Le syndicat de copropriétaires et l’association syndicale libre : deux régimes juridiques exclusifs l’un de l’autre

A – Statut de la copropriété compris dans le périmètre de l’ASL

Recevabilité d’une demande de paiement dirigée contre chacun des copropriétaires. L’articulation du statut de la copropriété soumis au périmètre de l’ASL pose parfois des difficultés liées notamment au financement de cette dernière. C’est ainsi que monsieur Jean-Pierre Sueur appelle l’attention de madame la ministre du Logement et de la Ville sur des pratiques qui sont de nature à limiter considérablement le champ d’application des règles d’ordre public de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, et de son décret d’application n° 67-223 du 17 mars 1967, tels que modifiés par la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, relative à la solidarité et au renouvellement urbains, et le décret du 27 mai 20049. Il rappelle que de très nombreux ensembles immobiliers comprennent une copropriété dans le périmètre d’une ASL de propriétaires dont l’objet est d’entretenir des équipements d’intérêt commun qui sont souvent la propriété même de l’ASL. On sait que l’ASL a pour objet la construction, l’entretien ou la gestion d’ouvrages ou la réalisation de travaux ainsi que les actions d’intérêt commun dans le périmètre de cette institution. Monsieur Jean-Pierre Sueur, sénateur, se pose deux questions. La première question est la suivante : « Le seul fait d’avoir apporté la propriété d’équipements d’intérêt collectif à une ASL régie librement par ses seuls statuts peut être un moyen de contourner les règles d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965 imposant notamment une information des copropriétaires sur les conditions essentielles des marchés lors de la convocation des assemblées générales (à peine de nullité) et des règles de majorité variables selon la nature des travaux. En définitive, que les copropriétaires soient convoqués à l’assemblée de l’ASL statuant sur les travaux ou qu’ils y soient représentés par leur syndicat de copropriétaires, dans l’un et l’autre cas, une application distributive stricte des législations relatives aux copropriétés et aux ASL, aboutit à un contournement, par le jeu des statuts d’ASL pratiquement minimalistes, de la loi du 10 juillet 1965 en ce qu’elle régit notamment l’information des copropriétaires et la répartition des charges d’entretien des équipements d’intérêt collectif selon un critère d’utilité distinct des tantièmes servant de base à l’appel des charges générales. Les copropriétaires ne participent pas à la prise de décision. Il convient donc de considérer que le mandataire doit disposer d’un mandat spécial pour valablement représenter les copropriétaires membres à l’assemblée de l’ASL. Il lui demande en conséquence si un mandataire peut engager les copropriétaires dans le vote de travaux importants sans avoir reçu de mandat spécial à cet effet ». En outre, le sénateur interpelle la ministre du Logement sur le deuxième point suivant : « En second lieu, la question du cadre juridique de la contribution financière des copropriétaires aux travaux se pose. La pratique généralement constatée révèle une tendance des syndics des copropriétés comprises dans le périmètre d’une ASL à percevoir auprès de chaque copropriétaire leurs contributions aux travaux décidés par l’ASL, et, par commodité, à constituer généralement un fonds de roulement à reverser à l’ASL qui décide seule de son montant. Il lui demande à cet égard de bien vouloir lui indiquer si un syndicat de copropriété peut être membre d’une ASL et quelle est la validité d’une clause prévoyant que les copropriétaires sont exclus du bénéfice de leurs droits réels. Il lui demande, en outre, de bien vouloir lui indiquer si la contribution des copropriétaires peut être perçue, sans mandat exprès, par le syndic de copropriété et reversée à l’association syndicale libre et si, toujours sans mandat exprès, elle peut être l’objet d’un prêt collectif souscrit par commodité par le syndic au nom du syndicat des copropriétaires pour un ouvrage appartenant à l’ASL, comme en matière de travaux sur les parties communes d’une copropriété »10.

Réponse du ministère du Logement et de la Ville. La ministre du Logement et de la Ville rappelle qu’il est de jurisprudence constante de la Cour de cassation que « seuls les copropriétaires individuels peuvent être membres d’une association syndicale libre ; en aucun cas, le syndicat ne peut adhérer à cette association puisque seuls les copropriétaires sont titulaires de droits réels ». Pour autant, la ministre du Logement et de la Ville poursuit en expliquant que « les statuts d’une association syndicale libre peuvent stipuler que les syndicats de copropriétaires compris dans son périmètre peuvent représenter les copropriétaires à l’assemblée générale. Dans ce cas, le syndicat, pris en la personne du syndic, devient le mandant des copropriétaires pris individuellement. Le syndic dispose alors d’un mandat général de représentation des copropriétaires à l’assemblée de l’association. Toutefois, sous réserve de l’interprétation des tribunaux, ce simple mandat ne permet pas au syndic d’engager les membres de l’association, c’est-à-dire les copropriétaires, dans le vote de travaux importants sans avoir auparavant recueilli l’accord de chacun d’eux qui sont ses mandants. La jurisprudence précise que lorsque les copropriétaires sont membres de plein droit d’une association syndicale libre, la demande de paiement des charges formulée par l’association doit être dirigée directement contre ces copropriétaires pris individuellement. Formulée contre le syndicat des copropriétaires, elle est irrecevable, même si celui-ci représente les membres de l’association à l’assemblée générale »11.

Mutations d’un immeuble situé dans le périmètre de l’ASL. En vertu de l’article 3 de l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004, « les droits et obligations qui dérivent de la constitution d’une association syndicale de propriétaires sont attachés aux immeubles compris dans le périmètre de l’association et les suivent, en quelque main qu’ils passent, jusqu’à la dissolution de l’association ou la réduction de son périmètre. En cas d’usufruit, le nu-propriétaire est seul membre de l’association. Il informe l’usufruitier de la création ou de l’existence de l’association et des décisions prises par elle. Il peut toutefois convenir avec l’usufruitier que celui-ci prendra seul la qualité de membre de l’association et l’informera des décisions prises par celle-ci. Lors de la mutation d’un bien compris dans le périmètre d’une association syndicale, avis de la mutation doit être donné, dans les conditions prévues à l’article 20 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, à l’association qui peut faire opposition dans les conditions prévues audit article pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire ». Il en résulte que le vendeur doit présenter au notaire un certificat, datant de moins d’un mois, attestant qu’aucune obligation ne subsiste à l’égard de l’association12. Dans le même ordre d’idées, les créances de toute nature des ASL sur l’un de leurs membres dépendant du périmètre sont garanties par une hypothèque légale sur les immeubles de ce membre13.

B – Les fonds de travaux

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et le budget de l’ASL. Selon l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, complété par la loi ALUR du 24 mars 2014, tout syndicat doit se doter, à compter du 1er janvier 2015, d’un fonds obligatoire fixé à 5 % minimum annuel du budget prévisionnel de fonctionnement destiné à financer ses travaux collectifs14. Au cas d’espèce, le demandeur au pourvoi soutenait « que la création d’un fonds de travaux ne peut recevoir application que dans le cadre d’une copropriété soumise au régime de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ; qu’en décidant cependant que l’assiette du fonds de travaux pourrait s’étendre au prorata du budget prévisionnel du lotissement mis à la charge du lot n° 36, la cour d’appel a violé, par fausse application, 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ». La Cour de cassation censure les juges du fond en jugeant que les charges dues par les copropriétaires à l’ASL n’entrent pas au budget prévisionnel du syndicat des copropriétaires15.

Exemple. Par exemple, le budget annuel d’une copropriété est égal à 150 000 €. Le fonds de travaux annuel de ce syndicat est de 7 500 € (5 % du budget annuel), soit un appel trimestriel global de 1 875 €. Il en résulte que, lorsqu’on applique les tantièmes de charges communes générales des lots de cette copropriétaire, par exemple (101/4 500), sa quote-part trimestrielle du fonds travaux du syndicat est donc 42,08 €16.

Illustrations. Illustrons notre propos au moyen d’un tableau synoptique dans le but de tenter de répondre globalement aux différents cas de figure analysés17.

Conclusion. Au seuil de cette note de jurisprudence, il n’est donc que de raison de pleinement se satisfaire de cette précision opérée par la troisième chambre civile de la Cour de cassation. Qu’il soit permis de dire combien l’on voit dans cette solution une rigueur appréciable qui rassurera à coup sûr l’ensemble des copropriétaires, mais aussi les membres d’une ASL !