du collectif face à l’individualisation lucrative. En guise de conclusion, la position de la Cour de cassation, si elle s’inscrit dans le contexte particulier des résidences de tourisme, résonne plus largement avec les tensions contemporaines entre gestion collective et logiques privatives d’exploitation lucrative de l’habitat, comme en témoigne le développement exponentiel de plateformes telles qu’Airbnb25. Là encore, l’essor de pratiques contractuelles individuelles – souvent à finalité commerciale – tend à fragmenter l’unité de la copropriété et à contourner son cadre institutionnel. En rappelant que les stipulations privées ne sauraient faire échec aux droits collectifs conférés par la loi au syndicat, la haute juridiction réaffirme la prééminence de l’intérêt commun face aux effets dissolvants de la contractualisation individuelle, qu’elle prenne la forme de baux commerciaux touristiques ou de conventions de location de courte durée. Ainsi, dans un paysage immobilier de plus en plus marqué par l’individualisation économique de l’usage des biens, la jurisprudence de mai 2025 offre une vigie doctrinale précieuse : le droit de la copropriété demeure un rempart contre l’érosion de la collectivité au profit des intérêts particuliers.