Le nouveau label « Gestion des copropriétés en difficulté »

I – L’objet du label (D. n° 2026-10, 9 janv. 2026, art. 1 – C. com., art. D. 811-69)

Par principe, selon l’article L. 811-2 du Code de commerce, nul ne peut être désigné en justice pour exercer les fonctions d’administrateur judiciaire s’il n’est inscrit sur la liste établie par une commission nationale instituée à cet effet.

Le label Gestion des copropriétés en difficulté permet de reconnaître la compétence des administrateurs judiciaires inscrits sur cette liste avec la mention de la spécialité civile dans le traitement des copropriétés en difficulté9.

La liste des administrateurs judiciaires titulaires de ce label fait l’objet d’une diffusion sur le site du Conseil national des administrateurs judiciaires et des mandataires judiciaires (CNAJMJ) et auprès des premiers présidents et procureurs généraux des cours d’appel.

II – La délivrance du label (D. n° 2026-10, 9 janv. 2026, art. 1 – C. com., art. D. 811-70 – C. com., art. A. 811-39)

La compétence du garde des Sceaux. Le label est délivré par le garde des Sceaux, ministre de la Justice, sur demande de l’administrateur judiciaire.

L’avis préalable du Conseil national. Avant de statuer sur la demande, le garde des Sceaux sollicite l’avis du CNAJMJ. Celui-ci dispose d’un délai d’un mois pour transmettre son avis.

L’article A. 811-39 du Code de commerce précise que la demande d’obtention du label Gestion des copropriétés en difficulté est adressée au garde des Sceaux, ministre de la Justice, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie électronique à la direction des affaires civiles et du Sceau.

III – Les conditions de délivrance du label de l’administrateur judiciaire (D. n° 2026-10, 9 janv. 2026, art. 1 – C. com., art. D. 811-70 – C. com., art. 811-39 – C. com., art. A. 811-40)

Le nouvel article D. 811-70 du Code de commerce énonce que le label atteste que son titulaire dispose d’une expérience particulière ainsi que des moyens matériels, financiers et humains nécessaires aux missions définies par la loi de 1965 relatives aux copropriétés en difficulté10. Il renvoie à un arrêté le soin de préciser les documents permettant d’attester de ces conditions.

Ainsi l’article A. 811-40 du Code de commerce prévoit que, afin d’attester du respect des conditions, l’administrateur judiciaire doit justifier :

1° De l’obtention de la spécialité civile ;

2° Du nombre de dossiers de mandat ad hoc ou d’administration provisoire de copropriété dans lesquels il a été désigné dans les cinq dernières années, en précisant ceux en cours ;

3° Des formations relatives à la gestion des copropriétés en difficulté suivies ou dispensées au cours des cinq dernières années ;

4° Du nombre de salariés chargés de missions relatives à la gestion des copropriétés en difficulté, de leurs attributions, et des formations liées à ces missions qu’ils ont suivies dans les cinq dernières années ;

5° Des logiciels utilisés pour le suivi des procédures de mandat ad hoc ou d’administration provisoire des copropriétés ;

6° De tout autre élément de nature à justifier de ses compétences ou d’expliquer le fonctionnement de l’étude pour le traitement des dossiers de copropriétés en difficulté.

L’article A. 811-39 du Code de commerce précise que ces documents sont adressés au garde des Sceaux, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie électronique à la direction des affaires civiles et du Sceau.

IV – La formation continue de l’administrateur judiciaire (D. n° 2026-10, 9 janv. 2026, art. 1 – C. com., art. D. 811-70 – C. com., art. A. 811-41)

Le nouvel article D. 811-70 du Code de commerce prévoit que le titulaire du label est astreint à une obligation de formation continue. Il renvoie à l’arrêté le soin de définir le régime de cette formation. Ainsi, l’article A. 811-41 du Code de commerce en précise la fréquence, la durée et le domaine de la formation.

La fréquence annuelle de la formation continue. L’administrateur judiciaire titulaire du label Gestion des copropriétés en difficulté doit justifier au terme de chaque année civile d’une formation continue.

La durée annuelle de la formation continue. L’administrateur judiciaire doit justifier d’au moins 15 heures de formation annuelle.

Le domaine de la formation continue. L’administrateur judiciaire doit justifier d’une formation continue en matière de droit et gestion des copropriétés parmi les thématiques suivantes :

• le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;
• le régime d’administration provisoire de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
• les incidences de la désignation de l’administrateur provisoire envers les tiers ;
• les pouvoirs de l’administrateur provisoire ;
• la déclaration de créances et le plan d’apurement en administration provisoire ;
• les mesures complémentaires au plan d’apurement en administration provisoire ;
• la rémunération de l’administrateur provisoire ;
• les procédures d’accompagnement en administration provisoire ;
• l’administration provisoire renforcée ;
• les rapports de l’administrateur provisoire et les mesures de fin de mission.

Organismes habilités à dispenser la formation continue. Par principe, la formation continue des administrateurs judiciaires titulaires du label Gestion des copropriétés en difficulté est dispensée par le CNAJMJ.

Toutefois, les administrateurs judiciaires concernés peuvent également justifier d’une formation équivalente dispensée par un établissement d’enseignement supérieur ou dans le cadre de formations dispensées par d’autres institutions ou organismes agréés.

V – Le retrait du label (D. n° 2026-10, 9 janv. 2026, art. 1 – C. com., art. A. 811-39 – C. com., art. D. 811-71)

Les conditions du retrait. Le retrait du label peut être prononcé soit :

• lorsque l’administrateur judiciaire ne remplit plus les conditions requises pour l’obtention du label11 ;
• lorsque l’administrateur judiciaire ne respecte pas les obligations de formation continue12 ;
• en cas de dysfonctionnements répétés ou de carence manifeste dans la prise en charge des dossiers de copropriétés en difficulté.

L’autorité compétente pour retirer le label. Lorsque l’une des conditions est remplie, le garde des Sceaux peut, après avis du président du CNAJMJ et après avoir recueilli les observations de l’administrateur judiciaire concerné, prononcer le retrait du label.

L’auteur de la demande du retrait. Le retrait du label peut être sollicité par :

• le président du CNAJMJ ;
• le procureur général près la cour d’appel dans le ressort de laquelle l’administrateur judiciaire a son domicile professionnel ;
• le magistrat du parquet général désigné pour les inspections des administrateurs judiciaires, pour les administrateurs ayant leur domicile professionnel dans les ressorts des cours d’appel pour lesquelles il est compétent.

L’article A. 811-39 du Code de commerce précise que la demande de retrait du label Gestion des copropriétés en difficulté est adressée au garde des Sceaux par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie électronique à la direction des affaires civiles et du Sceau.

Conclusion. Ce dispositif parachève le mouvement initié par la loi Habitat dégradé : il professionnalise, structure et sécurise l’intervention des administrateurs judiciaires dans les copropriétés en difficulté, en créant un label exigeant, assorti d’obligations de compétence et de formation continue. Elle marque la reconnaissance officielle d’une spécialisation devenue indispensable face à la complexité croissante des situations de dégradation immobilière.